ECLI:NL:GHAMS:2021:1803

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1

zaaknummer : 200.278.603/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8330508 KK EXPL 20-136

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juni 2021

inzake

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. E. Tahitu te Amsterdam,

tegen:

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 15 april 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 18 maart 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellante] als gedaagde. Daarbij heeft [appellante] tevens een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging ingediend.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 29 april 2021 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Naar aanleiding van de toezegging van Eigen Haard de woning niet te zullen ontruimen zolang het hof geen arrest heeft gewezen, heeft [appellante] ter zitting haar incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging ingetrokken.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van Eigen Haard alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en rente.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

3.1.1

Eigen Haard is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres] . Het betreft een woning van circa 55 m2 en de thans geldende huurprijs bedraagt € 544,21 per maand.

3.1.2

Eigen Haard heeft de woning met ingang van 1 september 1997 verhuurd aan [appellante] . Van de huurovereenkomst is een schriftelijk door beide partijen ondertekende akte opgemaakt. In deze akte staat – voor zover van belang – het volgende:

5.1.

De woning wordt bij deze aan de huurder verhuurd voor voortdurende bewoning door

hemzelf eventueel met degenen, met wie hij in gezinsverband samenleeft. (...)

5.2.

De huurder zal de woning als een goed huurder gebruiken en onderhouden. (...)

(…)

5.7.

Het is de huurder verboden de woning – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te

verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan.(...) Ook voor de verhuur

van een kamer in de woning alsmede voor een tijdelijke inwoning door personen, die niet

tot het gezin van de huurder behoren (...), is een voorafgaande schriftelijke toestemming

van de verhuurster vereist.

3.1.3

In oktober 2019 ontving Eigen Haard een telefonische melding van woonfraude.

In het door de medewerker van Eigen Haard opgestelde gespreksverslag staat –samengevat – dat [X] vertelde dat hij de woning al drie jaar van [appellante] huurde en dat zij al die tijd in het buitenland verbleef. Eind augustus 2019 is [appellante] teruggekeerd en hij moest de woning per 1 oktober 2019 verlaten.

3.1.4

Eigen Haard heeft bij e-mail van 1 december 2019 diverse stukken van [X]

ontvangen, waaronder diverse WhatsApp-berichten van [appellante] aan hem. In die berichten staat – voor zover van belang – het volgende:

‘29-08-19 11.00 (...): Vraagje, heb jij post voor mij ontvangen? Met name van de Gemeente Amsterdam?? Laat me aub as soon as possible weten

29-08-19 13.22 (…): Ik had het voor vandaag nodig maar begrijp dat het overdag niet kan als je niet thuis bent

29-08-19 19:41 (...): Ik zit in een meeting nu’

Ook blijkt uit diverse berichten dat [appellante] op het moment van verzenden daarvan in Chili verblijft.

3.1.5

Eigen Haard heeft [appellante] bij brief van 18 december 2019 tot betaling van de

achterstallige huur gesommeerd.

3.1.6

Eigen Haard heeft [appellante] bij brief van 31 december 2019 uitgenodigd voor een gesprek bij haar op kantoor dat zou moeten plaatsvinden op 8 januari 2020. [appellante] heeft aan deze uitnodiging geen gehoor gegeven.

3.1.7

Bij brief van 8 januari 2020 heeft Eigen Haard [appellante] (nogmaals) uitgenodigd voor een gesprek, welk gesprek op 15 januari 2020 heeft plaatsgevonden. In het door de medewerker van Eigen Haard opgestelde gespreksverslag staat – voor zover van belang – het volgende:

‘(...) Ze zet dat er een jaar een man bij haar heeft gewoond. (...) Ze zegt dat hij in september 2019 vertrokken is, hij zou september 2018 bij haar zijn gekomen en er dus een jaar hebben gewoond. (...) Ze zegt dat ze niet veel thuis was omdat ze veel gereisd heeft en veel in Chili was. (...) Ik vraag hoeveel ( [X] , toevoeging hof) [X] aan haar betaald voor het verblijf in de woning. Ze zegt dat dit niet veel was, zo’n 200,-. (...)’

3.1.8

Eigen Haard heeft [appellante] bij brief van 15 januari 2020 gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat is geconstateerd dat zij in strijd met de

huurovereenkomst heeft gehandeld. [appellante] heeft hieraan geen gehoor gegeven.

3.1.9

Op 17 februari 2020 had [appellante] een huurachterstand van € 1.261,44.

