Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 20/00057
11 mei 2021
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 11 december 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/2506 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 324.500. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 zijn samen in één geschrift bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak van 22 februari 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 11 december 2019 heeft de rechtbank dit beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 21 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden. Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar, zoals toegezegd ter zitting, een nader stuk ingediend ter onderbouwing van de door hem toegepaste indexatie. Hiervan is een afschrift aan belanghebbende gestuurd die daarin geen aanleiding heeft gezien tot een reactie. Belanghebbende heeft ter zitting op voorhand reeds kenbaar gemaakt geen prijs te stellen op een nadere zitting na indiening van genoemde onderbouwing. Het Hof ziet in de indiening van voormeld stuk geen aanleiding voor heropening van het onderzoek ter zitting.
2. Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning met een tuin en een berging. De tuin heeft een oppervlakte van 27 m2. Het bouwjaar is 2004.
2.2.
In beroep heeft de heffingsambtenaar een ‘Overzicht taxatiewaarden’, foto’s van vooraanzichten, een overzichtskaart en reacties van de taxateur overgelegd. In het ‘Overzicht taxatiewaarden’ is te zien dat de waarde voor de woning is herleid door een vergelijking met drie vergelijkingsobjecten ( [object 3] , [object 2] en [object 1] ) die omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2016 zijn verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn ook in 2004 gebouwd, hebben hetzelfde oppervlakte en beschikken allen over een berging. In het ‘Overzicht taxatiewaarden’ zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
Object en archetype
(a) transactiedatum, (b) transactieprijs, en (c) transactieprijs gecorr. voor erfpacht en geïndexeerd naar waardepeildatum
(a) m2 woonruimte en (b) m2 tuin/dakterras
(a) prijs per m2 woonruimte en (b) prijs per m2 buitenruimte
[adres] ,
1187
(a) n.v.t.
(b) n.v.t.
(c) € 324.500
(a) 93
(b) 27
(a) € 3.354
(b) € 319
[object 1] ,
1187
(a) 21 augustus 2015
(b) € 282.000
(c) € 322.000
(a) 93
(b) 27
(a) € 3.327
(b) € 319
[object 2] ,
1188
(a) 23 september 2015
(b) € 305.000
(c) € 348.500
(a) 93
(b) 36
(a) € 3.588
(b) € 300
[object 3] ,
1187
(a) 31 december 2015
(b) € 278.100
(c) € 307.000
(a) 93
(b) 27
(a) € 3.167
(b) € 319
2.3.
In beroep heeft belanghebbende onder meer een verkoopadvertentie van het vergelijkingsobject [object 2] en een waardematrix opgesteld door taxateur [naam taxateur] overgelegd. In de matrix wordt de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van de drie bovenstaande vergelijkingsobjecten. In de matrix wordt een waarde van de woning verdedigd van € 313.000.
2.4.
In hoger beroep heeft belanghebbende een nieuwe waardematrix overgelegd. Deze matrix is ook opgesteld door [naam taxateur] . In de matrix wordt de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van twee vergelijkingsobjecten: [object 1] en [object 3] . Op de waardepeildatum 1 januari 2016 wordt de woning getaxeerd op
€ 306.765, naar beneden afgerond op € 306.000.
€ 306.765, naar beneden afgerond op € 306.000.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde van de woning tot € 306.000. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in
de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
“
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
9. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn goed vergelijkbaar met de woning van [X] wat betreft type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Dit is door [X] overigens niet betwist. [X] gaat in het door haar ingebrachte taxatierapport uit van dezelfde vergelijkingsobjecten als de heffingsambtenaar.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
Verschillen in m2 [object 2]
10. [X] voert aan dat de heffingsambtenaar voor [object 2] een verkeerd aantal m2 heeft gehanteerd in de matrix. Volgens het door verweerder zelf overgelegde iWOZ-rapport is het aantal m2 namelijk 104 en niet 93.
11. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat aan de hand van de bouwtekening uit 2004 de gemeente Amsterdam de gebruiksoppervlakte heeft berekend op 93 m². Hij maakt daarbij gebruik van NEN2580, een meetinstructie voor gebruiksoppervlakte van woningen. iWOZ-rapporten zijn gebaseerd op cijfers van de makelaars, aldus de heffingsambtenaar.
12. De rechtbank stelt vast dat de bouwtekening niet is overgelegd. De rechtbank oordeelt evenwel dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte van het woningdeel van het vergelijkingsobject [object 2] . De enkele verwijzing naar de oppervlaktegegevens in het iWOZ-rapport is daarvoor onvoldoende. Deze bron vermeldt weliswaar een andere oppervlakte dan door de taxateur is berekend, maar onduidelijk is gebleven hoe deze uitkomst tot stand is gekomen.
