Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 20/00286
28 oktober 2021
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 18/3298 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus B.V. te Boxmeer)
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 24 februari 2018 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [adres 1] te [Z] (hierna: het Object) op de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 203.000 (hierna: de WOZ-beschikking).
1.2.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 21 juni 2018, de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de hiervoor vermelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 13 maart 2020 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in die uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 190.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 190.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.579.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 23 april 2020 en aangevuld op 25 mei 2020. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met bouwjaar 1970. De inhoud van de woning inclusief aanbouw is ongeveer 335 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 153 m².”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.2.
Namens belanghebbende is ter zitting van de rechtbank een vergelijkingsmatrix ingebracht. De in deze matrix gebruikte grondwaardes gaan uit van één grondstaffel voor alle vergelijkingsobjecten, dus zonder gebruik te maken van verschillende waardegebieden voor het centrum van Medemblik enerzijds en de overige liggingen anderzijds. Voor zover van belang kent deze grondstaffel de volgende waardes:
Grondstaffel m2
Grondprijs
140
210
160
206
180
202
201
199
221
195
241
191
261
187
281
183
301
179
321
175
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van het Object niet te hoog is vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde aan de hand van drie in Medemblik gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 203.000. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw-jaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde perceel
Bijgebouwen
Waarde
(01-01-17)
Koopsom
(verkoop-datum)
De woning
1970
310 m³
€ 376
€ 116.670
153 m²
150 m² *€ 500
3 m² * € 250
= € 75.750
Ligging 2
€ 68.863
Aanbouw
(25 m³) € 6.667
Dakkapel
€ 4.000
Berging
(40 m³)
€ 6.800
€ 203.000
[adres 2]
1910
250 m³
€ 457
€ 131.480
181 m²
150 m² *€ 500
31 m² * € 250
= € 8.5750
Ligging 2
€ 77.954
Aanbouw
(10 m³) € 2.841
Dakopb.
(80 m³) € 22.760
Berging
(25 m³) € 4.250
Berging (20 m²)
€ 3.400
€ 242.686
€ 249.000
(05-05-2017)
[adres 3]
1970
300 m³
€ 447
€ 134.205
326 m²
150 m² *€ 325
50 m² * € 162, 50
50 m² * € 81,25
76 m² * € 48,75
= € 64.445
Ligging 4
€ 70.889
Aanbouw
(35 m³) € 9.417
Garage
(60 m³)
€ 10.200
€ 212.409
€ 225.000
(04-08-2017)
[adres 4]
1977
325 m³
€ 479
€ 155.795
285 m²
150 m² *€ 325
50 m² * € 162,50 50m² * € 81,25
35 m² * € 48,75
= € 62.643
Ligging 3
Aanbouw
(80 m³) € 24.123
Garage (50 m²)
€ 8.500
Berging
(20 m³) € 3.400
€ 248.767
€ 241.500
(26-11-2016)
8. Eiseres stelt dat de woning aan een drukke doorgaande weg is gelegen en dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. Verweerder is van mening dat hij hier voldoende rekening mee heeft gehouden door aan het object een ligging 2 toe te kennen.
9. Aangezien de woning is getaxeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode, dient verweerder voldoende inzichtelijk te maken in hoeverre de woning vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in dat verband gekozen voor een uitsplitsing van de verkoopprijzen en waarden over de opstal en de grond. Verschillen in kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en grootte heeft verweerder tot uitdrukking gebracht in de (waarde per kubieke meter van de) opstal. Verschillen in ligging heeft verweerder tot uitdrukking gebracht in de (waarde per vierkante meter van de) grond. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende inzicht heeft verschaft in de wijze waarop met de verschillen in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. Verweerder heeft weliswaar aan de woning een ligging 2 toegekend, maar is bij de waardering van de woning uitgegaan van twee van elkaar verschillende grondstaffels, waarbij ook nog een correctie is doorgevoerd in verband met verschillen in ligging bij het gebruik van dezelfde grondstaffel bij twee van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft dienaangaande gesteld dat het gebruik van verschillende grondstaffels is te verklaren doordat de woning in een ander ‘waardegebied’ dan de vergelijkingsobjecten ligt, namelijk ‘Centrum Medemblik’. Op vragen van de rechtbank hoe op basis van die verschillende grondstaffels kan worden beoordeeld of met de verschillen in ligging voldoende rekening is gehouden is verweerder het antwoord schuldig gebleven. Doordat verweerder echter niet bij alle objecten dezelfde grondstaffel op dezelfde wijze toepast, is niet voldoende inzichtelijk op welke wijze per saldo met de verschillen in ligging rekening is gehouden. Verschillen in gehanteerde waarden per vierkante meter werken via de taxatieopbouw immers door in (verschillen in) de waarden per kubieke meter waarin zoals gezegd zes factoren waarop de objecten (kunnen) verschillen tot uitdrukking zijn gebracht. Verweerder heeft het van hem verlangde bewijs dat de vastgestelde waarde niet te hoog is daarom niet geleverd.
