ECLI:NL:GHAMS:2022:1112

• Datum uitspraak: 12 april 2022
• Publicatiedatum: 12 april 2022
• Zaaknummer: 200.272.275/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.K. Veldhuijzen van Zanten; C.A.H.M. ten Dam; B.J.P.G. Roozendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens overlast door huurder

De huurovereenkomst tussen Woonstichting Lieven de Key en appellant werd ontbonden vanwege ernstige en langdurige overlast veroorzaakt door appellant. De overlast bestond uit het uitstallen van spullen in gemeenschappelijke ruimtes, agressief gedrag jegens buren en het weigeren van medewerking aan herstelwerkzaamheden.

De kantonrechter had de ontbinding en ontruiming toegewezen, maar de vordering tot vergoeding van ontruimingskosten afgewezen. In hoger beroep heeft appellant aangevoerd dat de overlast niet ernstig was en dat hij onterecht werd veroordeeld, terwijl Lieven de Key de ontbinding en kostenvergoeding wilde bekrachtigen.

Het hof oordeelde dat de overlast en verhuurdersproblematiek voldoende waren onderbouwd met verklaringen, foto’s en interventies van instanties. Appellant had onvoldoende bewijs geleverd om het beeld te weerleggen. De ontbinding bleef daarom in stand. Tevens werd appellant veroordeeld tot betaling van de ontruimingskosten van €5.633,46 met rente, omdat hij niet aan het ontruimingsbevel voldeed.

Het hof veroordeelde appellant tevens in de kosten van het hoger beroep en verklaarde de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Het hoger beroep van appellant werd afgewezen, het incidenteel appel van Lieven de Key toegewezen.

Uitkomst: Het hof bevestigt de ontbinding en ontruiming en veroordeelt appellant tot betaling van ontruimingskosten van €5.633,46 met rente.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.272.275/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7564053 CV EXPL 19-4764

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 april 2022

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. M.A. Johannsen te Amsterdam,

tegen

Woonstichting LIEVEN DE KEY ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. L.F. Birnie te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Lieven de Key genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 18 december 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 23 september 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Lieven de Key als eiseres en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens eiswijziging, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Lieven de Key zal afwijzen, en – uitvoerbaar bij voorraad – Lieven de Key zal veroordelen tot ongedaanmaking van het bestreden vonnis althans tot toewijzing aan [appellant] van een aan na te melden woning identieke woning, met beslissing over de kosten van het geding in beide instanties.

Lieven de Key heeft in principaal appel geconcludeerd, kort gezegd, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij haar vorderingen zijn toegewezen, met – uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep. Lieven de Key heeft in incidenteel appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij haar vordering tot vergoeding van ontruimingskosten is afgewezen en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - deze vordering, zoals gewijzigd in hoger beroep, met rente, zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

[appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep niet in geschil zijn, dienen zij ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig vanwege betwisting door [appellant] aangepast en aangevuld op basis van niet in geschil zijnde stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

a. Lieven de Key verhuurde sinds 1 mei 1988 aan [appellant] de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

b. Artikel 5 van de huurovereenkomst luidt:

Artikel 5: verplichtingen van de huurder

5.1.

De woning is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn huishouden. Hij zal de woning naar behoren stofferen en meubileren. Huurder verplicht zich de woning waarin begrepen alle aan- en toebehoren overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te veranderen.

5.2.

Huurder zal de woning als een goed huurder gebruiken en onderhouden. Hij zal daarbij de voorschriften van en vanwege de korporatie ten aanzien van de in de woning aanwezige installaties en voorzieningen in acht nemen.

5.3.

Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan de woning, of aan naburige woningen.

5.4.

De artikelen 5.1. t/m 5.3. gelden ook voor het gebruik door de huurder van de bij de woning behorende gemeenschappelijke ruimtes en/of -voorzieningen. (…)

c. Sinds 2016 klaagden buren van [appellant] over spullen die hij in de woning, de tuin, het gedeelde trappenhuis en de openbare stoep voor de woning zet en over agressief gedag dat [appellant] jegens hen vertoont.

d. De wijkagent heeft in dit verband herhaalde malen opgetreden.

e. Op 24 oktober 2018 heeft de GGD onder bestuursdwang de woning van [appellant] leeggehaald teneinde de (brand)veiligheid en de gezondheid van de woonomgeving te waarborgen.

f. Op enig moment is de waterleiding in de wc van de woning gaan lekken waardoor water via de zijmuur naar de naastgelegen woning liep. [appellant] heeft tevergeefs getracht de lekkage te herstellen met een stuk tuinslang.

g. [appellant] heeft meerdere malen aan Lieven de Key de toegang tot de woning geweigerd voor het verrichten van herstelwerkzaamheden. Bij vonnis in kort geding van 20 november 2018 is [appellant] veroordeeld tot gedeeltelijke ontruiming van de woning voor de herstelwerkzaamheden.

h. Lieven de Key heeft een pomp in de woning geplaatst om de vloer droog te maken.

