ECLI:NL:GHAMS:2022:1058 - Gerechtshof Amsterdam - Huurgeschil over ontbinding en beëindiging huurovereenkom...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.282.732/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7424851 CV EXPL 18-28580

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 april 2022

inzake

[appellant] ,

wonende te [plaats A] ,

appellant in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. A.I. de Haan te Amersfoort,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [plaats A] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr. M. Kashyap te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 3 augustus 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 20 juli 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hem als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep van [appellant] en in incidenteel appel tot gegrondverklaring van zijn hoger beroep, met vernietiging van het vonnis op deze onderdelen en (naar het hof begrijpt) alsnog toewijzing van zijn vorderingen en bekrachtiging voor het overige, met beslissing over de proceskosten met wettelijke rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

In incidenteel appel heeft [appellant] geconcludeerd tot verwerping, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[appellant] huurt van [geïntimeerde] de woning aan de [adres 1] te [plaats A] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een bovenhuis, bestaande uit drie etages.

3.1.2

In een brief van [A] Onroerend Goed Beheer B.V. aan [appellant] van 13 september 1983 is het volgende vermeld:

Op de [adres 1] staat één kamer leeg.

(...)

Omdat u niet meer nodig hebt zou het voor U misschien een goede oplossing kunnen zijn in de huidige situatie. De huur plus lasten zal voor Uw deel ongeveer f 500,00 per maand bedragen. De rest wordt betaald door de overige bewoners. Er is echter nogal wat achterstand in het onderhoud en bovendien willen wij dat dit pand ook geschikt gemaakt wordt voor gezamenlijk gebruik. De kosten hiervan wil de verhuurder niet dragen en worden door ons begroot op

+f 9.000,00. Allereerst moet op de 1e zowel als de 3e etage een douchecel gemaakt worden, de kamers op de 2e etage moeten worden voorzien van een keuken en ook op de 3e etage moet een keuken worden gebouwd. In de diverse kamers moeten gasleidingen worden aangebracht en kachels geplaatst. De huidige situatie is veel te gevaarlijk. Er zijn bewoners die oliekachels hebben en een heeft zelfs een open vuur. Er moeten nieuwe geijsers worden geplaatst, op diverse plaatsen in het pand moet de elektra worden nagezien, en voor een deel moeten de leidingen worden vernieuwd. Mocht U toch geïnteresseerd zijn, genoemde voorzieningen kunnen nog wel even wachten, maar met een jaar moet dit toch echt wel gebeuren. De huur over de maand september is inmiddels verschuldigd.

3.1.3

Destijds bevonden zich in het gehuurde zes kamers die alle zes afzonderlijk werden verhuurd.

3.1.4

[appellant] huurt het gehuurde vanaf 1 oktober 1983. De toenmalige verhuurder was de N.V. Levensverzekering Maatschappij “Utrecht”. De huurovereenkomst is door [appellant] ondertekend op 10 oktober 1983 en door de toenmalige verhuurder op 2 november 1983.

3.1.5

In de huurovereenkomst is als artikel 1 de Pro volgende aanvullende clausule (hierna: de clausule) opgenomen:

Ter aanvulling van het vermelde in Hoofdstuk 1, lid 2 van de algemene bepalingen, verklaart verhuurder bekend te zijn met het feit dat dii woonhuis gedeeltelijk is onderverhuurd. Deze situatie wordt door verhuurder zolang gedoogd maar het is de bedoeling dat er aan deze onderverhuur een einde komt.

3.1.6

In een handgeschreven notitie, gedateerd 10 oktober 1983 en ondertekend door [B] als de vertrekkende huurster, [appellant] als de nieuwe huurder en [C] (hierna: [C] ) namens de verhuurster/beheerder, is vermeld:

Na telefonisch overleg met [D] van Mij Utrecht, is tussen partijen nader overgekomen dat huurder in de toekomst de kamerswelmag blijven onderverhuren.

3.1.7

In een door [C] namens [A] op 11 oktober 1983 aan [appellant] geschreven brief is deze nadere afspraak als volgt vastgelegd:

Conform onze afspraak bevestigen wij U hierbij de op het inspectieformulier geschreven aantekening dat in tegenstelling tot de in artikel 1 van Pro het huurcontract gestelde clausule omtrent onderverhuur aan U alsnog toestemming is verleend ook in de toekomst het pand opnieuw onder te mogen verhuren. Ondergetekende heeft hierover overleg gepleegd met [D] van de N.V. Utrecht die gezien de bijzondere situatie waaronder deze verhuur/huur tot stand is gekomen heeft besloten U hier alsnog toestemming voor te verlenen.

3.1.8

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst van 15 september 1980 van toepassing. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

Hoofdstuk I. Algemeen

1. De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde en met inachtneming van bestaande zakelijke rechten en van overheidswege gestelde of nog te stellen eisen.