3.2

Eigen Haard heeft, samengevat, en voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] zal veroordelen de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, de huurachterstand tot en met februari 2020 ten bedrage van € 1.261,44 met wettelijke rente te betalen evenals een bedrag van € 544,20 per maand met ingang van 1 maart 2020 tot aan de dag van de ontruiming, een bedrag van € 389,50 aan buitengerechtelijke incassokosten alsmede de proceskosten, met nakosten.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van Eigen Haard toegewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten. Daartoe heeft hij overwogen, samengevat, dat voorshands voldoende aannemelijk is dat [appellante] zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard de woning aan [X] in gebruik heeft gegeven en [appellante] niet zelf haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Daarnaast heeft [appellante] ook een huurachterstand van twee maanden laten ontstaan. Voorshands is niet aannemelijk dat de door Eigen Haard in het geding gebrachte verklaring van [X] , onderbouwd met stukken, onjuist zou zijn, terwijl [appellante] op haar beurt nalaat om voldoende concreet en verifieerbaar naar voren te brengen dat zij van 2016 tot juni 2019 wel haar hoofdverblijf in de woning zou hebben gehad. Zo heeft zij geen betaalbewijzen van haar aankopen bij bijvoorbeeld de supermarkt in de buurt van de woning laten zien en ook geen vliegtickets of een kopie van haar paspoort met daarin stempels overgelegd. Het enige wat [appellante] heeft overgelegd zijn getuigenverklaringen, die deels niet door de desbetreffende personen zelf zijn opgesteld, zodat daar weinig gewicht aan toekomt. Uit de overgelegde verklaring van de huisarts kan slechts worden opgemaakt dat [appellante] in 2016 en in 2019 een aantal keer de huisartspraktijk heeft bezocht, terwijl het in deze procedure nu juist gaat om de tussenliggende periode. Uit de WhatsApp berichten van [appellante] aan [X] lijkt te volgen dat [appellante] niet in de woning verbleef dan wel geen toegang tot de woning had, omdat zij aan [X] vroeg of er post voor haar bezorgd was. De verklaring van [appellante] voor deze WhatsApp berichten lijkt niet te stroken met de waarheid nu zij diezelfde dag een WhatsApp bericht naar Dani stuurde dat ze in een meeting zat. [appellante] heeft niets naar voren gebracht dat zou maken dat haar tekortkomingen van onvoldoende gewicht zouden zijn om een ontruiming niet te rechtvaardigen. Aldus de kantonrechter.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met vier grieven, die het hof hierna gezamenlijk zal behandelen.

3.5

Ter toelichting voert [appellante] aan dat zij haar hoofdverblijf wel degelijk in de woning had en dat [X] met haar samenwoonde dan wel medebewoner was. Van huisbewaring of ingebruikgeving, waarvan [appellante] tot eind februari 2017 gebruik heeft gemaakt, was geen sprake. De kantonrechter heeft ten onrechte geen waarde toegekend aan de door [appellante] overgelegde getuigenverklaringen. Omdat bijna alle betrokkenen niet in de gelegenheid waren of tijd hadden om zelf een brief/verklaring op te stellen, heeft [appellante] deze opgesteld en na voorlezing ter plaatse door hen laten ondertekenen. Ten aanzien van de verklaring van de huisarts heeft de kantonrechter niet meegewogen dat [appellante] tot aan de Corona-crisis weinig lichamelijke/medische problemen had zodat er geen noodzaak bestond om (vaak/regelmatig) bij de huisarts langs te gaan. Daaruit kan de kantonrechter niet concluderen dat [appellante] in de tussenliggende jaren 2017 en 2018 niet bij de huisarts is geweest en het dus onduidelijk is waar zij heeft verbleven. Uit de in hoger beroep overgelegde verklaring van haar vaste huisarts valt op te maken dat zij in die periode gewoon thuis in Amsterdam was. Bonnetjes van dagelijkse boodschappen worden niet bewaard, laat staan tot in lengte van jaren. Een aankoopbewijs waarop haar naam als koper staat vermeld, is de (als productie 8 overgelegde) factuur van [A] d.d. 19 januari 2019 waarbij [appellante] cash heeft afgerekend. Omdat zij geen vast inkomen had, heeft zij ook geen gebruik kunnen maken van haar rekening/pasje voor de dagelijkse boodschappen, aldus [appellante] .

Ten onrechte heeft de kantonrechter op grond van de WhatsApp berichten geconcludeerd dat [appellante] niet haar hoofdverblijf in de woning had. [appellante] heeft een zuster die al meer dan twintig jaar ernstig ziek is en niet in staat voor zichzelf te zorgen, waardoor zij regelmatig bij haar zuster is en daar ook moet blijven. Ook heeft zij de zorg voor haar broer die als gevolg van meerdere hartaanvallen hulp nodig heeft. Gelet op de verzorging van haar familie is [appellante] regelmatig onderweg. [appellante] vraagt in de betreffende WhatsApp berichten aan [X] of er post voor haar is binnengekomen, wat een begrijpelijke vraag is, gelet op de omstandigheid dat zij op dat moment, overdag, bij haar zuster was. Diezelfde avond geeft [appellante] aan dat zij in een meeting zit. Kennelijk heeft de kantonrechter over het hoofd gezien dat er in de app-correspondentie zes uur tussen beide momenten zit.