i. Op 6 februari 2019 heeft het meldpunt Zorg en Woonoverlast stadsdeel Centrum, waar [appellant] op 13 januari 2015 was aangemeld, een “einde interventieverklaring” afgegeven. [appellant] zou volgens de verklaring hulpverlening dwarsbomen, de leefbaarheid en veiligheid onder druk zetten en niet stoppen met het geven van overlast.

j. Bij rond 24 december 2018 aan Lieven de Key afgegeven brief heeft [appellant] aan Lieven de Key geschreven dat hij hulp krijgt van het Leger des Heils en dat hij zijn leven wil beteren.

k. Lieven de Key heeft [appellant] herhaalde malen gewaarschuwd dat indien hij overlast blijft veroorzaken, zij zal aansturen op ontbinding van de huurovereenkomst.

l. Op 22 oktober 2019 is de woning door de deurwaarder ontruimd op de voet van het in dit hoger beroep bestreden vonnis.

3. De beoordeling

3.1

Lieven de Key heeft gevorderd - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning, met machtiging om de ontruiming op kosten van [appellant] ten uitvoer te leggen voor het geval [appellant] in gebreke zou blijven de woning zelf te ontruimen. Ook heeft Lieven de Key een maandelijkse gebruiksvergoeding gevorderd voor iedere maand dat [appellant] de woning in gebruik zou houden na ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen, met uitzondering van de vordering die betrekking heeft op de ontruimingskosten. De ontruimingstermijn is bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis. [appellant] is ook in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft hiertoe overwogen dat de diverse tekortkomingen van [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigen. [appellant] heeft namelijk overlast veroorzaakt aan omwonenden door het uitstallen van rotzooi in het gedeelde trappenhuis en op de stoep voor de woning. Ook heeft [appellant] zich agressief jegens omwonenden gedragen. [appellant] heeft geen gevolg gegeven aan de aanmaningen van Lieven de Key met dit gedrag te stoppen. [appellant] heeft niet betwist na genoemd optreden van de GGD op 24 oktober 2018 opnieuw spullen te hebben opgeslagen in de woning, in het gedeelde trappenhuis en op de stoep. Evenmin heeft hij weersproken stelselmatig professionele hulp te hebben geweigerd. Uit de door Lieven de Key ter zitting in eerste aanleg getoonde foto’s en de door de wijkagent ter zitting gegeven toelichting en de eigen uitlatingen van [appellant] heeft de kantonrechter afgeleid dat [appellant] nog steeds niet de ernst van de situatie inziet. Hiernaast heeft [appellant] niet meegewerkt aan het herstel van een lekkage in de woning, ook niet nadat Lieven de Key in een kort gedingprocedure een veroordelend vonnis daartoe had verkregen. De vordering ter zake van de ontruimingskosten heeft de kantonrechter afgewezen, omdat deze kosten pas na de uitspraak zouden ontstaan en de omvang en verschuldigdheid ten tijde van het wijzen van het vonnis nog niet vast stonden. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering hebben zowel [appellant] als Lieven de Key gegriefd.

in principaal appel

3.2

[appellant] heeft vijf grieven geformuleerd. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het door Lieven de Key gevoerde verweer zal bij de behandeling worden betrokken, voor zover dat aan de orde is. [appellant] heeft in hoger beroep het volgende naar voren gebracht. Het optreden van [appellant] rechtvaardigde de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Uit de in de procedure gebrachte politiemutaties (waarop Lieven de Key zich beroept) valt telkens op te maken dat de buren lichtgeraakt zijn en dat blijkbaar steeds dezelfde bewoner degene is die overlast ervoer. Ook is [appellant] opgevallen dat hij steeds vaker te maken kreeg met vooringenomen politieagenten. De spullen van [appellant] werden al snel als afval beschreven, terwijl ieder zijn eigen waarde aan spullen hecht. [appellant] is een verzamelaar en genereerde geld uit de door hem verzamelde spullen. Er was een burengeschil ontstaan tussen twee buren, waarbij niet per definitie vaststond dat [appellant] daaraan schuld had. Buren hebben een gekleurd beeld gegeven van de markante persoonlijkheid die [appellant] is. In een overgelegd e-mailbericht van 16 januari 2019 staat vermeld dat een te installeren luchtafvoer op de gang vermoedelijk een groot deel van de overlast zou wegnemen. Hieruit volgt dat het gehuurde niet voldeed. De “einde interventieverklaring” kan [appellant] niet worden aangerekend; hij werd steeds vaker onheus bejegend door de instanties, hetgeen uiteindelijk tot deze verklaring leidde. Zowel buren als instanties vertoonden treitergedrag. [appellant] kon geen goed meer doen. Ook Lieven de Key zelf heeft ten onrechte een gekleurd beeld van [appellant] geschetst. [appellant] had inderdaad spullen in het souterrain geplaatst, maar het souterrain niet vol met spullen gezet. Al met al is een eenzijdig beeld gecreëerd. De kantonrechter heeft dan ook ten onrechte de vorderingen van Lieven de Key toegewezen. [appellant] had moeten worden toegelaten tot het leveren van bewijs dat de door Lieven de Key gestelde overlast wegens het plaatsen van spullen niet tot ontbinding kon leiden. Andere buren en vrienden hadden kunnen bijdragen aan een beter beeld van [appellant] . Zij hadden de door Lieven de Key in het geding gebrachte verklaringen kunnen ontzenuwen. De kantonrechter had ten minste een
terme de grâce moeten verlenen aan [appellant] . Hij had zich aan duidelijke en redelijke verzoeken kunnen houden. [appellant] is ook ten onrechte veroordeeld in de proceskosten, aldus, steeds, [appellant] .

