Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.271.914/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8156757 \ CV EXPL 19-8652
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 november 2020
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
advocaat: mr. F.M. Wagener te Alkmaar,
tegen
[geïntimeerde],
handelend onder de naam
[X],
[X],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
geïntimeerde,
niet verschenen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 9 december 2019, hersteld bij exploot van 24 december 2019, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 27 november 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Tegen [geïntimeerde] is op de eerst dienende dag verstek verleend.
[appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met producties, ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - [geïntimeerde] alsnog zal veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 32.569,71, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.
2.Beoordeling
2.1
[appellant] is eigenaar van de woning aan de [adres] . Hij heeft de woning verhuurd aan [geïntimeerde] , laatstelijk tegen een huursom van € 950,- per maand. [geïntimeerde] heeft een uitzendbureau en de woning diende om zijn personeel onderdak te bieden. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
‘Mocht huurder het verhuurde per 30 november 2019 of per opzeggingsdatum niet schoon en ontruimd aan verhuurder opleveren dan is hij aan verhuurder een boete ter grootte van € 250,- per dag verschuldigd voor elke dag die hij nog in het gehuurde na datum van opzegging zal verblijven.’
en
‘bij te late huurbetaling is huurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- voor elke verstreken dag na de eerste dag van de maand tot de dag van nakoming aan verhuurder verschuldigd, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.’
2.2
[appellant] heeft in eerste aanleg, evenals in hoger beroep, gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van € 32.569,71. Dit bedrag bestond uit achterstallige huur, contractuele boeten en schade wegens ondeugdelijke oplevering na einde van de huur. Ook in eerste aanleg was [geïntimeerde] niet verschenen zodat geen verweer werd gevoerd. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat een deugdelijke specificatie ontbrak en de feitelijke en juridische gronden niet per onderdeel van de vordering werden genoemd.
Achterstallige huur?
2.3
[appellant] heeft in hoger beroep zijn vordering aldus gespecificeerd dat hij een bedrag van € 2.850,- vordert aan achterstallige huur over de maanden juni tot en met augustus 2019 en een bedrag van € 4.900,- aan contractuele boete wegens te late betaling van de huurpenningen.
2.4
[appellant] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep gesteld dat de huurovereenkomst is beëindigd, en dat de woning uiterlijk op 30 juni 2019 leeg en schoon had moeten worden opgeleverd. Het hof begrijpt, mede in verband met de als productie 4 bij inleidende dagvaarding overgelegde opzeggingsbrief van 27 maart 2019 van [appellant] aan [geïntimeerde] , dat [appellant] daarmee bedoelt dat de huur van de woning per eind juni 2019 is beëindigd. Dat houdt in dat de verplichting van [geïntimeerde] tot betaling van de huursom ook per eind juni 2019 is geëindigd. De vordering van [appellant] zal dan ook worden afgewezen voor zover deze de huur over de maanden juli en augustus 2019 betreft. Voor toewijzing daarvan bestaat immers geen rechtsgrond.
2.5
[appellant] heeft in zijn specificatie nog achterstallige huur over de maand juni 2019 opgevoerd. [appellant] heeft echter in zijn toelichting op de schadeposten, productie 12 bij memorie van grieven, onder 8. opgemerkt dat de kosten van schoonmaak en dergelijke normaliter van de borg worden afgetrokken maar dat de borg al met een huurtermijn was verrekend. Het hof gaat ervan uit dat [appellant] hiermee bedoelt dat de huurtermijn van juni 2019 met de borg was verrekend. [appellant] heeft immers niet erop gewezen dat eerdere huurtermijnen niet zijn betaald. Integendeel, [appellant] heeft zelfs een betalingsbewijs overgelegd van de (tijdige) betaling van de huur over de maand mei 2019. Een en ander betekent dat ook de vordering tot betaling van huur over de maand juni 2019 zal worden afgewezen. Deze is immers reeds door verrekening voldaan.
2.6
Uit het voorgaande blijkt niet dat [geïntimeerde] achterstallig is in de betaling van de huurtermijnen en evenmin dat hij dat op enig moment is geweest. Er is dan ook geen grond voor toewijzing van enig bedrag aan contractuele boete in verband met te late betaling van de huurtermijnen.
Langer verblijf?
2.7
[appellant] heeft bij de specificatie van zijn vordering voorts een bedrag van € 22.750,- aan contractuele boeten opgevoerd in verband met te late oplevering van de woning. [appellant] heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerde] zijn verplichting om de woning leeg, schoon en compleet en met inlevering van alle sleutels op te leveren, niet is nagekomen. [appellant] heeft een bedrag van € 250,- in rekening gebracht, zo begrijpt het hof, voor elke dag vanaf de datum waartegen de huur is opgezegd tot de dag van zijn sommatie, 7 oktober 2019.
