Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team III (familie- en jeugdrecht)
zaaknummer : 200.307.664/01 SKG
zaaknummer rechtbank : C/13/713265 / KG ZA 22-93 AB/EB
arrest van de meervoudige familiekamer van 9 augustus 2022
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. D. Abd Rabou te Zoetermeer,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T. Hoekx-Audiffred te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 4 maart 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 23 februari 2022, in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.
De appeldagvaarding bevat de grieven en is voorzien van producties.
[geïntimeerde] heeft van memorie van antwoord gediend. Ook bij de memorie van antwoord zijn producties gevoegd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis in conventie zal vernietigen en alsnog [geïntimeerde] in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, dan wel haar vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en tot veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 9 juli 2022 doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities, die aan het hof zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
2.1
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.7. de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten, waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen neer op het volgende.
2.2
Partijen, beiden van [land] komaf, hebben een relatie gehad. Zij hebben samen een minderjarige [zoon] , van 8 jaar. Partijen woonden eerst samen in de alleen op naam van [geïntimeerde] staande woning aan de [adres] te [woonplaats 1] . In 2016 heeft [geïntimeerde] deze woning verkocht en zijn partijen en [zoon] gaan wonen in de woning aan [adres] te [woonplaats 2] (hierna: de woning). Deze woning is gemeenschappelijk eigendom van partijen. De koopprijs bedroeg € 266.001,- k.k. Partijen zijn voor de aanschaf gezamenlijk een hypothecaire geldlening aangegaan van € 232.000,-. Per 4 oktober 2021 bedroeg de hypothecaire lening afgerond € 166.488,-.
De woning heeft inmiddels een aanzienlijke overwaarde.
2.3
De relatie tussen partijen is in 2017 geëindigd, maar partijen zijn daarna nog samen in de woning blijven wonen. In september 2021 heeft [appellant] de woning definitief verlaten.
2.4
Op 30 september 2021 heeft [appellant] schriftelijk verklaard dat de hypotheek voor de woning op naam van [geïntimeerde] moet worden gezet en dat hij moet worden uitgeschreven. Deze verklaring is dezelfde dag voor akkoord getekend door [geïntimeerde] .
2.5
Voor en na 30 september 2021 heeft tussen partijen in [taal] sms- en/of whatsapp- en e-mailverkeer plaatsgevonden. (Vrij) vertaald (door [geïntimeerde] ) in het Nederlands heeft [appellant] onder meer het volgende geschreven:
- op 25 maart 2021:
Schrijf de hypotheek over op jouw naam. Ik wil niet op mijn naam.
Alles jij regelt dus schrijf dit huis op jouw naam en dan doe je wat je wilt. Ik wil dit huis niet op mijn naam hebben staan.
Ik teken alle papieren die je wilde voor [zoon] , maar schrijf je hypotheek over.
- op 9 mei 2021:
Ja we moeten hem vertellen dat papa gaat in [plaats] wonen
het moest uiteindelijk gebeuren en het was onmogelijk te vermijden
goed dat nu en niet later
- op 6 juni 2021:
(…) Regel snel met die hypotheek. Als jij dit niet tot mijn vertrek regelt, dan kom ik niet terug om iets te regelen en blijf je met probleem.
(…)
Het is einde gekomen voor mijn avontuur in Nederland, dus haast je met de hypotheek overschrijven want dan ben je jezelf schuldig
- op 24 september 2021:
Ik heb een afspraak bij de gemeente en het huis interesseert met niet. Jij heb zelf toen gezegd dat je me nodig had om een hypotheek te krijgen omdat jij die niet allen kon krijgen
dus nu is het hele huis voor jou en jij kan ermee doen wat jij wilt
- op 27 september 2021:
Ik heb je vaker gevraagd om het huis op jouw naam te zetten. Ik zal niet eeuwig wachten tot je dit doet. Ik wil niets, het huis is van jou, schrijf het gewoon over.
Ga maar notaris regelen en huis zal voor jou zijn en dan krijg je rust. Ik weet niet hoe zou dit geregeld moeten worden dus regel jij dit en dan zal het rustig worden. Huis is nu veel waard dus jij maak geen verlies en ik wil niets.