(…)

Hoofdstuk III. Voorzieningen algemeen

De huurder is niet gerechtigd voorzieningen aan het gehuurde aan te brengen die in strijd zijn met enig overheidsvoorschrift dan wel met de voorwaarden waaronder de eigenaar van het gehuurde de eigendom van het gehuurde heeft verworven of voor andere huurders of omwonenden tot overlast leiden dan wel deze hinderen in het gebruik van hei door hen gehuurde.

Hoofdstuk IV Verbeteringen en/of wijzigingen

1. De huurder mag, met inachtneming van het in hoofdstuk III bepaalde, het gehuurde desgewenst voor zijn rekening verbeteren en/of wijzigen, mits na schriftelijke goedkeuring van de verhuurder. (...)

2. De verhuurder mag desgewenst voor zijn rekening, na overleg met de huurder, verbeteringen en/of wijzigingen in of aan het gehuurde aanbrengen. Mocht hij als tegenprestatie hiervoor huurverhoging van de huurder verlangen, dan dienen partijen dienaangaande tevoren overeenstemming te hebben bereikt.

3.1.9

[geïntimeerde] is in 1985 eigenaar geworden van het pand aan de [adres 1]

te [plaats A] .

3.1.10

Vanaf 1990 was geen sprake meer van kamerverhuur, maar verhuurt [appellant] de tweede en derde verdieping van het gehuurde per verdieping onder aan derden. Hij en zijn echtgenote gebruiken zelf de eerste verdieping.

3.1.11

[appellant] en zijn echtgenote zijn sinds 4 december 1995 tevens eigenaar van een woning aan de [adres 2] te [plaats B] (Friesland).

3.1.12

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft in een vonnis van 24 juni 2003 de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst met [appellant] afgewezen.

3.1.13

Dit vonnis is door het gerechtshof Amsterdam bekrachtigd in het arrest van 28 oktober 2004. Dit arrest is in kracht van gewijsde gegaan. In het arrest is overwogen:

4.16. (...)

[geïntimeerde] , die ten opzichte van de huurder, [appellant] , als rechtsopvolger van de vroegere verhuurster is getreden in haar rechten en verplichtingen, voor zover verband houdende met het gebruik van het gehuurde, kan thans dan ook niet van [appellant] verlangen dat laatstgenoemde zijn hoofdverblijf in de woning heeft.

4.17.

Het enkele feit dat [appellant] tevens in Friesland woont is derhalve onvoldoende voor de conclusie dat hij zich met betrekking tot de woning in [plaats A] niet als een goed huurder gedraagt. (...)

3.1.14

Bij brief van 21 november 2018 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst per 1 juni 2019 opgezegd op grond van “niet goed huurderschap ex artikel 274 lid 1 sub a BW Pro, het niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b BW Pro en/of op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro”.

3.1.15

De huurprijs van het gehuurde die [appellant] aan [geïntimeerde] betaalt, bedraagt per maand € 1.394,98 en per juli 2020 € 1.466,03 per maand. [appellant] ontvangt maandelijks 2 x € 883,00 aan onderhuur en € 160,00 respectievelijk € 170,00 aan servicekosten van de onderhuurders.

3.2

[geïntimeerde] heeft, voor zover in hoger beroep van belang, in eerste aanleg gevorderd, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

- primairontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen;

- subsidiaireen verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd

tegen 1 juli 2019 en dat de overeenkomst per die datum eindigt;

- primair en subsidiairveroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde op

straffe van een dwangsom, en tot betaling van de proceskosten.

3.2.1

[geïntimeerde] baseert de door hem primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst op wanprestatie door [appellant] . Hij stelt dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn voortdurende verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst zich te gedragen als goed huurder, op grond van het van het volgende.

A. Er is sprake van ondeugdelijke voorzieningen en/of installaties die zonder toestemming van [geïntimeerde] en dus in strijd met hoofdstuk IV van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst zijn aangebracht;

B. Er zijn in strijd met hoofdstuk III van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst zonder omgevingsvergunning voorzieningen aangebracht en verbouwingen verricht. Zonder omgevingsvergunning is het gehuurde omgevormd tot meerdere zelfstandige woningen. De bestaande situatie is op meerdere onderdelen in strijd met het Bouwbesluit 2012. Het zal ruim €30.000,00 kosten om het pand in overeenstemming te brengen met het bepaalde in het Bouwbesluit 2012. [geïntimeerde] verwijst daartoe naar een brief van Hompert Klussenbedrijf van 10 september 2018;

C. Het gebruik van het gehuurde als meerdere zelfstandige woningen is in strijd met de gemeentelijke Huisvestingsverordening waardoor [geïntimeerde] als eigenaar strafrechtelijke vervolging en een bestuurlijke boete riskeert;

(…)