Vve-reserve
13. [X] voert aan dat de heffingsambtenaar in de matrix ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat een gedeelte van de transactiesom van het vergelijkingsobject [object 2] bestaat uit de reserve die een vereniging van eigenaren heeft opgebouwd (de vve-reserve). Bij [object 1] en [object 3] heeft de heffingsambtenaar hier wel rekening mee gehouden in de matrix, na overlegging van de leveringsaktes van deze panden. Uit beide aktes volgt dat in de koopprijzen is inbegrepen het aandeel van de verkopers van € 1.379,02 in het reservefonds van de vve. [X] kon het aandeel van de vve-reserve van [object 2] in de akte van 2015 niet inzien, omdat deze woning onlangs is verkocht. Alle vergelijkingsobjecten behoren tot dezelfde vve. Daarom vermoedt [X] dat dit bedrag ook de vve-reserve voor [object 2] is. De heffingsambtenaar had daarom ook bij [object 2] rekening moeten houden met de vve-reserve. [X] verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad uit 1993 waarin is bepaald dat daar rekening mee gehouden moet worden.[ [1] ]
14. De rechtbank acht aannemelijk dat de vve-reserve van het vergelijkingsobject [object 2] gelijk is aan de vve-reserve van de andere twee vergelijkingsobjecten, aangezien [object 2] tot dezelfde vve behoort en rond dezelfde datum is verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank kan het ontbreken van de correctie op de vve-reserve van [object 2] er echter niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Rekening houdend met een vve-reserve van € 1.379,02 voor het vergelijkingsobject [object 2] komt de rechtbank op een gerealiseerde m2-prijs voor het woningdeel van [object 2] van € 3.573,- en een gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten van € 3.355,-. Het woningdeel van de woning is getaxeerd op € 3.354,- per m2. Dit is een verschil van slechts € 1,- per m2, maar daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In de door [X] overgelegde taxatiematrix wordt uitgegaan van een gerealiseerde m2-prijs voor het woningdeel van [object 2] van € 3.195,-, maar aangezien de door [X] ingeschakelde taxateur is uitgegaan van een oppervlakte van het woningdeel van 104 m2 kan daar naar het oordeel van de rechtbank geen betekenis aan worden toegekend.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond. [X] krijgt geen gelijk. Voor een veroordeling in de proceskosten of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil
Vooraf
5.1.
De heffingsambtenaar heeft op vrijdag 26 maart 2021 (om 07:17 uur) een nieuw ‘overzicht taxatiewaarden’ overgelegd. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat dit stuk te laat is ingediend en daarom buiten beschouwing moet blijven. Het Hof ziet echter geen aanleiding om het overzicht tardief te verklaren, omdat er nog twee werkdagen resteerden om het stuk te bestuderen en voorts omdat het overzicht – met uitzondering van de toevoeging van de KOUDV-factoren– overeenkomt met het eerder ingediende overzicht taxatiewaarden. Van schending van de goede procesorde is dan ook geen sprake.
Inhoudelijk
5.2.
In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat het referentieobject [object 2] een bovenwoning betreft en daarom minder geschikt is als referentieobject. Bovenwoningen zijn gewilder, hetgeen tot uitdrukking komt in een hogere verkoopprijs, en met dit verschil is onvoldoende rekening gehouden, aldus belanghebbende. Indien belanghebbende betoogt dat een bovenwoning niet als referentieobject kan dienen voor de waardering van een benedenwoning, zoals de onderhavige woning, wordt dat betoog verworpen. De referentieobjecten zijn woningen uit een zelfde bouwstroom, uit hetzelfde bouwjaar, die zeer dicht bij elkaar zijn gelegen, die even groot zijn en er nagenoeg identiek uitzien. Dat maakt deze objecten zeer geschikt als vergelijkingsobjecten. De stelling van belanghebbende dat bovenwoningen ‘gewilder’ zijn en meer opleveren bij een verkoop is door de heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken. Hij heeft aangevoerd dat een keuze voor een beneden- of bovenwoning afhankelijk is van persoonlijke voorkeuren en dat voor boven- en benedenwoningen beide ‘plussen en minnen’ gelden die in de regel tegen elkaar opwegen. Het Hof acht deze verklaring geloofwaardig en wijst erop dat belanghebbende zijn stelling niet nader heeft onderbouwd.
