Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.274.311/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/283468 / HZ ZA 19-30
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 februari 2022
inzake
1.[X] BEHEER B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[X] MOULDING B.V.,
[X] MOULDING B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. F.W. Horstman te Velzen-Zuid,
tegen:
1.CASTLERIGG INVEST B.V.,
gevestigd te Beverwijk,
2.
[geïntimeerde sub 2] ,
[geïntimeerde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.
Appellanten in het principaal hoger beroep worden hierna afzonderlijk aangeduid als [X] Beheer en [X] Moulding. Geïntimeerden worden hierna afzonderlijk aangeduid als Castlerigg Invest en [geïntimeerde sub 2] . Appellanten zullen gezamenlijk worden aangeduid als [appellanten] en geïntimeerden als [Y] Bedrijfsmakelaars.
1.De zaak in het kort
[appellanten] heeft [Y] Bedrijfsmakelaars ingeschakeld om een door haar aan te kopen bedrijfspand te taxeren, ten behoeve van de financiering. Nadat zij de koop had ontbonden op grond van het overeengekomen financieringsvoorbehoud heeft [appellanten] met de eigenaar onderhandeld over een huurovereenkomst met koopoptie. Zij heeft [Y] Bedrijfsmakelaars gevraagd om de concept-huurovereenkomst te beoordelen.
Nadien is gebleken dat de vloer in het bedrijfspand ongeschikt was voor het door [appellanten] beoogde gebruik. [appellanten] heeft de eigenaar vergeefs aangesproken.
In deze procedure stelt zij [Y] Bedrijfsmakelaars aansprakelijk voor de door haar geleden schade. Zij verwijt Bedrijfsmakelaars dat die haar er niet op heeft gewezen dat een standaardbepaling, betrekking hebbend op de maximaal toelaatbare vloerbelasting, in de concept-huurovereenkomst ontbrak. [appellanten] stelt dat dit een garantiebepaling betrof. Als zij juist was geïnformeerd zou zij de huurovereenkomst niet hebben getekend zonder deze bepaling op te nemen. Volgens [appellanten] zou zij ten opzichte van de eigenaar in een betere positie hebben verkeerd als die bepaling wel was opgenomen.
[Y] Bedrijfsmakelaars betwist dat zij een beroepsfout heeft gemaakt door [appellanten] niet te wijzen op het ontbreken van de bewuste bepaling. Bovendien betwist zij dat [appellanten] in een financieel betere positie zou hebben verkeerd als zij dat wel had gedaan.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] is bij dagvaarding van 22 november 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, van 28 augustus 2019 onder het hierboven genoemde zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eiseressen en [Y] Bedrijfsmakelaars als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven met producties;
- memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties;
- akte met productie zijdens [Y] Bedrijfsmakelaars;
- antwoordakte zijdens [appellanten] ;
- aanvullende producties van 19 november 2021 zijdens [Y] Bedrijfsmakelaars;
- aanvullende producties van 26 november 2021 zijdens [appellanten] ;
- aanvullende productie van 1 december 2021 zijdens [Y] Bedrijfsmakelaars.
Partijen hebben hun standpunten ter zitting van 6 december 2021 doen toelichten, [appellanten] door mr. Horstman voornoemd en [Y] Bedrijfsmakelaars door mr. Arnouts, beiden aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog voor recht zal verklaren dat [Y] Bedrijfsmakelaars hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade voortvloeiende uit de tekortkoming in de overeenkomst van opdracht, althans uit hoofde van onrechtmatige daad, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met hoofdelijke veroordeling van [Y] Bedrijfsmakelaars in de buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente, een en ander onder veroordeling van [Y] Bedrijfsmakelaars in de kosten van het geding in beide instanties en nakosten advocaat.
[Y] Bedrijfsmakelaars heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, met nakosten en rente. Tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft [Y] Bedrijfsmakelaars desgevraagd, mondeling aangegeven dat het door haar ingestelde incidenteel hoger beroep voorwaardelijk is ingesteld en alleen behandeling behoeft indien het hof op basis van de door [appellanten] aangevoerde grieven tot vernietiging van het bestreden vonnis mocht komen.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
3.1
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.40 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellanten] richt zich met grief 1 tegen een aantal vastgestelde feiten. Aan de grieven tegen rov. 2.2 en 2.25 gaat het hof voorbij, omdat de rechter niet gehouden is meer of andere feiten op te sommen dan die zij nodig achtte om haar beslissingen te kunnen motiveren. Ook de grief tegen rov. 2.35 inhoudende dat de rechtbank onvolledig heeft geciteerd uit een deskundigenbericht zal worden gepasseerd aangezien deze grief zich niet richt tegen de juistheid van een door de rechtbank vastgesteld feit. Met de grieven tegen rov. 2.4, 2.14 en 2.15 zal het hof in het hierna volgende rekening houden. De overige feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Deze zal het hof derhalve ook als vaststaand aannemen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
3.2
[X] Moulding houdt zich bezig met de productie en groothandel in plastic fabricaten ten behoeve van de verpakkingsindustrie. [X] Beheer is de moedermaatschappij van [X] Moulding. [X] Beheer draagt binnen de [X] Groep zorg voor de huisvesting van haar groepsmaatschappijen.
3.3
[geïntimeerde sub 2] is als makelaar in dienst bij [Y] Bedrijfsmakelaars.
3.4
In 2013 bood Prismaat Makelaars B.V. (hierna: Primaat Makelaars) namens MB Holding B.V. (hierna: MB Holding) een bedrijfspand aan met erf en grond, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te [plaats] (hierna: het bedrijfspand). Het bedrijfspand is in twee fasen gebouwd. Fase 1 betreft het gedeelte gelegen aan [adres 1] dat is opgeleverd in 1990 en fase 2 betreft het gedeelte gelegen aan [adres 2] dat is opgeleverd in 1992.
3.5
In de brochure die Prismaat Makelaars ten behoeve van de koop en verhuur van het bedrijfspand heeft uitgegeven, is vermeld dat de vloerbelasting van het deel dat niet als productiehal en magazijnruimte werd gebruikt, circa 2.000 kg/m2 bedraagt, dat de bedrijfsruimte is voorzien van een monoliet afgewerkte staalvezelbetonvloer en dat de huurder een eigen onderzoeksplicht heeft naar alle zaken die voor hem van belang zijn.
3.6
[X] Beheer zocht een pand dat geschikt was voor de activiteiten van [X] Moulding en heeft contact opgenomen met Prismaat Makelaars.
3.7
In september 2013 heeft [appellanten] bij fabrikant Nestal navraag gedaan naar de benodigde vloerbelasting voor de door [appellanten] gebruikte machines. In een e-mail van 19 september 2013 heeft de fabrikant het volgende geantwoord:
“ELION 1750-840: 26kN/m2
ELION HYBRID 2800-2000: 20.3 kN/m2
EVOS 4500-2000: 23.98 kN/m2
EVOS 5500-2000: 27.3 kN/m2”.
EVOS 4500-2000: 23.98 kN/m2
EVOS 5500-2000: 27.3 kN/m2”.
3.8
[appellanten] wilde het bedrijfspand gebruiken voor de productie, opslag en expeditie van plastic verpakkingen en heeft bij MB Holding navraag gedaan over de maximaal toelaatbare vloerbelasting van het bedrijfspand.
3.9
Bij e-mail van 18 december 2013 heeft [appellanten] de volgende vragen gesteld aan Prismaat Makelaars:
“[…]
[adres 1] :
- hoeveel bedraagt de huurprijs? Kantoor en bedrijfsruimte.
- wat is bij eventuele koop de vraagprijs.
- vrije hoogte in bedrijfsruimte.
- wat is de vloerbelasting bij de showroom? Ruimte onder de kantoren.
[…]”.
