Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.286.649/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8333475 CV EXPL 20-3243
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juni 2022
inzake
1.[appellant sub 1] ,
wonend te [plaats A] ,
2.
[appellant sub 2] ,
[appellant sub 2] ,
wonend te [plaats A] ,
appellanten,
advocaat: mr. S. Karami te Amsterdam ,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [plaats A] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.C. Krau te Ouderkerk aan de Amstel.
Partijen worden hierna [appellant sub 1] , [appellant sub 2] en [geïntimeerde] genoemd. Appellanten gezamenlijk worden ook wel aangeduid als [appellant sub 1] c.s.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant sub 1] c.s. zijn bij dagvaarding van 19 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 21 juli 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant sub 1] c.s. als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven en de daarbij behorende productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 3 maart 2021 doen bepleiten, [appellant sub 1] c.s. door mr. S. Ramizadeh, advocaat te Amsterdam , en [geïntimeerde] door mr. Krau voornoemd. Mr. Krau heeft daarbij pleitaantekeningen gehanteerd die zijn overgelegd. [appellant sub 1] c.s. hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant sub 1] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, naar het hof begrijpt, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, behoudens wat betreft de verhuis- en inrichtingskosten, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant sub 1] c.s. in, naar het hof begrijpt, de kosten van het hoger beroep, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[appellant sub 1] c.s. huren sinds 1 juli 2015 van [geïntimeerde] een woning te [plaats A] (verder: de woning). De huur bedroeg per 23 juli 2019 € 1.110,- per maand. [appellant sub 1] bewoont de woning samen met haar zoons van, ten tijde van het wijzen van het vonnis, 10, 19 en 22 jaar oud. [appellant sub 2] , voormalig echtgenoot van [appellant sub 1] , heeft ook in de woning gewoond, maar verblijft sinds enige tijd in een verpleeghuis.
2.2
[geïntimeerde] is eigenaar van de woning. Zij heeft van juni 2007 tot 1 juli 2015 zelf in de woning gewoond. Per 1 juli 2015 is zij verhuisd naar haar huidige woning. Zij woont daar thans met haar twee dochters van, ten tijde van het wijzen van het vonnis, 20 en 24 jaar oud. De woning waar zij nu woont is eigendom van haarzelf en van haar ex-partner. De ex-partner heeft daar ook gewoond tot het verbreken van de relatie. Hij bezoekt de woning sedertdien veelvuldig. Dat levert volgens [geïntimeerde] een onveilige thuissituatie op voor haar en voor haar dochters.
2.3
[geïntimeerde] heeft bij aangetekende brieven van 8 januari 2019 de huurovereenkomst tussen partijen opgezegd tegen 25 juli 2019 wegens dringend eigen gebruik. Zij heeft op verzoek van [appellant sub 1] de opzegtermijn verlengd met drie maanden.
2.4
[appellant sub 1] heeft op 9 september 2019 aan [geïntimeerde] laten weten dat zij een nieuwe woning te [plaats A] had gevonden en dat zij daar pas na december kon gaan wonen. Zij heeft de volgende dag aan [geïntimeerde] bevestigd dat [geïntimeerde] op 6 januari 2020 de sleutel van haar zou terugkrijgen. [geïntimeerde] heeft per ommegaande laten weten dat zij vanaf die dag ‘werklui’ zou inplannen en dat zij, als [appellant sub 1] 6 januari 2020 niet zou halen, alle kosten van het afzeggen van de werklui op haar zou verhalen. [appellant sub 1] heeft daarop geantwoord: “Komt goed” en “Bij deze is het afgesproken”.
2.5
[appellant sub 1] heeft vervolgens per brief van 27 november 2019 aan [geïntimeerde] bericht dat het niet was gelukt een andere woning te vinden en dat zij het niet eens is met de opzegging van de huurovereenkomst.
2.6
[geïntimeerde] heeft bij brief van 22 januari 2020 aan [appellant sub 1] gemeld dat zij bij een bezoek aan de woning op 13 januari 2020 schade aan de woning heeft geconstateerd en dat dit voor de verhuizing moet worden hersteld en dat anders verhaal zal volgen.
3.Beoordeling
3.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst betreffende de woning eindigt op grond van dringend eigen gebruik, [appellant sub 1] c.s. te veroordelen de woning te ontruimen en hen te veroordelen tot betaling van € 6.304,- aan schade, een en ander met veroordeling van [appellant sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.2
De kantonrechter heeft daarop de huurovereenkomst beëindigd per 1 januari 2021, [appellant sub 1] c.s. veroordeeld de woning uiterlijk die datum te ontruimen en aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 1.950,- als schadevergoeding. De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] aan [appellant sub 1] c.s. te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vastgesteld op een bedrag van € 6.253,- en [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling daarvan aan [appellant sub 1] c.s. De kantonrechter heeft [appellant sub 1] c.s. tevens veroordeeld in de proceskosten.
