ECLI:NL:GHAMS:2021:3082

• Datum uitspraak: 21 september 2021
• Publicatiedatum: 18 oktober 2021
• Zaaknummer: 200.269.020/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D. Kingma; E.K. Veldhuijzen van Zanten; M.E. Hinskens - van Neck
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte en eindafrekening stookkosten en bijkomende kosten na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om de beëindiging van een huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] en de daaruit voortvloeiende eindafrekening van stookkosten en bijkomende kosten. De huurovereenkomst, die op 15 juni 2016 inging, was voor de duur van één jaar en eindigde volgens de kantonrechter op 31 maart 2017. [geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg betaling van een huurachterstand en schoonmaakkosten, terwijl [appellant] zich beriep op verrekening van reeds gedane betalingen. De kantonrechter wees de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg gedeeltelijk toe, maar [appellant] ging in hoger beroep tegen deze beslissing.

In hoger beroep heeft het hof de grieven van [appellant] deels gegrond verklaard. Het hof oordeelde dat de huurovereenkomst inderdaad per 31 maart 2017 was geëindigd en dat [geïntimeerde] onvoldoende bewijs had geleverd voor de door hem gevorderde kosten. Het hof heeft de vordering van [geïntimeerde] afgewezen en [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten van zowel de hoofdzaak als het hoger beroep. Tevens werd [geïntimeerde] verplicht om het bedrag dat [appellant] op grond van het eindvonnis had betaald, terug te betalen met rente. De beslissing van het hof benadrukt het belang van duidelijke bewijsvoering in huurgeschillen en de rechten van huurders bij beëindiging van huurovereenkomsten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.269.020/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 6734580/CV EXPL 18-2032

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 september 2021

inzake

[bewindvoerder] ,

kantoorhoudend te [plaats] ,

in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van:

[appellant] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Ulvenhout,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1. De zaak in het kort

Het gaat in deze zaak, kort gezegd, om de vaststelling van de datum waarop de tussen partijen geldende huurovereenkomst is geëindigd en de eindafrekening van de stookkosten en bijkomende kosten vanwege het eindigen van de huurovereenkomst.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 22 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 19 december 2018 (hierna: het tussenvonnis) en 22 mei 2019 (hierna: het eindvonnis) onder bovengenoemd zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Bij tussenarrest van 26 november 2019 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 7 februari 2020 heeft plaatsgevonden. Een minnelijke regeling is tussen partijen tijdens deze zitting niet tot stand gekomen. Het van die mondelinge behandeling opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende aanvulling/ vermeerdering van eis;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het eindvonnis zal vernietigen en op de vorderingen van [geïntimeerde] zal beslissen rekening houdend met de mogelijke verrekening en de door [appellant] contant gedane betaling van € 1.500,- en de door hem gedane onverschuldigde betalingen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot restitutie van hetgeen [appellant] uit hoofde van het eindvonnis heeft voldaan, met rente, en met beslissing over de proceskosten (inclusief de nakosten met rente) in beide instanties. [appellant] heeft tevens geconcludeerd dat het hof – uitvoerbaar bij voorraad – zijn bij het tussenvonnis afgewezen vorderingen in het incident alsnog zal toewijzen, met beslissing over de kosten van het incident.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, zakelijk weergegeven, tot vernietiging van het eindvonnis met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 5.424,00, met rente en met beslissing over de proceskosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep, inclusief de nakosten.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing over de proceskosten van dat appel.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3. Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten:

3.1

[geïntimeerde] is eigenaar van een woonruimte in [plaats] (hierna ook: de woonruimte). Tussen [geïntimeerde] en [appellant] is een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woonruimte voor de duur van één jaar met als ingangsdatum 15 juni 2016.