Ik wil mijn spullen want ik ga naar [plaats] en ik wil een deel van ze brengen
- op 11 oktober 2021:
Ouders hebben de sleutels van [plaats] maar ze hoeven deze niet aan me terug geven omdat de slots zijn verwangen.
(…) Geef me mijn spullen terug, dan krijg je alles wat jij wilt. En geef aan wat jij uit [plaats] wilt hebben, zodat het voor mij eindelijk klaar is.
En ik zal zo genereus zijn dat alles wat ik in het huis gedaan heb, voor jou achter zal laten. Daarom is het huis nu 500000 euro waard (…).
- op 1 januari 2021:
(…) als het moet, verkoop ik dit huis, want voor [zoon] het huis is niet belangrijk, ook niet grootouders, maar papa (…)
2.6
In [plaats] te [land] bevindt zich een woning (hierna: de woning in [land] ) die op naam staat van de halfbroer van [appellant] . Voordat [appellant] de woning in Amstelveen definitief heeft verlaten, hadden partijen het plan dat de ouders van [geïntimeerde] in de woning in [land] zouden gaan wonen waardoor voor hen de reisafstand naar het gezin van partijen kleiner zou zijn. Omdat de relatie tussen partijen is geëindigd, is dit plan niet doorgegaan.
3.Beoordeling
3.1
In het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] veroordeeld om op eerste verzoek van [geïntimeerde] mee te werken aan levering van zijn aandeel in de woning aan [geïntimeerde] , en aan zijn ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de op de woning rustende hypothecaire lening en, voor het geval [appellant] weigert aan die veroordeling te voldoen, [geïntimeerde] gemachtigd namens [appellant] de voor de levering en het ontslag benodigde documenten te ondertekenen.
3.2
De voorzieningenrechter heeft daartoe - samengevat – overwogen dat partijen het erover eens zijn, dat de woning op naam van [geïntimeerde] moet komen en dat [appellant] wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening, maar dat zij van mening verschillen over de vraag of partijen zijn overeengekomen dat [appellant] zijn aandeel in de woning om niet of tegen de marktwaarde aan [geïntimeerde] zou overdragen. Volgens de voorzieningenrechter wekken de berichten van [appellant] aan [geïntimeerde] van 27 september en 11 oktober 2021 de indruk dat [appellant] inderdaad heeft toegezegd dat [geïntimeerde] niets zou hoeven betalen voor het aandeel van [appellant] in de woning.
Omdat voorts:
- [appellant] niet heeft betwist dat [geïntimeerde] [appellant] heeft geholpen zijn leven financieel weer op poten te krijgen;
- [appellant] niet heeft betwist dat [geïntimeerde] deels met eigen geld de aankoop van de woning heeft gefinancierd en op de hypothecaire lening heeft afgelost;
- gelet op het veel hogere inkomen en de betere financiële positie van [geïntimeerde] , het voor de hand ligt dat [geïntimeerde] meer geld dan [appellant] heeft geïnvesteerd in de verbouwing van de woning;
- [geïntimeerde] heeft gesteld dat de woning in [land] een woning van [appellant] is die hij van zijn moeder heeft geërfd, in de verbouwing van welke woning [geïntimeerde] en haar ouders eigen geld hebben gestoken en waarin nog inboedel van [geïntimeerde] staat, maar dat [appellant] de sloten van deze woning heeft veranderd zodat zij en haar ouders er niet meer in kunnen en dat [appellant] bij zijn vertrek heeft gezegd dat partijen ongeveer quitte zouden staan als [geïntimeerde] de woning in [woonplaats 2] zou krijgen en dat het verweer van [appellant] daartegen, dat de woning niet van hem is, maar van zijn broer, voorshands niet aannemelijk wordt geacht;
is de voorzieningenrechter tot het oordeel gekomen dat voorshands aannemelijk is dat [appellant] heeft bedoeld, en dat [geïntimeerde] erop mocht vertrouwen, dat partijen met gesloten beurzen uit elkaar zouden gaan en dat [appellant] dus zijn aandeel in de woning om niet aan haar zou overdragen.