E. [appellant] neemt onvoldoende verantwoordelijkheid voor deugdelijk gebruik van het

gehuurde en weigert in strijd met hoofdstuk X van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst de vereiste medewerking aan [geïntimeerde] te verlenen voor inspectie, onderhoud en herstel door [geïntimeerde] en/of de benodigde informatie te verschaffen over de onderhuurrelaties. [appellant] heeft geen maatregelen getroffen om de situatie te legaliseren;

F. [appellant] handelt in strijd met de verplichting om het gehuurde zelf als woning te gebruiken en om als goed huurder zorg te dragen voor het gehuurde. [appellant] oefent zijn beroep als kunsthandelaar niet meer uit vanuit [plaats A] en heeft daarom geen woon- en gebruiksbelang als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro meer bij het gehuurde.

3.2.2

[geïntimeerde] vordert subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging op grond van slecht huurderschap, het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en/of op grond van dringend eigen gebruik. De belangen van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst wegen niet op tegen het belang van [geïntimeerde] bij beëindiging van de huurovereenkomst, aldus [geïntimeerde] .

3.3

De kantonrechter heeft de primair gevorderde ontbinding van [geïntimeerde] afgewezen en zijn subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik toegewezen.

3.3.1

Ten aanzien van de primaire vordering heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen. Op grond van de huurovereenkomst was [appellant] alleen gehouden om de voorzieningen te treffen die hij in 1983 heeft aangebracht. In 2012 heeft hij een CV geplaatst, maar daarmee heeft hij niet de verplichting op zich genomen om zorg te dragen voor het onderhoud van het gehuurde. Dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichting om medewerking aan onderhoud te verlenen is verder onvoldoende onderbouwd, evenals de stelling dat [appellant] , zonder toestemming van [geïntimeerde] en daarmee in strijd met hoofdstuk IV van de Algemene Bepalingen, voorzieningen en/of installaties heeft aangebracht. In het midden kan blijven of voor die voorzieningen en/of installaties een bouwvergunning of omgevingsvergunning was vereist. Ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst was sprake van kamerverhuur, maar vanaf 1990 werden drie zelfstandige, onvrije woningen verhuurd. Met ingang van 1 januari 2019 is daarvoor een woningomvormingsvergunning nodig. Dat niet wordt voldaan aan de vereisten voor verlening van een omgevingsvergunning kan niet aan [appellant] worden tegengeworpen gelet op hetgeen is overwogen omtrent de onderhoudsverplichtingen over en weer, en [appellant] heeft ter zitting verklaard de kosten gemoeid met de vergunningverlening te willen dragen. In het onherroepelijk geworden arrest van 28 oktober 2004 is ten slotte overwogen dat de omstandigheden dat de tweede verdieping in zijn geheel werd onderverhuurd aan een echtpaar en de derde verdieping in zijn geheel aan een man, alsmede dat [appellant] het gehuurde gebruikte als pied-à-terre naast zijn koopwoning in Friesland geen tekortkomingen opleveren.

3.3.2

Ten aanzien van de subsidiaire vordering heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] in de opzeggingsbrief weliswaar niet de juiste wetsartikelen heeft vermeld, maar de opzeggingsgronden wel voldoende heeft beschreven. Niet in geschil is dat een grootschalige renovatie van het pand noodzakelijk is wegens achterstallig onderhoud en het monumentale plafond van de woning op de derde verdieping van het gehuurde daags voor de zitting gedeeltelijk naar beneden is gekomen. Partijen hebben beide bouwkundige rapporten in het geding gebracht waarbij de kosten variëren. Volgens deskundige [E] bedragen de minimale kosten voor het op orde brengen van de indelingen en onderhoudstoestand voor het creëren van drie zelfstandige woningen minimaal € 60.000,00 inclusief btw en de hoogte van deze kosten is naar het oordeel van de kantonrechter reëel. Daarvan uitgaande is, gelet op de huidige huurprijs van € 1.394,98 per maand, sprake van een volstrekt onrendabele exploitatie, en daarmee van dringend eigen gebruik door [geïntimeerde] , aldus de kantonrechter. De belangenafweging valt uit in het voordeel van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft een groot belang bij renovatie en is bereid de onderhuurders een huurovereenkomst aan te bieden tegen een marktconforme prijs. [appellant] beschikt over passende woonruimte in Friesland en heeft slechts een gering woon- en gebruiksbelang bij het gehuurde. Aldus nog steeds de kantonrechter.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in principaal appel op met vijf grieven en [geïntimeerde] in incidenteel appel eveneens met vijf grieven. Aangezien de eerste drie incidentele grieven van [geïntimeerde] gericht zijn tegen afwijzing van zijn
primairevordering, zal het hof deze als eerste behandelen. Vervolgens komen de vijf principale grieven van [appellant] aan de orde, gericht tegen toewijzing van de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] . Grief 4 in incidenteel appel ziet op de afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming op straffe van verbeurte van een dwangsom en grief 5 in incidenteel appel op de afwijzing van de door hem gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Nu bij de laatstgenoemde grieven in het incidenteel appel alleen belang bestaat indien de primaire en/of de subsidiaire vordering toewijsbaar is, zal het hof de grieven 4 en 5 in incidenteel appel als laatste behandelen.