3.2

De overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.002,= per maand. Daarnaast zijn partijen de volgende betalingsverplichtingen overeengekomen: (i) een vergoeding voor de door verhuurder te betalen kosten aan de VvE en het gebruik van stoffering, meubilair en linnengoed van € 262,= per maand en (ii) een voorschot stookkosten van € 86,= per maand. Verder is een waarborgsom overeengekomen van € 1.350,=, die [appellant] heeft voldaan.

3.3

In de huurovereenkomst zijn, voor zover hier van belang, de navolgende bedingen opgenomen:

Huurovereenkomst

Betalingsverplichting, betaalperiode

4.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven

(…).

Leveringen en diensten

6. (…)

Eenmaal ’s jaars worden de verwarmingskosten aan huurder belast, onder verrekening van de betaalde voorschotten. Bij deze afrekening zal verhuurder kopie van de jaaropgave van de Vereniging van eigenaren overleggen.

Bij oplevering en beëindiging zullen de meterstanden worden vastgelegd, die vervolgens zullen dienen voor de pro-rata vaststelling van de verschuldigde kosten.

Bijzondere bepalingen

10. De ondergetekenden verklaren zich bekend en akkoord met het feit, dat het onderhavige contract uitdrukkelijk gesloten is voor het gebruik van de woning tijdens de overeengekomen huurperiode. Boek 7 afd. 5 Burgerlijk Wetboek en de huurprijzenwet woonruimte zijn op deze overeenkomst niet van toepassing, daar het hier een overeenkomst betreft, die uitdrukkelijk naar zijn aard van korte duur is.

(…)

Na het beëindigen van deze huurovereenkomst, de ontruiming en de oplevering, zal de verhuurder, zo spoedig mogelijk het bedrag van eventuele vorderingen moeten vaststellen en – voor zover mogelijk – na verrekening daarvan met de waarborgsom, het restant van de waarborgsom aan huurder moeten afdragen.

(…)

Bij een huurachterstand van drie maanden volgt automatisch ontbinding van het huurcontract.

In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat daarvan deel uitmaken de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 2003, hierna: algemene bepalingen). De toepasselijke algemene bepalingen bevatten een regeling voor de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten en de afrekening daarvan alsmede een verrekenverbod.

3.4

Naast de woonruimte heeft [appellant] van [geïntimeerde] een garage gehuurd voor een huurprijs van € 140,= per maand.

3.5

Bij e-mail van 21 maart 2017 heeft de makelaar van [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven:

Goedemiddag heer [appellant] ,

Net even bij u aangebeld om te zien of u thuis was en eventueel de sleuteloverdracht afhandelen… Wij kregen geen gehoor.

Graag maken wij een afspraak voor morgen rond het middag uur voor de sleuteloverdracht.

Graag een kort bevestiging.

3.6

Naar aanleiding van een volgend bezoek van de makelaar van [geïntimeerde] aan het gehuurde heeft hij in een e-mail van 24 maart 2017 aan [appellant] onder meer geschreven:

Goedemiddag heer [appellant] ,

Wij zijn vandaag voor de derde keer bij u aan de deur geweest.

(…)

Daar wij het sterke vermoeden hebben dat u bent vertrokken zijn wij vandaag ter controle naar binnen gegaan om te constateren dat u inderdaad weg bent uit het appartement. Al uw privé zaken zijn weg. (…)

Het appartement zal op zeer korte termijn ontruimd, schoongemaakt en ontsmet moeten worden. Wij hebben eigenaar geadviseerd meteen morgen hiervoor een bedrijf in te schakelen.

Vanaf maandag zal de woning niet meer toegankelijk zijn.

4. Beoordeling

De vorderingen en het oordeel in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, veroordeling van [appellant] tot betaling van € 9.556,57 (wegens huurachterstand en schoonmaakkosten met aftrek van de waarborgsom), te vermeerderen met rente en met beslissing over de proceskosten, met rente. [appellant] heeft de vorderingen van [geïntimeerde] weersproken en incidentele vorderingen ingesteld tot afgifte van bepaalde bescheiden op grond van artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). [geïntimeerde] heeft tot afwijzing van de incidentele vorderingen geconcludeerd.