3.1
Bij e-mail van 30 december 2013 heeft Prismaat Makelaars het volgende geantwoord:
“hierbij de antwoorden inzake [adres 1] :
- […]
- de eigenaar weet niet wat de vloerbelasting daar is. Ik zal als bijlage tekeningen meesturen waaruit wij denken te kunnen afleiden dat het eerste gedeelte van de showroom (de vroegere orderpickruimte) gerekend vanuit de bedrijfshal tot de muur van de toiletten/kantines een zelfde soort betonvloer is als in de hal en achter de muren van de toiletten/kantine tot aan de voorgevel is een systeemvloer (nu oa kantoren). Dit laatste gedeelte zal waarschijnlijk een vloerbelasting van 250kg/m2 [het hof begrijpt: 2500 kg/ m2] hebben.”.
“hierbij de antwoorden inzake [adres 1] :
- […]
- de eigenaar weet niet wat de vloerbelasting daar is. Ik zal als bijlage tekeningen meesturen waaruit wij denken te kunnen afleiden dat het eerste gedeelte van de showroom (de vroegere orderpickruimte) gerekend vanuit de bedrijfshal tot de muur van de toiletten/kantines een zelfde soort betonvloer is als in de hal en achter de muren van de toiletten/kantine tot aan de voorgevel is een systeemvloer (nu oa kantoren). Dit laatste gedeelte zal waarschijnlijk een vloerbelasting van 250kg/m2 [het hof begrijpt: 2500 kg/ m2] hebben.”.
3.11
MB Holding heeft [appellanten] voor meer informatie over de maximale vloerbelasting verwezen naar de bouwaanvraag en de verleende vergunning (hierna: het bouwdossier) die zijn gedeponeerd bij de gemeente.
3.12
In de bouwvergunning van fase 1 uit 1989 staat dat de bestemming van fase l kantoor en magazijnruimte is. Volgens de bestektekening heeft de vloer van fase l een draagkracht van 1.500 kg/m2. Volgens de bouwaanvraag en vergunning van fase 2 heeft de vloer in dat gedeelte een draagkracht van 2.500 kg/m2.
3.13
[appellanten] heeft een architect en een constructeur de specificaties van de te gebruiken machines verstrekt en hun opdracht gegeven om te onderzoeken of de vloer van het bedrijfspand belast kon worden met die machines en met heftrucks. De door [appellanten] ingeschakelde adviseurs hebben het bouwdossier opgevraagd, gekeken uit wat voor materiaal de vloer bestond, diverse berekeningen gemaakt en geconcludeerd dat de vloer de belasting van de machines en heftrucks zou kunnen dragen als deze conform het bouwdossier was gebouwd.
3.14
Op 17 februari 2014 hebben [appellanten] en MB Holding een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het bedrijfspand. De schriftelijke koopovereenkomst is op 11 maart 2014 door partijen ondertekend. De koopprijs bedroeg € 3.850.000,-.
3.15
Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft [appellanten] [Y] Bedrijfsmakelaars opdracht gegeven om het bedrijfspand te taxeren in verband met de benodigde financiering. De taxatie is uitgevoerd door [geïntimeerde sub 2] die daarvan op 30 april 2014 een taxatierapport heeft opgemaakt. De koopovereenkomst is op 25 april 2014 ontbonden.
3.16
[appellanten] heeft daarna zelf met MB Holding en Prismaat Makelaars gesproken over huur van het bedrijfspand.
3.17
Op 8 mei 2014 heeft Prismaat Makelaars een door haar opgestelde concept-huurovereenkomst naar [appellanten] gemaild. Prismaat Makelaars heeft voor de concept-huurovereenkomst gebruik gemaakt van het ROZ model "huurovereenkomst voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" opgesteld in 2003. In de concept-huurovereenkomst ontbreekt bepaling 1.4 uit genoemd ROZ model. Die bepaling luidt als volgt:
"1.4 De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt:…."
3.18
De handleiding huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW door de Raad voor Onroerende Zaken in 2006 opgesteld houdt voor zover van belang- het volgende in:
"[...]
Met nadruk wordt erop gewezen dat de door de ROZ opgestelde huurovereenkomsten met de bijbehorende algemene bepalingen modellen zijn! Het zijn modellen die vanuit de optiek van de verhuurder zijn opgesteld.[...]
[...]
3.3
Vloerbelasting
In 1.5 (het hof: 1.4 in het model 2003) van de huurovereenkomst wordt de maximaal toegestane vloerbelasting vastgelegd. Dit schept voor beide partijen meer duidelijkheid dan alleen een verwijzing naar hetgeen bouwtechnisch toelaatbaar is. Bij het aangeven van de getallen kan niet zonder meer worden uitgegaan van de (technische) situatie ten tijde van het ontstaan van het gehuurde. Nadien kunnen veranderingen een herziening van de toegestane vloerbelasting vereisen. Als de hoogst toelaatbare vloerbelasting niet (voldoende) bekend is, zal de verhuurder die moeten (laten) vaststellen gezien de verplichte invulling daarvan in 1.5 van de huurovereenkomst en omdat de verhuurder deze voorwaarde stelt. Andere afspraken daarover zijn natuurlijk mogelijk.
[...]".
3.19
Op 9 mei 2014 heeft [appellanten] weer contact opgenomen met [Y] Bedrijfsmakelaars en gevraagd te adviseren over de te sluiten huurovereenkomst. Na dat contact heeft [appellanten] de volgende e-mail aan [geïntimeerde sub 2] gestuurd:
"Zoals overeengekomen € 150,00/uur excl BTW.
Hierbij stuur ikje de overeenkomst die [A] [het hof: werkzaam bij Prismaat Makelaars] heeft doorgestuurd. Zelf heb ik al een paar punten:
1. Schoongrond verklaring.
2. Huurprijs (aankoop 3.85 mio : 10 is € 385.000,00/jaar voor het totaal)
3. Geen bankgarantie
4. Verzekering opstal? Wil dat het goed verzekerd is.
5. contract periode, 5 jr ok, verlenging met 1 jaar.
[...]".
3.2
Dezelfde dag heeft [appellanten] een kopie van het huurcontract met de bestaande huurder van een deel van het bedrijfspand naar [geïntimeerde sub 2] gemaild. In die eveneens op het ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte gebaseerde huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:
"1.4 De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt: 2000 kg/m2".
3.21
[geïntimeerde sub 2] heeft de concept-huurovereenkomst beoordeeld en daarover een aantal opmerkingen gemaakt. Na het uitgebrachte advies van [geïntimeerde sub 2] hebben [appellanten] en MB Holding op 21 mei 2014 de schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
"1.1. [...] huurder huurt van verhuurder een gedeelte bedrijfsruimte-conform bijgevoegde tekening (ruimte 1, 2 en 3) en parkeervoorziening, [...] welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deel uitmakende, door partijen geparafeerde tekening en een door partijen geparafeerd proces verbaal van oplevering [...] en waarin tevens een beschrijving van de staat van het gehuurde wordt gegeven. [...].
1.2.
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van productie en opslag van kunststof artikelen.
[...]
8.5.
Huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat huurder per 1 januari 2015 tevens hal 4 zal huren [...].
8.6.
Huurder heeft het recht om het gehuurde gedurende de loop van deze huurovereenkomst (het gehele object) te kopen voor een vaste prijs van € 3.850.000 k.k. De koop geschiedt conform de inhoud van de eerder gemaakte koopovereenkomst d.d. 10 maart 2014 (zie bijlage).[...]
8.7.
Het pand wordt in de huidige staat, [...] opgeleverd.
[... ]".
3.22
Op de huurovereenkomst zijn de "Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" van de ROZ van juli 2003 van toepassing:
“
Gebrek
Gebrek
3. Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.
Inspectie in verband met de geschiktheid
4. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Verhuurder heeft de geschiktheid van het gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die de verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen.
[…]
Schade en aansprakelijkheid[…]
11.5.
Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
11.6.
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken,
[…]
[…]
11.9.
Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarna het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.”.
3.23
De koopakte d.d. 10 maart 2014 is als bijlage bij de huurovereenkomst gevoegd.
3.24
Op 21 mei 2014 heeft [Y] Bedrijfsmakelaars een factuur van € 1.815,00 aan [appellanten] gestuurd met als omschrijving "Courtage advisering inzake huurovereenkomst". In rekening gebracht zijn 10 uren à € 150,00.
