ECLI:NL:GHAMS:2021:642 - Gerechtshof Amsterdam - Klacht ongegrond: notaris niet verantwoordelijk voor kada...

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.269.496/01 NOT

nummer eerste aanleg : SHE/2018/60

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 2 maart 2021

inzake

[klager] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tegen

[notaris] ,

notaris te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Klager heeft op 19 november 2019 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Bosch (hierna: de kamer) van 21 oktober 2019 (ECLI:NL:TNORSHE:2019:26). Aanvullende gronden zijn op 25 februari 2020 bij het hof ingediend.

1.2.

De notaris heeft op 6 april 2020 een verweerschrift bij het hof ingediend.

1.3.

Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 december 2020. Klager en de notaris, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.

2.Feiten

De kamer heeft in de bestreden beslissing onder 2.1 tot en met 2.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Klager heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaren opgeworpen. Het hof zal in hoger beroep uitgaan van de navolgende feiten. Daarmee kunnen de bezwaren van klager (voor zover relevant) als beoordeeld en afgedaan worden beschouwd.

De feiten in deze zaak komen neer op het volgende.

2.1.

De moeder van klager (hierna: moeder) is op 14 juli 2008 overleden. Klager is één van haar erfgenamen.

2.2.

De rechtbank Breda heeft bij vonnis van 23 juni 2010 bepaald dat de verdeling van een gedeelte van de nalatenschap van moeder moest plaatsvinden ten overstaan van de heer [oud-notaris] (hierna: de oud-notaris). Bij dat vonnis is ook mevrouw mr. drs. [X] (hierna: mr. [X] ) tot onzijdig persoon benoemd om klager te vertegenwoordigen als hij niet zou meewerken aan de verdeling. De oud-notaris is vervolgens betrokken geweest bij de verkoop van een perceel cultuurgrond, gelegen nabij de [plaats] , in de stukken aangeduid als “object 10” (hierna: object 10), dat tot de nalatenschap van moeder behoorde. Object 10 bestond uit drie (gedeeltelijke) kadastrale percelen. Mr. [X] heeft de koopakte in haar hoedanigheid van onzijdig persoon namens klager ondertekend.

2.3.

Op 27 november 2013 heeft de oud-notaris de akte van levering ten aanzien van object 10 gepasseerd. Ook bij het passeren van die akte heeft mr. [X] klager vertegenwoordigd. In de akte is opgenomen dat na de levering een kadastrale opmeting van het geleverde zou plaatsvinden en dat in geval van over-/ondermaat verrekening zou plaatsvinden op basis van de overeengekomen prijs per centiare. De oud-notaris heeft in verband met een mogelijke verrekening € 8.000,- in depot gehouden.

2.4.

Bij e-mailbericht van 17 september 2014 heeft de oud-notaris onder andere klager laten weten dat het kadaster object 10 is uitgemeten. Verder heeft hij meegedeeld dat hij op basis van de tussen moeders erfgenamen en de kopers overeengekomen verrekening van over-/ondermaat een bedrag van € 355,03 aan ieder van de erfgenamen heeft uitbetaald.

2.5.

Met ingang van 1 januari 2015 is de oud-notaris uit het ambt getreden. De notaris heeft per die datum zijn protocol overgenomen.

2.6.

Bij brief van 12 oktober 2015 heeft de notaris onder andere klager en mr. [X] meegedeeld dat de oud-notaris ten tijde van zijn e-mailbericht van 17 september 2014 in de onjuiste veronderstelling heeft verkeerd dat de grootte van object 10 definitief bekend was. De notaris heeft de erfgenamen bericht dat inmiddels weliswaar nieuwe nummers waren toegekend aan de deelpercelen, maar dat de perceelgrootte door het kadaster nog niet definitief was vastgesteld. In deze brief staat onder andere het volgende vermeld:

“(…) Inmiddels is echter gebleken, dat weliswaar aan de deelpercelen afzonderlijke nieuwe nummers zijn toegekend, maar dat de perceelsgrootte door het kadaster nog niet definitief is vastgesteld. Het gevolg van een en ander is, dat u door het kadaster bent uitgenodigd voor een aanwijziging van de perceelsgrens (de “aanwijs”).