3.3
De kantonrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat met het intimiderende gedrag van de ex-partner en de psychische klachten van [geïntimeerde] en haar dochters vaststaat dat [geïntimeerde] de woning zelf dringend nodig heeft. [appellant sub 1] is ruim de tijd gegund om naar andere woonruimte te zoeken, maar heeft niet onderbouwd dat zij dat heeft gedaan. [geïntimeerde] heeft in goed vertrouwen afspraken met een aannemer gemaakt en heeft door de eenzijdig opzegging van [appellant sub 1] van de afspraak om de de woning te verlaten schade geleden tot een bedrag van € 1.950,-.
3.4
[appellant sub 1] c.s. bestrijden met hun grieven 1 en 2 dat [geïntimeerde] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Bij grief 3 voeren zij aan dat [appellant sub 1] zich wel heeft ingespannen om andere woonruimte te zoeken. Met grief 4 wijzen zij op het belang van [appellant sub 1] om de woning te kunnen blijven huren. Bij grief 5 tenslotte bestrijden [appellant sub 1] c.s. dat [geïntimeerde] schade heeft geleden.
3.5
De grieven falen op grond van het volgende.
3.6
Ook het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zij en haar dochters zich op dit moment bevinden in een onveilige woonsituatie. Zij lijden daaronder en hebben psychische hulp nodig om verdere schade te vermijden. De ex-partner van [geïntimeerde] bezoekt op grond van zijn mede-eigendom veelvuldig de door [geïntimeerde] en haar dochters bewoonde woning. Hij uit constant verbale dreigementen jegens [geïntimeerde] en haar dochters. Dit mede door stress vanwege een lopende strafzaak en overmatig alcoholgebruik. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van een en ander overgelegd een verklaring van haar huisarts dat zij leidt aan ernstige stress- en spanningsklachten ten gevolge van relatieproblemen, en van de huisarts van haar dochter, die dezelfde klachten bij de dochter meldt ten gevolge van problemen met haar stiefvader. Ook heeft [geïntimeerde] een schriftelijke verklaring overgelegd van haar tweede dochter, die meldt dat zij zich niet meer veilig voelt thuis en daarom met de deur op slot slaapt. Deze dochter meldt voorts dat haar schoolwerk onder de situatie lijdt, hetgeen wordt ondersteund door een verklaring van haar studiebegeleider. Uit in dit hoger beroep nader overgelegde stukken blijkt dat [geïntimeerde] zich onder behandeling van een GZ-psycholoog heeft laten stellen wegens de strijd met haar ex-partner en de onveilige thuissituatie en dat zij ambulante hulp ontvangt wegens huiselijk geweld. Ook blijkt daaruit dat haar beide dochters zich wegens de thuissituatie voor hulp hebben gemeld bij GGZ-instellingen.
3.7
[appellant sub 1] c.s. brengen daartegen in dat aangiften van geweld en medische rapporten ontbreken. Ook melden zij dat de studiebegeleider van de dochter de ‘familie en overige omstandigheden’ waardoor de studievertraging van de dochter is ontstaan, niet nader heeft omschreven. Het hof is van oordeel dat zij daarmee onvoldoende ontkrachten dat de ex-partner zich bedreigend gedraagt en dat [geïntimeerde] en haar dochters daardoor psychisch in de knel komen. Ook [appellant sub 1] zelf heeft overigens naar voren gebracht dat zij bang is voor de ex-partner van [geïntimeerde] , zo blijkt uit de overwegingen van de kantonrechter. [geïntimeerde] heeft met een en ander, afgewogen tegen de mager gemotiveerde betwisting, de feiten en omstandigheden die zij betreffende het dringend eigen gebruik heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt.
3.8
[appellant sub 1] c.s. hebben tegenover de dringende noodzaak aan de zijde van [geïntimeerde] als belang van [appellant sub 1] aangevoerd dat zij drie kinderen heeft, van wie één minderjarig en schoolgaand is en dat die kinderen belang hebben bij rust, stabiliteit en zekerheid. Dat belang dient inderdaad in aanmerking te worden genomen. Het weegt echter niet op tegen hetzelfde belang aan de zijde van [geïntimeerde] en haar kinderen bij rust, stabiliteit en zekerheid, welk belang in haar huidige woonsituatie, zo staat vast, in elk geval in de knel komt. [appellant sub 1] c.s. wijzen er nog op dat bij het beëindigen van de huur voor [appellant sub 1] en haar kinderen dakloosheid dreigt. Dat staat echter geenszins vast.
