Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.298.334/01 NOT
nummers eerste aanleg: 20-55 en 20-56
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 24 mei 2022
inzake
[klaagster] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
tegen
1.[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
2.
[toegevoegd notaris] ,
[toegevoegd notaris] ,
toegevoegd notaris te [plaats] ,
geïntimeerden,
gemachtigde: mr. T.J.P. Jager, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klaagster dan wel de notaris respectievelijk de toegevoegd notaris (gezamenlijk: de notarissen) genoemd.
1.De zaak in het kort
Klaagster verwijt de notarissen dat zij ten onrechte hun dienst hebben verleend aan (de opdracht van) de hypotheekbank tot veiling van haar onroerende zaak. De notarissen hebben de rechtmatigheid van deze (voorgenomen) executieveiling niet dan wel onvoldoende onderzocht.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klaagster heeft op 22 juli 2021 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 23 juni 2021 (ECLI:NL:TNORDHA:2021:17). Op 26 oktober 2021 heeft klaagster dit beroepschrift aangevuld.
2.2.
De notarissen hebben op 23 november 2021 een verweerschrift bij het hof ingediend.
2.3.
Namens de notarissen is op 28 februari 2022 een aanvullende productie ingediend.
2.4.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 maart 2022. Klaagster, vergezeld van haar zoon, de heer [zoon klaagster] (hierna: de zoon), en de notarissen, vergezeld van hun gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.
3.Feiten
Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
Bij brief van 18 augustus 2020 heeft de ING Bank (hierna te noemen: de hypotheekbank) de notaris de opdracht gegeven de onroerende zaak van klaagster aan de [adres] (hierna te noemen: de onroerende zaak) te veilen. De toegevoegd notaris informeert klaagster hierover bij brief van 26 augustus 2020.
3.2.
Op 2 september 2020 heeft klaagster samen met haar zoon het kantoor van de notarissen bezocht waarbij zij aan de notarissen diverse schriftelijke stukken heeft overhandigd. Bij brief van 4 september 2020 heeft de toegevoegd notaris aan klaagster een brief gestuurd waarin staat dat op 28 oktober 2020 de veiling van de onroerende zaak zal plaatsvinden.
3.3.
Klaagster heeft in het verleden diverse gerechtelijke procedures aangespannen tegen de hypotheekbank.
3.4.
Klaagster heeft vervolgens een deel van de betalingsachterstand en (veiling)kosten voldaan, waarna de hypotheekbank heeft besloten de veiling op te schorten.
4.De klacht
Anders dan de kamer verstaat het hof de klacht als volgt.
4.1.
Klaagster verwijt de notarissen dat zij hun ministerie hebben verleend aan de opdracht van de hypotheekbank tot veiling. Zij hadden hun ministerie moeten weigeren. Evident is dat de hypotheekbank misbruik van (executie-)recht maakt wanneer de aangekondigde veiling doorgezet zou worden. De notarissen tonen ten onrechte een grote desinteresse ten aanzien van de overtuigende bewijsvoering van klaagster. Zij hebben daarmee hun zorgplicht ten aanzien van klaagster op een grove en ontoelaatbare manier geschonden.
4.2.
Klaagster verwijt de notarissen dat zij zich ten onrechte op het standpunt stellen dat de veiling hoe dan ook gerechtvaardigd is. Het is kwalijk dat zij niet twijfelen aan de gegeven opdracht. Zij hadden er rekening mee moeten houden dat ook de hypotheekbank fouten kan maken.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notarissen op alle onderdelen ongegrond verklaard.
5.2.
Klaagster voert, kort samengevat, het volgende aan. Nadat klaagster door de notarissen op de hoogte was gesteld van de opdracht tot executieveiling heeft klaagster een uitgebreid document opgesteld, gedateerd 2 september 2020, voorzien van 35 bijlagen waaruit onomstotelijk blijkt dat de hypotheekbank in veel opzichten jegens klaagster onjuist heeft gehandeld en zelfs bedrog heeft gepleegd. Op 2 september 2020 heeft klaagster, samen met haar zoon, aan de notarissen dit document overhandigd. De toegevoegd notaris heeft kopieën gemaakt van een uittreksel van dit document en aan klaagster is toegezegd dat er, voor zover nodig, kritisch zal worden gekeken naar de door de hypotheekbank verstrekte opdracht tot executieveiling. Bij dezelfde bespreking heeft de notaris gemeld dat hij verplicht is de opdracht uit te voeren. De bewijsvoering was volgens klaagster zeer uitvoerig. Daardoor was het voor de notarissen eenvoudig om te constateren dat de hypotheekbank jegens klaagster onzorgvuldig heeft gehandeld. Toch hebben de notarissen daar niet op geacteerd. Op basis van de door klaagster overgelegde stukken hadden de notarissen hun dienst moeten weigeren en de stellingen van de hypotheekbank niet zonder meer als juist moeten aannemen, aldus – nog steeds – klaagster.
In hoger beroep voert klaagster aan dat zij in haar procesrechtelijke belangen is geschaad doordat klaagster als gevolg van de weigering van de toestemming van de kant van de notarissen geen uitstel heeft gekregen voor het indienen van aanvullende beroepsgronden.