2.8
Het hiervoor al geciteerde boetebeding bepaalt weliswaar dat de huurder een boete verschuldigd is in het geval dat hij het verhuurde per opzeggingsdatum niet schoon en ontruimd aan verhuurder heeft opgeleverd, maar daarin staat tevens dat die boete € 250,- per dag bedraagt
voor elke dag die hij nog in het gehuurde na datum van opzegging zal verblijven.Het hof acht dat laatste bepalend voor de omvang van de verschuldigde boete.
voor elke dag die hij nog in het gehuurde na datum van opzegging zal verblijven.Het hof acht dat laatste bepalend voor de omvang van de verschuldigde boete.
2.9
[appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] de woning op 6 juli 2019 en dus zes dagen te laat heeft verlaten. Dat betekent dat [geïntimeerde] ingevolge het boetebeding een bedrag van (6 x € 250,- =) € 1.500,- aan [appellant] verschuldigd is. De vordering van [appellant] zal tot dat bedrag worden toegewezen. [geïntimeerde] is over de dagen daarna geen boete van € 250,- per dag verschuldigd. Hij, althans zijn personeel, had de woning immers verlaten en verbleef daar dus niet meer.
2.1
De ondeugdelijke oplevering van de woning is geen grond voor toekenning van een boete over een langere periode. Dat [geïntimeerde] , of zijn personeel, de woning na 6 juli 2019 niet schoon of geheel ontruimd hebben achtergelaten, is immers iets anders dan dat zij hun verblijf in de woning na die datum hebben voortgezet. [appellant] had na 6 juli 2019 ook weer toegang tot de woning, zo blijkt uit de overgelegde correspondentie. Dat betekent dat [geïntimeerde] de woning toen weer ter beschikking van [appellant] had gesteld.
Schade wegens ondeugdelijke oplevering?
2.11
[appellant] heeft in zijn memorie van grieven onder 4.12 aan schade wegens ondeugdelijke oplevering opgevoerd kosten van schoonmaak, verwijdering diverse goederen en achterstallig onderhoud, in totaal acht uren à € 47,50 per uur en dus € 380,-. Hij heeft daarnaast kosten opgevoerd betreffende het vervangen van vloerbedekking, tussenschot schuur, vitrage en bankschroef van respectievelijk € 270,-, € 50,-, € 50,- en € 350,-. De vordering inzake schade zal als onweersproken worden toegewezen tot een bedrag van in totaal € 1.100,-.
Overig
2.12
[appellant] heeft nog aangevoerd dat hij een naheffing van € 349,83 heeft gekregen van PWN voor het watergebruik. Overeengekomen is, aldus [appellant] , dat deze kosten voor rekening van de huurder komen. Het bedrag komt echter niet terug in de specificatie van zijn vordering zodat het hof aan een en ander voorbij gaat.
2.13
[appellant] heeft ook een bedrag van € 772,38 aan buitengerechtelijke kosten opgevoerd. [appellant] heeft deze kosten echter niet toegelicht. Het hof kan uit het dossier niet afleiden dat er meer is gebeurd dan het verzenden van een enkele sommatie aan [geïntimeerde] . Dat is onvoldoende om tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten over te gaan.
2.14
[appellant] heeft nog aangevoerd dat, nu de zaak in hoger beroep dient, niet meer kan worden volstaan met een forfaitaire vergoeding van de proceskosten. Hij verwijst tevens naar de huurovereenkomst waarin is bepaald dat de huurder de volledige proceskosten is verschuldigd. [appellant] heeft echter nagelaten een specificatie van de werkelijke proceskosten in het geding te brengen. Productie 13, waarnaar hij in zijn memorie van grieven verwijst, bevat niet een dergelijke specificatie. Het hof zal dan ook de proceskosten begroten volgens het liquidatietarief.
2.15
De vordering zal aldus worden toegewezen tot een bedrag van € 1.500,- inzake verbeurde contractuele boeten en een bedrag van € 1.100,- aan schade, in totaal een bedrag van € 2.600,-.
2.16
De grieven slagen deels zoals hiervoor weergegeven. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en de vordering toewijzen als volgt. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde de kosten van het geding in appel dienen te dragen. Het hof zal een kostenveroordeling in eerste aanleg achterwege laten. Met de stand van zaken in de eerste aanleg was de vordering ook naar het oordeel van het hof niet toewijsbaar.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vordering van [appellant] is afgewezen,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te betalen een bedrag van € 2.600,-;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 861,06 aan verschotten en € 759,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D. Kingma en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 november 2020.