ECLI:NL:GHAMS:2021:194

• Datum uitspraak: 26 januari 2021
• Publicatiedatum: 27 januari 2021
• Zaaknummer: 200.270.502/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.M. Polak; D. Kingma; M.A. Wabeke
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over hoofdverblijf van huurder in gehuurde woning

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellant] en Woningstichting Kennemer Wonen. [appellant] is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter, die de vordering van Kennemer Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat Kennemer Wonen voldoende bewijs had geleverd dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet in de gehuurde woning had. Dit oordeel is gebaseerd op verklaringen van omwonenden en het feit dat [appellant] niet op brieven van Kennemer Wonen reageerde. In hoger beroep betwist [appellant] deze bevindingen en stelt dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Hij voert aan dat de verklaringen van omwonenden niet eenduidig zijn en dat hij voldoende bewijs heeft geleverd van zijn verblijf in de woning. Het hof oordeelt dat Kennemer Wonen de bewijslast heeft en dat zij in de gelegenheid wordt gesteld om bewijs te leveren van haar stellingen. Het hof houdt verdere beslissingen aan en geeft partijen de gelegenheid om de zaak mogelijk in der minne te regelen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.270.502/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 7592770 \ CV EXPL 19-1955

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 januari 2021

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. D.E. Post te Heerhugowaard,

tegen

WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN,

gevestigd te Heiloo,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E.M. de Bie te Amsterdam.

Partijen worden hierna ‘ [appellant] ’ en ‘Kennemer Wonen’ genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 3 december 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 11 september 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Kennemer Wonen als eiseres en [appellant] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Op de rol heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en producties in het geding gebracht.

Vervolgens heeft Kennemer Wonen een memorie van antwoord met een productie ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 augustus 2020 doen bepleiten, [appellant] door mr. J.J.C. Engels, advocaat te Heerhugowaard en Kennemer Wonen door mr. De Bie voornoemd, laatstgenoemde aan de hand van pleitnotities die zij heeft overgelegd.

[appellant] heeft bij die gelegenheid nog een productie 16 in het geding gebracht. Voorafgaand aan haar mondelinge toelichting heeft mr. Engels een brief van 11 augustus 2020 voorgelezen van de hulpverlener van [appellant] , [A] van de Stichting Interkerk; deze brief is met instemming van Kennemer Wonen door [appellant] als productie overgelegd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Kennemer Wonen zal afwijzen, met veroordeling van Kennemer Wonen in de kosten van het geding in beide instanties.

Kennemer Wonen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, met nakosten.

Kennemer Wonen heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze dienen ook het hof als uitgangspunt, voor zover nodig aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, althans niet of onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

3.1.1

[appellant] huurt sinds 20 december 2010 van Kennemer Wonen de woning aan het adres [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte” van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden).

3.1.2

Artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt: “ Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.”.

3.1.3

In artikel 6.4 van algemene huurvoorwaarden is opgenomen: “Huurder zal het

gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben”.

3.1.4

In 2015 is een huurachterstand ontstaan nadat de uitkering van [appellant] is stopgezet wegens verdenking dat hij niet in de woning woonde. Kennemer Wonen heeft [appellant] in een gesprek erop gewezen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben en de woning niet mag onderverhuren.

3.1.5

Kennemer Wonen heeft op 18 mei 2018 een melding ontvangen dat [appellant] de woning niet bewoont.

3.1.6

Op 28 juni 2018 in de middag, op 3 juli 2018 in de middag, op 18 september 2018 in de avond en op 2 oktober 2018 in de middag heeft Kennemer Wonen de woning bezocht, maar was [appellant] niet thuis.

3.1.7

Kennemer Wonen heeft verschillende buren van [appellant] gesproken over bewoning van de woning door [appellant] .

3.1.8

Kennemer Wonen heeft in een brief van 26 oktober 2018 aan [appellant] laten weten dat zij twijfels heeft of hij in het gehuurde woont en hem uitgenodigd voor een gesprek op 1 november 2018. [appellant] is zonder bericht van afmelding niet verschenen.

3.1.9

Bij brief van 1 november 2018 heeft Kennemer Wonen [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op 6 november 2018. [appellant] heeft niet gereageerd op deze brief en is niet

verschenen voor het gesprek.

3.1.10

Bij brief van 8 november 2018 heeft Kennemer Wonen [appellant] erop gewezen dat hij de huurovereenkomst moet opzeggen omdat hij geen hoofdverblijf heeft in de woning.

3.1.11

[appellant] heeft zich op 12 november 2018 gemeld aan de balie van Kennemer Wonen en heeft verklaard dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [appellant] heeft dc huurovereenkomst niet opgezegd.

