Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.296.991/01 NOT
nummer eerste aanleg : KL RK 20-131 en KL RK 20-132
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 7 juni 2022
inzake
[klager] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
1.[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
2. [kandidaat-notaris] ,
kandidaat-notaris te [plaats] ,
geïntimeerden,
gemachtigde: mr. P. Bergkamp, advocaat te Nijmegen.
Partijen worden hierna klager en de notarissen (afzonderlijk: de notaris en de kandidaat-notaris) genoemd.
1.De zaak in het kort
De kandidaat-notaris heeft als waarnemer van de notaris een akte van levering van een registergoed gepasseerd. Klager verwijt de notarissen dat zij bij die akte een andere waarde van het registergoed hebben aangegeven voor de overdrachtsbelasting dan in het taxatierapport is vastgesteld.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 28 juni 2021 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 1 juni 2021 (ECLI:NL:TNORARL:2021:18). Op 26 augustus 2021 heeft klager het beroepschrift – met bijlagen – aangevuld.
2.2.
De notarissen hebben op 10 november 2021 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.
2.3.
Klager heeft op 31 december 2021 aanvullende producties ingediend.
2.4.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.5.
De mondelinge behandeling is aangevangen op 13 januari 2022 en voortgezet op de zitting van 10 mei 2022, nadat de wrakingskamer het door klager tegen de leden van het hof ingediende wrakingsverzoek had afgewezen. Klager en zijn gemachtigde en de notarissen met hun gemachtigde (laatstgenoemden via een Skype-verbinding) zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
3.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
De feiten in deze zaak komen neer op het volgende.
3.1.
[A] (hierna: [A] ) was eigenaar van een woonhuis met bedrijfsruimte te [plaats] (hierna: het registergoed). Op 8 juli 2015 is hij failliet verklaard. De hypotheekhouder, ABN AMRO Bank N.V., heeft vervolgens de executieveiling van het registergoed aangezegd.
3.2.
[A] is daarna op eigen initiatief op zoek gegaan naar een koper voor het registergoed en heeft klager gevraagd behulpzaam te zijn bij het aantrekken van een nieuwe financiering voor het registergoed. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van de besloten vennootschap [X] B.V. (hierna: [X] ), met
[bestuurder] (hierna: [bestuurder] ) als enig (middellijk) bestuurder.
3.3.
De curatoren in het faillissement van [A] hebben het registergoed voor
€ 675.000 aan [X] verkocht. Klager heeft twee particulieren bereid gevonden een financiering van in totaal € 750.000 aan [X] te verstrekken.
3.4.
In september 2017 is het registergoed in opdracht van [A] door [Y] B.V. getaxeerd op € 1.050.000 (marktwaarde leeg en onverhuurd) en geschat op € 850.000 bij gedwongen verkoop.
3.5.
Op 6 november 2017 heeft de kandidaat-notaris, als waarnemer van de notaris, zowel de akte van geldlening als de leveringsakte gepasseerd.
3.6.
In de akte van geldlening wordt klager in de considerans bij name genoemd. Vermeld is dat [A] klager verzocht heeft behulpzaam te zijn bij het aantrekken van een nieuwe financiering voor het registergoed en dat klager twee particulieren bereid heeft gevonden om deze financiering te verstrekken.
3.7.
In de akte van levering is het standpunt van de kandidaat-notaris als passerend notaris ten aanzien van de grondslag voor de overdrachtsbelasting opgenomen, waarbij deze grondslag op € 695.075,- is bepaald. In de akte van levering is vermeld dat dat standpunt niet door [X] wordt gedeeld en dat zij voornemens is bezwaar te maken tegen deze aangifte.
4.Standpunt van klager
Klager stelt dat de notarissen de taxatiewaarde van het registergoed als uitgangspunt hadden moeten nemen als grondslag voor de verschuldigde overdrachtsbelasting. Doordat de notarissen een te lage grondslag hebben gehanteerd, heeft [X] te weinig overdrachtsbelasting betaald. De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:
1) de notarissen hebben – willens en wetens – een lagere waarde opgenomen in de leveringsakte;
2) de notarissen hebben in de akte van levering vastgelegd dat [X] aan de bedrijfsruimte en de woning waardes van respectievelijk € 215.473,25 en
€ 479.601,75 toekent, terwijl zij wisten dat [X] nadrukkelijk een andere mening is toegedaan;
3) de notarissen hebben met hun handelen klager, [X] en [bestuurder] mogelijk betrokken bij strafrechtelijk verwijtbaar handelen.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notarissen niet-ontvankelijk verklaard omdat klager naar het oordeel van de kamer niet als belanghebbende in het kader van het tuchtrecht kan worden aangemerkt. De kamer heeft daartoe overwogen dat de verwijten die klager de notarissen maakt betrekking hebben op de leveringsakte waarbij het registergoed door de curatoren in het faillissement van [A] aan [X] is geleverd, bij welke akte klager niet betrokken was. Alle stellingen die klager heeft ingenomen ten aanzien van de ontvankelijkheid hebben betrekking op de akte van geldlening, maar over die akte wordt niet geklaagd. In de akte van levering wordt ook niet aan klager gerefereerd als ‘betrokkene’. De kamer heeft geconcludeerd dat klager weliswaar betrokken was bij de zaak, maar geen partij was bij de akte die het onderwerp is van de klacht.
5.2.
Klager voert in hoger beroep aan dat de kamer onterecht heeft geoordeeld dat hij niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de leveringsakte. Klager heeft niet enkel als adviseur opgetreden, maar is de bedenker dan wel de architect van de complete transactie. Klager heeft als bemiddelaar meerdere partijen geadviseerd en zich actief bemoeid met de inhoud van de (concept)aktes, waaronder de notariële akte van eigendomsoverdracht. Conceptaktes werden eerst ter beoordeling naar klager gestuurd alvorens de conceptaktes werden doorgezonden aan de andere betrokken partijen, aldus klager.
5.3.
Het hof oordeelt als volgt. Volgens artikel 99 lid 1 Wet Pro op het notarisambt kunnen klachten worden ingediend door een ieder met enig redelijk belang. Het is vaste rechtspraak dat dit begrip ruim moet worden uitgelegd.
Met de kamer is het hof van oordeel dat klager geen redelijk belang heeft bij de klacht. Dat klager zich actief heeft bemoeid met de juridische constructie die ten grondslag ligt aan de aktes doet er niet aan af dat hij enkel als adviseur bij de transactie betrokken is geweest en niet als partij. In zijn rol van adviseur zijn de conceptaktes hem op voorhand ter beoordeling toegestuurd. De problematiek inzake de aangegeven waarde van het registergoed bij de leveringsakte gaat klager als adviseur niet aan, maar enkel zijn opdrachtgever die het vrijstaat de adviezen van klager – zijn adviseur – al dan niet te volgen.
5.4.
Het standpunt van klager dat het hof zich in het kader van het algemeen belang moet uitlaten over de vraag of het een notaris vrijstaat in een notariële akte af te wijken van de in een taxatierapport genoemde waarde wordt verworpen, reeds omdat de Wet op het notarisambt daartoe geen ruimte biedt.
5.5.
Het voorgaande betekent dat de klacht niet-ontvankelijk is. Het hof zal de beslissing van de kamer bevestigen.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, A.D.R.M. Boumans en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022 door de rolraadsheer.