Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
zaaknummer : 200.287.766/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 8322295 CV EXPL 20-1601
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 november 2022
inzake
[appellante ],
gevestigd te [plaats A] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
advocaat: mr. A. Paternotte te Hoofddorp,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [plaats A] , gemeente [gemeente] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P. van Lingen te Alkmaar.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante ] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante ] is bij dagvaarding van 11 december 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 14 oktober 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante ] als gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie, verweerster (voorwaardelijke) reconventie.
Bij arrest van 19 januari 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast die op 10 maart 2021 heeft plaatsgevonden. Een minnelijke regeling is tussen partijen niet tot stand gekomen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 juni 2022 mondeling toegelicht, [appellante ] door mr. C.J. Loggen-ten Hoopen, advocaat te Hoofddorp en [geïntimeerde] door mr. Van Lingen voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante ] heeft nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante ] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante ] in de kosten van het hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
3.1.1
[geïntimeerde] is de dochter van [X] en [Y] . [X] is overleden op 9 maart 2014 en [Y] is overleden op 21 augustus 2019.
3.1.2
De ouders van [geïntimeerde] huurden sinds 1979 van [appellante ] de bij de door [appellante ] geëxploiteerde manege gelegen woning aan (thans genaamd) [adres] te [plaats A] (hierna: de woning). De huurovereenkomst was aanvankelijk niet schriftelijk vastgelegd. Op 25 januari 2010 zijn de ouders van [geïntimeerde] en [appellante ] een huurverhoging overeengekomen en hebben zij de afspraken inzake de huur schriftelijk vastgelegd.
3.1.3
[geïntimeerde] heeft vanaf 1979 van haar 14de tot haar 28ste in de woning gewoond. Daarna is zij uit huis gegaan. In 2014, na het overlijden van haar vader, is [geïntimeerde] teruggekeerd naar de woning. Op 1 juli 2015 heeft zij zich op dit adres ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.
3.1.4
Kort na het overlijden van [Y] heeft [appellante ] bij brief van 15 september 2019 [geïntimeerde] verzocht te huur op te zeggen dan wel te bevestigen dat zij de woning uiterlijk voor 1 november 2019 zou verlaten.
3.1.5
Bij brief van 28 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] een verzoek ex artikel 7:268 lid 2 BW Pro gedaan tot voortzetting van de huurovereenkomst in verband met het hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder.
3.1.6
Op 29 oktober 2019 heeft [appellante ] het verzoek van [geïntimeerde] om de huurovereenkomst voort te zetten, afgewezen.
3.2
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat zij de huurovereenkomst tussen wijlen haar moeder en [appellante ] mag voortzetten omdat zij sinds 2014 met haar moeder een gemeenschappelijke huishouding heeft gehad en dat zij huurder van de woning zal zijn.
3.3
[appellante ] heeft de vordering betwist en aangevoerd dat het niet om een reguliere huurwoning gaat, maar dat het gehuurde een dienstwoning betreft. Voor zover het een reguliere huurwoning zou zijn, was er tussen [geïntimeerde] en haar moeder geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding maar slechts van mantelzorg. In (voorwaardelijke) reconventie heeft [appellante ] gevorderd, onder de voorwaarde dat de vordering in conventie wordt afgewezen, dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [geïntimeerde] de dienstwoning zonder recht of titel bewoont en [geïntimeerde] veroordeelt het gehuurde te ontruimen. [appellante ] heeft in dat kader aangevoerd dat zij een zwaarwegend belang heeft bij ontruiming omdat zij de woning weer nodig heeft als dienstwoning.
3.4
De kantonrechter heeft in conventie de vordering van [geïntimeerde] toegewezen (en is dus niet toegekomen aan behandeling van de - voorwaardelijke - reconventionele vordering van [appellante ] ) en [appellante ] veroordeeld in de proceskosten. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, overwogen dat het niet om een dienstwoning gaat. Tussen partijen staat vast dat de vader van [geïntimeerde] in elk geval na het jaar 2000 geen beheerstaken meer heeft uitgevoerd. Op 25 januari 2010 zijn de afspraken over de huur van een woonhuis, niet van een dienstwoning, voor het eerst door de ouders van [geïntimeerde] schriftelijk vastgelegd en voor akkoord door [appellante ] ondertekend. De brief van 25 januari 2010 bevat ook geen enkele aanwijzing dat de huur van de woning gekoppeld is (geweest) aan door de huurder te verrichten werkzaamheden ten behoeve van de manege. Tussen [geïntimeerde] en haar moeder, bij wie zij na het overlijden van haar vader in 2014 is ingetrokken, bestond een duurzame, gemeenschappelijke huishouding. Deze gemeenschappelijke huishouding heeft, tot aan het overlijden van moeder, vijf jaar geduurd. Aldus de kantonrechter.
3.5
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante ] op met vijf grieven, waarvan het hof de grieven 1 tot en met 3 hierna gezamenlijk zal behandelen.