3.1.12

[appellant] heeft inmiddels de woning verlaten en Kennemer Wonen heeft de woning aan een ander verhuurd.

De procedure bij de kantonrechter

3.2

Kennemer Wonen heeft, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, gevorderd dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden, [appellant] zal veroordelen tot ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom en betaling van de huur inclusief servicekosten tot aan de dag van ontruiming, alsmede tot betaling van de proceskosten met nakosten.

3.3

De kantonrechter heeft deze vorderingen van Kennemer Wonen toegewezen. Daartoe heeft zij, samengevat, overwogen, dat Kennemer Wonen voldoende feiten en omstandigheden heeft aangedragen waaruit blijkt dat [appellant] in het gehuurde niet zijn

hoofdverblijf heeft. De door Kennemer Wonen overgelegde zeven verklaringen van de omwonenden zijn voldoende specifiek en eenduidig, namelijk dat [appellant] vrijwel nooit in het gehuurde is en slechts zo nu en dan de post ophaalt, zodat er geen aanleiding is aan de juistheid ervan te twijfelen. Voorts worden deze verklaringen ondersteund door verklaringen van drie omwonenden van de woning van de moeder van [appellant] dat [appellant] vooral in die woning verblijft. De kantonrechter heeft evenmin aanleiding te veronderstellen dat laatstgenoemde verklaringen onjuist zijn vastgelegd door Kennemer Wonen dan wel dat de omwonenden door de wijze waarop Kennemer Wonen de vragen heeft voorgelegd zijn beïnvloed. Ook heeft Kennemer Wonen voldoende onderbouwd dat zij [appellant] bij verschillende huisbezoeken nimmer heeft aangetroffen in het gehuurde en dat [appellant] niet (tijdig) op de brieven van Kennemer Wonen reageerde, aldus de kantonrechter.

Van zijn kant heeft [appellant] , op wie een verzwaarde motiveringsplicht rust, volgens de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Weliswaar heeft een omwonende verklaard dat hij [appellant] regelmatig ziet, maar daartegenover staan zeven verklaringen van andere omwonenden. Verder volgt uit de verklaring van de buurvrouw van de moeder van [appellant] (waarin staat dat hij mantelzorger is voor zijn moeder, werkt en een cursus volgt) niet dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De verklaring van de werkgever van [appellant] over diens werktijden, de polis van de inboedelverzekering van [appellant] , zijn overeenkomst met Telfort, de e-mail van PWN met een betaalverzoek en de bankafschriften tonen onvoldoende aan dat [appellant] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Terwijl namens [appellant] ter zitting is verklaard dat hij kookt, eet en slaapt in het gehuurde en slechts eenmaal per maand in de woning van zijn moeder overnacht, heeft hij geen stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat hij in het gehuurde woont, zoals jaarrekeningen en facturen van een energieleverancier of stukken waaruit blijkt dat hij boodschappen (in de omgeving van het gehuurde) doet. Aldus nog steeds de kantonrechter.

De procedure in hoger beroep

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met twee grieven, die het hof gezamenlijk zal behandelen.

3.5.1

Ter toelichting voert [appellant] aan dat Kennemer Wonen onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit valt af te leiden dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). De door Kennemer Wonen overgelegde verklaringen van omwonenden zijn onvoldoende eenduidig en specifiek ten aanzien van het bestaan van structurele bewoning door [appellant] . Ook het buurtonderzoek van Kennemer Wonen rondom de woning van de moeder van [appellant] is zodanig subjectief dat hieruit niet valt af te leiden dat [appellant] bij zijn moeder zou wonen; het betreft geen directe verklaringen van omwonenden, maar samenvattingen van vermeende gesprekken die medewerkers van Kennemer Wonen (zouden) hebben gevoerd met deze omwonenden. In beide gevallen heeft Kennemer Wonen geen inzage gegeven in de vragen die zijn gesteld en de wijze waarop het onderzoek is gedaan.

Met het oordeel dat (i) Kennemer Wonen bij verschillende huisbezoeken [appellant] nooit in het gehuurde heeft aangetroffen en (ii) [appellant] niet (tijdig) op de brieven van Kennemer Wonen heeft gereageerd, is de kantonrechter eraan voorbijgegaan dat (ad i) de betreffende huisbezoeken nagenoeg steeds overdag plaatsvonden, terwijl [appellant] in die periode wekelijks ruim dertig uur (buitenshuis) werkte en in de avonduren Nederlandse les volgde en (ad ii) [appellant] de eerste brief van Kennemer Wonen pas op 9 november 2018 heeft ontvangen, waarna hij met de woningstichting in gesprek is gegaan, aldus [appellant] .