3.9
[appellant sub 1] c.s. hebben nog aangevoerd dat [geïntimeerde] als alternatief in haar huidige woning kan blijven wonen en een straat- en contactverbod ten aanzien van haar ex-partner kan vragen. [geïntimeerde] zal bij een terugkeer naar de woning de vaste lasten moeten betalen. Onduidelijk is waarom zij dat niet voor haar huidige woning zou kunnen doen, zodat zij wat dat betreft niet van haar ex-partner afhankelijk is, aldus [appellant sub 1] c.s. [geïntimeerde] heeft echter onbestreden aangevoerd dat zij thans een veel grotere en luxere woning bewoont waarvan zij de lasten niet (alleen) kan betalen. Op de verhuurde woning rust slechts een kleine hypotheeklast, zodat zij deze wel kan betalen. Het voorstel van [appellant sub 1] c.s. om in haar huidige woning te blijven kan alleen al daarom niet als een van [geïntimeerde] te vergen alternatief worden aangemerkt.
3.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg voorbeelden gegeven van volgens haar voor [appellant sub 1] passend aanbod aan sociale huurwoningen te [plaats A] en te [plaats B] . Ook [appellant sub 1] c.s. waren kort na de opzegging kennelijk van mening dat er andere passende woonruimte beschikbaar was. Zij hebben destijds immers aan [geïntimeerde] laten weten dat zij een andere woning hadden gevonden. [appellant sub 1] c.s. hebben in elk geval nimmer betwist dat het aanbod aan sociale huurwoningen te [plaats A] en [plaats B] waarop [geïntimeerde] heeft gewezen, passend is.
3.11
[appellant sub 1] c.s. hebben vervolgens in eerste aanleg het standpunt ingenomen dat zij geen andere woning hebben gevonden. Zij hebben daarbij gemeld dat [appellant sub 1] , na het vertrek van [appellant sub 2] uit de woning, een beperkter budget heeft, zodat zij is aangewezen op het aanbod in de sociale huursector. Bij hun grieven voeren zij nu aan dat [appellant sub 1] wekelijks reageert op het woningaanbod via woningnet, Funda en andere aanbieders. Zij zoekt zowel in [plaats A] als daarbuiten. [appellant sub 1] c.s. melden voorts dat [appellant sub 1] urgentie heeft aangevraagd, maar daarop geen recht heeft. De conclusie is, aldus [appellant sub 1] c.s., dat er geen passende woonruimte voor [appellant sub 1] beschikbaar is. [geïntimeerde] daarentegen voert aan dat [appellant sub 1] uiterst kieskeurig is bij het zoeken naar woonruimte. [appellant sub 1] heeft bijvoorbeeld tijdens de zitting bij de kantonrechter laten weten dat zij op geen enkele van de woningen waarop [geïntimeerde] haar had gewezen, heeft gereageerd. Ook is niet duidelijk waar [appellant sub 1] woonruimte zoekt. Uit de door [appellant sub 1] c.s. in dit hoger beroep overgelegde producties blijkt volgens [geïntimeerde] wederom dat [appellant sub 1] te kieskeurig is.
3.12
[appellant sub 1] c.s. hebben bij hun memorie van grieven, althans zes weken na het indienen daarvan, en vervolgens bij gelegenheid van de mondelinge behandeling producties overgelegd. Uit die - ongedateerde - producties blijkt dat [appellant sub 1] 61 maal tevergeefs via woningnet op een woning heeft gereageerd. Dat is beduidend minder dan, zoals [appellant sub 1] c.s. hebben gesteld, éénmaal per week. Ook is niet aangetoond dat [appellant sub 1] heeft gezocht via andere bronnen dan woningnet. Daarbij moet worden bedacht dat [geïntimeerde] de huur heeft opgezegd ruim drie jaar voorafgaand aan de mondelinge behandeling in dit hoger beroep. Uit die producties blijkt bovendien dat [appellant sub 1] vooral reageert op het woningaanbod te [plaats A] en te [plaats C] , een enkele keer in de directe omgeving van [plaats A] en [plaats C] , zoals [plaats D] en [plaats E] , en éénmaal in [plaats F] . Van het zoeken van een woning in [plaats B] , of anderszins in de ruimere omgeving van [plaats C] , blijkt niet uit de producties, terwijl [appellant sub 1] c.s. niet hebben betwist dat het woningaanbod te [plaats B] passend is. [appellant sub 1] c.s. hebben aldus onvoldoende gemotiveerd betwist dat [appellant sub 1] passende woonruimte kan verkrijgen, zoals [geïntimeerde] hebben gesteld en onderbouwd, zodat daarvan moet worden uitgegaan.
