ECLI:NL:GHAMS:2022:2449

• Datum uitspraak: 26 juli 2022
• Publicatiedatum: 23 augustus 2022
• Zaaknummer: 21/01625 en 21/01626
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde woningen en toezending op de zaak betrekking hebbende stukken

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waarin de WOZ-waarden van drie woningen aan de [A-straat] te [Z] zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar had de waarden vastgesteld op respectievelijk € 503.000, € 271.000 en € 484.000 voor de woningen, gelegen aan [A-straat] [1], [A-straat] [2] en [A-straat] [3]. De belanghebbende, eigenaar van deze woningen, heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststellingen, maar de rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. In hoger beroep betoogt de belanghebbende dat de heffingsambtenaar de waarden te hoog heeft vastgesteld en dat er een schending heeft plaatsgevonden van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, omdat de op de zaak betrekking hebbende stukken niet tijdig zijn toegezonden.

Het Gerechtshof Amsterdam heeft de argumenten van de belanghebbende beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn. Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen en dat de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt ter onderbouwing van de waarderingen, voldoende vergelijkbaar zijn. De stelling van de belanghebbende dat er een toezendplicht bestond voor de op de zaak betrekking hebbende stukken, wordt verworpen. Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerken 21/01625 en 21/01626

26 juli 2022

uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 4 augustus 2021 in de zaken met kenmerken AMS 20/2218 en AMS 20/2305 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) genomen beschikking van 28 augustus 2019 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [Z] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 503.000.

1.1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 28 van de Wet WOZ genomen beschikking van 28 augustus 2019 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [2] te [Z] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 271.000.

1.1.3.

De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 28 van de Wet WOZ genomen beschikking van 28 augustus 2019 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [3] te [Z] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 484.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakte bezwaren – bij uitspraken van

3 maart 2020 en 9 maart 2020 de vastgestelde waarden gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroepen ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 4 augustus 2021 de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ingekomen op 15 september 2021 en aangevuld op 25 oktober 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft op 31 mei 2022 nadere stukken ingediend; belanghebbende heeft op 3 juni 2022 en 14 juni 2022 nadere stukken ingediend. De nadere stukken zijn over en weer in kopie aan partijen verzonden.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat met deze uitspraak is meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van het pand aan de [A-straat] [4] . Dat pand bestaat uit een woning met een tuin op de begane grond en twee bovenwoningen op één en twee hoog. De oppervlakte van de woning aan de [A-straat] [1] is ongeveer 57 m², van [A-straat] [2] is deze 49 m² en van [A-straat] [3] is deze 101 m².

2.2.

Op 17 februari 2020 heeft een hoorzitting plaatsgevonden in verband met de door belanghebbende gemaakte bezwaren tegen de vastgestelde waarden van de woningen [A-straat] [1] , [A-straat] [2] en [A-straat] [3] . In de uitspraken op bezwaar (d.d. 3 maart 2020 en d.d. 9 maart 2020) staat daaromtrent - onder meer - het volgende vermeld:

“Van de onderscheidenlijke hoorzittingen zijn, in onderling overleg, digitale audio opnames gemaakt. Deze zijn schriftelijk uitgewerkt. Zowel de audio opnames als de schriftelijke uitwerkingen zijn u toegezonden.”

2.3.1.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor [A-straat] [1] op € 503.000 vastgestelde waarde in hoger beroep onder meer een matrix overgelegd (‘Overzicht taxatiewaarden’), met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder staat het overzicht.

De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt (gecorrigeerd) volgens het overzicht € 6.494.

2.3.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor [A-straat] [2] op € 271.000 vastgestelde waarde in hoger beroep onder meer een matrix overgelegd (‘Overzicht taxatiewaarden’), met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder staat het overzicht.

De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt (gecorrigeerd) volgens het overzicht € 6.589.

2.3.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor [A-straat] [3] op € 484.000 vastgestelde waarde in hoger beroep onder meer een matrix overgelegd (‘Overzicht taxatiewaarden’), met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een viertal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder staat het overzicht.

De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt (gecorrigeerd) volgens het overzicht € 5.891.

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woningen [A-straat] [1] , [A-straat] [2] en [A-straat] [3] te [Z] (hierna samen aangeduid als: de woningen) niet te hoog is vastgesteld.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Schending artikel 7:4 van de Awb / Schending artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ

4.1.