Grieven 1-3 in het incidenteel appel

3.5

De incidentele grieven 1 tot en met 3 van [geïntimeerde] zijn gericht tegen rechtsoverwegingen 8 tot en met 13 van het vonnis, waarin de kantonrechter zijn primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het tekortschieten van [appellant] in diens verplichtingen heeft afgewezen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.1

Ter toelichting heeft [geïntimeerde] het volgende aangevoerd. Anders dan de kantonrechter veronderstelt, volgt uit de huurvoorwaarden alsmede de stellingen en gedragingen van partijen niet dat de onderhoudsverplichting van [appellant] beperkt blijft tot uitsluitend het achterstallig onderhoud en de voorzieningen die nodig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1983. Deze onderhoudsverplichting heeft [appellant] in ieder geval (blijvend) ten aanzien van de door hem aangebrachte voorzieningen en/of installaties alsmede de vervangingen daarvan. Voorts staat tussen partijen niet ter discussie dat behoudens ten aanzien van de door hem aangebrachte voorzieningen in 1983 [appellant] in de periode 2012-2014 een cv-installatie in het pand heeft aangebracht en de gasleidingen heeft vervangen zonder de daarvoor vereiste toestemming van [geïntimeerde] . Ook weigert [appellant] stelselmatig medewerking te verlenen aan de door [geïntimeerde] als pandeigenaar gewenste inspecties en/of toegang tot het pand ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden. Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat het niet voldoen aan de vereisten voor vergunningverlening niet aan [appellant] kan worden toegerekend. [appellant] gebruikt het gehuurde in strijd met hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, wat reeds een tekortkoming oplevert. Dat de strijdigheid mogelijk kan worden opgeheven door alsnog aan de vereiste bouw- en brandveiligheidseisen te voldoen en de vereiste vergunningen aan te vragen, neemt het tekortschieten door [appellant] in de nakoming van zijn verplichting niet weg. Mede gelet op de hoge kosten die moeten worden gemaakt om de door [appellant] gecreëerde situatie in het gehuurde te herstellen en/of te legaliseren, levert de huidige illegale situatie in het gehuurde een tekortkoming van [appellant] op. Door het gehuurde niet zelf, althans in zeer beperkte mate, als woning te gebruiken pleegt [appellant] wanprestatie en handelt hij in strijd met zijn verplichtingen om als goed huurder voor de zaak zorg te dragen en toezicht te houden; [appellant] heeft in ieder geval niet langer meer een gebruikers- of woonbelang bij het gehuurde. Na 35 jaar dient de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uit te vallen zodat hij, [geïntimeerde] , zelf de beschikking over het pand krijgt. Tegelijkertijd kan dan het noodzakelijke onderhoud worden verricht om verder verval van het pand te voorkomen en het pand te moderniseren, aldus (nog steeds) [geïntimeerde] .

3.5.2

Het hof oordeelt als volgt. [geïntimeerde] heeft zijn standpunt omtrent het tekortschieten van [appellant] allereerst gebaseerd op de stelling dat [appellant] het gehuurde ingrijpend, ondeugdelijk en in strijd met overheidsvoorschriften heeft verbouwd door het plaatsen van wanden, de aanleg van een cv-installatie, twee badkamers en twee keukens en het vervangen van leidingen van gas- en elektra. Het hof volgt [geïntimeerde] niet in deze stelling. [appellant] heeft met de door hem overgelegde verklaring van een van de voormalige onderhuurders voldoende gemotiveerd weersproken dat hij wanden in het gehuurde heeft geplaatst. Uit de brief van 13 september 1983 volgt verder dat [appellant] gehouden was twee badkamers en twee keukens aan te leggen, terwijl niet is gebleken dat de badkamers en keukens op dit moment gebreken hebben en/of in strijd zijn met enig overheidsvoorschrift. [appellant] heeft daarnaast aangevoerd dat hij genoodzaakt was een cv-installatie aan te leggen omdat de in het gehuurde aanwezige geisers zodanig verouderd waren dat de onderhoudsmonteur deze niet meer wilde controleren, terwijl [geïntimeerde] geen onderhoud wilde doen en een gesprek met [geïntimeerde] niet mogelijk was. Onder deze omstandigheden, die door [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende, zijn weersproken, levert de aanleg van de cv-installatie door [appellant] geen tekortkoming op. Dat bij de aanleg van de cv-installatie overheidsvoorschriften zijn geschonden, is niet gebleken. [appellant] heeft tenslotte onweersproken aangevoerd dat [geïntimeerde] de elektrische installatie zelf heeft vervangen na een aanschrijving door de gemeente en dat hij geen gasleidingen heeft vervangen, maar alleen de gasleidingen naar de oude kachels en geisers heeft laten verwijderen. Daarbij komt dat [appellant] gemotiveerd heeft betwist dat hij gehouden was de elektrische installatie en/of de gasleidingen te vervangen.