3.3

Het hof stelt vast dat de door Lieven de Key gestelde overlast en verhuurdersproblematiek die zij met [appellant] zou hebben gehad is toegelicht en onderbouwd met vele documenten. Meerdere betrokkenen, zowel buren als diverse instanties, hebben in deze stukken het beeld bevestigd dat de verzameling van spullen van [appellant] en zijn overige gedrag aanzienlijke problemen veroorzaakten. Er zijn ook foto’s in de procedure gebracht, die de door [appellant] veroorzaakte wanorde en belemmering van doorgang zichtbaar maken. In het licht van dit alles kan [appellant] niet volstaan met algemene stellingen die, kort samengevat, inhouden dat dat beeld van [appellant] en zijn handelen onjuist is, omdat al deze betrokkenen hem niet goed gezind zouden zijn. [appellant] heeft hiermee de gestelde tekortkomingen dus onvoldoende weersproken. Evenmin heeft [appellant] hiermee voldoende aangevoerd op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat zijn tekortkomingen gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. De tekortkomingen zijn ernstig van aard, herhalen zich sinds jaar en dag en er is geen zicht op verbetering in de gedragingen van [appellant] . Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. Voor een
terme de grâce is geen plaats aangezien [appellant] in het verleden deze feitelijk al heeft gekregen met alle waarschuwingen die hij heeft ontvangen. Het hoger beroep van [appellant] leidt dus niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het verder door [appellant] gevorderde, wat daar ook van zij, zal daarom niet worden behandeld. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

in incidenteel appel

3.4

Lieven de Key heeft naar voren gebracht dat [appellant] niet heeft voldaan aan de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling tot ontruiming. Lieven de Key heeft daarom de deurwaarder ingeschakeld om de woning te ontruimen. De omvang van de hiermee gemoeide kosten zijn nu dus bekend; deze kosten bedragen € 5.633,46. [appellant] heeft aangevoerd dat de verschuldigdheid van deze kosten niet vaststaat en ook verder bestreden dat hij ontruimingskosten zou moeten vergoeden, allereerst omdat er niet had mogen worden ontruimd, maar ook omdat de gegeven termijn voor ontruiming veel te kort was voor [appellant] om zijn spullen uit de woning te verwijderen. Lieven de Key wist dat [appellant] veel spullen in de woning had. [appellant] had geen andere plek om deze spullen onder te brengen, zo heeft [appellant] gesteld. Het gevorderde bedrag is ook te hoog en zou moeten worden gematigd, aldus [appellant] .

3.5

Het hof overweegt dat uit het door Lieven de Key in de procedure gebrachte proces-verbaal van ontruiming blijkt dat (i) het bestreden vonnis op 4 oktober 2019 is betekend bij deurwaardersexploot met gelijktijdig bevel aan dit vonnis te voldoen; (ii) [appellant] op 22 oktober 2019 niet aan dit bevel had voldaan; (iii) de deurwaarder de woning op 22 oktober 2019 heeft ontruimd; en dat (iv) de kosten van deze ontruiming door de deurwaarder op een bedrag van € 5.633,46 zijn gesteld. Uit het in principaal appel overwogene blijkt dat de veroordeling tot ontruiming in stand blijft. Met dit alles is de verschuldigdheid van de door Lieven de Key gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten voldoende onderbouwd. In de lengte van de ontruimingsperiode noch in de hoeveelheid spullen die [appellant] in de woning had ondergebracht ligt een aanleiding tot een ander oordeel te komen. Ook voor matiging bestaat onder de omstandigheden geen aanleiding. De vordering, zoals gewijzigd in hoger beroep, zal dan ook worden toegewezen, waaronder ook de gevorderde en onweersproken wettelijke rente. Het hoger beroep van Lieven de Key slaagt derhalve. Het vonnis waarvan beroep in zoverre zal worden vernietigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten is afgewezen

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan Lieven de Key van een bedrag van € 5.633,46, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 30 juni 2020 tot aan de dag van algehele betaling;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Lieven de Key begroot in principaal appel op € 760,00 aan verschotten en € 1.114,00 voor salaris en in incidenteel appel op € 787,00 voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C.A.H.M. ten Dam en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.