Klaagster betoogt verder dat het niet is toegestaan dat mr. Jager zowel optreedt namens de hypotheekbank in de door haar gevoerde civiele procedures tegen de hypotheekbank als namens de notarissen in deze tuchtprocedure. Klaagster stelt ten slotte, kort samengevat, dat de kamer haar in eerste aanleg aangevoerde argumenten onvoldoende heeft meegewogen – waarbij klaagster met name wijst op de door haar overgelegde brieven van 2 en 8 september 2020 – en dat de beslissing van de kamer op verschillende punten onvoldoende is gemotiveerd.
5.3.
De notarissen brengen naar voren dat zij wel degelijk kennis hebben genomen van de stellingen van klaagster. Zij hebben de stukken bestudeerd en zij zijn tot de conclusie gekomen dat de door klaagster overgelegde stukken geen aanleiding gaven om hun dienst te weigeren. Geen van de door klaagster vermeende vorderingen op de hypotheekbank is vast komen te staan. Van een gerechtvaardigd beroep op verrekening, zoals door klaagster gesteld, is niet gebleken. De veiling is opgestart nadat klaagster al geruime tijd niet meer aan haar betalingsverplichtingen jegens de hypotheekbank had voldaan. De notarissen hebben klaagster bij herhaling gewezen op de mogelijkheid om een executiegeschil te starten. Het is niet de beslissing van de notarissen maar de beslissing van de hypotheekbank om de openbare veiling in gang te zetten. Nadat de notarissen de veilingopdracht hadden gekregen hebben zij alle stukken beoordeeld, de benodigde recherches uitgevoerd en aan klaagster om informatie gevraagd. Klaagster is in de gelegenheid gesteld om een afspraak te maken bij de notarissen. Van enig tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is geen sprake.
Reikwijdte klacht/uitbreiding klacht
5.4.
Klaagster heeft in hoger beroep de klacht ingediend dat mr. Jager niet namens de notarissen mag optreden nu mr. Jager tevens de raadsman is van de hypotheekbank die de opdracht heeft gegeven om tot de executieveiling over te gaan.
5.5.
De klacht dat het mr. Jager niet is toegestaan om namens de notarissen op te treden, wat daarvan ook zij, valt buiten de grondslag van de klacht in eerste aanleg. Voor zover het ervoor moet worden gehouden dat klaagster in eerste aanleg haar klacht op dit punt heeft willen uitbreiden is dit in strijd met de goede procesorde. In hoger beroep heeft te gelden dat het hof geen kennis kan nemen van klachten die voor het eerst in hoger beroep naar voren worden gebracht. Deze klacht is bovendien niet gericht tegen de notarissen. Klaagster zal in de uitbreiding van de klacht daarom niet-ontvankelijk worden verklaard. Ook de klacht dat klaagster door toedoen van de notarissen in haar procesrechtelijke belangen is geschaad, behoeft geen nadere bespreking, nu klaagster in hoger beroep voldoende tijd en gelegenheid heeft gehad om haar standpunt kenbaar te maken, zowel schriftelijk als ter zitting. Klaagster heeft haar beroepschrift op 22 juli 2021 bij het hof ingediend. Zij heeft drie maanden de tijd gehad voor het indienen van de (aanvullende) gronden van haar beroep. Die heeft zij ingediend op 26 oktober 2021.
Klacht: inhoudelijk
5.6.
De kamer heeft – kort gezegd – overwogen dat de notarissen van de hypotheekbank opdracht hadden gekregen de onroerende zaak van klaagster executoriaal te verkopen. Zij zijn in beginsel hiertoe gehouden (artikel 21 lid 2 Wet Pro op het notarisambt). In het belang van degene van wie de onroerende zaak geveild wordt kan onder bijzondere omstandigheden hiervan worden afgeweken. Niet is gebleken van dergelijke bijzondere omstandigheden. Voldoende is vast komen te staan dat de notarissen binnen hun mogelijkheden hebben gedaan wat zij konden. Zij hebben klaagster geïnformeerd over de veiling, haar gesproken en informatie bij haar ingewonnen, haar brieven bestudeerd en beantwoord, recherches gedaan en klaagster gewezen op de mogelijkheid van het starten van een executiegeschil. Het is aan klaagster om bij de (kort geding) rechter een verbod tot executoriale verkoop te vorderen als zij die wil verhinderen. De notarissen konden, zonder tegenbericht van de hypotheekbank, niets anders doen dan de veiling voortzetten. De notarissen hebben voldoende aandacht gehad voor het standpunt van klaagster. Van enig tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is niet gebleken.
5.7.
Het hof sluit zich bij deze overwegingen aan en maakt die tot de zijne. Naar het oordeel van het hof mochten de notarissen ervan uitgaan dat sprake was van verzuim bij klaagster ten opzichte van de hypotheekbank. Het hof acht daarnaast voldoende aannemelijk dat de notarissen de rechtmatigheid van de opdracht tot executieveiling genoegzaam hebben onderzocht. Nu de juistheid van de stellingen van klaagster neergelegd in haar brieven van 2 september 2020 en 8 september 2020 niet is komen vast te staan mochten de notarissen in redelijkheid tot de conclusie komen dat het hen niet vrijstond om hun dienst te weigeren. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die een ander oordeel rechtvaardigen.
5.8.
De conclusie is dat de beroepsgronden falen en dat de beslissing van de kamer zal worden bevestigd.
6.Beslissing
Het hof:
- verklaart klaagster niet-ontvankelijk in de in rechtsoverweging 5.4. omschreven uitbreiding van de klacht;
- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, H.T. van der Meer en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022 door de rolraadsheer.