3.5.3

De omstandigheid dat het gehuurde kampt met achterstallig onderhoud levert evenmin een tekortkoming van [appellant] op. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat uit de brief van 13 september 1983 niet volgt dat (partijen zijn overeengekomen dat) [appellant] gehouden is al het onderhoud in het gehuurde te verrichten. In de brief van 13 september 1983 wordt immers slechts een aantal specifieke voorzieningen genoemd die moeten worden aangebracht of nagezien. Over het toekomstige onderhoud van die voorzieningen rept de brief van 13 september 1983 niet, laat staan over al het overige onderhoud aan het gehuurde. Dat de brief van 13 september 1983 ook vermeldt
“Met de huidige bewoners is de situatie inmiddels besproken. Geen van hen wenst de verantwoording op zich te nemen, dus de huur zal op Uw naam moeten komen te staan. Wel is men het er mee eens gezamenlijk de kosten voor dit pand op zich te nemen”maakt dat niet anders. [appellant] heeft dit naar het oordeel van het hof aldus mogen opvatten dat hij de hoofdhuurder zou worden en daarmee de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst op zich zou nemen, maar dat de kosten van het pand door de hoofd- en onderhuurders gezamenlijk zouden worden gedragen en dat dit de kosten van kleine herstellingen betrof. Dat laatste was, en is, immers overeenkomstig het uitgangspunt van de wettelijke regeling inzake de onderhoudsverdeling bij de huur van woonruimte. [geïntimeerde] heeft voorts niet gesteld, althans onvoldoende onderbouwd, dat de aanleg door [appellant] van de cv installatie in het gehuurde en het onderhoud door [appellant] van de door hemzelf aangelegde voorzieningen in het gehuurde gedragingen opleveren die [geïntimeerde] redelijkerwijze heeft mogen opvatten als een verklaring van [appellant] dat hij voor al het onderhoud aan het gehuurde zou zorgdragen.

3.5.4

[appellant] heeft bovendien voldoende gemotiveerd weersproken dat hij geen medewerking wil verlenen aan inspecties en onderhoudswerkzaamheden, met verwijzing naar zijn brieven van 31 juli 2017 en 23 december 2020. Ook ten aanzien van dit punt is dus niet gebleken dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

3.5.5

Dat geldt eveneens voor de onderverhuur door [appellant] van de tweede en derde verdieping van het gehuurde, ieder in haar geheel. Tussen partijen is niet in geschil dat bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen de rechtsvoorgangster van [geïntimeerde] en [appellant] is overeengekomen dat [appellant] bevoegd was het gehuurde onder te verhuren. Aanvankelijk betrof de onderverhuur door [appellant] kamers op de tweede en de derde verdieping. Op enig moment is [appellant] de tweede verdieping en de derde verdieping, ieder in haar geheel, gaan onderverhuren en had de onderverhuur dus niet langer betrekking op kamers, maar op onvrije zelfstandige woonruimten. In de procedure tussen partijen die heeft geleid tot het arrest van 28 oktober 2004 van dit hof is (onder meer) de onderverhuur door [appellant] aan de orde geweest. Uit rechtsoverweging 4.6 van dat arrest blijkt dat [geïntimeerde] in die procedure (onder meer) de stelling heeft betrokken dat de onderverhuur zoals die op dat moment aan de orde was, zijnde onderverhuur van de tweede verdieping aan het echtpaar [F] en de onderverhuur van de derde verdieping aan [G] , in strijd was met de tussen partijen bestaande afspraken. Naar aanleiding daarvan heeft dit hof geoordeeld:

4.7

Het hof verwerpt dit betoog. De kantonrechter heeft met juistheid overwogen dat uit de inhoud van de hiervoor aangeduide brief van 11 oktober 1983 blijkt dat de ter zake opgenomen clausule in de huurovereenkomst, die reeds op 10 oktober 1983 door [appellant] is ondertekend, werd gewijzigd. De omstandigheid dat de huurovereenkomst pas op 2 november 1982 door de verhuurster is ondertekend maakt niet dat de in de brief van 11 oktober 1983 vastgelegde nadere afspraak geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Niet is immers gebleken - ook niet in hoger beroep - dat er na deze nadere afspraak door de verhuurster en [appellant] opnieuw afspraken zijn gemaakt in de zin zoals door [geïntimeerde] wordt betoogd.

