Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 20/00410
30 november 2021
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
tegen de uitspraak van 9 juni 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/3812 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 23 februari 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 391.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 25 juni 2019, de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Bij haar uitspraak van 9 juni 2020 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 juli 2020 en aangevuld op 2 september 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande woning. De inhoud van de woning is 360 m³ en de oppervlakte van het perceel is 570 m². De woning is voorzien van een tweetal aanbouwen (30 m³ en 205 m³).”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.2.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 391.000 heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een waardematrix overgelegd. In deze matrix staan onder andere de onderstaande gegevens van drie, hierna nader benoemde, vergelijkingsobjecten (vrijstaande woningen, alle gelegen te Medemblik).
Adres
Geïndex. transactie-prijs
Datum koopakte + (transport)
Grond-
waarde
transactie
Bruto inhoud opstal
m³-prijs opstal
trans-
actie (…)
Kw
Oh
Ui
Dm
Vz
Li
M³-prijs
opstal gelijk aan onderhavig object (Dm/oh/kw)
[de woning]
nvt
nvt
[570 m²]
€ 157.547
595 m³
nvt
3
3
3
3
3
3
€ 392
[adres 2]
€ 400.278
05-01-2017
(TR 09-02-2017)
[1.129 m²]
€ 180.783
550 m³
€ 353
2
2
3
3
3
3
€ 400
[adres 3]
€ 350.298
01-05-2019
(TR 02-09-2019)
[630 m²]
€ 162.602
535 m³
€ 325
2
2
3
3
2
3
€ 395
[adres 4]
€ 401.609
21-09-2017
(TR 29-03-2018)
[984 m²]
€ 178.340
445 m³
€ 452
3
3
3
3
3
3
€ 452
Aan de onderzijde van deze matrix staat voorts de volgende tekst vermeld:
“7% correctie bij verschil factor Kwaliteit (Kw), Doelmatigheid (Dm) en Voorzieningen (Vz) t.o.v. gemiddeld, m.u.v. Onderhoud (Oh) = 5% en Ligging [Li] = 10%. Gemiddelde standaard marktprijs opstallen transacties: € 415”
2.3.1.
Ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van subsidiair € 353.000 en meer subsidiair € 388.000, heeft belanghebbende in hoger beroep twee door [A] opgestelde taxatiematrices overgelegd. In matrix 1 is de WOZ-waarde van de woning getaxeerd op € 353.000. Daarin zijn onder andere de volgende gegevens vermeld:
Adres
inhoud m3
Prijs per m³ o.b.v. verkoop
Prijs per m³ na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3
Oppervlakte
Kwaliteit
Onderhoud
Uitstraling
Doelmatigheid
Luxe/voorzieningen niveau
Ligging
[de woning]
595 m³
€ 329
570 m²
3
3
3
3
3
3
[adres 2]
645 m³
€ 335
€ 313
1129 m²
3
3
3
3
4
3
[adres 3]
795 m³
€ 219
€ 234
630 m²
2
3
3
2
3
3
[adres 4]
504 m³
€ 399
€ 399
984 m²
3
3
3
3
2
3
Afwijking per factor
Kwaliteit
7
%
van de waarde van het hoofdgebouw
Onderhoud
5
%
van de waarde van het hoofdgebouw
Uitstraling
5
%
van de waarde van het hoofdgebouw
Doelmatigheid
7
%
van de waarde van het hoofdgebouw
Luxe/voorzieningen niveau
7
%
van de waarde van het hoofdgebouw
Ligging
10
%
van de grondwaarde
Onder deze matrix staat voorts de volgende tekst vermeld:
“In de eenheidsprijs voor onderhavig object is rekening gehouden met het afnemend grensnut. Voor het afnemend grensnut (Wet van Gossen) is de wortel van de gemiddelde inhoud/oppervlakte van de referentiepanden gedeeld door de inhoud/oppervlakte van het onderhavige object vermenigvuldigd met de gemiddelde eenheidsprijs na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3.”
2.3.2.
In matrix 2 zijn de gegevens in de onder 2.2 vermelde matrix van de heffingsambtenaar omtrent de inhoud van de vergelijkingsobjecten en de in aanmerking te nemen KOUDV/ KOLDU-scores overgenomen en is ten opzichte van de daarin berekende prijzen per m³ van de vergelijkingsobjecten uitsluitend een correctie toegepast voor het door belanghebbende gestelde afnemend grensnut. In deze matrix is de WOZ-waarde van de woning getaxeerd op € 388.000.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Verweerschrift in eerste aanleg
4.1.
