Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.307.034/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/391017 KL RK 21-121
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 22 november 2022
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
gemachtigde: mr. B. van Mieghem, advocaat te Rotterdam,
tegen
mr. [geïntimeerde] ,
notaris te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Klager heeft in 2019 vier percelen landbouwgrond gekocht van een grondhandelaar. De notaris heeft destijds de leveringsakten opgesteld en gepasseerd. Klager verwijt de notaris dat hij onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn zorg- en informatieplicht. De notaris heeft volgens klager onvoldoende onderzocht of klager het speculatieve karakter van de transacties en de daaruit voortvloeiende risico’s voldoende overzag en daarmee niet hebben voldaan aan zijn wilscontroleplicht.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 22 februari 2022 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 24 januari 2022 (ECLI:NL:TNORARL:2022:19).
2.2.
De notaris heeft op 28 april 2022 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 oktober 2022. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris, eveneens vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
3.Feiten
3.1.
In augustus 2019 heeft klager van de besloten vennootschap [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) vier kavels grond gekocht in de gemeente [gemeente] . De kavels zijn in totaal 400 vierkante meter groot. Klager betaalde voor genoemde percelen € 138,75 per vierkante meter oftewel € 55.500,00 in totaal. De (toen nog kandidaat-) notaris is niet betrokken geweest bij het opstellen van de koopovereenkomsten.
3.2.
Op 10 maart 2020 heeft de (kandidaat-)notaris in verband met de voorgenomen levering van de percelen klager per e-mail bericht als volgt:
“Vriendelijk verzoek ik u om contact op te nemen met ons kantoor voor het maken van een afspraak om de akte op dit kantoor te tekenen. De notaris hecht er waarde aan om met u op ons kantoor de transactie door te nemen. Hij kan u daarbij onder meer wijzen op de eventuele (beleggings) risico's van deze overdracht en alle ins en outs nog eens onder uw aandacht brengen.
(…) (…) (…)
Volledigheidshalve wijs ik u nog op het volgende.
Zoals u weet heeft het perceel thans nog niet de bestemming welke door u verwacht wordt en waar u op speculeert. Veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging. Overigens moeten voor een ontwikkeling natuurlijk ook nog de vereiste vergunningen worden verleend.
In de koopovereenkomst is verder een clausule opgenomen dat de door u gekochte grond pachtvrij is en dat u zelf verantwoordelijk bent voor het beheer van de grond, hetgeen betekent dat er op dit moment geen derde is die gebruik maakt van het verkochte.
(…) (…) (…)
Het zal u duidelijk zijn dat de verkoper geen garantie geeft dat het door u aangekochte perceel in aanmerking komt als eventuele ontwikkelingsgrond te behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven. Ook wordt er geen enkele garantie gegeven over de periode waarbinnen één en ander zal plaatsvinden.”
3.3.
Volgens een aantekening in het dossier van de (kandidaat-)notaris heeft klager na ontvangst van deze e-mail telefonisch contact opgenomen met het kantoor van de notaris en laten weten dat hij de akte van levering bij volmacht zou willen laten passeren.
Bij e-mail van 19 maart 2020 heeft de notaris klager een volmacht toegestuurd met daaraan gehecht de concept-akte van levering. De akte bevat onder meer de volgende passage:
“(…)
- Koper is bekend met het feit dat er door verkoper géén enkele garantie wordt gegeven dat het verkochte in aanmerking komt als eventuele toekomstige ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden cum annexis, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven of verleend, zodat deze overdracht een speculatief karakter heeft, welke geheel voor rekening en risico van koper komt.
Koper verklaarde hiermee bekend te zijn, dit bewust te hebben aanvaard, en door verkoper en de notaris te zijn gewezen op dit feit.
- Volgens mededeling van verkoper is zij als aanbieder van de grond niet vergunningsplichtig ingevolge de Wet Financieel Toezicht (Wft) of andere wetgeving, en staat derhalve niet onder toezicht van de AFM.