5.3.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de oppervlakte waarmee de gemeente in het ‘Overzicht taxatiewaarden’ rekent (93 m2), niet juist is. Hij verwijst in dat kader naar een verkoopbrochure (van [object 2] ), waarin een hoger aantal vierkante meters wordt beschreven. De heffingsambtenaar heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat alle woningen qua woningdeel even groot zijn en dat deze maten zijn ingemeten volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’, die is gebaseerd op de NEN-norm 2580. Het Hof heeft geen aanleiding deze bewering van de heffingsambtenaar in twijfel te trekken. Daaraan doet niet af dat de meetrapporten niet bij de stukken zitten. Zo er al sprake is van een systematische inmeetfout, waar het Hof niet vanuit gaat, is deze fout consequent doorgevoerd voor alle referentieobjecten, en heeft deze dus geen negatieve gevolgen voor de berekening van de waarde van de woning.
5.4.
Belanghebbende voert aan dat [object 1] veel luxer is uitgevoerd dan de woning. Zo heeft dat object een sauna, een luxe badkamer en vloerverwarming in de keuken. Dit had tot een aanpassing van de KOUD-V factoren moeten leiden. Het Hof verwerpt deze grief. Het gaat hier om vier vrijwel identieke nieuwbouwwoningen. Dit houdt in dat de keukens en badkamers niet gedateerd zijn en dat onderlinge verschillen – behoudens uitzonderlijke gevallen, waartoe de keuken en badkamer van [object 1] naar ’s Hofs oordeel niet behoren – niet kan leiden tot aanpassing van de KOUD-V factoren. Dit geldt evenzeer voor de aanwezigheid van een sauna, omdat dit een smaak gebonden toevoeging is.
5.5.
Belanghebbende heeft terecht aangevoerd dat de KOUD-V factoren niet tot uitdrukking kwamen in het eerder overgelegde ‘Overzicht taxatiewaarden’. Deze omissie is door de heffingsambtenaar evenwel hersteld door overlegging van het aangepaste overzicht. Daarin is voor alle woningen uitgegaan van een score ‘gemiddeld’. Het Hof ziet geen aanleiding aan deze score te twijfelen nu het vrijwel identieke, tamelijk nieuwe woningen betreft (uit 2004), die zijn gebouwd in één bouwstroom. De grief faalt derhalve.
5.6.
Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende aangevoerd dat de indexering die door de heffingsambtenaar is toegepast in het overzicht (zie 2.2) onvoldoende is onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat deze informatie inderdaad ontbreekt. Op verzoek van het Hof heeft hij na de zitting per e-mail op 30 maart 2021 de prijsindexcijfers van de betreffende woningen (boven- en benedenwoningen in de buurt [buurtnaam] ) alsnog aan het Hof doen toekomen, dat deze gegevens voor een reactie heeft doorgestuurd naar belanghebbende die van die mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de indexering met dit stuk voldoende heeft onderbouwd.
5.7.
De heffingsambtenaar is er ter zitting bij het Hof op gewezen dat de ‘reserve VvE correctie’ in het laatste Overzicht taxatiewaarden tweemaal ten onrechte is opgeteld bij de transactieprijs (in plaats van afgetrokken). In alle gevallen had de desbetreffende reserve van de transactieprijs moeten worden afgetrokken. Naar het oordeel van het Hof is de in hoger beroep overgelegde waardematrix daarom in zoverre niet bruikbaar voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde. Het Hof zal uitgaan van de waardematrix zoals door de heffingsambtenaar bij de rechtbank is overgelegd als bijlage bij de “Reactie taxateur” van 26 september 2019. Zoals de rechtbank – in hoger beroep onbestreden – heeft vastgesteld had de taxateur in die matrix ook voor [object 2] rekening moeten houden met een aftrek van € 1.379 als vergoeding voor het aandeel van de verkopers in de reserves van de VvE. In dat geval zou de gemiddelde vierkantemeterprijs zijn uitgekomen op € 3.355 (in plaats van € 3.370). Dit is € 1 boven de waarde die is gehanteerd voor de woning (zie overzicht in 2.2). Het Hof onderschrijft in dat kader hetgeen door de rechtbank is overwogen en geoordeeld in punt 14 van haar uitspraak.
Slotsom
5.8.
Het vorengaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen daartegen door belanghebbende is aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep wordt verworpen.
6.Kosten
Het Hof acht geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en W.M.C. Schipper, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 11 mei 2021 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.