Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 22/00055
16 augustus 2022
uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[Stichting X], gevestigd te [Z] , belanghebbende (vertegenwoordigd door [Y] )
tegen de uitspraak van 17 december 2021 in de zaak met kenmerk AMS 20/1575 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2020 de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [Z] (hierna gezamenlijk: de woningen) voor het jaar 2019 en op de peildatum 1 januari 2018 elk afzonderlijk vastgesteld op € 601.000.
1.2.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 15 mei 2020 de waarden van de woningen verminderd tot € 578.000.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 17 december 2021, waarin belanghebbende is aangeduid als eiseres, heeft de rechtbank de beroepen gegrond verklaard en de waarde van de woningen vastgesteld op elk € 508.000.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 16 mei, 5 juli en 5 augustus 2022 heeft het Hof een nader stuk ontvangen van belanghebbende en op 30 juni 2022 heeft het Hof een nader stuk ontvangen van de heffingsambtenaar. Afschriften van deze stukken zijn aan de wederpartij verstrekt.
1.6.
Beide partijen hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van een onderzoek ter zitting. Bij brief van 9 augustus 2022 is aan partijen meegedeeld dat het Hof het onderzoek heeft gesloten en dat op een termijn van zes weken uitspraak wordt gedaan.
2.Feiten
Het Hof stelt de volgende feiten vast:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De woningen zijn in de Amsterdamse grachtengordel gelegen bovenwoningen en hebben ieder een oppervlakte van 77 m2.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase de waarde van de woningen elk nader getaxeerd op € 508.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een matrix (‘Overzicht taxatiewaarden’) overgelegd, waarin wordt verwezen naar (verkoop)gegevens van vier woningen, op de adressen [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [Z] . Deze vier woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) betreffen eveneens in de grachtengordel gelegen bovenwoningen. Van de vergelijkingsobjecten zijn in de matrix verder onder andere de volgende gegevens opgenomen:
Adres
Opp. (m2) woning
Transactiedatum
Transactieprijs
[adres 3]
83
15-01-2018
€ 697.500
[adres 4]
79
01-11-2018
€ 649.000
[adres 5]
77
22-03-2018
€ 620.000
[adres 6]
63
13-09-2017
€ 597.500
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarden van de woningen op de peildatum 1 januari 2018 te hoog zijn vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“
De beoordeling door de rechtbank
De beoordeling door de rechtbank
(…)
Excessieve waardestijging?
6. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarden excessief hoger zijn geworden in vergelijking met de WOZ-waarden van voorgaande jaren.
7. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de Wet WOZ met zich dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw dient te worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan de WOZ-waarden zoals die zijn vastgesteld in besluiten over eerdere of latere kalenderjaren kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een woning op de in geding zijnde peildatum. De door eiseres getrokken vergelijking met WOZ-waarden in eerdere jaren kan dan ook niet leiden tot het oordeel dat de WOZ-waarden van de objecten voor het belastingjaar 2018 respectievelijk 2019 te hoog zouden zijn vastgesteld.
(…)
Ten aanzien van de objecten [adres 1] en [adres 2]
10. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de bestreden uitspraak 3 ten aanzien van de objecten [adres 1] en [adres 2] niet handhaaft. Nadat eiseres beroep heeft ingesteld, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de beide objecten lager getaxeerd, te weten op € 508.000,- in plaats van € 578.000,-. De rechtbank zal om die reden het beroep - voor zover het zich richt tegen de bestreden uitspraak 3 - gegrond verklaren en de bestreden uitspraak 3 vernietigen.
11. Eiseres kan zich ook niet verenigen met de nader vastgestelde waarde van deze objecten. Zij vindt in beroep dat de waarde van beide objecten moet worden vastgesteld op € 426.000,-. De rechtbank zal in deze uitspraak beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij die nader vastgestelde waarde van de objecten [adres 1] en [adres 2] niet te hoog heeft vastgesteld.
12. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de nader vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. Dit rapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere objecten (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 3] , [adres 4] (derde verdieping voor), [adres 5] en [adres 6] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de objecten van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De ligging van de objecten is goed volgens de heffingsambtenaar en niet matig zoals door eiseres wordt gesteld. Overlast van parkeren en laden/lossen is inherent aan wonen aan een van de grachten in [Z] en de ligging van de vergelijkingsobjecten komt overeen met de objecten [adres 1] en [adres 2] . Anderzijds biedt de [straat] een prestigieuze allure en uitstraling. De objecten grenzen niet direct aan de achterzijde van het hotel. De heffingsambtenaar stelt voorts dat volgens vaste jurisprudentie ongeveer 60% van de renovatiekosten terugkeert in de waarde van een woning. Uitgaande van de herstelkosten en toekomstige investering in de fundering heeft de heffingsambtenaar de waarde verder verlaagd naar € 508.000,-. Object [adres 7] is niet vergelijkbaar met de objecten [adres 1] en [adres 2] omdat de oppervlakte en de indeling (over twee etages) afwijkt van de objecten [adres 1] en [adres 2] . Bovendien is object [adres 7] in 2018 volledig gerenoveerd en verbouwd.
13. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.[voetnoot 2: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
14. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de objecten van eiseres?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de objecten van eiseres?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
15. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de objecten van eiseres. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de objecten. De verschillen tussen de objecten en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de objecten.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
16. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de objecten [adres 1] en [adres 2] ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, die een betere staat van onderhoud, een betere kwaliteit van voorzieningen en een betere ligging hebben. De objecten [adres 1] en [adres 2] hebben - anders dan de heffingsambtenaar aanneemt - niet een gemiddelde maar een matige ligging gelet op het nabij gelegen [X-hotel] . Verder is er sedert de aanschaf ervan in 1993 niets aan veranderd of verbeterd en de fundering verkeert in een matige staat. Bovendien is de waarde van object [adres 7] vastgesteld op € 479.000,- en in het verleden werd de waarde van [adres 1] en [adres 2] altijd lager vastgesteld dan object [adres 7] . Er is geen reden om daar nu van af te wijken.
17. Uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud door de getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de objecten lager vast te stellen dan de gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten. Voor verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de objecten van eiseres en de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar in de eerste plaats rekening gehouden door te rekenen met zogeheten geneutraliseerde m2-prijzen. Hierbij zijn de m2-prijzen voor de woningdelen van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd met als uitgangspunt een gemiddelde staat van kwaliteit en onderhoud.
18. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op basis van de geneutraliseerde m2-prijzen de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten berekend. De getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van elk van beide objecten van eiseres (€ 6.597,-) is ruim lager dan de gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de drie vergelijkingsobjecten (€ 7.853,-). Het resterende verschil (tussen matig en gemiddeld/goed) in kwaliteit en onderhoud tussen de objecten van eiseres en de vergelijkingsobjecten komt naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in het verschil in m2-prijs van € 1.256,-. Dit komt namelijk neer op een totaalbedrag van € 96.712,- (€ 1.256,- x 77 m²). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met deze aanvullend gehanteerde marge in m2-prijzen voldoende rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud. Eiseres heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de staat van haar objecten een groter verschil in waarde rechtvaardigt.
19. De rechtbank vindt het onvoldoende aannemelijk dat de door eiseres genoemde omgevingsfactoren een waardedrukkend effect hebben. Zo is onvoldoende aannemelijk dat de leveranties aan het [X-hotel] en de daarmee gepaarde gaande geluiden en filevorming meer overlast zouden veroorzaken dan op andere locaties op de grachten het geval is. Op de grachten zitten diverse horecagelegenheden en ook daar wordt in- en uitgeladen. Verhuizingen, verbouwingen en in- en uitladen vinden constant plaats op de grachten. Dit soort overlast is inherent aan het wonen op een gracht en geldt dan ook in min of meer gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten. Niet aannemelijk is dat een potentiële koper hiermee rekening zal houden bij de prijs die hij voor (een van) de objecten wil betalen, althans niet meer dan bij de vergelijkingsobjecten.
Conclusie en slotopmerkingen
20. De beroepen zijn gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraken.
21. Met betrekking tot de objecten [adres 1] en [adres 2] is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 508.000,- van elk van deze twee objecten niet te hoog is. De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht, zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarden van de objecten [adres 1] en [adres 2] voor het belastingjaar 2019 vast te stellen op € 508.000,-.
(…).”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
De rechtbank heeft onder overweging 13 het wettelijke kader en de verdeling van de bewijslast juist weergegeven. Het Hof maakt deze overweging tot de zijne.