- Koper verklaart tot zijn tevredenheid te zijn belehrt door de notaris en verleent hem decharge terzake.
- Partijen zijn ermee bekend dat het onderhavige registergoed onderdeel uitmaakt van een zogenaamde A-B-C transactie (ongeacht het aantal schakels). Verkoper en koper stemmen hiermee in en realiseren zich dat de koopsom(men) in de opvolgende en voorgaande transactie(s) kan/kunnen afwijken van de koopsom in de onderhavige transactie. Voorts stemmen partijen er mee in dat de notaris aan alle schakels in voorgaande en opvolgende leveringen de koopsom terzake van deze onderhavige koop en verkoop bekend kan maken en aanvaarden de risico‘s hiervan en vrijwaren de notaris voor alle aanspraken terzake. (…)”
De tekst van de bij de akte meegezonden e-mail van 19 maart 2020 luidt:
“U heeft ons laten weten gebruik te willen maken van een volmacht voor de overdracht, deze treft u aan als bijlage. De volmacht zien wij graag na ondertekening van u retour. (...)
Toch willen wij u er op attent maken dat de notaris er waarde aan hecht om met u op dit kantoor de transactie door te nemen. Hij kan u daarbij onder meer wijzen op de eventuele (beleggings) risico’s van deze overdracht en alle ins en outs nog eens onder uw aandacht brengen.
Mocht u toch een afspraak willen maken om de akte persoonlijk bij ons op kantoor te komen tekenen verzoek ik u een afspraak te maken op onderstaand telefoon nummer.”
3.4.
Op 8 april 2020 is de akte van levering voor bedoelde percelen bij volmacht gepasseerd door de (kandidaat-)notaris als waarnemer van mr. [naam] (hierna: de oud-notaris).
3.5.
De (kandidaat-)notaris is met ingang van 17 mei 2021 benoemd tot notaris in het protocol van de oud-notaris.
3.6.
Bij brief van 27 mei 2021 heeft klager de notaris en de oud-notaris (tuchtrechtelijk) aansprakelijk gesteld.
4.De klacht
Klager heeft zijn klacht in zijn klaagschrift bij de kamer verwoord. Het hof vat deze klacht – op onderdelen anders dan de kamer – samen als volgt:
de notaris heeft gehandeld in strijd met zijn onderzoeksplicht;
de notaris heeft gehandeld in strijd met zijn Belehrungsplicht;
de notaris heeft gehandeld in strijd met zijn waarschuwingsplicht;
de notaris heeft nagelaten de wil van klager te controleren;
de notaris heeft onvoldoende zorg betracht ten opzichte van klager.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard.
Beklaagde(n)
5.2.
Klager heeft in zijn beroepschrift gesteld dat zijn beroepschrift (nog) uitsluitend is gericht tegen de notaris.
Vooropstelling
5.3.
Deze zaak betreft, evenals de zaak waarin het hof op 24 mei 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1498) uitspraak heeft gedaan, een klacht tegen een notaris in verband met (vermeende) grondspeculaties. Het hof heeft onder 5.3. tot en met 5.5.3 van voormelde beslissing van 24 mei 2022 een uiteenzetting gegeven over de rol van de notaris bij (vermeende) grondspeculatie. Voor de beoordeling van de onderhavige klachtonderdelen verwijst het hof naar deze uiteenzetting. De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
5.4.
Gelet op de nauwe onderlinge verbondenheid van de klachtonderdelen ziet het hof aanleiding om, evenals de kamer, deze klachtonderdelen gezamenlijk te behandelen.
Inhoudelijk
5.5.