Het Hof verstaat belanghebbende aldus dat hij betoogt dat artikel 7:4 van de Awb niet een inzagerecht, maar een toezendplicht inhoudt voor alle ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De grondstaffels en de matrices (met daarop vermeld de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren van de woningen en van de vergelijkingsobjecten) hadden hem daarom eerder, al gedurende de bezwaarfase, moeten worden toegezonden. Nu dit niet is gebeurd had het beroep gegrond moeten worden verklaard. De grief faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende. Belanghebbende heeft op zichzelf met juistheid betoogd dat de grondstaffel en de matrix op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van artikel 7:4 van de Awb. Deze bepaling bevat echter een inzagerecht en geen verplichting voor de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal beschikbaar te stellen dan wel toe te zenden. Het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ doet daar niet aan af. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag (dat is het verslag als bedoeld in bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Die bepaling ziet dus niet op
alle aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens. Tussen partijen is niet in geschil dat de taxatieverslagen tijdens de bezwaarfase aan belanghebbendes gemachtigde zijn toegestuurd. Indien belanghebbende of zijn gemachtigde van mening is dat de verstrekte taxatieverslagen onvoldoende gegevens bevatten om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarden te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb (zie Hof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 – 5.5.20). Indien van dit inzagerecht geen gebruik wordt gemaakt – in de onderhavige zaken is gehoord op 17 februari 2020 en is geen gebruik gemaakt van dit recht – dienen de gevolgen daarvan voor rekening van belanghebbende te blijven.

WOZ-waarde

4.2.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.2.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.

4.3.1.

Met de in hoger beroep overgelegde matrices en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten (zie 2.3.1, 2.3.2 en 2.3.3) en toelichting daarop ter zitting heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woningen vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe nader als volgt.

4.3.2.

De in de matrices van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, type, uitstraling én ligging zijn de in 2.2.1 vermelde objecten voldoende vergelijkbaar met de benedenwoning [A-straat] [1] ; het gaat hier namelijk om benedenwoningen met een tuintje, in panden gebouwd rond de vorige eeuwwisseling en gelegen in dezelfde straat en/of buurt. Dit gaat, mutatis mutandis, ook op voor de in 2.3.2 en 2.3.3 genoemde objecten en de bovenwoningen [A-straat] [2] en [A-straat] [3] . Het Hof benadrukt voorts dat het belanghebbende vrijstaat om objecten aan te dragen welke in zijn beleving beter vergelijkbaar zijn en voor een (verhoudingsgewijs) lagere transactieprijs zijn verkocht; dat heeft belanghebbende evenwel niet gedaan.

4.3.3.

De (naar de waardepeildatum 1 januari 2018 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrices opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen (zie verder 4.3.4 voor dit punt) – voldoende steun aan de achtereenvolgens voor de woningen op € 503.000, € 271.000 en € 484.000 vastgestelde WOZ-waarde.

4.3.4.

Belanghebbende heeft herhaaldelijk gewezen op de betere staat van de door de heffingsambtenaar ter vergelijking gehanteerde referentiepanden. De heffingsambtenaar onderkent dat en is bij de waardering voor onderhoud en kwaliteit bij de [A-straat] [1] , de [A-straat] [2] en de [A-straat] [3] (zie de betreffende matrices) uitgegaan van ‘slecht’ en heeft in verband daarmee – zo constateert het Hof – voor de woningen een vierkantemeterprijs gehanteerd die aanmerkelijk lager is dan de (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarmee kan naar het oordeel van het Hof niet gezegd worden dat onvoldoende rekening is gehouden met de mindere staat van onderhoud en kwaliteit van de woningen. Dit te minder nu de gemachtigde in het hogerberoepschrift (onder verwijzing naar fotomateriaal) gemotiveerd het standpunt heeft ingenomen – en overigens naar het oordeel van het Hof terecht – dat bij [A-straat] [4] H en de [A-straat] [2] moet worden uitgegaan van een ‘matige staat’ en dus niet van een slechte staat.

4.3.4.

Gelet op het totale verschil is daarmee meer dan voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende genoemde verschillen tussen zijn woningen en de vergelijkingsobjecten.

Afronding op duizendtallen

4.4.

Bij deze stand van het geding stelt belanghebbende zich bij de [A-straat] [1] en de [A-straat] [3] op het standpunt dat de WOZ-waarde naar beneden dient te worden afgerond op hele € 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin (wat daar verder ook van moge zijn) niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is immers uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 4.3.3 heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hof oordeel aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de [A-straat] [1] en de [A-straat] [3] , als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, voor het onderhavige jaar met een bedrag van € 503.000 respectievelijk € 484.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens.

Met betrekking tot de overige grieven

4.5.1.

Belanghebbende betoogt voorts dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het motiveringsbeginsel. Daartoe heeft belanghebbende aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd; niet is volledig weergegeven hetgeen op de hoorzitting is besproken.

4.5.2.

Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Uit de stukken van het geding volgt juist dat de van de hoorzitting gemaakte digitale audio opnames en schriftelijke uitwerking aan belanghebbende en/of diens gemachtigde zijn toegezonden (zie hiervoor onder 2.2). Voor vernietiging van de uitspraak op bezwaar en/of toekenning van een kostenvergoeding voor de bezwaarfase wegens schending van het motiveringsbeginsel ziet het Hof dan ook geen aanleiding.

4.6.

Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 26 juli 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.