4.8

Ook de bewering dat in de wet van toen en nu is voorgeschreven dat voor onderverhuur van andere woonruimte dan kamerverhuur de toestemming van de verhuurster is vereist baat [geïntimeerde] niet. De toenmalige verhuurster heeft immers uitdrukkelijk toestemming gegeven voor onderverhuur, zodat artikel 1595 van Pro het Burgerlijk Wetboek (oud) c.q. artikel 7:244 van Pro het Burgerlijk Wetboek, welke bepalingen van regelend recht zijn, niet van toepassing zijn.Hieruit volgt dat, anders dan [geïntimeerde] stelt, het in die procedure niet alleen ging over de vraag of onderverhuur was toegestaan maar ook of onderverhuur van andere woonruimte dan kamerverhuur was toegestaan. Die vraag is blijkens rechtsoverweging 4.8 van dat (onherroepelijke) arrest in bevestigende zin beantwoord. Dat voor deze vorm van onderverhuur inmiddels, op grond van gewijzigde bestuursrechtelijke regelgeving, een vergunning van het bevoegd gezag is vereist en dat de vergunningsvereisten nopen tot bouwkundige aanpassingen, maakt het voorgaande niet anders. Die omstandigheden brengen op zichzelf immers niet mee dat [appellant] jegens [geïntimeerde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst – nog daargelaten dat [appellant] onweersproken heeft gesteld dat hij de benodigde vergunning niet kan aanvragen, omdat op grond van art. 3.2.1. van de Huisvestingsverordening alleen [geïntimeerde] dat kan doen.

3.5.6

In voornoemd arrest van 28 oktober 2004 heeft dit hof verder geoordeeld dat het gebruik door [appellant] van het gehuurde als pied-a-terre, ongeacht of het gehuurde wordt gebruikt in verband met zijn kunsthandel of vanwege andere redenen, geen tekortkoming oplevert, temeer omdat het gehuurde toen een bewoonde indruk maakte en [appellant] het gehuurde goed verzorgde. Uitgangspunt is en blijft dan ook dat [appellant] niet tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als hij het gehuurde als pied-a-terre gebruikt, het gehuurde een bewoonde indruk maakt en het gehuurde goed wordt verzorgd. [appellant] heeft, onder verwijzing naar verklaringen van verschillende personen die zijn vrouw en/of hem in de afgelopen jaren in het gehuurde hebben bezocht, gemotiveerd betwist dat aan de hiervoor genoemde voorwaarden niet langer wordt voldaan. In het licht daarvan en gelet op hetgeen hiervoor onder 3.5.3 is overwogen, heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat [appellant] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen inzake het gebruik van, de zorg voor en het toezicht op het gehuurde.

3.5.7

De eerste drie grieven van [geïntimeerde] slagen dus niet.

3.6

Het principaal appel van [appellant] ziet op toewijzing door de kantonrechter van de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] , gebaseerd op dringend eigen gebruik. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte geconcludeerd dat huurbeëindiging op grond van de wens tot uitvoering van een bouwplan en een beroep op onrendabele exploitatie mogelijk is; dit kan uitsluitend anders zijn indien een structurele wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten (grief 1). Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een onrendabele exploitatie dienen waardestijging en mogelijkheid tot gedeeltelijke commerciële verhuur als relevante uitgangspunten te worden betrokken (grief 2). Het bedrag ad € 60.000,-- dat in het bouwkundig rapport van [E] wordt genoemd, betreft niet de kosten van noodzakelijk onderhoud maar van wenselijke veranderingen (grief 3). Uit het feit dat het plafond van de woning op de derde verdieping gedeeltelijk naar beneden is gekomen, trekt de kantonrechter de ongefundeerde conclusie dat de branddoorslag van alle plafonds onvoldoende is (grief 4). Ten slotte heeft de kantonrechter de belangen van [appellant] en de onderhuurders onvoldoende in de afweging betrokken (grief 5), aldus nog steeds [appellant] .

3.6.1

Bij de beoordeling van het principaal appel tegen de toewijzing van de subsidiaire vordering op grond van dringend eigen gebruik is het uitgangspunt dat een renovatie die is ingegeven door de wens om een einde te maken aan een onrendabele exploitatie, in de regel niet als dringend eigen gebruik aangemerkt kan worden, maar dat dat anders kan zijn als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. Deze regel is van overeenkomstige toepassing wanneer de werkzaamheden in verband waarmee de verhuurder stelt het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik, niet zozeer het karakter van renovatie maar veeleer van herstel van gebreken hebben. Het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatielasten moet terughoudend worden aangenomen. De stelplicht ter zake van het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten rust op de verhuurder.