3.25
Na oplevering van fase 1 van het bedrijfspand heeft [appellanten] vanaf 1 augustus tot begin december 2014 schilder-, renovatie- en herstelwerkzaamheden aan dit deel van het bedrijfspand laten uitvoeren. Fase l is in december 2014 door [appellanten] in gebruik genomen. Fase 2 is tot 1 januari 2015 verhuurd geweest aan een derde. Op l januari 2015 is fase 2 opgeleverd aan [appellanten] die daar tot eind februari 2016 schilder- en installatiewerkzaamheden heeft laten uitvoeren om het pand geschikt te maken als productieruimte.
3.26
Op 16 maart 2016 is een spuitgietmachine geleverd en geplaatst op de vloer van fase 2. Bij ingebruikname van de machine op dezelfde datum heeft [appellanten] geconstateerd dat de vloerdelen van fase 2 ten opzichte van elkaar bewogen. Kort nadien heeft [appellanten] geconstateerd dat de vloerdelen ook bij het rijden met een heftruck onderling bewogen.
3.27
Op 24 maart 2016 heeft [appellanten] in bijzijn van [Y] Bedrijfsmakelaars een visuele opname van de vloer verricht. Naar aanleiding van die bezichtiging heeft [geïntimeerde sub 2] in een brief van 4 april 2016 het volgende aan [appellanten] geschreven:
"[...]
Op 24 maart jl. hebben wij samen de situatie ter plaatse opgenomen. Op drie plaatsen is er bij wijze van proef een lichte heftruck zonder noemenswaardige vracht over de vloer gereden. Op de hoeken van de dilataties in de vloer, of op de hoeken van de vloerplaten was er sprake van een behoorlijke deining van de vloer. [...]".
3.28
Bij e-mailbericht van 7 april 2016 heeft [appellanten] verhuurder MB Holding verzocht over te gaan tot herstel van.de vloer. MB Holding heeft niet op dat verzoek gereageerd.
3.29
In opdracht van [X] Mouldings heeft Context B.V. (hierna: Context) onderzoek gedaan naar de vloer in de bedrijfshal. In het rapport van 19 mei 2016 is opgenomen:
"[...]
Voor de beantwoording van de [...] gestelde vragen hebben wij ons onderzoek naar de vloer als volgt ingedeeld:
• Bouwhistorisch onderzoek
• Visuele inspectie van de vloer
• Beoordeling van genomen boorkernen uit de vloer
De bouwhistorische informatie is beschikbaar gesteld door [appellanten] en bestaat uit de informatie zoals die destijds bij de aanvraag van de bouwvergunningen is ingediend.
[...]
Bij ons onderzoek zullen wij vooral beoordelen hoe de vloer is opgebouwd en welke materialen zijn gebruikt. Daarnaast is de draagkracht en drukvastheid van de vloer van belang. De draagkracht van de vloer wordt uitgedrukt in het aantal kiloNewton dat per m2 geplaatst kan worden (kN/m2). [...] De drukvastheid wordt gezien als de zogenaamde puntdruklast, aangegeven met kg/cm2. Het is in principe goed mogelijk dat een vloer voldoende draagkrachtig is, maar dat een belasting op een zeer klein oppervlak (puntbelasting) toch tot schade leidt, zoals scheuren of vergruizing van de vloer.
[... ]
Het tweede deel van het pand wordt als productieruimte in gebruik genomen. Voor de plaatsing van de machines heeft [appellanten] onderzoek gedaan naar de benodigde draagkracht van de te plaatsen machines. Volgens een opgave van de leverancier van de spuitgietmachines is er een vloerbelasting van minder dan 2500 kg/m2 nodig voor de te plaatsen machines. [...]
Tussen stramien 7 en 9 (het deel dat in fase 2 is toegevoegd) bevindt zich de productieruimte.[...]
In 1992 wordt een bouwvergunning aangevraagd door Spijker Kwasten, om het pand te vergroten met stramien 7 t/m 10 (fase 2). [...] Hieruit blijkt dat de vloer in dit nieuwe deel is opgebouwd uit 12 cm met staalvezel versterkt monoliet beton, aangebracht op een grondverbeteringsconstructie van 25 cm schuimbeton. Voor dit nieuwe deel van de vloer wordt een draagkracht van 2.500 kg/m2 aangegeven. Ook deze draagkracht berekening kan niet gecontroleerd worden, omdat de gegevens daarvoor ontbreken. Wij hebben geen aanwijzingen dat deze opgave niet juist zou zijn en gaan er derhalve van uit dat dit een juiste opgave is.
De drukvastheid van de vloer, zowel van fase 1 als fase 2, blijkt niet uit dit dossier. [... ]
Het gebouw van fase 2 heeft wisselende betondiktes. Er zijn twee kernen geboord waaruit blijkt dat het staalvezelton slechts een dikte had van respectievelijk 7,8 cm en 11,5 cm. In beide gevallen derhalve minder dan de op basis van het bouwdossier te verwachten 12 cm.
Conclusies
[...]
Ten aanzien van de aangebrachte dikte van de staalbetonvloer valt op dat bij geen van de monsters de voorgeschreven dikte van 12 cm gehaald wordt. [... ]
Er is een directe relatie tussen de mindere staalvezelbetondiktes en een afname van de draagkracht. De draagkracht wort voor een groot deel ontleend aan de dikte van het aangebrachte (staalvezel versterkte) beton. Het is duidelijk dat een dunnere laag beton veel minder draagkrachtig zal zijn en veel eerder zal breken.
Ook de aangebrachte funderingslaag is hierbij van belang.[..:]
Op basis van deze bevindingen concluderen wij dat de vloer van het pand niet is uitgevoerd conform de informatie uit het bouwdossier. [... ]
Een andere belangrijke constatering is het doorscheuren van het staalvezelbeton tot op de funderingslaag, met name ter plaatse van de dilatatievoegen. [...]
Nu de vloer op een groot aantal plaatsen blijkt te zijn doorgescheurd, is sprake van losse vloervelden die onafhankelijk van elkaar kunnen bewegen. [...]
[...]
Doordat separate vloervelden zijn ontstaan, zal de draagkracht per vloerveld heel anders zijn dan de draagkracht van de vloer als één geheel. Mede daardoor is het waarschijnlijk niet meer mogelijk de machines op te stellen zoals voorzien. [...] Na onze bevindingen komen wij tot de conclusie dat de vloer in het pand niet uit één geheel bestaat, de aangegeven draagkracht niet heeft en steeds verder beschadigd zal raken.
Antwoord op de vragen
'[…]
De vloer bestaat uit een staalvezel versterkt beton, met een funderingslaag van schuimbeton. De dikte van het staalvezel versterkte beton varieert sterk en is tussen de 7,8 cm en 11,5 cm. Het schuimbeton wisselt ook in dikte, deze varieert van ca. 40 cm tot ca. 60 cm.
[... ]
De vloer is niet in overeenstemming met de informatie uit het bouwdossier. Niet alleen is de opbouw anders ten aanzien van voorgeschreven materialen en betondiktes, maar de vloer blijkt ook beschadigd te zijn doordat zij op een aantal plaatsen volledig is doorgescheurd tot op de funderingslaag, er ruimte bestaat tussen de twee betonlagen (staalvezel versterkt beton en schuimbeton) en is beschadigd door het schotelen van de afzonderlijke vloerdelen.
[...]
De vloer van het gehele pand is op dit moment niet door [appellanten] te gebruiken. Doordat de draagkracht sterk is verminderd kunnen de machines niet geplaatst worden. Door het schotelen zullen de heftrucks sterk te lijden hebben onder alle oneffenheden. [...]
[...]
Een mogelijke verbetering is het injecteren van de vloer aan de onderkant om de ontstane ruimtes onder de vloer op te vullen, waardoor de draagkracht verbeterd wordt. Het is echter zeer de vraag of dit een permanente oplossing zal zijn. [...]
Op basis van het uitgangpunt dat de vloer voor een groot aantal jaren de verwachte vloerbelasting van 1.500 kg/m2 en 2.500 kg/m2 weer aan moet kunnen, menen wij dat er geen andere oplossing is dan het vervangen van de beschadigde vloer.