5.2.
Het Hof stelt voorop, met betrekking tot de in geschil zijnde waarde van zowel de woning aan de [adres 1] als de woning aan de [adres 2] , dat:
(i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken; en
(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en
(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per peildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. De rechtbank heeft onder overweging 7 terecht hetzelfde uitgangspunt gehanteerd.
5.3.
Gelet op de gegevens in de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde matrix (zie 2.2) met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type woning, ligging en oppervlakte, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woningen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten geven de gerealiseerde verkopen van de vergelijkingsobjecten steun aan de door de heffingsambtenaar (nader) verdedigde waarde van € 508.000 voor elk van de woningen.
5.4.
Het Hof ziet in hetgeen door belanghebbende is aangevoerd – onder andere dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten en (zo ook) met de slechte staat van de fundering, en met waardedrukkende omgevingsfactoren – geen aanleiding om te oordelen dat de waarden van de woningen – na vermindering tot € 508.000 – te hoog zijn. Hiertoe overweegt het Hof nader als volgt.
5.5.
Volgens de toelichting van de taxateur (namens de heffingsambtenaar), is de waarde van elk van de woningen in beroep verder verminderd tot € 508.000, om aldus rekening te houden met herstelkosten en toekomstige investering in de fundering. Voor een nadere verantwoording hiervan verwijst de taxateur naar de matrix. Uit de matrix – waarin de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woningen als matig zijn gekwalificeerd – blijkt dat de getaxeerde waarde van € 508.000 ver beneden de rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ligt. In het licht hiervan is niet aannemelijk geworden dat onvoldoende rekening is gehouden met de mindere kwaliteit en staat van onderhoud van de woningen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en/of met de slechte staat van de fundering van de woningen.
5.6.
Het Hof ziet in de ligging van de woningen nabij het [X-hotel] geen aanleiding tot het oordeel dat de waarde van de woningen verder moet worden verminderd. Het Hof overweegt daartoe dat – naar overigens ook van algemene bekendheid is – op de grachten waaraan de woningen en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen zich op vele plaatsen vanwege horeca, uitgaansleven, evenementen en toerisme drukte voordoet die door de een meer en door de ander minder als overlast zal worden ervaren. Niet aannemelijk is dat tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten noemenswaardige verschillen in waarde zijn te onderkennen vanwege de ligging nabij voornoemd hotel.
5.7.
Belanghebbendes stelling dat uit vergelijking met de op de peildatum vastgestelde waarde van € 479.000 van het object [adres 7] volgt dat de waarden van de woningen te hoog zijn, faalt, alleen al omdat dit object niet of althans onvoldoende vergelijkbaar is met de woningen, aangezien het een bovenwoning over twee etages betreft. Belanghebbende heeft ook aangevoerd dat de waarde van elk van de woningen gedurende een reeks van jaren is vastgesteld op 89% van de waarde van het object [adres 7] en dat er geen enkele reden is om voor het onderhavige jaar van een andere verhouding uit te gaan. Volgens belanghebbende moet de waarde van elk van de woningen dan ook worden vastgesteld op € 426.000. Het Hof overweegt dat, zoals volgt uit hetgeen hiervoor (in overweging 5.2 onder iii) is vooropgesteld, het gegeven dat in eerdere jaren een (veel) geringere waarde in aanmerking is genomen en dat de (relatieve) waardestijging ten opzichte van de in eerdere jaren in aanmerking genomen waarden hoger is dan bij andere objecten, op zichzelf niet het oordeel rechtvaardigt dat de gezochte waarde lager is dan de vastgestelde waarde. Het Hof overweegt voorts dat het gegeven dat de waarden van de woningen in verschillende eerdere jaren zijn vastgesteld in een bepaalde verhouding ten opzichte van de waarde van het object [adres 7] , op zichzelf niet meebrengt dat de heffingsambtenaar op grond van het vertrouwensbeginsel of enig ander in het algemeen rechtsbewustzijn levend beginsel van behoorlijk bestuur, gehouden is de waarden van de woningen voor een ander jaar conform dezelfde waardeverhouding vast te stellen.
5.8.
Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen voor het overige heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
5.9.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.
6.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. F.J.P.M. Haas, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 16 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.