Het lijkt mij goed, de hierdoor ontstane situatie voor alle betrokkenen in kaart te brengen.

Bij de aanwijs worden de verkopers alsmede de kopers uitgenodigd aanwezig te zijn.

Van de heer [A] van het kadaster heb ik begrepen dat alle betrokkenen, al dan niet bij machtiging, inmiddels zijn geweest ten behoeve van de aanwijs op de percelen, behoudens de heer [B] als vereffenaar van de nalatenschap van de heer [C] en de heer [klager] (dan wel mevrouw [X] in haar hoedanigheid van onzijdig persoon namens hem). Ik heb de heer [A] verzocht laatstbedoelden schriftelijk te benaderen met een termijn waarbinnen zij alsnog tot aanwijs kunnen overgaan.

Mochten laatstbedoelden besluiten definitief niet op de uitnodiging van het kadaster in te gaan dan zal door het kadaster een andere procedure worden gevolgd, te weten de zogenaamde “ter visie legging”. De tekening van de betrokken percelen zoals thans door de heer [A] zijn uitgemeten op basis van de aanwijs die reeds heeft plaats gevonden, zal alsdan naar alle betrokken partijen worden gestuurd. Indien binnen zes weken geen bezwaar wordt gemaakt op het toegezonden stuk vindt definitieve vaststelling van de perceelsgrenzen plaats.

Indien mocht blijken dat het overgedragen perceel groter is dan in de mail van notaris [oud-notaris] van 17 september 2014 aangegeven, dan dienen de kopers (…) op grond van de koopovereenkomst bij te betalen op basis van een prijs van € 6,16 per centiare. In dat geval zal naar alle erfgenamen, naar rato van hun erfdeel, een aanvullend bedrag worden overgemaakt. Mocht blijken dat het overgedragen perceel kleiner is dan thans (voorlopig) door het kadaster uitgemeten, dan zal de familie [klager] een gedeelte van de reeds ontvangen koopsom aan de kopers terug dienen te betalen.

Wat betreft de positie van de heer [klager] en mevrouw [X] als onzijdig persoon, merk ik op dat beiden bevoegd zijn om bij de aanwijs aanwezig te zijn, ik adviseer hen dus om hierover onderling een afspraak te maken.

Tot nadere toelichting van het bovenstaande ben ik graag bereid.

Alhoewel de situatie niet door mijn toedoen is ontstaan, maak ik namens onze kantoororganisatie mijn excuses voor het door u ontstane ongemak.”

2.7.

Bij brief van 12 oktober 2015 heeft de notaris een kopie van de hiervoor geciteerde brief aan de heer [A] (hierna: [A] ) van het kadaster gezonden en hem verzocht ten behoeve van de aanwijs van object 10 nog een schriftelijk verzoek te sturen aan onder meer klager en mr. [X] .

2.8.

Uit een door [A] opgemaakt relaas van bevindingen, dat is gedateerd 19 augustus 2015, maar waarin ook opmerkingen van een latere datum zijn opgenomen, volgt dat de grensvaststelling van object 10 is opgeschort, omdat klager
“niet wil meewerken hieraan en ten alle tijden bezwaar maakt.”Voorts volgt uit dit relaas van bevindingen dat mr. [X] evenmin in haar hoedanigheid van onzijdig persoon wenst mee te werken, aangezien zij haar bevoegdheden als geëindigd beschouwt.

2.9.

Op verzoek van klager heeft de notaris hem bij brieven van 27 oktober 2015 en 3 november 2015 een aantal stukken toegezonden.

2.10.

Bij brief van 8 december 2015 heeft de notaris onder andere het volgende aan klager te kennen gegeven:

“Naar aanleiding van uw verzoek de dato 18 november heb ik het dossier nogmaals ter hand genomen.