3.3
Tegen de beslissing in het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen komt [appellant] met vier grieven op. De grieven houden het volgende in:
- grief I: ten onrechte heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [appellant] de indruk heeft gewekt dat [geïntimeerde] niets zou hoeven betalen voor het aandeel van [appellant] in de woning;
- grief II: ten onrechte heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat het voor de hand ligt dat [geïntimeerde] meer geld in de woning heeft geïnvesteerd dan [appellant] ;
- grief III: ten onrechte heeft de voorzieningenrechter overwogen dat het huis in [land] eigendom is van [appellant] ;
- grief IV: ten onrechte heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat voorshands aannemelijk is dat [appellant] heeft bedoeld en dat [geïntimeerde] erop mocht vertrouwen, dat partijen met gesloten beurzen uit elkaar zouden gaan en dat [appellant] dus zijn aandeel in de woning om niet aan haar zou overdragen.
3.4
De grieven, die alle tot doel hebben dat laatste oordeel van de voorzieningenrechter te bestrijden, lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5
De vraag wat is overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het - overeenkomstig art. 3:33 en Pro 3:35 BW- aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.6
In de door partijen op 30 september 2021 ondertekende verklaring staat alleen dat de hypotheek op naam van [geïntimeerde] moest worden gezet. In het bericht van 24 september 2021, de eerste twee berichten van 27 september 2021 en het tweede bericht van 11 oktober 2021 wordt echter ook over de woning gesproken. De bewoordingen die [appellant] daarover in die berichten gebruikt, wijzen naar het voorlopig oordeel van het hof dat hij geen aanspraak wil maken op zijn deel van de overwaarde van de woning.
[appellant] voert aan dat de berichten deel uitmaken van uitgebreidere correspondentie, zodat volgens hem niet duidelijk is onder welke omstandigheden de conversatie tussen partijen heeft plaatsgevonden en wat verder tussen partijen is besproken. Hij laat echter na die aanvullende correspondentie in het geding te brengen of te stellen waarom het hof op grond van die (aanvullende) correspondentie tot een ander oordeel zou moeten komen, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
Verder voert [appellant] aan dat hij, al voor de aanvang van de procedure in eerste aanleg, [geïntimeerde] heeft laten weten alleen akkoord te zijn met overname van de woning door [geïntimeerde] tegen betaling van de helft van de overwaarde. [appellant] doelt op een e-mail van zijn advocaat aan de advocaat van [geïntimeerde] , welke e-mail [appellant] als productie 1 in hoger beroep heeft overgelegd. Deze e-mail dateert van 24 januari 2022 en kan alleen daarom al bezwaarlijk worden gezien als een nadere duiding van de berichten van [appellant] in september en oktober 2021.
3.7
Voor het oordeel dat de bewoordingen in de berichten van [appellant] van 24 en 27 september en 11 oktober 2021 erop wijzen dat hij geen aanspraak wil maken op zijn deel van de overwaarde, vindt het hof nog steun in de volgende feiten en omstandigheden:
[appellant] heeft niet gegriefd tegen de overweging van de voorzieningenrechter - en het hof gaat er daarom van uit - dat [geïntimeerde] [appellant] heeft geholpen zijn leven financieel weer op poten te krijgen.
Evenmin heeft [appellant] gegriefd tegen de overweging van de voorzieningenrechter die ziet op het met eigen geld deels financieren van de aankoop van de woning en aflossen van de hypothecaire geldlening door [geïntimeerde] . Vooralsnog gaat het hof daarom uit van de juistheid van die overweging. Weliswaar heeft [appellant] ter zitting in hoger beroep betwist dat [geïntimeerde] eigen geld bij de aankoop van de woning heeft ingelegd en daarna met eigen geld op de hypotheek heeft afgelost, althans zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] alleen maar met eigen geld heeft kunnen aflossen omdat alle vaste lasten zijn voldaan met het inkomen van [appellant] , maar dit standpunt heeft hij op een te laat tijdstip ingenomen, gelet op de in hoger beroep geldende twee-conclusieregel. Op grond van die regel wordt van een appellant verlangd dat hij al zijn bezwaren tegen de bestreden beslissing in de memorie van grieven aanvoert.
[appellant] heeft voorts in de memorie van grieven gesteld dat ook hij bij de aankoop van de eigen woning geld (€ 10.000,-) heeft ingebracht. Dit is echter door [geïntimeerde] betwist, waardoor in deze procedure niet van de juistheid van de stelling van [appellant] kan worden uitgegaan. Het hof gaat daarom voorshands ervan uit dat het verschil tussen de koopprijs van de woning en de hypotheek (ruim € 30.000,-) en de aflossing op de hypotheek per 4 oktober 2021 (ruim € 65.000,-) met eigen geld van [geïntimeerde] is betaald.