Ter zitting bij de rechtbank heeft belanghebbende aangevoerd dat het verweerschrift door de heffingsambtenaar te laat is ingediend. Met betrekking tot dit punt heeft de rechtbank (onder meer) het volgende overwogen en beslist:
“6. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat het verweerschrift te laat is ingediend. Verweerder heeft dit erkend, maar heeft aangegeven dat dit veroorzaakt is door het sluiten van de rechtbank medio maart 2020, waardoor hij er tot zeer recent vanuit was gegaan dat de zitting niet zou doorgaan. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser door het late toezenden van het verweerschrift niet in zijn belangen geschaad. Daartoe overweegt de rechtbank dat partijen in de bezwaarfase uitvoerig schriftelijk met elkaar argumenten hebben gewisseld. Deze argumenten zijn herhaald en samengevat in het verweerschrift. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser gemachtigde – die ter zake kundig is – ook voldoende tijd gehad om de matrix met vergelijkingsobjecten te kunnen beoordelen welke vergelijkingsobjecten betreft die alle ook door hem zelf zijn opgevoerd. Bovendien heeft eiser ingestemd met het op korte termijn inplannen van de zitting, wetende dat het verweerschrift nog diende te worden toegezonden. Gelet hierop acht de rechtbank het verweerschrift toelaatbaar.”
4.2.1.
In hoger beroep heeft belanghebbende zijn standpunt herhaald dat het door de heffingsambtenaar in eerste aanleg ingediende verweerschrift te laat is ingediend en dat de rechtbank het stuk tardief had dienen te verklaren. Daartoe voert belanghebbende aan dat hij - gelet op de ontvangst van het verweerschrift op 7 mei 2020 en de zitting op 12 mei 2020 - onvoldoende gelegenheid heeft gehad om zich gedegen op die zitting te kunnen voorbereiden. De rechtbank had daarom het verweerschrift niet tot de gedingstukken mogen rekenen. Zonder verweerschrift had de rechtbank de aannemelijkheid van de vastgestelde waarde niet kunnen toetsen, waardoor het beroep reeds om die reden gegrond had moeten worden verklaard, aldus belanghebbende.
4.2.2.
Volgens de heffingsambtenaar is belanghebbende door het tijdstip van indiening van het verweerschrift niet in zijn procesbelang geschaad en heeft de rechtbank op dit punt een juiste beslissing gegeven.
4.3.
Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat het verweerschrift weliswaar laat is ingediend, maar dat belanghebbende daardoor niet in zijn procesbelang is geschaad. Om die reden zal ook het Hof geen gevolgen verbinden aan de overschrijding van de in artikel 8:42, lid 1, Awb neergelegde termijn. Hierbij stelt het Hof (evenals de rechtbank) voorop dat belanghebbende zich laat vertegenwoordigen door een ter zake kundige gemachtigde en neemt het Hof in aanmerking dat de drie in het verweerschrift genoemde vergelijkingsobjecten ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] ) eerder in de procedure aan de orde zijn gekomen; van deze objecten wordt door belanghebbende ook melding gemaakt in het van hem afkomstige beroepschrift. Gelet op deze omstandigheden is het Hof van oordeel dat de rechtbank met juistheid heeft beslist dat het verweerschrift tot de gedingstukken dient te worden gerekend.
Is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?
4.4.
Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde overweegt het Hof als volgt. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.5.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.6.
De in de - in hoger beroep ingebrachte - waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat betreft type en uitstraling (vrijstaande woningen), ligging en woonoppervlak voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde, hetgeen tussen partijen - naar het Hof begrijpt - op zichzelf ook niet in geschil is.
4.7.
Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend; belanghebbende ontkennend. De rechtbank heeft hieromtrent geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.8.1.
In hoger beroep heeft belanghebbende de volgende grieven aangevoerd tegen dit oordeel van de rechtbank. In de eerste plaats is de heffingsambtenaar in zijn matrix volgens belanghebbende uitgegaan van onjuiste gegevens omtrent de inhoud van de vergelijkingsobjecten. Uit informatie van verkopende makelaars, die door hem in hoger beroep is overgelegd, blijkt volgens belanghebbende dat alle drie de vergelijkingsobjecten in werkelijkheid een grotere inhoud hebben dan in de onder 2.2 vermelde matrix van de heffingsambtenaar is weergegeven. In de tweede plaats blijkt uit deze verkoopinformatie dat de in de matrix van de heffingsambtenaar weergegeven KOUDV/KOLDU-scores niet overeenkomen met de werkelijkheid. Bovendien heeft de heffingsambtenaar bij zijn berekening van de prijzen per m³ van (de opstal van) de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening gehouden met de wet van het afnemend grensnut (‘de eerste wet van Gossen’); hierdoor is de heffingsambtenaar in de onder 2.2 vermelde matrix uitgegaan van een te hoge gemiddelde prijs per m³ voor de vergelijkingsobjecten, zo stelt belanghebbende.
