Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.287.195/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8435079 \ CV EXPL 20-6563
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 februari 2022
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J.C. Hesen te Utrecht,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 11 december 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 september 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en Rochdale als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft, samengevat, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog in conventie zijn vordering zal toewijzen en in reconventie de vordering van Rochdale zal afwijzen, met veroordeling van Rochdale tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Rochdale heeft voldaan en met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met nakosten en rente.
Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - [appellant] in zijn hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel de grieven ongegrond zal verklaren en het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.5. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld waar nodig, zijn de feiten de volgende.
2.1.
Rochdale heeft met ingang van 6 december 2007 aan de grootouders van [appellant] een woning in Amsterdam verhuurd (verder: het gehuurde). Het gehuurde is een driekamerwoning met twee slaapkamers.
2.2.
[appellant] , geboren op [geboortedatum] 1994, staat met ingang van 18 juli 2012 op het adres van het gehuurde ingeschreven.
2.3.
Per 1 december 2016 staat [A] (zus van [appellant] ), per 25 januari 2018 [B] , per 18 april 2019 [C] en per 6 mei 2019 [D] op het adres van het gehuurde ingeschreven.
2.4.
Op [overlijdensdatum] 2018 is de grootvader van [appellant] overleden en op [overlijdensdatum] 2019 de grootmoeder.
2.5.
Op 14 november 2019, herhaald op 20 februari 2020, heeft [appellant] Rochdale verzocht de huurovereenkomst te mogen voortzetten.
2.6.
Rochdale heeft het verzoek op 24 februari 2020 afgewezen.
3.Beoordeling
3.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg op de voet van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) voortzetting van de huurovereenkomst gevorderd, met veroordeling van Rochdale tot betaling van de proceskosten. [appellant] heeft daaraan, samengevat, ten grondslag gelegd dat hij in het gehuurde hoofdverblijf heeft en met zijn grootouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.
3.2.
Rochdale heeft zich tegen toewijzing van de vordering verweerd en in reconventie gevorderd dat [appellant] , bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, wordt veroordeeld tot ontruiming, met veroordeling van [appellant] tot betaling van de proceskosten. Rochdale stelt daartoe, kort gezegd, dat [appellant] geen beroep toekomt op de huurbescherming van artikel 7:268 lid 2 BW en dus zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
3.3.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in conventie de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten, uitvoerbaar bij voorraad. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van Rochdale toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft afgewezen en de proceskosten heeft begroot op nihil. De kantonrechter heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:
10. Dat [appellant] en zijn grootouders elkaar tot wederzijdse steun waren, zoals hij stelt, is onvoldoende grond om niet uit te gaan van de hoofdregel dat in principe vroeg of laat wordt uitgevlogen en dat niet snel sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Mede gelet op de leeftijd van [appellant] , namelijk 26 jaar, is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die aannemelijk maken dat [appellant] niet de intentie had om op enig moment zelfstandig te gaan wonen. Dit wordt versterkt door de verklaring van [appellant] ter zitting dat hij verloofd is en wenst te gaan trouwen. Daarbij komt dat [appellant] niet, zoals op zijn weg lag, ter onderbouwing van de gemeenschappelijkheid van de huishouding, stukken in het geding heeft gebracht waaruit kan worden afgeleid dat hij bijdroeg aan de kosten van huishouding. Uit het overgelegde bankafschrift van de rekening van zijn grootouders, waarvoor [appellant] bovendien gemachtigd was, blijkt niet dat hij en zijn grootouders deelden in die kosten. De verklaring dat door [appellant] met contant geld werd bijgedragen maakt dat niet anders. [appellant] heeft ook geen goede verklaring gegeven voor het verblijf van de andere personen (waaronder zijn zus) op het gehuurde (…),althans waarom zij zich als woonachtig om[het hof leest: op]
het adres van het gehuurde hebben laten registreren. Dit pleit evenmin voor de stelling dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen grootouders en [appellant] . Ook aan de overige vereisten is niet voldaan. [appellant] heeft niet aangetoond dat hij voldoende financiële waarborg biedt voor nakoming van de huur. Hij heeft een eigen bedrijf en heeft hiervan geen financiële gegevens verstrekt. De vordering wordt daarom afgewezen.
het adres van het gehuurde hebben laten registreren. Dit pleit evenmin voor de stelling dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen grootouders en [appellant] . Ook aan de overige vereisten is niet voldaan. [appellant] heeft niet aangetoond dat hij voldoende financiële waarborg biedt voor nakoming van de huur. Hij heeft een eigen bedrijf en heeft hiervan geen financiële gegevens verstrekt. De vordering wordt daarom afgewezen.
3.4.