Klager stelt dat hij, afgezien van de standaardteksten in de door de notaris gevoerde correspondentie, onvoldoende is voorgelicht en dat hij niet is gewezen op de risico’s van de onderhavige transactie. Ook heeft de notaris nagelaten om klager te wijzen op de prijsstijging van de percelen. Door te passeren door middel van een volmacht heeft de notaris niets gedaan om te controleren of klager, een particulier zonder enige juridische kennis, de inhoud, strekking en (risicovolle) gevolgen van de voorgenomen transactie begreep. Ter zitting in hoger beroep heeft klager aangegeven dat hij ter plaatse is gaan kijken en dat gelet op de ligging van de percelen het voor hem voor de hand lag dat er ooit gebouwd zou mogen worden. Klager had een goede relatie met de verkoper en hij meende op de door de verkoper geschetste verwachtingen af te kunnen gaan waardoor hij zelf geen nader onderzoek heeft verricht. Volgens klager heeft de notaris aangestuurd op het passeren van de leveringsakte bij volmacht. Telefonisch heeft één van zijn medewerkers hem bericht dat een persoonlijk bezoek “echt niet nodig” was. De notaris heeft daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
5.6.
De notaris stelt, onder verwijzing naar de door hem gevoerde correspondentie genoemd onder 3.2 en 3.3., dat hij klager meerdere malen op zijn kantoor heeft uitgenodigd. Desondanks heeft klager ervoor gekozen om de akte per volmacht te tekenen. De suggestie dat de notaris klager juist zou hebben bewogen om de akte per volmacht te passeren, is onjuist en niet onderbouwd. Klager is uitvoerig schriftelijk ‘belehrt’, aldus de notaris. De notaris heeft zowel in zijn e-mailbericht van 10 maart 2020 als in de (concept) leveringsakte klager nadrukkelijk gewezen op de risico’s. Het speculatieve element van de transactie is in de koopprijs tot uitdrukking gekomen. Klager heeft zijn stelling dat het aankoopbedrag excessief zou zijn niet onderbouwd.
5.7.
Zoals in genoemde uitspraak reeds uiteengezet, is het uitgangspunt dat de notaris die de opdracht krijgt ter uitvoering van een koopovereenkomst een akte van levering van een registergoed te verlijden, verplicht die opdracht uit te voeren, ook als hij niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van die koopovereenkomst (artikel 21 lid 1 Wna Pro). Uitgangspunt is ook dat de notaris ervan moet uitgaan dat partijen zijn gebonden aan die koopovereenkomst, tenzij hij gegronde redenen heeft daaraan te twijfelen. Uitsluitend indien er ten aanzien van die koopovereenkomst aanwijzingen zijn voor het bestaan van wilsgebreken of het ontbreken van de wil bij de verkoper of de koper, dan zal de notaris een nader onderzoek moeten instellen en zo nodig het verlijden van de akte van levering moeten opschorten of weigeren (artikel 21 lid 2 Wna Pro). Van het bestaan van dergelijke aanwijzingen is in de onderhavige zaak niet gebleken. De notaris heeft klager herhaald en nadrukkelijk verzocht om persoonlijk op zijn kantoor de akte te komen tekenen. Klager heeft echter besloten om niet op deze uitnodigingen van de notaris in te gaan. Kennelijk heeft hij genoegen genomen met de aan hem door de notaris verstrekte schriftelijke toelichting. Dit komt voor zijn rekening en risico. Dat, aldus klager, het kantoor van de notaris in een telefoongesprek bij klager erop heeft aangedrongen om de leveringsakte bij volmacht te passeren, is – bij gebrek aan een nadere onderbouwing van die stelling – niet komen vast te staan. Klager is uitvoerig schriftelijk belehrt, waarbij klager nadrukkelijk en bij herhaling is gewezen op de aan deze transactie verbonden risico’s. Een nader onderzoek naar de prijsstijging van de percelen was evenmin geboden; de prijsstijging was op goede gronden verklaarbaar nu het om een speculatieve transactie ging. Het hof is met de kamer van oordeel dat de klacht ongegrond is.
5.8.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, A.R. Sturhoofd en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022 door de rolraadsheer.