4.8.2.
Onder verwijzing naar de door hem in hoger beroep overgelegde matrices, waarin volgens hem op de juiste wijze rekening is gehouden met de onder 4.8.1 genoemde omstandigheden, concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en primair tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 308.000, subsidiair tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 353.000, onder verwijzing naar de in hoger beroep door hem overgelegde matrix 1 en meer subsidiair tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 388.000, onder verwijzing naar de in hoger beroep door hem overgelegde matrix 2.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Uit de door hem opgestelde, met bouwtekeningen en andere bewijsstukken onderbouwde controleberekeningen blijkt volgens hem dat hij, rekening houdend met een foutmarge van enkele procenten, in de door hem in hoger beroep overgelegde matrix (hierna: de matrix) is uitgegaan van de juiste inhoud van de vergelijkingsobjecten. Gelet op de door hem overgelegde vastgoedkaarten zijn in de matrix tevens de juiste KOUDV/KOLDU-scores toegekend aan de vergelijkingsobjecten en de woning, zo stelt de heffingsambtenaar.
Bij de berekening van de prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten is volgens de heffingsambtenaar terecht geen rekening gehouden met een afnemende meeropbrengst; van de door belanghebbende gestelde wetmatigheid is geen sprake. Een dergelijke correctie zou hooguit aan de orde kunnen zijn bij objecten met een ondoelmatige indeling, zoals bijvoorbeeld grote stolpboerderijen of landhuizen. Bovendien blijkt uit die gerealiseerde verkooptransacties ook niet dat een grotere woning relatief minder opbrengt. Aldus de heffingsambtenaar, die concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.10.
Over de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de inhoud van de vergelijkingsobjecten onjuist heeft berekend, oordeelt het Hof als volgt. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de bruto inhoud van deze objecten aan de hand van de bouwtekeningen respectievelijk (bij [adres 4] , waarvan geen bouwtekening beschikbaar is) aan de hand van geografische informatie en gevelfoto’s opnieuw berekend, waarbij hij in zijn berekeningen ter zake van alle objecten (en de woning) de ‘Meetinstructie Bruto inhoud woningen’ heeft toegepast. Rekening houdend met een foutmarge van enkele procenten, komt de opnieuw gemeten inhoud van de vergelijkingsobjecten overeen met de bij de gemeente geregistreerde (en in de matrix opgenomen) inhoud van deze objecten. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze controleberekening, de door hem overgelegde bewijsstukken en de daarop door hem gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij, door de inhoud van de woning en de objecten aan de hand van dezelfde methode te berekenen, op consistente wijze rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof verwerpt derhalve de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een te kleine inhoud van de vergelijkingsobjecten.
4.11.
Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix en onderbouwende bewijsstukken, waaronder uit iWOZ afkomstige vastgoedkaarten van de vergelijkingsobjecten met foto’s van exterieur en interieur van deze objecten, aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer ligging, inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau. Op basis van deze gegevens ziet het Hof geen aanleiding – ook niet in het licht van de door belanghebbende overgelegde matrices en de daarbij verstrekte gegevens van verkopende makelaars – om aan de vergelijkingsobjecten andere KOUDV/KOLDU-scores toe te kennen dan in de matrix is geschied. Ook deze grief van belanghebbende faalt derhalve.
4.12.
Het Hof ziet geen aanleiding om de in de matrix bij de woning en de vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen m³-prijzen te corrigeren aan de hand van een door belanghebbende gestelde “wet van de afnemende meeropbrengst”. Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij een waardering met een dergelijk afnemend grensnut rekening te houden. Daar kan bijvoorbeeld aanleiding voor zijn indien sprake is van extreem hoge ruimten die niet goed bruikbaar zijn, maar die ontbreken bij de vergelijkingsobjecten. Dergelijke omstandigheden zijn door belanghebbende gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van het Hof is uit de door partijen overgelegde matrices ook geenszins af te leiden dat een grotere woning relatief minder zou opbrengen. Het verschil in prijs per m³ is veeleer te verklaren vanuit andere factoren, zoals verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud. Voor de heffingsambtenaar kon dan ook geen sprake zijn van afnemend grensnut waarmee rekening moest worden gehouden bij de waardering. Anders dan belanghebbende gelet op zijn betoog kennelijk veronderstelt, is de heffingsambtenaar ook niet gehouden om meer vergelijkingsobjecten op te voeren. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten.
Slotsom
4.13.
Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen voor het overige heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
4.14.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigt.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, B.A. van Brummelen en
J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 30 november 2021 in het openbaar uitgesproken.
Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. B.A. van Brummelen
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.