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met zijn grieven, die bestaan uit een algemene (ongenummerde) grief en zes genummerde grieven. Met de algemene (ongenummerde) grief en de eerste tot en met de vijfde grief, die gezamenlijk kunnen worden behandeld, beklaagt [appellant] zich, samengevat, erover dat de kantonrechter geen duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen hem en zijn grootouders heeft aangenomen. Volgens [appellant] kan de omstandigheid dat hij op zeventienjarige leeftijd bij zijn grootouders is gaan wonen, niet gelijkgesteld worden met de situatie waarbij een kind, na zelfstandig te zijn geworden, bij zijn ouders is blijven wonen. [appellant] heeft bewust ervoor gekozen om het ouderlijk huis te verlaten om bij zijn grootouders te gaan wonen. Die keuze impliceert dat [appellant] de intentie had om bij zijn grootouders te blijven wonen. De samenleving was niet aflopend maar duurzaam. De samenleving was deels ingegeven door de behoefte aan hulp van zijn grootouders, die nauwelijks Nederlands spraken, analfabeet en op leeftijd waren, maar was ook gericht op wederzijdse verzorging en gezelschap. De gemeenschappelijke huishouding bestond eruit dat zij samen boodschappen deden, waarbij [appellant] regelmatig afrekende. Ook kookten en aten zij samen, hielden zij samen het gehuurde schoon, keken zij samen tv en ondernamen zij samen sociale activiteiten. Verder deed [appellant] klusjes voor zijn grootouders en ging hij met hen mee naar (medische) afspraken. De laatste jaren van haar leven was zijn grootmoeder hulpbehoevend en heeft [appellant] haar verzorgd. Een op de toekomst gerichte samenleving met grootouders is bij iemand met een Turkse achtergrond niet ongebruikelijk. [appellant] heeft nimmer de intentie gehad om op zichzelf te gaan wonen. Ook uit het feit dat hij zich onlangs heeft verloofd en voornemens is om te gaan trouwen kan niet worden afgeleid dat hij de intentie had om op zichzelf te gaan wonen. Een en ander dateert van na het overlijden van zijn grootouders en doet niet af aan de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding. Het gezamenlijk dragen van de kosten van de huishouding blijkt voldoende uit het feit dat hij altijd heeft gewerkt en inkomen genoot. [appellant] kan zijn bijdrage lastig onderbouwen, omdat hij de door hem gedane uitgaven nagenoeg altijd contant heeft betaald. Uit de door hem in eerste aanleg overgelegde bankafschriften blijkt dat hij op 19 maart 2017 een groot bedrag (€ 4.000,-) heeft opgenomen. Dat vormt een bevestiging voor het feit dat hij gewoon was veel contante betalingen te verrichten. Tevens blijkt uit de in eerste aanleg overgelegde bankafschriften dat [appellant] de huur aan Rochdale heeft betaald. [appellant] heeft in hoger beroep ter nadere toelichting verklaringen van buren aan het dossier toegevoegd waaruit de gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding en het delen van de huishoudkosten blijkt. Inmiddels staan alleen [appellant] en zijn zus nog op het adres van het gehuurde ingeschreven. Nadat hun grootvader was overleden, is [appellant] ’s zus in het gehuurde komen wonen in verband met de verzorging van hun grootmoeder. [C] heeft wel ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde, maar heeft daar nooit gewoond. [B] , ook een kleinzoon van de grootouders van [appellant] , had zich op het adres ingeschreven in verband met familieomstandigheden en is inmiddels uitgeschreven, aldus steeds [appellant] .
3.5.
Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW wijst de rechter de vordering in ieder geval af als a) de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de hiervoor genoemde vereisten voldoet, b) de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en c) de eiser niet een huisvestingsvergunning overlegt wanneer die vereist is. Degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert, draagt de stelplicht van de gemeenschappelijke huishouding. Bij de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Volgens vaste rechtspraak zijn zowel objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. In de regel is sprake van een aflopende samenlevingssituatie. Bij de samenwoning van een grootouder en kleinkind geldt niet als uitgangspunt dat die situatie naar zijn aard aflopend is (ECLI:NL:HR:1994:ZC1281), maar wordt voor elke zaak aan de hand van de feitelijke omstandigheden beslist of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] de vordering tijdig heeft ingesteld en dat hij hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
3.6.
[appellant] was nog minderjarig, namelijk zeventien, toen hij bij zijn grootouders ging wonen en hij heeft deze vordering ingesteld toen hij vijfentwintig jaar oud was. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter om die reden terecht heeft overwogen dat deze situatie gelijk is te stellen met het geval waarin een kind na het zelfstandig worden nog samenleeft met zijn ouder en de samenleving naar zijn aard aflopend is.
3.7.