[.. .]".
3.3
Bij brief van 20 mei 2016 heeft [appellanten] MB Holding aansprakelijk gesteld en gesommeerd de vloer volledig te vervangen. Indien MB Holding geen gehoor geeft aan de sommatie dan zal [X] Beheer de herstelwerkzaamheden zelf voor rekening van MB Holding laten uitvoeren, zo staat in de brief.
3.31
MB Holding heeft opdracht gegeven aan Adviesbureau ir. [B] B.V. (hierna: [B] ) om de bedrijfsvloer te beoordelen en een reactie te geven op het rapport van Context. [B] heeft op 3 juni 2016 de vloer ter plaatse opgenomen en haar bevindingen in een rapport van 13 juni 2016 neergelegd. Daarin staat:
"[ ...]
Op een tekening uit het bouwdossier is een dikte van 120 mm voor de staalvezelbetonvloer aangegeven en een dikte van 250mm voor het schuimbeton [...]. Daarbij is een "vloerbelasting" vermeld van 25 kN/m2. Dit komt overeen met [...] 2500 kg/m2. […]
[...]
De draagkracht van de vloer is beoordeeld in paragraaf 5.4, waarbij is uitgegaan van een (ontwerp)vloerbelasting van 25 kN/m2=2500 kg/m2, zoals vermeld in het bouwdossier. Bij de beoordeling van de draagkracht is tevens de kleinere vloerdikte en het schotelen van de vloer in beschouwing genomen. [... ]
[...]
In het bouwdossier is alleen een gelijkmatig verdeelde belasting vermeld van 25 kN/m2. [...]
Om na te gaan of het draagvermogen van 25 kN/m2 wordt gehaald bij een vloer volgens het bouwdossier (vloerdikte 12 cm, schuimbeton 25 cm), is een berekening volgens CUR Aanbeveling 35 gemaakt met ongunstige uitgangspunten. [...]
Door Context is aangegeven dat de vloerdikte van 12 cm niet wordt gehaald op de meetlocaties. Er is daarom ook een berekening gemaakt met een dunnere vloer van 7,8 cm. Dit is de kleinste waarde die door Context is gerapporteerd. Daarbij is uitgegaan van een dikkere schuimbetonlaag met een dikte van 40 cm. Dit komt ook overeen met de kleinste waarde die door Context is aangegeven. [... ]
[...]
Uit de resultaten kan worden geconcludeerd dat een vloerbelasting van 25 kN/m2 in beide situaties ruimschoots opneembaar is. Verder valt op dat de maximale buigtrekspanning in de dunnere vloer van 78 mm nagenoeg hetzelfde is als bij een vloerdikte van 120 mm. Dit komt doordat het ongunstige effect van de dunnere vloer blijkbaar wegvalt tegen het gunstige effect van een dikkere en stijvere schuimbeton funderingslaag.
In de berekeningen is geen rekening gehouden met het feit dat de vloer bij de voegen loskomt van de schuimbeton fundering. De vloer wordt in dit gebied feitelijk niet ondersteund. Het draagvermogen is lastig te berekenen, omdat diverse aspecten een rol spelen. Wel kan met een eenvoudige berekening worden bepaald over welke afstand de vloer in ieder geval vrij zou mogen liggen van de schuimbetonfundering. Bij eerder genoemde ongunstige uitgangspunten, namelijk beton C20/25 zonder staalvezels en een vloerdikte van 7,8 cm, geldt voor deze afstand [... ] 0,44 m.
Het is niet uitgesloten dat de vloer over een grotere lengte loskomt van de schuimbeton fundering. Bedacht moet worden echter dat:
1. De werkelijke afstand waarover de vloer vrij ligt afneemt bij belasting van de vloer, omdat de vloer dan elastisch gaat vervormen (dit wordt waargenomen bij passage van een heftruck);
2. De betonsterkte zeer waarschijnlijk hoger ligt;
3. De vloer niet overal slechts een dikte van 7,8 cm zal hebben.
Gezien deze punten, kan worden verondersteld dat de belasting van 25 kN/m2 ook in het gebied bij de voegen opneembaar zal zijn.
[...]
Met betrekking tot het plaatsen van machines is het van belang om na te gaan hoe groot eventuele pootbelastingen zijn en hoe groot het lastoppervlak per poot is. [...]
[...]
Uit berekeningen volgt dat de puntlasten veel hogere spanningen veroorzaken in de vloer dan een gelijkmatig verdeelde belasting van 25 kN/m2. Met andere woorden, er kan niet worden aangenomen dat bij een draagkracht van 25 kN/m2 de betreffende machines kunnen worden geplaatst.
[... ]
6.Kanttekeningen bij het rapport van Context
[…]
Context rapporteert twee afwijkingen van het bouwdossier, namelijk […]:
[…]
- De staalvezelbetonvloer haalt nergens de ontwerpdikte van 12 cm.
[…]
Ten aanzien van de vloerdikte geeft Context aan dat een dunnere vloer veel minder draagkrachtig zal zijn. Context vergeet daarbij dat uit hun onderzoek volgt dat de schuimbeton fundering dikker is dan het ontwerp. Uit de eerder behandelde berekening van ondergetekende volgt dat het ongunstige effect van de dunnere vloer ongeveer wegvalt tegen het gunstige effect van de dikkere funderingslaag. Uit deze berekeningen volgt dat tevens dat het genoemde draag vermogen in het bouwdossier van 25 kN/m2 ruimschoots wordt gehaald (mogelijk met uitzondering van het gebied bij de voegen), ook bij een dunnere vloer.
Resumerend kan worden gesteld dat de afwijkingen van het bouwdossier niet leiden tot een lager draagvermogen van de vloer.
[…]
Context slet op blz. 12 […]:
“Doordat separate vloervelden zijn ontstaan, zal de draagkracht per vloerveld heel anders zijn dan de draagkracht van de vloer als één geheel. Mede daardoor is het waarschijnlijk niet meer mogelijk de machines op te stellen zoals voorzien. De draagkracht op de opstelplaats zal niet meer voldoende zijn en door schotelen is het vloerveld ook niet meer stabiel”.
[…]
Ondergetekende plaatst de volgende kanttekeningen bij deze stellingen:
- de stellingen worden door Context op geen enkele wijze onderbouwd en het normale gedrag van de vloer wordt als een probleem naar voren gebracht;
- er wort volledig over het hoofd gezien dat de puntlasten uit de machines een veel groter effect kunnen hebben dan een gelijkmatig verdeelde belasting van 2500 kg/m2.
[…]
7 Conclusies en advies
[…]
De bedrijfsvloer is, afgezien van enkele schades, in goede staat. Hoewel de aanwezige vloer op enkele punten afwijkt van het bouwdossier, heeft dit geen ongunstige invloed op het draagvermogen. Het draagvermogen is minimaal gelijk aan de vloerbelasting 25 KN/m2(=2500 kg/m2), die in het bouwdossier is genoemd. […]
[…]
Uit berekeningen door ondergetekende is gebleken dat de pootbelastingen veel hogere spanning in de vloer veroorzaken dan de spanningen door de gelijkmatig verdeelde (ontwerp)belasting van 25 kN/m2.
[…]”
3.32
Context heeft op 14 juli 2016 als volgt schriftelijk op het rapport van [B] gereageerd: .
[...] Daarnaast hebben wij het rapport voorgelegd aan Ir. ing. [C] , van H4D Raadgevend ingenieurs (verder te noemen H4D).
[...]
Vervolgens komt [B] tot de volgende conclusies:
- De bedrijfsvloer is, afgezien van enkele (oppervlakkige) schades, in goede staat.
- Hoewel de aanwezige vloer op enkele punten afwijkt van het bouwdossier, is het draagvermogen minimaal gelijk aan de vloerbelasting die in het bouwdossier is genoemd.
[…]
Verder geeft H4D aan dat het schotelen van de vloer een gevolg is van een onjuist ontworpen, c.q. uitgevoerde vloer. Juist omdat dit een bekend fenomeen is, moet de vloer zodanig zijn ontworpen, dan wel uitgevoerd dat dit fenomeen niet kan optreden […].