[appellant] heeft evenmin gegriefd tegen de overweging dat [geïntimeerde] en haar ouders meer dan [appellant] eigen geld hebben gestoken in de woning in [land] . Weliswaar heeft [appellant] ter zitting betwist dat [geïntimeerde] van alles aan de woning in [land] heeft gedaan, maar ook hiervoor geldt dat [appellant] vanwege de zogenaamde twee-conclusieregel te laat is. Hoewel in deze procedure niet duidelijk is geworden hoeveel geld [geïntimeerde] en haar ouders in de woning in [land] hebben gestoken, kan voorshands wel ervan worden uitgegaan dat dit tevergeefs is geweest, omdat het plan van partijen om de ouders van [geïntimeerde] in de woning te laten wonen als gevolg van het uiteen gaan van partijen van de baan is. Uit het bericht van 9 mei 2021, het derde bericht van 27 september 2021, het tweede bericht van 11 oktober 2021 en het bericht van 1 januari 2022 van [appellant] (zie hierboven onder 2.5.) is af te leiden dat [appellant] nog wel kan beschikken over de woning in [land] .
3.8
[appellant] heeft aangevoerd dat hij ook op andere wijze heeft geïnvesteerd in de woning. Hij wijst er daarbij op dat iedere maand zijn hele salaris ten behoeve van de kosten van de gezamenlijke huishouding, waaronder de woonlasten, werd overgeboekt naar een rekening van [geïntimeerde] . Het hof is echter voorshands van oordeel dat daarmee nog niet gezegd is - en [appellant] heeft dat verder ook niet onderbouwd - dat ook [appellant] heeft geïnvesteerd in de woning, laat staat hoeveel.
Ook heeft [appellant] nog aangevoerd dat hij veel tijd en geld in de woning heeft gestoken om de woning te verbouwen en te renoveren, maar deze stelling van [appellant] kan vanwege de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] niet als voorshands juist worden aangemerkt.
3.9
[appellant] heeft daarnaast betoogd dat ook [geïntimeerde] niet is uitgegaan van een overdracht van het aandeel van [appellant] in de woning om niet, omdat [geïntimeerde] op 13 december 2021 een hypotheekofferte heeft ondertekend die uitgaat van overname tegen de WOZ-waarde. In de onderhandelingen tussen de advocaten heeft [geïntimeerde] aangeboden [appellant] uit te kopen, uitgaande van de WOZ-waarde.
Dat [geïntimeerde] in de onderhandelingen overname van de woning tegen de WOZ-waarde heeft aangeboden, wil naar het voorlopig oordeel van het hof nog niet zeggen dat zij er oorspronkelijk niet op vertrouwde - en niet op mocht vertrouwen - dat zij het aandeel van [appellant] in de woning om niet mocht overnemen. Onderhandelingen zijn immers bedoeld om een compromis te bereiken en daarvoor is dan nodig dat het spreekwoordelijke “water bij de wijn” moet worden gedaan.
3.1
Op grond van hetgeen hierboven is overwogen, is het hof - evenals de voorzieningenrechter - van oordeel dat voorshands aannemelijk is dat [appellant] heeft bedoeld en dat [geïntimeerde] erop mocht vertrouwen - en partijen dan ook zijn overeengekomen - dat zij met gesloten beurzen uit elkaar zouden gaan in die zin dat [appellant] zijn aandeel in de woning om niet aan [geïntimeerde] zou overdragen.
3.11
In de pleitnotities heeft [appellant] nog verwezen naar de dwalingsbepaling van art. 3:196 BW Pro. Voor zover [appellant] heeft bedoeld op dat artikel een beroep te doen en de vernietiging van de overeenkomst in te roepen, staat de meer besproken twee-conclusieregel ook aan dit beroep in de weg.
3.12
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal daarom worden bekrachtigd. Gelet op de relatie tussen partijen zullen ook de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
compenseert de proceskosten van het hoger beroep in dit zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. Kloosterhuis, A.R. Sturhoofd en M.C. Schenkeveld en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2022.