3.13
Een en ander betekent dat er voldoende grond is een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt en [appellant sub 1] c.s. tot ontruiming te veroordelen. Het vonnis zal in zoverre worden bekrachtigd. Wel zal het hof een nieuwe einddatum en ontruimingsdatum bepalen en wel op een zodanige termijn dat [appellant sub 1] nog een enigszins ruime gelegenheid wordt geboden andere woonruimte te zoeken.
3.14
[appellant sub 1] c.s. concluderen in hun memorie van grieven tot toewijzing van de vordering van [appellant sub 1] tot voortzetting van de huurovereenkomst. [appellant sub 1] kan echter niet voor het eerst in hoger beroep een eis in reconventie instellen, zodat het hof hieraan voorbij gaat. De vordering - die slechts het spiegelbeeld is van de vordering van [geïntimeerde] - is gelet op het voorgaande bovendien niet toewijsbaar. De opmerking in de memorie van grieven dat [appellant sub 2] wegens zijn verblijf in een verpleeghuis geen belang meer heeft bij voornoemde vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst is gelet op een en ander niet van betekenis.
3.15
[appellant sub 1] c.s. betwisten verder dat zij enig bedrag aan schadevergoeding aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn. Zij voeren aan dat onduidelijk is wanneer en waarom [geïntimeerde] de afspraak om de dakkapellen te plaatsen heeft afgezegd. De dakkapellen konden bovendien worden geplaatst terwijl [appellant sub 1] nog in de woning verbleef. Ook is onduidelijk of en om welke reden [geïntimeerde] enig bedrag aan een aannemer heeft betaald, zo voeren zij ten slotte aan.
3.16
[geïntimeerde] heeft in dit hoger beroep een factuur van haar aannemer overgelegd en een betalingsbewijs ten bedrage van € 1.950,-. Ook heeft zij algemene voorwaarden van de aannemer overgelegd waaruit blijkt dat zij bij annulering van de opdracht minstens voornoemd bedrag aan annuleringskosten verschuldigd is. Tevens is uit de tussen partijen gewisselde berichten voldoende duidelijk dat zij hebben afgesproken dat [appellant sub 1] c.s. instonden voor de kosten van het afzeggen van de aannemer indien zij niet op de afgesproken dag uit de woning zouden vertrekken. Er is dan ook voldoende grond voor toekenning van de schadevergoeding ten bedrag van € 1.950,- zodat het vonnis wat dat betreft in stand kan blijven.
3.17
[geïntimeerde] merkt in haar memorie van antwoord onder 24, en kennelijk toegelicht onder 19, nog op dat zij van [appellant sub 1] c.s. vordert de sinds 1 juli 2020 geldende huurverhoging over augustus 2020 en de huur over maart 2021 met rente. Bij gebrek aan een duidelijke conclusie, een voor de wederpartij duidelijke vermeerdering van eis en/of incidenteel appel gaat het hof hieraan voorbij. In afwijking van de conclusie van [geïntimeerde] zal het hof het vonnis ook bekrachtigen wat betreft de door de kantonrechter toegekende verhuis- en inrichtingskosten. Voor een matiging of nihilstelling van die vergoeding heeft [geïntimeerde] feitelijke en juridisch onvoldoende aangevoerd, nog daargelaten de vraag of zij dit bezwaar tegen het vonnis (dus: deze grief) in de slotzin van haar memorie (“memorie van antwoord” geheten) op voldoende kenbare wijze naar voren heeft gebracht.
3.18
Partijen hebben geen bewijs aangeboden van concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden.
3.19
Het vonnis waarvan beroep zal grotendeels worden bekrachtigd. Het hof zal een nieuwe datum bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt en waarop [appellant sub 1] c.s. de woning dienen te ontruimen. [appellant sub 1] c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behoudens de door de rechtbank bepaalde einddatum en ontruimingsdatum van 1 januari 2021;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [A-straat] te [plaats A] per 31 oktober 2022;
veroordeelt [appellant sub 1] c.s. om de woning aan de [A-straat] te [plaats A] uiterlijk op 31 oktober 2022 te ontruimen en ter beschikking van [geïntimeerde] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [appellant sub 1] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan verschotten en € 1.574,- voor salaris en € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, J.C.W. Rang en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022.