De relevante akten/afschriften heeft u inmiddels op basis van uw eerdere verzoeken ontvangen.

De opdracht aan de makelaar is aanvaard door retournering van de verkoopopdracht.

Een exemplaar van de verkoopopdracht heb ik nog ter uwer informatie bijgevoegd.

Voor het overige beschouw ik het dossier in zoverre afgehandeld dat de verkoopprocedure en de levering van de percelen is afgerond. Hieromtrent heeft u al met mijn voorganger gediscussieerd c.q geprocedeerd.

Wat resteert is het vaststellen van de definitieve grenzen van de percelen.

Hierover heb ik u geinformeerd in mijn brief van 12 oktober 2015.

Zodra daaromtrent duidelijkheid is zal ik met alle partijen contact nemen voor een definitieve verrekening.”

2.11.

Bij brief van 18 januari 2018 heeft de notaris onder andere klager meegedeeld dat de in haar brief van 12 oktober 2015 vermelde verrekening van over-/ondermaat ten aanzien van object 10 nog niet heeft kunnen plaatsvinden, aangezien de percelen nog niet definitief zijn uitgemeten. Voorts heeft de notaris te kennen gegeven graag van klager en de overige erfgenamen te vernemen zodra de uitmeting van enkele andere percelen is geëffectueerd.

2.12.

Bij brief van 23 januari 2018 heeft klager onder andere het volgende aan de notaris te kennen gegeven:

“Van een kadastermedewerker heb ik vorige week telefonisch vernomen dat de kans inderdaad aanwezig is dat binnen een paar weken de voorlopige grenzen van het verkochte perceel definitief gemaakt worden in het registratiesysteem van het Kadaster, dit in de gewijzigde vorm zoals door een aantal betrokkenen met dhr [A] van het Kadaster geregeld is na de akte van levering.

Als u daarna overgaat tot de eindafrekening verzoek ik u om daarin de declaraties van mevr mr [X] juist te verwerken.

Notaris [oud-notaris] heeft mevr mr [X] als onzijdig persoon ingeschakeld in opdracht van mr [Y] , de advocaat van mijn zussen.

Als opdrachtgevers behoren mijn zussen, naar mijn mening, de declaraties van mevr mr [X] te voldoen.

Bovengenoemde opdracht is op de achterzijde van deze brief geprint.

Helaas is notaris [oud-notaris] door het uitvoeren van deze opdracht voorbijgegaan aan vastgelegde afspraken binnen onze familie over de afhandeling van de nalatenschap van onze ouders.

Ter vermijding van misverstanden wijs ik u er op dat ik het “overzicht financiële afwikkeling” welke als bijlage gevoegd was bij de brief van 5 december 2013 van notaris [oud-notaris] nooit geaccordeerd heb en dat ik er ook niet door de onzijdig persoon over geïnformeerd ben dat dit door haar rechtsgeldig gedaan is.

In mijn brief van 7 december 2013 heb ik mijn bezwaren tegen de door notaris [oud-notaris] voorgestelde afwikkeling aangegeven maar heb hier nooit enige reactie op mogen ontvangen.”

2.13.

Bij brief van 29 januari 2018 heeft de notaris onder meer het volgende aan klager meegedeeld:

“Mijn nog uit te voeren werkzaamheden in het dossier van notaris [oud-notaris] zullen zich beperken tot de verrekening tussen partijen van de m2 prijs ad € 6,16 op basis van de definitieve grenzen, zodra deze zijn vastgesteld.”

2.14.

Bij e-mailbericht van 5 februari 2018 heeft klager aan de notaris te kennen gegeven het niet eens te zijn met haar standpunt inzake de nog uit te voeren werkzaamheden.

2.15.

Bij brief van 2 maart 2018 heeft de notaris gereageerd op laatstgenoemd e-mailbericht van klager.

2.16.

In het kadaster staan thans definitieve grenzen aangegeven.

2.17.