De kantonrechter heeft ten onrechte al hetgeen [X] heeft gesteld voor waar aangenomen en alle verweren van [appellante] gepasseerd. Zij is al 23 jaar huurder en er zijn nooit eerder problemen geweest. [X] heeft nooit voor de huur hoeven te betalen; de huurbetalingen werden weliswaar van zijn rekening afgeschreven, maar [appellante] gaf hem in retour cash € 500,-- voor de huur. Dani zou enkel de (andere) vaste lasten betalen. Aldus nog steeds [appellante] .

3.6

Tussen partijen is niet in geschil dat tussen [appellante] en Eigen Haard een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat de daarin opgenomen (huur)voorwaarden van toepassing zijn. Kern van de zaak is of [appellante] in de periode vanaf eind december 2016 tot juni 2019 zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard de woning aan [X] in gebruik heeft gegeven en niet zelf haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad.

3.6.1

De kantonrechter heeft terecht overwogen dat het in dit geval, nu Eigen Haard voldoende had aangedragen voor het standpunt dat [appellante] niet in de woning haar hoofdverblijf had, op de weg van [appellante] lag om feiten en omstandigheden aan te dragen die aannemelijk maakten dat zij wel degelijk in haar woning haar hoofdverblijf had. Zoals de kantonrechter verder op goede gronden heeft overwogen, die het hof overneemt en tot de zijne maakt, heeft [appellante] dat niet gedaan en is daarmee voldoende aannemelijk geworden dat [appellante] zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard de woning aan [X] in gebruik heeft gegeven en niet zelf haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Immers, uit de overgelegde, door [appellante] opgestelde en na voorlezing ondertekende verklaringen van diverse personen uit de omgeving van het gehuurde blijkt niet dat zij in het gehuurde haar hoofdverblijf had. Uit de verklaring van de waarnemend huisarts en de (in hoger beroep overgelegde) verklaring van haar eigen huisarts valt dit evenmin op te maken.

Ook overigens heeft [appellante] niet aangetoond dat zij in de periode eind 2016 tot augustus 2019 haar hoofdverblijf in de woning had. Zij heeft in hoger beroep geen nadere stukken in het geding gebracht waaruit kan worden afgeleid dat zij, en niet [X] , de huur betaalde en in het gehuurde woonde. Pinbetalingen of betaaltransacties in de buurt van het gehuurde in die jaren ontbreken. De (enige) door [appellante] overgelegde factuur van [A] waarop haar naam als koper staat, vermeldt als datum 19 januari 20
16(cursivering hof) en niet, zoals [appellante] aanvoert, 19 januari 2019. Aangezien [X] in januari 2016 nog niet in het gehuurde was getrokken, gaat het hof hieraan voorbij. Evenmin heeft [appellante] kunnen aantonen dat zij, zoals zij aanvoert, jaarlijks slechts een aantal maanden in Chili verbleef en niet vrijwel continu; e-mails waarin de reisboekingen zijn bevestigd, afschriften van tickets, instapkaarten, betalingsbewijzen of stempels in het paspoort heeft zij niet overgelegd. Ook ter zitting heeft [appellante] het hof hierover geen duidelijkheid kunnen verschaffen, zij heeft alleen maar gezegd dat al die zaken er niet (meer) zijn, maar dat acht het hof in dit digitale tijdperk bepaald ongeloofwaardig. De Whatsapp berichten van [appellante] aan [X] brengen het hof niet tot een ander oordeel, integendeel. De berichten wijzen erop dat zij niet in het gehuurde woonde en daar ook geen toegang toe had. Bijvoorbeeld uit de vraag van [appellante] of er post voor haar bezorgd was, lijkt te volgen dat zij kennelijk niet beschikte over een sleutel om zelf te post op te halen en dus niet in het gehuurde woonde. Dat zij in die periode voor haar zieke zuster moest zorgen, heeft [appellante] op geen enkele wijze onderbouwd.

3.7

Deze handelwijze van [appellante] is een tekortkoming van voldoende gewicht om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan en op een dienovereenkomstige beslissing van de bodemrechter in dit kort geding vooruit te lopen. De slotsom is dat de grieven falen en dat de kantonrechter de vorderingen van Eigen Haard terecht heeft toegewezen. Het vonnis zal worden bekrachtigd.

3.8

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 760,-- aan verschotten en € 2.228,-- voor salaris advocaat en op € 163,-- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, L.A.J. Dun en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021.