3.5.2

Voor het geval het hof mocht oordelen dat Kennemer Wonen voldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit blijkt dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad), heeft hij, [appellant] , deze stelling voldoende gemotiveerd betwist en daarmee voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht. Hij heeft de mantelzorg over zijn moeder en zijn gehandicapte zus die hij vrijwel dagelijks bezoekt zodat omwonenden, waaronder de buurvrouw van zijn moeder en zus, hem daar regelmatig aantreffen. [appellant] heeft zijn hoofdverblijf in het gehuurde (gehad), zoals blijkt uit het door hem overgelegde bewijs van inschrijving en de stukken met betrekking tot energieverbruik (gas, stroom en water), inboedelverzekering en verklaringen van zowel zijn bovenbuurman als zijn naaste buurvrouw. Aldus nog steeds [appellant] .

3.6.1

Met de kantonrechter stelt het hof voorop dat het geschil draait om de vraag of [appellant] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad) en, mocht dat niet het geval zijn, of dit een tekortkoming van [appellant] oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

3.6.2

Op grond van het bepaalde in artikel 150 Rv rust op Kennemer Wonen de bewijslast van haar stelling dat [appellant] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (gehad).

3.6.3

De door Kennemer Wonen overgelegde verklaringen van omwonenden zijn zeer summier. Een omwonende verklaart dat hij al vijf jaar daar woont en niet zou weten wie [appellant] is; een andere omwonende dat hij [appellant] misschien één à twee keer per maand ziet en niet kan bevestigen dat [appellant] in zijn woning woont of slaapt. Deze verklaringen zeggen op zichzelf niets over het al dan niet hebben van hoofdverblijf van [appellant] in het gehuurde. Een andere omwonende verklaart dat er ‘af en toe licht brandt’ in de woning van [appellant] en ‘ze soms 10 minuten in huis zijn’. Een volgende omwonende verklaart: ‘een man komt af en toe vijf minuten in de woning’. Weer een ander verklaart: ‘mijnheer komt er af en toe met vrouwen en gaat weg’. Drie omwonenden verklaren dat [appellant] af en toe zijn post komt halen. Eén omwonende dat [appellant] er bijna nooit is en bij zijn familie woont. Uit deze verklaringen volgt niet zonder meer dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. Het zijn hoogstens aanwijzingen daarvoor, maar de verklaringen roepen ook vragen op. Het is immers niet duidelijk hoe men weet dat [appellant] enkel zijn post kwam halen en dat hij bij familie woonde. Dan wordt relevant welke vragen Kennemer Wonen aan de omwonenden heeft gesteld. Dat is echter onduidelijk gebleven.

3.6.4

Maar ook indien er vanuit zou worden gegaan dat Kennemer Wonen voldoende onderbouwd heeft gesteld dat [appellant] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, heeft [appellant] dit (mede) aan de hand van de door hem overlegde stukken (zie 3.5.2) gemotiveerd betwist en heeft hij in ieder geval in dit stadium van de procedure voldaan aan de op hem rustende verzwaarde motiveringsplicht. Het hof heeft daarbij in het bijzonder acht geslagen op de verklaringen van twee naaste buren van [appellant] , [B] op nr. [nummer] (onderbuurman) en [C] op nr. [nummer] . Deze verklaringen zijn anders dan de door Kennemer Wonen overgelegde verklaringen niet summier en maken duidelijk waaraan deze getuigen hun wetenschap ontlenen.

3.7

Aangezien Kennemer Wonen bewijs dient te leveren van haar stelling dat [appellant] geen hoofdverblijf in de woning heeft (gehad) en zij bewijs heeft aangeboden, zal het hof Kennemer Wonen in de gelegenheid stellen van deze stelling bewijs te leveren. Het hof zal daartoe een datum voor getuigenverhoor bepalen; partijen wordt verzocht hun verhinderdata op te geven voor de komende maanden.

3.8

Gelet op het te leveren bewijs met het daaraan verbonden procesrisico voor beide partijen, alsmede ter vermijding van verdere kosten, geeft het hof partijen in overweging te bezien of zij na dit tussenarrest de zaak alsnog in der minne kunnen regelen.

3.9

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4. Beslissing

Het hof:

laat Kennemer Wonen toe tot het leveren van bewijs als vermeld onder 3.7;

beveelt dat, indien Kennemer Wonen getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. E.M. Polak, daartoe tot raadsheer- commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;

bepaalt dat de advocaat van Kennemer Wonen uiterlijk binnen vier weken na datum van dit arrest schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van beide partijen, hun advocaten en de door Kennemer Wonen voor te brengen getuigen
in de periode februari 2021 tot en met april 2021 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een datum voor getuigenverhoor te bepalen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D. Kingma en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2021.