De berekeningen van [B] ten aanzien van de vloerbelasting zijn volgens H4D niet relevant. Het gaat juist om het bewegen van een last (de heftruck) over de verschillende vloervelden, waarbij de vloervelden onafhankelijk van elkaar bewegen. Dan kan ieder vloerveld afzonderlijk wel voldoende draagkracht hebben (quod non), maar daarmee is de vloer nog steeds niet bruikbaar.[... ]
Dit is ook de reden dat plaatsing van de machines niet mogelijk is. Doordat de vloer "beweegt", biedt dit niet de stabiele ondergrond die benodigd is voor de opstelling van grote bedrijfsmachines […]".
3.33
[appellanten] heeft de vloer begin 2017 geheel laten vervangen. De kosten daarvan bedroegen € 1.318.865,24.
3.34
In december 2017 is [appellanten] gestopt met het betalen van huurpenningen aan MB Holding. Bij vonnis van 11 april 2018 (en verbeterd bij vonnis van 4 mei 2018) heeft de voorzieningenrechter de vordering van MB Holding tot betaling van de achterstallige huur toegewezen, inclusief buitenrechtelijke kosten en contractuele boete.
3.35
Op 26 maart 2018 heeft Context een rapport uitgebracht. Dit betrof een reactie op het rapport van [B] . Voor zover van belang houdt het rapport het volgende in:
"[ ...]
5.2
Ontwerp en gedrag van staalvezelbetonvloeren
[B] beschrijft over het ontwerpcriterium bij staalvezelbetonvloeren dat scheurvorming niet direct zal betekenen dat de vloer vervolgens minder draagvermogen heeft. Context is het daarmee eens, maar met een belangrijke kanttekening. Het betekent namelijk niet dat de vloer daardoor niet stuk is of geen gebrek heeft. [...]
[...]
[B] gaat hierbij niet in op de geschiktheid van de vloer op basis van het beoogde gebruik. De belasting welke voortvloeit uit het beoogde gebruik en op de vloer wordt uitgeoefend dient door de ondergrond te worden opgevangen. Als stabiele ondergrond is vastgesteld dat een funderingslaag van schuimbeton is toegepast. Van het schuimbeton is door Context vastgesteld dat het schuimbeton niet alleen door het schoteleffect is losgekomen van de betonvloer, maar dat er tevens sprake is van scheurvorming in de het schuimbeton[ ...].
[B] heeft dit in zijn beoordeling van de draagkracht van de vloer niet meegenomen. [... ] De technische kenmerken van schuimbeton zijn afhankelijk van de gekozen kwaliteit. Informatie over de toegepaste schuimbeton is niet beschikbaar, terwijl door [B] in zijn draagkrachtberekening wordt uitgegaan van een gunstig effect als gevolg van de aanwezige schuimbetonlaag, citaat "dit komt doordat het ongunstige effect van de dunnere vloer blijkbaar wegvalt tegen het gunstige effect van de dikkere en stijvere schuimbetonlaag".
Context plaats[t] nadrukkelijk een kanttekening bij deze stelling omdat de producteigenschappen onbekend zijn en door de breuken in het schuimbeton zijn stijfheid grotendeels zal hebben verloren.
[B] heeft aanvullend onderzoek laten uitvoeren naar de eigenschappen van het beton en het schuimbeton, hierbij is namens [appellanten] geen vertegenwoordiging aanwezig geweest en kennen wij de genomen monsters niet.
[...]
Doordat over een te grote diepte de vloer is ingezaagd, in combinatie met de te dunne betondikte, functioneert het effect van aggregate interlocking niet goed.[...]
De vloer moet als stuk/gebrekkig worden beschouwd op het moment dat de krimpscheur het effect van aggregate interlocking heeft verloren. De vloervelden vormen dan niet langer een geheel en zijn dan te beschouwen als grote losse vloerplaten [...]. [B] heeft dit aspect genegeerd, zodat naar ons oordeel de analyse van de schade onvolledig is.
5.4
Draagkracht van de vloer
[B] stelt terecht dat voor het ontwerp van een vloer zowel gelijkmatig verdeelde krachten en puntlasten van belang zijn. Op basis van het bouwdossier is de beschikbare ontwerpinformatie beperkt tot informatie over gelijkmatig verdeelde krachten. [B] heeft vervolgens twee belastinggevallen doorgerekend om na te gaan of de vloer voldoet aan het draagvermogen uit het bouwdossier.
De door [B] in haar rapport uitgewerkte berekening resulteert in de conclusie dat de vloer zal voldoen aan de opgegeven ontwerpbelasting zoals vermeld in het bouwdossier. Deze conclusie is gebaseerd op veronderstelde geotechnische waardes en constructieve eigenschappen van de tijdens de bouw gebruikte materialen. Immers, feitelijke waarden van de tijdens de bouw gebruikte materialen zijn niet beschikbaar. De conclusie van [B] is daarmee beperkt tot een eerste indicatie, maar kan niet als vaststaand feit worden aangenomen. De werkelijkheid is anders. Door onthechting, breukvorming en afbrokkeling langs de randen heeft de vloer in sterkte ingeboet.
Daarnaast worden juist op de locatie van het vloerveld (bij de zaagsneden), waar zich de schades duidelijk aftekenen, het draagvermogen niet berekend.[...]
[...]
Conclusies
[...]
Op basis van de opgestelde berekeningen, bijlage A en bijlage B in rapport [B] , komt [B] tot de conclusie dat de draagkracht van de vloer zal voldoen aan de draagkracht uit de opgave in het bouwdossier. Ook naar mening van Context zal de draagkracht van de vloer voldoen voor de gelijkmatig verdeelde belasting. In de situaties waarin de betonvloer volledig is ondersteund zal de vloer daadwerkelijk voldoen. [B] gaat volledig voorbij aan het effect van de vloerbeweging en niet onderzocht op welke wijze dit gebrek in zijn berekening dient te worden uitgewerkt. De bewegingen in de vloer maken de vloer voor [appellanten] ongeschikt. [...]
Op basis van de beoordeling van het rapport van [B] en de door ons geplaatste kanttekeningen blijven wij van mening dat de aangetroffen vloer ongeschikt is voor het beoogde gebruik door [appellanten] .
[...]".
3.36
In opdracht van [appellanten] heeft Ingenieursbureau [D] B.V. (hierna: [D] ) een aantal berekeningen gemaakt van de betonvloer. In een memo van 26 maart 2018 schrijft [D] het volgende:
"Adviesbureau ir. [B] B.V. heeft hierover reeds een rapportage gemaakt [...] met daarin ook een aantal berekeningen. De uitgangspunten van deze rapportage hebben wij overgenomen in onze berekeningen.
De volgende zaken zijn door ons berekend:
I. Puntlast van 32.8 kN op betonvloer 120 mm met daaronder schuimbeton 250mm.
2. Puntlast van 32.8 kN op betonvloer 57 mm met daaronder schuimbeton 400mm.
3. Puntlast van 32.8 kN op betonvloer 40 mm met daaronder schuimbeton 400mm.
Berekening 1 is de situatie zoals de vloer oorspronkelijk is ontworpen en zoals ook in het archief aangetroffen. De betonvloer kan in deze situatie de puntlast van 32.8 kN wel opnemen.
Berekening 2 is de werkelijke situatie mei een gemiddelde vloerdikte en 40mm ingezaagde dilatatievoegen. De gemiddelde vloerdikte is namelijk 120-23=97mm, 40mm ingezaagde voegen geeft dan een netto vloerdikte van 57mm t.p.v. de voegen.
Hierbij is gerekend met 400mm schuimbeton onder de betonvloer, zoals in werkelijkheid aangetroffen. De betonvloer kan in deze situatie de puntlast van 32.8 kN niet opnemen.
[...]".
3.37
[appellanten] heeft bij brieven van 26 juni en 16 juli 2018 het in de huurovereenkomst opgenomen recht van koop ingeroepen, waarna een koopovereenkomst met MB Holding tot stand is gekomen. Het bedrijfspand is op 1 augustus 2018 aan [appellanten] geleverd.