4.2

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter de incidentele vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten van het incident verwezen. Bij eindvonnis heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.220,00, te vermeerderen met rente en [appellant] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten.

4.3

Tegen deze beslissingen en de gronden waarop die beslissingen rusten komt [appellant] in hoger beroep op met drie grieven. In zijn incidentele grief maakt [geïntimeerde] bezwaar tegen de door de kantonrechter vastgestelde einddatum van de huurovereenkomst per 31 maart 2017 voor de woonruimte en de garage hetgeen zou moeten leiden tot het alsnog toewijzen van de gevorderde huurpenningen over de maanden april tot en met juli 2017. Het hof ziet aanleiding om eerst de grief in incidenteel appel te behandelen.

Einddatum huurovereenkomst 31 maart 2017

4.4

In incidenteel appel komt [geïntimeerde] met
één grief op tegen de oordelen van de kantonrechter in het eindvonnis dat de huurovereenkomst betreffende (i) de woonruimte en (ii) de garage per 31 maart 2017 zijn geëindigd. Op die grond heeft de kantonrechter zijn vordering betreffende de betaling van de huur voor de woonruimte en de garage over de periode april tot en met juli 2017 afgewezen.

4.4.1

[geïntimeerde] voert daartoe aan dat [appellant] het gehuurde pas medio juli 2017 heeft opgeleverd en aan [geïntimeerde] ter beschikking heeft gesteld en dat [appellant] het gehuurde nog heeft gebruikt tot en met juli 2017. Ook heeft [geïntimeerde] gesteld dat hij de huurovereenkomst niet per maart 2017 heeft beëindigd. Dit was op verzoek van de familie en de hulpverleners van [appellant] . [appellant] heeft betwist dat hij na maart 2017 woongenot heeft gehad. Volgens [appellant] heeft hij na maart 2017 niet meer in het gehuurde gewoond en ook de garage niet meer gebruikt. Hij beroept zich in dit verband op de hierboven aangehaalde bepalingen in artikel 10 van de huurovereenkomst (rov. 3.3), de e-mail van de makelaar van [geïntimeerde] van 24 maart 2017 (rov. 3.6) en het feit dat de communicatie met GGZ INGeest over (latere) beëindiging van de huurovereenkomst buiten [appellant] om heeft plaatsgevonden.

4.4.2

Niet weersproken is dat het gehuurde eind maart 2017 leeg was en dat [appellant] op dat moment een huurachterstand van meer dan drie maanden had. Na maart 2017 is [appellant] uitsluitend op verzoek van anderen, zoals voor de zitting van 1 juni 2017 in een andere procedure, in het gehuurde geweest. Daarnaast is ook in hoger beroep niet komen vast te staan dat [appellant] heeft ingestemd met of in kennis is gesteld van het verzoek dat de familie en de hulpverleners van [appellant] kennelijk aan [geïntimeerde] hebben gedaan om de huurovereenkomst niet per maart 2017 te beëindigen. In het licht van deze omstandigheden en gelet op de bepalingen in (artikel 10 van) de huurovereenkomst (rov. 3.3) en de e-mails van de makelaar van [geïntimeerde] van 21 en 24 maart 2017 (rov. 3.5-3.6) heeft [appellant] ervan uit kunnen gaan dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst per eind maart als ontbonden ofwel geëindigd beschouwde. De huurovereenkomst voor de woonruimte – en daarmee ook de huurovereenkomst voor de garage – is naar het oordeel van het hof dan ook geëindigd per 31 maart 2017.

4.4.3

De grief heeft geen succes. Het incidenteel appel faalt.