10. De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door eiseres bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op eiseres rust alsdan evenzeer de last de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken.
11. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde wijst eiseres op een door haar ter zitting overgelegde taxatiematrix waarin een aantal vergelijkingsobjecten zijn aangevoerd. Eiseres heeft hierbij gebruik gemaakt van een vergelijkbare uitsplitsing tussen grond en opstal als waarvan verweerder gebruik heeft gemaakt.
12. Eiseres is naar het oordeel van de rechtbank met hetgeen zij heeft aangevoerd evenmin erin geslaagd de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken, nu zij - naar de rechtbank begrijpt - bij het bepalen van de grondwaarde is uitgegaan van een gemiddelde grondprijs, zonder inzicht te verschaffen in de wijze waarop deze gemiddelde grondprijs tot stand is gekomen. Om vergelijkbare redenen als genoemd bij de beoordeling van de taxatie van verweerder is niet voldoende inzichtelijk op welke wijze eiseres bij haar waardering met verschillen in perceeloppervlakte rekening heeft gehouden.
13. Nu geen van partijen de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 190.000.
14. Gelet op het vorenoverwogene moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
Het Hof is van oordeel dat de rechtbank het rechtskader voor de bepaling van de WOZ-waarde in haar overweging 6 juist heeft weergegeven en maakt deze overweging tot de zijne. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van het Object onderbouwd met marktgegevens van de in overweging 7 van de rechtbankuitspraak vermelde vergelijkingsobjecten, volgens de methode van systematische vergelijking. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij die vergelijking onvoldoende inzicht verschaft in de wijze waarop met de verschillen in ligging tussen het Object en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden en meer in het bijzonder hoe op basis van de verschillende grondstaffels kan worden beoordeeld of met de verschillen in ligging voldoende rekening is gehouden (zie overweging 9 van de rechtbankuitspraak).
5.2.
In hoger beroep stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat hij bij de vergelijking met de vergelijkingsobjecten terecht is uitgegaan van twee verschillende waardegebieden en de daarbij behorende grondstaffels; een voor het centrum van Medemblik (de centrumstaffel) en een voor het gebied daarbuiten (de niet-centrumstaffel). De waardegebieden worden gebruikt om verschillen te onderscheiden in de ligging en de daarmee samenhangende grondprijzen. Vanwege de aantrekkelijkheid van het historische centrum en de nabije havens is het centrum van Medemblik de enige woonkern in de gemeente met hogere kavelprijzen.
5.3.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende last aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, omdat hij bij de vergelijking met de vergelijkingsobjecten twee verschillende grondstaffels heeft gebruikt, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke marktgegevens deze grondstaffels gebaseerd zijn. Hij heeft ter zitting van de rechtbank een eigen vergelijkingsmatrix ingebracht die slechts gebruik maakt van één grondstaffel (zie 2.2). Op basis van die matrix concludeert belanghebbende dat het Object per waardepeildatum € 179.861 waard is.
5.4.
Het Hof stelt voorop dat de waardering van objecten, ook voor de toepassing van de Wet WOZ, geen exacte wetenschap is. Dit heeft ook te gelden voor de in dat kader toe te passen waardering van de grond. Het is veelal onvermijdelijk om, bij de toerekening van gerealiseerde transactieprijzen aan enerzijds de grond en anderzijds de opstal, uit te gaan van veronderstellingen en aannames, om de eenvoudige reden dat – zoals de heffingsambtenaar ook heeft aangevoerd – in reeds volledig bebouwde gebieden, zoals het centrum van Medemblik, geen of vrijwel geen verkopen van bouwkavels plaatsvinden, zodat in de meeste gevallen – zoals ook in het onderhavige geval – marktgegevens van grondtransacties ontbreken. Waar het uiteindelijk om gaat, is of de heffingsambtenaar aan de hand van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk maakt dat de totale waarde van het Object (kavel en opstal), rekening houdend met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het Object, niet te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat woningen in het historische centrum van Medemblik aanzienlijk meer opbrengen dan woningen die buiten dit centrum zijn gelegen en dat die verschillen dusdanig groot zijn dat deze zich niet laten compenseren met een correctie van 10% vanwege de ligging. In dit licht bezien komt het hanteren van verschillende ‘waardegebieden’, waarvoor verschillende grondstaffels worden gehanteerd, het Hof geenszins onredelijk voor.