3.6.2

[geïntimeerde] heeft overzichten in het geding gebracht over de jaren 2012 tot en met 2020 waarin de huuropbrengsten en de gestelde exploitatiekosten zijn weergegeven. [geïntimeerde] heeft in deze overzichten de volgende kostenposten als exploitatiekosten opgevoerd: kosten exploitatie, beheer, financiering, verzekering, rendementsheffing.

3.6.3

[appellant] heeft naar aanleiding van de hiervoor bedoelde overzichten van [geïntimeerde] aangevoerd dat alleen de kosten van exploitatie, beheer en verzekering mogen worden betrokken bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding. Volgens [appellant] volgt uit de rechtspraak dat alleen de rechtstreekse kosten mogen worden meegewogen en dat de financiële positie van de verhuurder in dit verband niet van belang is. [appellant] heeft daarnaast de omvang van de financieringskosten betwist, onder verwijzing naar hypotheekinformatie van het kadaster waaruit volgt dat sprake is van een hypotheek op vijftien panden. Doordat geen verdeelsleutel is opgegeven, lijkt volstrekt arbitrair welk deel van de hypotheek rust op het gehuurde, aldus [appellant] .

3.6.4

Naar het oordeel van het hof dient de post rendementsheffing in dit verband buiten beschouwing te blijven bij de vaststelling van het exploitatieresultaat. Of en in hoeverre rendementsheffing wordt berekend, wordt immers bepaald door de omvang van het vermogen van de verhuurder, terwijl aan de financiële positie van de verhuurder bij de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding geen belang toekomt.

3.6.5

[geïntimeerde] heeft in zijn overzichten het exploitatieresultaat van het gehuurde met en zonder medeneming van de rendementsheffing weergegeven. Indien de rendementsheffing buiten beschouwing blijft, geldt volgens opgave van [geïntimeerde] over de jaren 2012 tot en met 2020 het volgende exploitatieresultaat:

2020: € 5.652,36

2019: € 2.466,20

2018: € 4.235,58

2017: € 3.506,35

2016: € 2.583,60

2015: € 866,16

2014: - € 642,07

2013: - € 1.322,49

2012: - € 3.321,10

3.6.6

Hieruit volgt dat het exploitatieresultaat weliswaar in de jaren 2012, 2013 en 2014 negatief was, maar dat het exploitatieresultaat sinds 2015 (ruimschoots) positief is geweest en dat de omvang van het positieve exploitatieresultaat bovendien elk jaar toeneemt. Reeds hierom is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatielasten geen sprake.

3.6.7

Daarbij komt dat [geïntimeerde] de gestelde financieringskosten in het geheel niet heeft onderbouwd, ook niet nadat [appellant] de omvang daarvan gemotiveerd had weersproken. Bij gebreke aan een deugdelijke onderbouwing van de gestelde financieringskosten kan het hof de door [geïntimeerde] opgevoerde financieringslasten niet als vaststaand aannemen. De hiervoor onder 3.6.5 weergegeven, door [geïntimeerde] berekende, bedragen moeten aldus nog vermeerderd worden met de door [geïntimeerde] opgevoerde, maar niet onderbouwde, financieringslasten ten bedrage van € 13.532,21 (2012), € 11.904,24 (2013), € 12.065,03 (2014), € 11.151,21 (2015), € 9.972,81 (2014), € 9.668,64 (2017), € 9.227,05 (2018), € 8.803,32 (2019) en € 8.302,42 (2020). De exploitatieresultaten waarvan het hof uit moet gaan, vallen daarmee nog (veel) positiever uit.

3.6.8

Het voorgaande wordt niet anders indien in de beoordeling wordt betrokken dat het gehuurde kampt met achterstallig onderhoud, en dat met het verrichten van de in dat verband noodzakelijke werkzaamheden kosten gemoeid gaan. Het hof licht dit als volgt toe.

3.6.9

Tussen partijen is niet in geschil dat werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden verricht. Partijen verschillen echter van inzicht over de omvang van de noodzakelijke werkzaamheden en de te maken kosten. [geïntimeerde] heeft een offerte van [X] Klussenbedrijf overgelegd waarin een bedrag van € 103.828,37 exclusief btw vermeld staat, terwijl de te maken kosten volgens het door [appellant] ingeschakelde BNLA Architecten € 13.000,-- bedragen, te vermeerderen met € 6.500,-- voor leges. Aangezien beide partijen de door de andere partij overgelegde kostenopgave gemotiveerd hebben weersproken, gaat het hof aan beide voornoemde kostenopgaven voorbij.