Vordering artikel 843a Rv tot afgifte bescheiden, beroep op verrekening

4.5

Met zijn
eerste grief klaagt [appellant] over de afwijzing in het tussenvonnis van zijn incidentele vordering tot afgifte van bepaalde stukken in verband met de eindafrekening van de stookkosten, VvE kosten en de vergoeding voor het gebruik van het meubilair van het gehuurde op grond van artikel 843a Rv vanwege een beroep op verrekening.

4.5.1

In eerste aanleg heeft [appellant] betoogd dat hij bepaalde stukken nodig heeft, omdat hij vreest dat zijn verrekeningsverweer betreffende de eindafrekening van genoemde kosten in de hoofdzaak anders zal stranden. Het verrekeningsverweer is namelijk mogelijk niet op eenvoudige wijze vast te stellen, aldus [appellant] . De kantonrechter heeft in het tussenvonnis de incidentele vordering afgewezen en daartoe – samengevat – overwogen dat zij het betoog van [appellant] niet volgt omdat als een verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, de mogelijkheid bestaat om een vordering in reconventie in te stellen. Daarnaast gaat [appellant] volgens de kantonrechter eraan voorbij dat, indien hij gevolgd wordt in zijn verweer dat naast de vaste maandelijkse huurprijs sprake is van uitsluitend voorschotbedragen, de stelplicht en bewijslast op [geïntimeerde] is komen te liggen dat de juiste bedragen in rekening zijn gebracht. Omdat de huurovereenkomst al anderhalf jaar geleden beëindigd is (zo niet eerder) zal [geïntimeerde] inmiddels in staat moeten zijn om de definitief verschuldigde bedragen te berekenen en kan aan de hand daarvan worden vastgesteld wat [appellant] nog verschuldigd is aan [geïntimeerde] , aldus nog steeds de kantonrechter.

4.5.2

Vervolgens heeft de kantonrechter in het eindvonnis (i) de vorderingen van [geïntimeerde] tot betaling van stookkosten en VvE-kosten (en schoonmaakkosten) afgewezen en (ii) een vergoeding voor het gebruik van het meubilair toegewezen voor een bedrag van € 20,00 per maand (in totaal € 100,-) en deze post voor het meerdere afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] de hoogte van genoemde kosten en de waarde van het meubilair onvoldoende of niet (alsnog) heeft onderbouwd. Ten aanzien van de stookkosten, VvE-kosten en gebruiksvergoeding heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] over de maanden juni tot december 2016 mogelijk teveel heeft betaald, maar dat zij hieraan voorbijgaat omdat de verschuldigde bedragen onduidelijk zijn gebleven en [appellant] geen vordering in reconventie heeft ingesteld.

4.5.3

Naar het hof begrijpt houdt deze grief ook in een beroep van [appellant] op verrekening. Uit de memorie van antwoord tevens grieven in incidenteel appel leidt het hof af dat ook [geïntimeerde] de grief zo heeft verstaan en met dit verweer ook rekening heeft gehouden omdat hij daarin het verrekeningsberoep van [appellant] naar voren heeft gebracht. Het verrekeningsverweer van [appellant] is dus ook voor [geïntimeerde] kenbaar in hoger beroep aan de orde gesteld.

4.5.4

Het beroep van [appellant] op verrekening slaagt. Het hof legt hierna uit waarom. [appellant] heeft daarmee overigens geen belang meer bij zijn incidentele vordering zodat deze zal worden afgewezen.

4.5.5

Het hof stelt voorop dat het op de weg van [geïntimeerde] ligt om gegevens te verstrekken om tot een eindafrekening te kunnen komen vanwege het beëindigen van de huur van de woonruimte (zie de bepalingen in de huurovereenkomst, rov. 3.3). [geïntimeerde] heeft die gegevens in eerste aanleg niet verstrekt. De wel door hem verstrekte (en ook de door [appellant] geproduceerde) stukken zijn volstrekt onvolledig (stookkosten: geen meterstanden begin en einde huurperiode) of niet ter zake doende (begrotingen van de VvE) . Ook in hoger beroep heeft [geïntimeerde] geen nadere onderbouwing terzake gegeven. Naar het oordeel van het hof dienen de gevolgen hiervan voor rekening van [geïntimeerde] te komen, ook voor de periode half juni tot en met november 2016. Al met al is slechts vast komen te staan dat [appellant] aan kosten verschuldigd is een bedrag van € 20,- per maand ter zake van het gebruik van meubilair.