3.38
Bij brief van 18 december 2018 heeft [appellanten] [Y] Bedrijfsmakelaars aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade als gevolg van de door [Y] Bedrijfsmakelaars gemaakte beroepsfout.
3.39
Bij dagvaarding van 17 december 2018 is [appellanten] een bodemprocedure begonnen tegen MB Holding waarin zij - kort gezegd - vordert vast te stellen dat sprake is van een gebrek aan de vloer en MB Holding te veroordelen tot betaling de herstelkosten van € 1.318.865,00 en tot vergoeding van de verder geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat.
3.4
[B] heeft op 26 februari 2019 een notitie opgesteld met daarin zijn reactie op de technisch inhoudelijke standpunten in de dagvaarding in de zaak [appellanten] /MB Holding. In de notitie staat - voor zover van belang - het volgende:
"[...]
3.1.3
Belastbaarheid en dikte van de vloer
Door [appellanten] en de door hem ingeschakelde deskundigen zijn de volgende standpunten ingenomen:
1. Het feit dat vrijwel nergens de vloerdikte van 120 mm volgens het bouwdossier wordt gehaald, wordt als gebrek aangemerkt;
2. De berekeningen van [B] , waarmee wordt aangetoond dat de belastbaarheid van 2500 kg/m2 volgens het bouwdossier wordt gehaald, worden in twijfel getrokken.
[...]
In het bouwdossier is voor de staalvezelbetonvloer in fase 2 een "vloerbelasting" van 25 kN/m2 vermeld. Hieruit volgt dat de vloer is ontworpen op een gelijkmatig verdeelde belasting van 25 kN/m2 = 2500 kg/m2. Over puntlasten is niets vermeld in het bouwdossier. In paragraaf 3.2 wordt uitgelegd dat voor het voorgenomen gebruik door [appellanten] juist puntlasten relevant zijn (uit stellingen, machines en heftrucks) en niet gelijkmatige verdeelde belastingen.
[...] De staalvezelbetonvloer blijkt in de praktijk dunner te zijn uitgevoerd dan de dikte van 120 mm die in het bouwdossier is aangegeven. [appellanten] ziet dit als een gebrek. Ondergetekende wijst er echter op dat de vloer weliswaar dunner is dan de waarde van 120 mm in het bouwdossier, maar de ondergelegen schuimbeton fundering dikker dan de waarde van 250 mm in het bouwdossier. [...]
Door [B] is reeds in [2] aangetoond dat, ondanks de dunnere vloer, de vloer kan worden belast met een gelijkmatig verdeelde belasting van 2500 kg/m2. Het nadelige effect van de dunnere vloer wordt opgeheven door het gunstige effect van de dikkere funderingslaag. Eventueel aanwezige (krimp)scheuren in de schuimbeton fundering, die te verwachten zijn, doen daar niet aan af. In de dagvaarding met bijbehorende producties is meerdere keren aangegeven dat Adviesbureau [B] uit zou gaan van theoretische uitgangspunten en niet van de werkelijke situatie en dat daarom de belastbaarheid van 2500 kg/m2 niet zou zijn aangetoond. Dit is echter niet correct. [B] gaat in [2] uit van de minimaal gemeten vloerdikte door Context (78 mm) en van veilige uitgangspunten met betrekking tot de eigenschappen van de vloer en de fundering. Voor de vloer is het gunstige effect van de staalvezels verwaarloosd en voor de fundering is uitgegaan van een veilige ondergrens voor de stijfheid. Context stelt ook dat aanwezige scheuren in de funderingslaag niet zijn meegenomen in de berekeningen van [B] . Eventueel aanwezige scheuren in de funderingslaag hebben echter geen invloed op de berekeningen, omdat een funderingslaag in berekeningen van bedrijfsvloeren uitsluitend als ondersteunende funderingslaag (bedding) wordt meegenomen en niet als doorgaande (constructieve) betonnen ondervloer. Bovendien is ook scheurvorming te verwachten in de funderingslaag, omdat deze laag niet gedilateerd is.
Ten aanzien van de belastbaarheid wordt tot slot nogmaals opgemerkt dat de draagkracht voor een gelijkmatig verdeelde belasting helemaal niet relevant is in dit geschil. Voor het beoogde gebruik door Moens is de draagkracht voor puntlasten door met name machines en heftrucks van belang.
[...]
[appellanten] wilde de vloer in gebruik nemen voor de productie en opslag van kunststof artikelen. De belastingen op de vloer bestaan in dat geval hoofdzakelijk uit puntlasten door machinepoten, wielprenten van heftrucks en poten van magazijnstellingen.
De belastbaarheid van 25 kN/m2 (= 2500 kg/m2) volgens het bouwdossier betreft een gelijkmatig verdeelde belasting. Deze belastbaarheid uit het bouwdossier zegt niets over puntlasten die de vloer zou kunnen dragen. [appellanten] verwart telkens puntlasten met gelijkmatig verdeelde belastingen. De puntlasten worden door [appellanten] "vertaald" naar een gelijkmatig verdeelde belasting, waarschijnlijk door bijvoorbeeld het gewicht van een machine te delen door het oppervlak van de machine (productie 6). Bij heftrucks wordt hetzelfde gedaan (dagvaarding punt 120 en productie 27). [...]
Door de onjuiste beoordeling gaat [appellanten] er ten onrechte vanuit dat de vloer op basis van de belastbaarheid van 2500 kg/m2 volgens het bouwdossier geschikt zou zijn voor de heftrucks en machines. [...]
[...]
Door [appellanten] is gesteld dat de vloer wel geschikt zou zijn geweest als de ontwerpdikte van 120 mm aanwezig zou zijn geweest. daarbij baseert hij zich op de berekening 1 van ingenieursbureau [D] [...]. In deze berekening is echter een rekenfout gemaakt bij het invullen van de [...] formule [...]:
[...]
Bij het juiste resultaat geldt dat de puntlast (ook) bij de ontwerpdikte van 120 mm niet opneembaar is bij de gehanteerde uitgangspunten. [...]
[...]
Resumerend kan worden gestel dat op basis van de belastbaarheid van 25 kN/m2 die is vermeld in bouwdossier, niet kan worden aangenomen dat de vloer geschikt zou zijn voor het beoogde gebruik door [appellanten] . [...]".
3.41
Bij vonnis van 17 juli 2019 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] jegens MB Holding afgewezen. Kort gezegd heeft de kantonrechter overwogen dat de vloer op zichzelf niet gebrekkig is, maar niet geschikt voor het door [appellanten] beoogde gebruik en dat dit voor eigen rekening en risico komt, omdat in de huurovereenkomst expliciet is bepaald dat [appellanten] zelf moest controleren of het gehuurde geschikt was voor de door haar gewenste bedrijfsvoering. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat als de standaardbepaling met betrekking tot de maximale belasting van de vloer zou zijn opgenomen, daaruit niet een garantie betreffende de draagkracht van de vloer volgt.
3.42
Nadat het vonnis in het geschil tussen [appellanten] en MB Holding was gewezen, hebben [appellanten] en MB Holding verscheidene rapporten laten opstellen, die in het door [appellanten] ingestelde hoger beroep procedure tegen het vonnis van de kantonrechter van 17 juli 2019 zijn ingebracht.
3.43
Zo heeft [appellanten] Royal HaskoningDHV opdracht gegeven om onderzoek te verrichten naar de vloer. Royal HaskoningDHV heeft op 20 februari 2020 een rapport uitgebracht waarin zij kort samengevat concludeert dat [appellanten] haar bedrijfsvoering op een normale wijze had kunnen uitvoeren, zonder aanvullende maatregelen te hoeven treffen aan de vloer, als de vloer en fundering waren uitgevoerd conform het bouwdossier. De dunnere uitvoering van de staalvezelbetonvloer levert een beperking op ten aanzien van de belastbaarheid van de vloer.
3.44
[B] heeft op genoemde rapport van Royal HaskoningDHV gereageerd bij notitie van 8 april 2020. [B] betoogt dat Royal HaskoningDHV de geschiktheid van een vloer die begin jaren ’90 is gemaakt ten onrechte toetst aan de huidige normen.