3.6.10

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 27 mei 2019 aan deskundige [E] (onder meer) gevraagd om een opgave van de kosten om het gehuurde te laten voldoen aan de geldende regelgeving. [E] heeft deze kosten begroot op tenminste € 60.000,--. [appellant] heeft daartegen aangevoerd dat een deel van de door [E] genoemde kosten ziet op wenselijke kosten en niet op noodzakelijke kosten, maar dit is door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken. [geïntimeerde] heeft op zijn beurt aangevoerd dat [E] in zijn rapport, naast de hiervoor genoemde kostenopgave, tevens heeft opgemerkt dat bij een algehele renovatie een investering van € 300.000,- tot € 400.000,-- aannemelijk is. De noodzaak van een algehele renovatie is door [appellant] gemotiveerd weersproken, en [geïntimeerde] heeft niet onderbouwd dat een algehele renovatie uitgevoerd zal (moeten) gaan worden. Het hof gaat daarom aan de hier genoemde stellingen van [geïntimeerde] en [appellant] voorbij en neemt tot uitgangspunt dat de kosten om het gehuurde te laten voldoen aan de geldende regelgeving, conform de kostenopgave van deskundige [E] , € 60.000,-- zullen bedragen.

3.6.11

Daarnaast is op of omstreeks 15 juni 2020 het plafond van de woonkamer op de derde verdieping naar beneden gevallen. [geïntimeerde] heeft naar aanleiding daarvan het standpunt ingenomen dat alle plafonds in het gehuurde niet meer voldoen en dat het herstel van alle plafonds € 65.994,-- zal bedragen. [appellant] heeft met de door hem overgelegde verklaring van bouwkundig aannemer [H] en de rapportages van GE Vastgoed en TBA echter voldoende gemotiveerd weersproken dat de plafonds op de eerste en tweede verdieping van het gehuurde vervangen moeten worden. Het hof gaat er daarom vanuit dat alleen de plafonds op de derde verdieping hersteld moeten worden en dat de kosten daarvan ongeveer € 5.748,-- zullen bedragen, zoals TBA heeft begroot.

3.6.12

In totaal bedragen de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden, zijnde de kosten om het gehuurde te laten voldoen aan de geldende regelgeving en de herstelkosten van de plafonds op de derde verdieping, aldus € 65.748,-- exclusief btw. Het vereiste dat sprake moet zijn van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatielasten brengt mee dat het exploitatieresultaat over een periode van meerdere jaren bezien moet worden. Nu het exploitatieresultaat al een aantal jaren (ruimschoots, en in toenemende mate) positief is, concludeert het hof dat de huuropbrengsten voldoende zijn om, bezien over meerdere jaren, de hiervoor genoemde kosten van de noodzakelijke werkzaamheden te dekken.

3.6.13

Bij die stand van zaken kan de door [appellant] gestelde en door [geïntimeerde] betwiste waardestijging van het gehuurde buiten beschouwing blijven. Ook de vijfde grief, die gericht is tegen het oordeel van de kantonrechter omtrent de belangenafweging, behoeft geen bespreking. Aan een belangenafweging wordt hier immers niet toegekomen.

3.6.14

In verband met de devolutieve werking van het hoger beroep dient het hof nog te beoordelen of en in hoeverre de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] toewijsbaar is op grond van de andere opzeggingsgronden die [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft aangevoerd, zijnde slecht huurderschap en het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft zijn beroep op deze opzeggingsgronden echter op geen enkele manier uitgewerkt of onderbouwd, zodat de subsidiaire vordering ook in appel niet toewijsbaar is. Ten overvloede overweegt het hof dat indien en voor zover [geïntimeerde] de stellingen waarop hij zijn primaire vordering tot ontbinding vanwege het tekortschieten van [appellant] in de nakoming van diens verplichtingen heeft gebaseerd, ook ten grondslag heeft bedoeld te leggen aan de opzeggingsgrond slecht huurderschap, het beroep van [geïntimeerde] op die opzeggingsgrond niet opgaat; verwezen wordt naar hetgeen daaromtrent in rechtsoverwegingen 3.5.2 tot en met 3.5.6 is overwogen.

3.6.15

Het principaal appel van [appellant] heeft succes. De subsidiaire vordering van [geïntimeerde] zal alsnog worden afgewezen. Bij die stand van zaken heeft [geïntimeerde] geen belang meer bij de incidentele grieven 4 en 5, zodat deze geen behandeling behoeven.

Slotsom; proceskosten

3.6.16

Het principaal appel van [appellant] slaagt en het incidenteel appel van [geïntimeerde] faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van zowel het principaal appel als het incidenteel appel.

4.Beslissing

Het hof:

in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover de kantonrechter de door [geïntimeerde] subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik (in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro) heeft toegewezen,

en opnieuw rechtdoende:

wijst deze vordering alsnog af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellant] gevallen

- in eerste aanleg op € 720,- voor salaris;

- in hoger beroep in principaal appel op € 432,89 aan verschotten en € 1.114,- voor

salaris en in incidenteel appel op € 557,- voor salaris;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D.J. van der Kwaak en J.F. Kuiken en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.