De zusters van klager hebben de notaris verzocht om de definitieve berekening te maken op grond van de overeengekomen m2 prijs en aan partijen toe te zenden. Hiermee heeft de finale verrekening plaatsgevonden.

3.Standpunt van klager

3.1.

Klager verwijt de notaris dat zij onzorgvuldig en afhankelijk heeft gehandeld. De klacht valt (kort gezegd) uiteen in de volgende onderdelen.

1) De notaris heeft meerdere keren gelogen.

2) De notaris heeft onvoldoende de regie gehouden om ervoor te zorgen dat de grenzen van object 10 op correcte wijze definitief zouden worden vastgesteld.

3) De notaris weigert ten onrechte om de door de oud-notaris gemaakte fouten in de eindafrekening van 5 december 2013 te herstellen.

3.2.

Naast gegrondverklaring van de hierboven genoemde klachtonderdelen heeft klager in eerste aanleg de kamer verzocht om een tijdelijke maatregel aan de notaris op te leggen - inhoudende dat laatstgenoemde de afhandeling van de nalatenschappen van de ouders van klager niet inhoudelijk voortzet totdat de klachtprocedure volledig is afgerond - en om aan de notaris de maatregel op te leggen dat de procedure vertrouwelijk wordt behandeld, totdat de kamer de beslissing openbaar heeft gemaakt.

4.Beoordeling

4.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht niet-ontvankelijk verklaard voor zover deze ziet op de onder 3.2. vermelde verzoeken, de ter zitting ingediende klachten niet-ontvankelijk verklaard, klachtonderdeel 3 niet-ontvankelijk verklaard en de klacht ongegrond verklaard voor zover deze betrekking heeft op de klachtonderdelen 1 en 2.

Omvang van het hoger beroep

4.2.

Door klager is in hoger beroep naast de oorspronkelijke klacht aangevoerd dat het op de weg van de notaris had gelegen - aangezien zij akkoord was gegaan met het eenzijdig terugtrekken van mr. [X] als onzijdig persoon - om de rechtbank te verzoeken een andere onzijdig persoon aan te wijzen. De notaris diende alle betrokkenen hierover vervolgens schriftelijk te informeren en hen in te lichten over de daaraan verbonden juridische consequenties.

4.3.

Het hof behandelt in hoger beroep de klacht wederom in volle omvang op grond van het bepaalde in artikel 107 lid 4 Wet Pro op het notarisambt (Wna). In die procedure is voor de behandeling van in hoger beroep nieuw geformuleerde klachten geen plaats. De nieuwe klacht van klager, zoals hiervoor in 4.2. omschreven, zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard.

4.4.

Voorts heeft klager in hoger beroep het hof verzocht om te bepalen dat de eigendomsverhoudingen van het object 10, zoals bepaald en vastgelegd in de akte van levering, door het Kadaster als zodanig dienen te worden aangepast.

Nu de Wna niet in deze mogelijkheid voorziet, verklaart het hof dit verzoek van klager eveneens niet-ontvankelijk.

4.5.

De Wna voorziet evenmin in de door klager verzochte oplegging van de onder 3.2. genoemde (tijdelijke) maatregelen. Het hof sluit zich op dit punt aan bij het oordeel van de kamer dat ook deze verzoeken van klager niet-ontvankelijk zijn.

4.6.

In het navolgende zal het hof de ter zitting in eerste aanleg ingediende klachten en klachtonderdeel 3, die de kamer niet-ontvankelijk heeft verklaard, niet uitgebreid behandelen. Het hof beperkt zich tot de vaststelling dat klager in hoger beroep geen feiten of omstandigheden heeft gesteld, die een andersluidend oordeel dan dat van de kamer rechtvaardigen.

Klachtonderdelen 1 en 2

4.7.

De klacht van klager richt zich in de kern tegen de brief van de notaris van 12 oktober 2015. Volgens klager heeft de notaris hem in die brief verkeerd geïnformeerd over de door het kadaster te volgen procedure wanneer hij niet bij de aanwijs aanwezig zou zijn. Er heeft geen ter visie legging plaatsgevonden terwijl klager, gelet op de brief van de notaris, erop mocht vertrouwen dat dit wel zou gebeuren, aldus klager.