5.5.
Wat hier verder van zij, ook indien wordt uitgegaan van de door belanghebbende voorgestane grondstaffel en correctie daarop voor de ligging, in plaats van de twee door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffels, komt het Hof tot het oordeel dat de waarde van het Object niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt ter zake als volgt.
Gelet op hetgeen de heffingsambtenaar daarover heeft ingebracht acht het Hof aannemelijk dat de ligging van het Object en het vergelijkingsobject [adres 2] (beide gelegen in het centrum aan een drukke weg) en het vergelijkingsobject [adres 3] (niet in, maar nabij het centrum) met elkaar vergelijkbaar zijn. Ook acht het Hof aannemelijk dat de ligging van de drie genoemde objecten beter is dan die van het referentieobject [adres 4] (buiten het centrum). Daarom zal de ligging van drie eerstgenoemde objecten als gemiddeld (“3”) en van het laatstgenoemde object als ondergemiddeld (“2”) in aanmerking worden genomen.
Het Hof overweegt dat tussen partijen overeenstemming bestaat over de door de heffingsambtenaar gestelde gegevens van de inhoud (met uitzondering van de inhoud van het referentieobject [adres 2] ), perceeloppervlakte en de waarde van bijgebouwen van het Object en van de vergelijkingsobjecten (zie overweging 7 van de rechtbankuitspraak), althans dat deze gegevens door belanghebbende niet (gemotiveerd) betwist zijn. Het Hof zal dan ook van de juistheid van die gegevens uitgaan.
Het Hof zal aansluiten bij de door de heffingsambtenaar voorgestane inhoud van het referentieobject [adres 2] van 250 m3, waarbij de aanbouw en de dakopbouw (gezamenlijke inhoud 90 m3) als separaat gewaardeerde bijgebouwen in de berekening worden betrokken. In het licht van de ter zitting van de rechtbank overgelegde foto’s acht het Hof deze aanbouwen minder goed bruikbaar dan de volwaardige woonvertrekken, zodat de lagere, separate waardering op zijn plaats is.
Voor wat betreft de zogeheten KOUDV-factoren zal het Hof aansluiten bij de waardering daarvan door belanghebbende in de door hem ingebrachte matrix, waarbij de kwaliteit en de staat van onderhoud van de referentiewoning [adres 2] als bovengemiddeld (“4”) worden beschouwd en alle overige factoren als gemiddeld (“3”). Het bovenstaande leidt tot de onderstaande grondwaarden en (gemiddelde) m3-prijzen:
Transactie-prijs
zonder bijgebouwen
Kavel
grootte
m2
m2 prijs
volgens
staffel
belangh
Cor-rectie ligging
Waarde perceel
Waarde opstal
KOUDV correctie
m3 prijs opstal
[adres 2]
€ 209.435
181
202
100%
€ 36.562
€ 172.873
0,77
€ 532
[adres 3]
€ 192.792
326
175
100%
€ 57.050
€ 135.742
1
€ 452
[adres 4]
€ 212.744
285
183
85%
€ 44.332
€ 168.412
1
€ 518
Gemiddelde prijs opstal per m3
€ 501
5.6.
Uitgaande van deze gemiddelde m3-prijs zou de waarde van het Object uitkomen op € 32.130 (waarde perceel: € 210 x 153 m2) + € 17.467 (waarde bijgebouwen) + € 155.267 (waarde opstal: 310 m3 * € 501) = € 204.864. Deze waarde is hoger dan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde van € 203.000.
5.7.
Het Hof voegt hieraan toe dat ook indien in de bovengenoemde berekening voor alle woningen de centrumstaffel als uitgangspunt wordt genomen de aldus berekende waarde van het Object hoger zou zijn dan de beschikte WOZ-waarde van € 203.000, namelijk € 206.735. Hetzelfde heeft te gelden als voor alle woningen de niet-centrumstaffel als uitgangspunt wordt genomen, in welk geval de berekende waarde € 211.113 zou bedragen.
5.8.
Het Hof komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van al hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht, is geslaagd in de op hem rustende last om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde van het Object niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
5.9.
De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
6.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, H.E. Kostense en
J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 21 oktober 2021 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.