3.45
Royal HaskoningDHV heeft op 19 maart 2021 een nader rapport uitgebracht waarin wordt herhaald dat de vloer geschikt zou zijn voor het door [appellanten] beoogd gebruik indien volgens het bouwdossier zou zijn gebouwd.
3.46
De nadere reactie van [B] van (eveneens) 19 maart 2021 hierop houdt in, voor zover van belang, dat de machines en heftrucks van [X] niet geschikt zijn voor de vloer, met name omdat de vloer schotelt ter plaatse van krimpvoegen. Dat deze eigenschap ongewenst is, betekent niet dat dit niet hoeft te worden verwacht.
3.47
Bij arrest van 12 oktober 2021 heeft het hof Amsterdam in de procedure tussen [appellanten] en MB Holding het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Volgens het hof is - kort samengevat - voldoende gebleken dat de vloer qua belastbaarheid niet geschikt is voor het door [appellanten] beoogde gebruik, maar dat dit gelet op de omstandigheden van het geval niet betekent dat er sprake is van een gebrek.
4.Beoordeling
De vorderingen en het oordeel in eerste aanleg
4.1
[appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank:
I. voor recht verklaart dat [Y] Bedrijfsmakelaars toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht, althans dat [Y] Bedrijfsmakelaars onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellanten] ;
II. voor recht verklaart dat [Y] Bedrijfsmakelaars hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade voortvloeiende uit de tekortkoming, althans onrechtmatige daad, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III. [Y] Bedrijfsmakelaars hoofdelijk te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente;
IV. [Y] Bedrijfsmakelaars hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met rente.
4.2
[appellanten] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [Y] Bedrijfsmakelaars niet heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar, door [appellanten] niet te informeren over het ontbreken van de standaardbepaling 1.4 ter zake de maximale toegestane vloerbelasting in de huurovereenkomst met MB Holding. [appellanten] stelt dat als zij was gewaarschuwd voor het ontbreken van artikel 1.4, er zich twee scenario’s hadden kunnen voordoen. Het eerste scenario is dat artikel 1.4 alsnog in de huurovereenkomst zou zijn opgenomen. Aangezien dit artikel volgens [appellanten] als een garantiebepaling ter zake de maximale vloerbelasting heeft te gelden, zou de omstandigheid dat de maximale draagkracht van de vloer minder is dan 2.500 kg/m2 een tekortkoming van MB Holding hebben opgeleverd.
Het tweede scenario is dat MB Holding niet zou hebben ingestemd met het opnemen van een bepaling omtrent de maximale draagkracht in de huurovereenkomst, in welk geval [appellanten] naar eigen zeggen de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten.
4.3
De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis voor recht verklaard dat Castlerigg Invest jegens [appellanten] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht, maar die verklaring voor recht ten aanzien van (de persoonlijke aansprakelijkheid van) [geïntimeerde sub 2] afgewezen. De overige vorderingen van [appellanten] zijn afgewezen wegens het ontbreken van causaal verband tussen de verweten beroepsfout en de gestelde schade. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] daarom afgewezen en heeft haar veroordeeld in de proceskosten.
4.4
[appellanten] komt met haar grieven op tegen de afwijzing van de persoonlijke aansprakelijkheid van [geïntimeerde sub 2] en het oordeel ter zake het ontbreken van het causaal verband tussen de beroepsfout en de gestelde schade.
Standpunten van partijen
4.5
Grief 1 is hiervoor bij de vaststelling van de feiten reeds aan de orde gekomen. Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde sub 2] niet persoonlijk aansprakelijk kan worden gehouden. Met grief 3 komt [appellanten] op het oordeel van de rechtbank dat de bepaling als weergegeven in artikel 1.4 ROZ-model in het algemeen en in dit specifieke geval geen rechten verleent aan een huurder ten aanzien van de belasting van de vloer. Grieven 4 en 5 richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het ontbreken van een bepaling ter zake de maximale vloerbelasting in de huurovereenkomst niet tot schade aan de zijde van [appellanten] heeft geleid. Grief 6 bevat een veeggrief.
4.6
[Y] Bedrijfsmakelaars heeft een en ander gemotiveerd weersproken. Zij betwist dat er causaal verband bestaat tussen het niet informeren over het ontbreken van artikel 1.4 in de huurovereenkomst en de door [appellanten] gestelde schade. Ook wordt de hoogte van de gestelde schade betwist. [Y] Bedrijfsmakelaars heeft tot slot voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het oordeel van de rechtbank dat er sprake is van een beroepsfout zijdens [Y] Bedrijfsmakelaars.
Beoordeling grieven
4.7
Het hof ziet aanleiding eerst de grieven 4 en 5, die opkomen tegen het oordeel van de rechtbank ter zake het causaal verband tussen de gestelde beroepsfout en de door [appellanten] gestelde schade, gezamenlijk te behandelen.
4.8
Het hof stelt voorop dat voor aansprakelijkheid van [Y] Bedrijfsmakelaars voor de door Moens gestelde schade, noodzakelijk is dat er een causaal verband bestaat tussen de gestelde beroepsfout van [Y] Bedrijfsmakelaars en die schade. De hoofdregel van artikel 150 Rv Pro houdt in dat [appellanten] het causale verband tussen de fout van [Y] Bedrijfsmakelaars en de door haar gestelde schade dient te stellen en bij betwisting voldoende aannemelijk dient te maken. Of [appellanten] schade heeft geleden als gevolg van de gestelde beroepsfout moet worden vastgesteld door vergelijking van enerzijds de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan en anderzijds de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de tekortkoming achterwege was gebleven. Het is aldus aan [appellanten] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat indien zij wél gewaarschuwd was voor het ontbreken van artikel 1.4, zij de kosten voor het vervangen van de vloer niet zou hebben gemaakt dan wel dat zij deze op MB Holding had kunnen verhalen.
4.9
[appellanten] stelt dat, wanneer [Y] Bedrijfsmakelaars haar had gewaarschuwd voor het ontbreken van een bepaling ter zake van de maximale vloerbelasting, zij deze alsnog in de huurovereenkomst zou hebben willen opnemen. In dat geval hadden zich volgens [appellanten] twee scenario’s kunnen voordoen.
4.1
In het eerste scenario gaat [appellanten] ervan uit dat als MB Holding met het opnemen van een bepaling ter zake een maximale vloercapaciteit in de huurovereenkomst zou hebben ingestemd, deze bepaling een garantie had ingehouden ten aanzien van de maximale vloerbelasting en dat de schending van deze garantiebepaling direct een tekortkoming van MB Holding zou hebben opgeleverd. Het voorgaande zou met zich hebben gebracht dat [appellanten] in de tegen MB Holding gevoerde procedure in het gelijk zou zijn gesteld, aldus [appellanten] .
4.11
Partijen twisten over de vraag of artikel 1.4, zoals dat in de standaard NVM-overeenkomst is opgenomen, een garantie van de verhuurder inhoudt ten aanzien van de maximale belastbaarheid van de vloer. Bij de beantwoording van de vraag of [appellanten] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat, in het geval zij juist was geïnformeerd over het ontbreken van artikel 1.4 in de concept-overeenkomst, MB Holding zou hebben ingestemd met het opnemen van dat artikel, zal het hof veronderstellenderwijs uitgaan van de uitleg die [appellanten] aan die bepaling geeft. Voor bevestigende beantwoording van voornoemde vraag zou dan vereist zijn dat ook MB Holding met het opnemen van die bepaling akkoord zou zijn gegaan met het geven van een garantie ten aanzien van de belastbaarheid van de vloer. In het licht van de volgende feiten en omstandigheden beantwoordt het hof die vraag evenwel ontkennend en zal hij ten overvloede uitleggen dat ook een bevestigende beantwoording van deze vraag, [appellanten] niet had gebaat.