3.6
[appellante ] voert aan, samengevat, dat zij reeds heeft erkend dat van een zuivere dienstwoning geen sprake meer is, maar dat het voor het voortbestaan van [appellante ] van belang is dat de dienstwoning weer als zuivere dienstwoning in gebruik wordt genomen. Afgemeten aan het belang van [appellante ] is dat van [geïntimeerde] gering, terwijl [geïntimeerde] nog altijd beschikt over een eigen woning die vanaf 1 januari 2022 beschikbaar is. Zij acht het daarom naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst van haar ouders voortzet.
Voorts blijkt niet van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van [geïntimeerde] en haar moeder. Moeder was in 2015 al 80 jaar terwijl [geïntimeerde] ook zelf heeft verklaard dat zij mantelzorg ging verlenen. [geïntimeerde] heeft nooit aan [appellante ] bericht dat zij met haar moeder was gaan samenwonen en zich op haar adres had ingeschreven.
3.6.1
Het hof stelt vast dat tussen partijen niet langer in geschil is dat de woning geen dienstwoning (meer) is. Daarmee staat vast dat de vordering van [geïntimeerde] om de huur voort te zetten moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:268 lid 3 BW Pro. Uit vaste rechtspraak volgt dat deze alleen kan (en moet) worden afgewezen indien [geïntimeerde] geen duurzame, gemeenschappelijke huishouding met haar moeder heeft gehad. Dat [geïntimeerde] de huur kan betalen en geen huisvestingsvergunning nodig heeft, is niet in discussie.
Voorts heeft [appellante ] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd niet duidelijk weten te maken op welke grond(en) de woning weer beschikbaar dient te komen voor een beheerder en waarom het belang van [appellante ] bij het (al dan niet opnieuw) in gebruik nemen als dienstwoning groter is dan het woonbelang van [geïntimeerde] .
3.6.2
[geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd dat zij na terugkeer naar de woning vanaf 2014 met haar moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, waarbij ieder voor een belangrijk deel bijdroeg in de kosten en ook de huishoudelijke taken werden verdeeld. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep zijn door [geïntimeerde] verklaringen en bankafschriften overgelegd waaruit de gemeenschappelijke huishouding valt af te leiden. Ook blijkt uit de verklaringen dat de moeder in 2014 volledig gezond was. Niet betwist is dat [geïntimeerde] en haar moeder hun vrije tijd samen doorbrachten, samen vrienden en kennissen bezochten en ontvingen en samen op vakantie gingen. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de gemeenschappelijke huishouding ook duurzaam was. [geïntimeerde] is na het verbreken van haar relatie en nadat haar moeder in 2014 weduwe was geworden in dat jaar bij haar nog altijd gezonde moeder ingetrokken om blijvend - en niet tijdelijk - samen te wonen. Daarbij is van belang dat [appellante ] geen grief gericht heeft tegen de vaststelling van de kantonrechter in rov 5.7 dat bij de aanvang van de samenwoning in 2014 niet van enige hulpbehoevendheid van de moeder is gebleken. Het feit dat [geïntimeerde] nog altijd beschikt over een eigen woning, doet niet af aan haar intentie in 2014 om duurzaam met haar moeder te gaan samenwonen in de ouderlijke woning en daar ook te blijven wonen. Wat betreft de eigen woning was en is de bedoeling van [geïntimeerde] om deze te verkopen en niet om daar te gaan wonen.
3.6.3
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij een beroep doet op haar (wettelijke) recht om de huurovereenkomst voort te zetten. [appellante ] heeft echter ook tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd niet duidelijk weten te maken op welke grond(en) de woning weer beschikbaar dient te komen voor een beheerder en waarom het belang van [appellante ] bij het (al dan niet opnieuw) in gebruik nemen als dienstwoning zo groot is dat moet worden voorbijgegaan aan het woonbelang van [geïntimeerde] . Van misbruik van recht is evenmin sprake. Dat [appellante ] in het verleden aan de ouders van [geïntimeerde] heeft laten weten dat zij de woning na hun vertrek weer als zuivere dienstwoning wilde gaan gebruiken en in 2017 aan [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat zij de woning na het overlijden van haar moeder zou moeten verlaten, maakt dit niet anders. Uit het zevende lid van artikel 7:268 BW Pro volgt immers dat niet ten nadele van [geïntimeerde] kan worden afgeweken van het recht dat zij op grond van dat artikel heeft. Indien [appellante ] de huurovereenkomst wil beëindigen omdat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW, kan zij de in de wet aangewezen procedure volgen.
3.7
De grieven 1 tot en met drie falen, zodat het hof niet toekomt aan grief 4 die gericht is tegen de afwijzing van de voorwaardelijke reconventionele vordering. Ook grief 5 die ziet op de proceskostenveroordeling, behoeft geen behandeling. [appellante ] heeft geen voldoende specifiek bewijs aangeboden van stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.8
Aangezien uit voorgaande volgt dat de grieven geen succes hebben, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante ] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante ] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,-- aan verschotten en € 3.342,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.M. Polak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022.