4.5.6

Nu [geïntimeerde] met het voorgaande het verrekeningsverweer van [appellant] onvoldoende heeft weersproken, zal het hof dit verweer wél volgen.

4.5.7

[geïntimeerde] heeft nog een beroep gedaan op het verrekenverbod dat is opgenomen in de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst.

Hij heeft echter niet uitgelegd waarom dat verrekenverbod ook heeft te gelden in een situatie als de onderhavige, waarin na einde van de huur over en weer dient te worden afgerekend.

Verrekening contant betaald bedrag van € 1.500,00

4.6

Grief 2 van [appellant] houdt in dat de rechtbank heeft nagelaten het bedrag van
€ 1.500,00 dat [appellant] op 2 juni 2017 contant (via de makelaar van [geïntimeerde] ) aan [geïntimeerde] heeft betaald in mindering te brengen op de toegewezen hoofdsom tot betaling waarvan [appellant] bij het eindvonnis is veroordeeld. [geïntimeerde] heeft zich ten aanzien van deze grief gerefereerd aan het oordeel van het hof.

4.6.1

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] op 2 juni 2017 genoemd bedrag heeft betaald. Uit de bestreden vonnissen volgt dat de kantonrechter dit bedrag niet in mindering heeft gebracht op het bedrag dat [appellant] aan [geïntimeerde] moet betalen volgens het eindvonnis. De grief slaagt.

Eindafrekening

4.7

Het voorgaande betekent dat partijen vanwege het eindigen van de huurovereenkomst per 31 maart 2017 met elkaar dienen af te rekenen als volgt:

Bedrag toegewezen door de kantonrechter € 3.220,00

Contante betaling
€ 1.500,00

€ 1.720,00

Te verrekenen bijkomende kosten periode 15 juni t/m november 2016

Stookkosten € 86,00 x 5,5 € 473,00

VvE kosten € 200,00 x 5,5 € 1.100,00

Meubilair € 20,00 i.p.v. € 62,00 = € 42,00 x 5,5
€ 231,00

Nog te verrekenen € 1.804,00

Proceskostenveroordeling kantonrechter

4.8

Met
grief 3 betoogt [appellant] dat de kantonrechter hem ten onrechte in de proceskosten heeft veroordeeld.

4.8.1

Deze grief slaagt. Aan [geïntimeerde] wordt immers alsnog (per saldo) niets toegewezen.

Bewijsaanbiedingen, slotsom en kosten

4.9

Partijen hebben geen bewijs aangeboden van concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden dan hiervoor zijn genomen. Hun bewijsaanbiedingen worden dan ook gepasseerd.

4.1

De slotsom is dat de grieven 1 deels, 2 en 3 in principaal appel slagen en grief 1 voor het overige faalt evenals het incidenteel appel. Het bestreden eindvonnis zal worden vernietigd en de vordering van [geïntimeerde] jegens [appellant] zal alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal daarbij alsnog in de proceskosten van de hoofdzaak in eerste aanleg worden veroordeeld. [geïntimeerde] zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij ook worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.

5. Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het bestreden eindvonnis;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering van [geïntimeerde] alsnog af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in de hoofdzaak in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] begroot op € 900,00 voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen hij op grond van het bestreden eindvonnis aan hem heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling tot aan de dag van de gehele terugbetaling;

bekrachtigt het bestreden tussenvonnis;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] in principaal appel begroot op € 432,01 aan verschotten en op € 2.361,00 voor salaris en in incidenteel appel op € 787,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten, indien niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 september 2021.