4.8.

In hoger beroep heeft de notaris aangevoerd dat zij alle betrokkenen met voornoemde brief heeft geïnformeerd en geadviseerd over de door haar geconstateerde situatie. Deze was terug te voeren op de onjuiste veronderstelling van de oud-notaris in 2014 dat de grootte van object 10 definitief bekend was. Toen de notaris in 2015 constateerde dat de perceelgrootte door het kadaster nog niet definitief was vastgesteld, heeft zij de ontstane situatie in haar brief in kaart gebracht en betrokkenen erop gewezen wat de verdere gang van zaken zou zijn. De notaris heeft betrokkenen geïnformeerd over de handelwijze van het kadaster bij het vaststellen van de definitieve grenzen van object 10, omdat een nadere verrekening van de vierkante meter prijs diende plaats te vinden als de definitieve grenzen achteraf zouden afwijken van de voorlopige grenzen. Bij het aanwijzen van de definitieve grenzen van het perceel is de notaris nooit betrokken geweest, aangezien dit tussen de bij de akte betrokken oude en nieuwe eigenaar plaatsvindt.

4.9.

De kamer heeft in de bestreden beslissing uitvoerig uiteen gezet dat en waarom zij van oordeel is dat geen sprake is van leugens van de zijde van de notaris in de brief van 12 oktober 2015. Het hof is van oordeel dat klager in hoger beroep geen feiten of omstandigheden naar voren heeft gebracht die tot een andere conclusie nopen, ook niet tot het oordeel dat de notaris klager in bedoelde brief onjuist heeft geïnformeerd. Uit bedoelde brief volgt ook naar het oordeel van het hof genoegzaam dat de notaris daarbij naar eigen zeggen steeds is afgegaan op informatie van het kadaster. Dat geen ter visie legging heeft plaatsgevonden, heeft klager ook thans in hoger beroep niet aangetoond. De rol van de notaris is beperkt tot de uiteindelijke verrekening van de vierkante meter prijs op grond van de definitieve grenzen. Niet is gebleken dat de notaris in die (beperkte) rol betrokken is geweest bij de vaststelling van de definitieve grenzen van object 10. Nog afgezien van het gegeven dat de notaris in het algemeen geen invloed heeft op de werkwijze van het kadaster, het behoorde niet tot de taak van de notaris de regie te voeren ten aanzien van de vaststelling van de grenzen. De notaris heeft desondanks inspanningen verricht de onzijdig persoon mr. [X] namens klager een rol te doen spelen bij de aanwijs. Daarnaast is klager op verzoek van de notaris door het kadaster uitgenodigd voor een tweede aanwijs, daar klager naar eigen zeggen geen uitnodiging heeft ontvangen voor de eerste aanwijs op 19 augustus 2015. De uitnodiging voor deze tweede aanwijs heeft klager om hem moverende redenen afgeslagen. De kamer heeft terecht overwogen dat niet aan de notaris kan worden tegengeworpen dat klager niet heeft meegewerkt aan de tweede aanwijs en dat het kadaster uiteindelijk toch tot vaststelling van de definitieve grenzen is overgegaan. Integendeel, de notaris heeft op uiterst correcte en zorgvuldige wijze alle betrokkenen benaderd en geïnformeerd over de stand van zaken en de te nemen stappen. De notaris heeft aldus correct gehandeld. De kamer heeft de klachtonderdelen 1 en 2 derhalve terecht ongegrond verklaard.

5.Beslissing

Het hof:

- verklaart de in hoger beroep nieuw geformuleerde klacht niet-ontvankelijk;

- verklaart de klacht niet-ontvankelijk voor zover deze ziet op het onder 4.4. gedane verzoek;

- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.R. Sturhoofd en

B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2021 door de rolraadsheer.