4.12
[appellanten] heeft op 30 december 2013 aan MB Holding gevraagd wat de maximale vloerbelasting was, waarop MB Holding heeft geantwoord dat zij dat niet wist. MB Holding heeft [appellanten] verder verwezen naar het bouwdossier, op basis waarvan [appellanten] door een architect en een constructeur onderzoek heeft laten doen naar de draagkracht van de vloer. In artikel 4 van Pro de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder verplicht is het gehuurde voor aanvang van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Voorts staat uitdrukkelijk in artikel 4 van Pro de algemene bepalingen dat de verhuurder de geschiktheid van het gehuurde niet heeft onderzocht. Gezien deze omstandigheden acht het hof het onaannemelijk dat MB Holding toch een garantie zou willen verlenen voor de maximale vloerbelasting. De door [appellanten] aangevoerde omstandigheden dat in de verhuurbrochure een vloerbelasting van 2.000 kg/m2 was opgenomen en dat in de huurovereenkomst met de vorige huurder als bepaling was opgenomen dat de hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde 2.000 kg/m2 bedraagt, maakt het voorgaande niet anders. In de verhuurbrochure is uitdrukkelijk opgenomen dat de vermelde vloerbelasting van ‘ca. 2.000 kg/m2’ slechts indicatief is en dat de huurder een eigen onderzoeksplicht heeft. Uit de enkele omstandigheid dat met de vorige huurder een maximale vloerbelasting was afgesproken volgt, mede gezien de hiervoor genoemde omstandigheden niet dat MB Holding bereid zou zijn dezelfde bepaling met [appellanten] overeen te komen. Ten overvloede merkt het hof op dat het ook volgens een deel van de eigen – niet geheel consistente – stellingen van [appellanten] – die inhouden dat MB Holding te kwader trouw was en in de wetenschap dat de vloer gebrekkig was, voormelde bepaling uit de huurovereenkomst heeft geschrapt – niet aannemelijk is dat MB Holding met het opnemen van een bepaling zoals verwoord in artikel 1.4 van de standaard NVM-overeenkomst, zou hebben ingestemd.
4.13
Zou bovendien veronderstellenderwijs aangenomen worden dat MB Holding bereid zou zijn geweest een bepaling ter zake de maximale vloerbelasting op te nemen in de huurovereenkomst en dat deze bepaling als een garantiebepaling zou kunnen worden aangemerkt, is onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt dat MB Holding daarmee tevens een garantie zou hebben beoogd te verlenen ter zake de puntbelasting van de vloer in relatie tot het door [appellanten] beoogde gebruik.
4.14
Partijen zijn het erover eens dat de maximale vloerbelasting zoals genoemd in het bouwdossier en in de verhuurbrochure betrekking heeft op de capaciteit bij gelijkmatig verdeelde belasting. [appellanten] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat een in artikel 1.4 opgenomen maximale vloerbelasting een andere betekenis zou hebben gehad. Daarbij neemt het hof tevens in aanmerking dat in de huurovereenkomst expliciet is bepaald dat [appellanten] zelf moest controleren of het gehuurde geschikt was voor de door haar gewenste bedrijfsvoering. Anders gezegd, het lag juist op haar weg om te onderzoeken of de vloer geschikt was voor de puntbelasting die het gevolg was van het door haar beoogde gebruik. Daarmee is zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet te rijmen dat de verhuurder de draagkracht voor de met dat specifieke gebruik samenhangende puntbelasting garandeert.
4.15
Van schending van de in die situatie gegeven garantie is voorts niet gebleken. In dat verband is onvoldoende gebleken dat het maximale draagvermogen van de vloer bij gelijkmatig verdeelde belasting niet 1.500 kg/m2 dan wel 2.500 kg/m2 bedroeg. Uit onder meer het overgelegde rapport van Royal HaskoningDHV blijkt dat de schade niet is ontstaan doordat het draagvermogen van de vloer niet 1.500 dan wel 2.500 kg/m2 was, maar omdat de in het bouwdossier voorgeschreven dikte van de staalvezelbetonvloer van 12 cm niet wordt gehaald, dat de vloer op een groot aantal plaatsen is doorgescheurd tot op de funderingslaag, met name ter plaatse van de dilatatievoegen, waardoor de losse vloerdelen daardoor onafhankelijk van elkaar kunnen bewegen. Het gevolg hiervan is dat de vloer onvoldoende draagkracht heeft voor de puntbelasting voor het door Moens beoogd gebruik. Nu niet is gebleken dat met de bepaling ter zake de maximale vloerbelasting een garantie werd beoogd ter zake de draagkracht voor de puntbelasting, zou de discussie tussen MB Holding en [appellanten] , zoals die is gevoerd in de tussen die partijen gevoerde procedure, alsnog moeten worden gevoerd. [appellanten] heeft daarmee onvoldoende aannemelijk gemaakt dat in het geval artikel 1.4 wel zou zijn opgenomen in de huurovereenkomst, de uitkomst van de procedure tussen MB Holding en [appellanten] , in welke procedure dezelfde deskundigenrapporten zijn overgelegd als in deze procedure, in het voordeel van [appellanten] zou zijn uitgevallen. Het hof is gezien het voorgaande van oordeel dat de hypothetische situatie dat een bepaling ter zake de maximale vloerbelasting zou zijn opgenomen in de huurovereenkomst, niet tot een andere uitkomst van de procedure tussen MB Holding en [appellanten] zou hebben geleid.
4.16
[appellanten] stelt ten aanzien van het tweede scenario dat zij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten indien MB Holding zou hebben geweigerd om artikel 1.4 daarin op te nemen. Het hof acht evenals de rechtbank, het tweede door [appellanten] aangevoerde scenario niet aannemelijk en licht dit als volgt toe. Nadat MB Holding [appellanten] had meegedeeld niet bekend te zijn met de maximale vloerbelasting, heeft [appellanten] zelf deskundigen ingeschakeld die na onderzoek hadden geconcludeerd dat de draagkracht van de vloer van het bedrijfspand voldoende was voor het door [appellanten] beoogd gebruik ten aanzien van welke conclusie niet is gesteld of gebleken dat [appellanten] daaraan destijds heeft getwijfeld. Daar komt bij dat [appellanten] na het advies van de deskundigen ook een koopovereenkomst met MB Holding heeft gesloten terwijl daarin evenmin een bepaling over de maximale vloerbelasting was opgenomen. In de koopovereenkomst was wel een bepaling opgenomen die aangaf dat [appellanten] het bedrijfspand aanvaardt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, alsook een ouderdomsclausule. Kennelijk heeft Moens op dat moment het risico dat de vloer, ondanks het in haar opdracht uitgevoerde deskundigenonderzoek, toch niet geschikt zou zijn voor het door haar beoogde gebruik, voor haar rekening willen nemen. Gezien het voorgaande ligt het niet voor de hand dat [appellanten] kort daarna de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als MB Holding geweigerd had in te stemmen met artikel 1.4. De enkele stelling van [appellanten] dat de vloerbelasting voor haar bedrijfsvoering heel belangrijk was, is in dat licht onvoldoende.
4.17
Gezien het oordeel van het hof dat het causaal verband tussen de beroepsfout en de door [appellanten] gestelde schade ontbreekt, kan grief 2 ter zake van de persoonlijke aansprakelijkheid van [geïntimeerde sub 2] onbesproken blijven.
4.18
Omdat het hof bij de bespreking van de grieven 4 en 5 veronderstellenderwijs uit is gegaan van de juistheid van het betoog in grief 3, inhoudende dat artikel 1.4 als een garantiebepaling kan worden aangemerkt ter zake de maximale vloerbelasting, behoeft ook deze grief geen bespreking meer.
4.19
Grief 6 is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en hoeft niet te worden besproken.
4.2
Er is door [appellanten] geen bewijs aangeboden van concrete stellingen die, indien bewezen, tot andere beslissingen in deze zaak dienen te leiden, zodat aan verdere bewijslevering niet wordt toegekomen.
4.21
Nu de ingestelde grieven in principaal hoger beroep falen, behoeft het voorwaardelijk ingesteld hoger beroep van [Y] Bedrijfsmakelaars geen bespreking meer.
Slotsom en proceskosten
4.19
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [Y] Bedrijfsmakelaars begroot op € 760 aan verschotten en op € 17.115 voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.L.M. Keirse, J.F. Aalders en T. Riyazi en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022.