Het hof is verder van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft aangevoerd op grond waarvan kan worden vastgesteld dat hij van begin af aan de bedoeling heeft gehad om een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn grootouders aan te gaan. Uit de stellingen van [appellant] kan niet worden geconcludeerd dat hij, op zeventienjarige leeftijd, bij zijn grootouders is gaan wonen om met hen een op de toekomst gerichte samenleving aan te gaan, maar juist dat [appellant] dat voornamelijk heeft gedaan om weg te gaan bij zijn ouders. Het hof leidt dat af uit de inleidende dagvaarding waarin staat dat [appellant] gebrouilleerd was met zijn (gescheiden) ouders en daarom bij zijn grootouders ging wonen, met wie hij een veel betere band had. Zijn intentie, voor zover die al zonder nadere toelichting, die ontbreekt, uit de stukken kan worden afgeleid, lijkt voornamelijk gericht te zijn geweest op het verlaten van het ouderlijk huis. Over de intentie van zijn grootouders om [appellant] in het gehuurde te laten wonen is niets bekend. Dat het in de Turkse cultuur voor kleinkinderen niet ongebruikelijk is om bij grootouders te gaan wonen, zoals [appellant] verder heeft aangevoerd, is te algemeen gesteld en behoeft nadere toelichting die [appellant] niet heeft gegeven. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het feit dat [appellant] zich ongeveer tien maanden na het overlijden van zijn grootmoeder heeft verloofd en van plan is om te gaan trouwen, eraan bijdraagt dat niet aannemelijk is dat hij de intentie had om ook in de toekomst bij zijn grootouders te blijven wonen. Hierbij komt dat [appellant] ook in hoger beroep geen afdoende verklaring heeft gegeven voor het feit dat een aantal derden op het adres van het gehuurde ingeschreven heeft gestaan en/of daar gewoond heeft, terwijl het gaat om een woning met maar twee slaapkamers en bovendien zijn grootmoeder de laatste jaren veel verzorging nodig had. Dat nu alleen [appellant] en zijn zus nog ingeschreven zouden staan, doet, voor zover al juist, daaraan niet af. Zo heeft [appellant] niet nader toegelicht wie Ercan is. Ook komt zijn stelling dat zijn zus in het gehuurde is gaan wonen nadat hun grootvader was overleden niet overeen met het feit dat zij zich al veel eerder op het adres van het gehuurde heeft ingeschreven. Al met al zijn er onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat zowel [appellant] als zijn grootouders een gemeenschappelijke huishouding met een duurzaam karakter beoogden.
3.8.
Hierbij komt dat ook in hoger beroep financiële verwevenheid tussen [appellant] en zijn grootouders, waarbij zij gezamenlijk voorzagen in de kosten van de huishouding en/of de kosten van levensonderhoud, niet is komen vast te staan. Op grond van hetgeen hierover in het bestreden vonnis is overwogen, lag het op de weg van [appellant] om deze verwevenheid nader te onderbouwen. [appellant] heeft dat nagelaten. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat op grond van de in eerste aanleg overgelegde bankafschriften niet blijkt dat [appellant] en zijn grootouders deelden in de kosten. Evenmin is vast komen te staan dat [appellant] met contante bedragen een bijdrage leverde aan de kosten van de huishouding. Zodoende heeft [appellant] ook in hoger beroep zijn door Rochdale gemotiveerd betwiste stellingen dat hij en zijn grootouders de kosten van het huishouden deelden, onvoldoende onderbouwd.
3.9.
Uit de door [appellant] in hoger beroep overgelegde schriftelijke verklaringen volgt evenmin het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en/of dat hij en zijn grootouders de huishoudelijke kosten deelden. Uit deze, weinig concrete, verklaringen kan enkel worden afgeleid dat [appellant] (wel eens) huishoudelijke taken en boodschappen deed en zijn grootouders naar afspraken bracht. Aan het aanbod om de opstellers van deze verklaringen als getuigen te horen gaat het hof daarom voorbij.
3.10.
Omdat [appellant] onvoldoende heeft gesteld op grond waarvan een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou kunnen worden vastgesteld, komt de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst niet voor toewijzing in aanmerking. De overige naar voren gebrachte feiten en omstandigheden leiden niet tot een andere ten gunste van [appellant] komende conclusie dan wel zijn niet of onvoldoende ter zake bepalend en zullen daarom niet nader in de beoordeling worden betrokken. De algemene (ongenummerde) grief en de eerste tot en met de vijfde grief slagen derhalve niet.
3.11.
Bij deze stand van zaken behoeft de als zes genummerde grief, waarmee [appellant] zich erover beklaagt dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat hij niet heeft aangetoond dat hij voldoende financiële waarborg biedt voor het betalen van de huur, geen bespreking.
3.12.
Het bewijsaanbod van [appellant] heeft geen betrekking op voldoende concrete en specifieke feiten, zodat het als onvoldoende gespecificeerd wordt gepasseerd.
3.13.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 760,00 aan verschotten en € 1.114,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D.J. van der Kwaak en J.F. Kuiken en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022.