ECLI:NL:GHAMS:2022:3448 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over oplevering bedrijfsruimte en aansprakel...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.290.808/01

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : 7689992 CV EXPL 19-8389

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 december 2022

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. J.P. van Veenendaal te Den Haag,

tegen

1.de vennootschap onder firma [geïntimeerde 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2],

wonend te [woonplaats 2] ,

3.
[geïntimeerde 3],

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd. [geïntimeerden] zullen afzonderlijk als [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] worden aangeduid.

[appellante] is bij dagvaarding van 9 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 10 november 2020 (hierna: het bestreden eindvonnis), onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie, en [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

Bij arrest van 23 maart 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, welke op 17 mei 2021 heeft plaatsgevonden.

Partijen hebben hierna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Op 25 oktober 2022 heeft (wederom) een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben bij die gelegenheid hun standpunten nader doen toelichten, [appellante] door mr. P.D. Hosselet, advocaat te Den Haag, [geïntimeerden] door mr. Breunesse voornoemd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft, haar hoger beroep uitbreidend tot het door de kantonrechter in deze zaak gewezen tussenvonnis van 24 december 2019 (hierna: het bestreden tussenvonnis), geconcludeerd – naar het hof begrijpt – dat het hof de bestreden vonnissen, voor zover in reconventie gewezen, zal vernietigen, na te melden proces-verbaal van oplevering zal vernietigen en de vorderingen van [appellante] alsnog integraal zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft onder 1.1 tot en met 1.17 van het bestreden tussenvonnis een aantal feiten als vaststaand aangemerkt. Omdat geen van partijen daartegen bezwaren heeft geuit, zal ook het hof van de juistheid van deze feiten uitgaan. Vanwege het feit dat [appellante] tegen de onderhavige vonnissen, voor zover in conventie gewezen, geen grieven heeft gericht, zal het hof hierna alleen die feiten vermelden die van belang zijn in verband met het hoger beroep tegen de in reconventie gewezen vonnissen. Het gaat om het volgende.

( a) [geïntimeerde 1] , waarvan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] de vennoten zijn, heeft per 1 juni 2014 van [appellante] gehuurd de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.026,25 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, versie 2012, van toepassing.

( b) Bij e-mail van 6 december 2018 heeft [geïntimeerde 1] [appellante] bericht dat zij akkoord gaat met de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2018.

( c) In een e-mail van 27 december 2018 heeft [appellante] geschreven dat op 31 december 2018 de overdracht van het gehuurde zal plaatsvinden en daarbij een lijst met punten opgenoemd die tijdens de overdracht zullen worden doorgelopen.

( d) Op 31 december 2018 heeft de oplevering en sleuteloverdracht van het gehuurde plaatsgevonden. In een door [appellante] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ondertekend ‘proces-verbaal van oplevering’ staat onder meer het volgende:

“Wegens einde huurcontract onbeschadigd en werkend aanwezig in het pand:

-
- Raambekleding

-
- Raamfolie

-
- Airconditioning, inclusief afstandbediening

-
- Alarminstallatie

-
- Koelkast merk Bauknecht

-
- Magnetron merk Whirlpool

-
- Diverse Ikea serviesgoed

-
- Vloerbedekking

-
- Pantry met bovenkast en planken

-
- Hangend kastje en planken in toiletruimte

-
- Medicijnkastje in toiletruimte

(…)

-
- alarm niet getest

-
- muur bij de meterkast grote waterschade

- 6
- 6 lampen stuk (aan het plafond)

(…)”.

( e) [geïntimeerde 1] heeft de huur over december 2018 van € 1.026,25 onbetaald gelaten.

( f) Bij e-mail van 4 januari 2019 heeft [appellante] [geïntimeerde 1] aansprakelijk gesteld voor door [appellante] aan het gehuurde geleden schade. [appellante] stelt dat het in ieder geval gaat om de plafondverlichting, de koelkast, de airco, de vloer, waterschade, het alarmsysteem, raambekleding en het WC-reservoir. Ook stelt [appellante] zich op het standpunt dat zij hierdoor het gehuurde niet per 1 januari 2019 aan de nieuwe huurder ter beschikking heeft kunnen stellen, zodat zij door toedoen van [geïntimeerde 1] de huur over januari 2019 is misgelopen. In een bijgevoegde voorlopige afrekening maakt [appellante] aanspraak op een bedrag van € 1.026,25 per maand over de maanden december 2018 en januari 2019 alsmede op advertentiekosten Marktplaats ter hoogte van € 131,00, een correctie servicekosten over 2014 tot en met september 2018 van € 189,50 en incassokosten en rente. Na aftrek van de door [geïntimeerde 1] betaalde waarborgsom van € 1.600,00 bedraagt het door [geïntimeerde 1] volgens deze afrekening te betalen bedrag € 1.398,05.

( g) Op 21 januari 2019 heeft [appellante] [geïntimeerde 1] een definitieve afrekening gestuurd van € 9.221,55 inclusief btw. Het betreft het bij de zojuist genoemde voorlopige afrekening in rekening gebrachte bedrag van € 1.398,05, alsmede een bedrag van € 7.823,50 wegens onderzoek waterschade, herstelkosten verwaarloosde waterschade, herstelkosten plafond, wanden, deuren en overige schade, waaronder schade wegens een defect alarmsysteem.

( h) [geïntimeerde 1] heeft voormelde twee facturen onbetaald gelaten.

3.Beoordeling

Inleiding

3.1.

In eerste aanleg heeft [appellante] (in reconventie) van [geïntimeerden] de betaling gevorderd van de onder (f) vermelde factuur van 21 januari 2019 ter grootte van € 9.221,55, alsmede van een bedrag van € 737,72 wegens daarover vanaf de vervaldatum tot 4 april 2019 verschenen rente, een en ander te vermeerderen met verdere rente, proceskosten en nakosten.

3.2.

Na verweer van [geïntimeerden] heeft de kantonrechter bij het bestreden tussenvonnis in hoofdsom bedragen ter grootte van € 1.026,25 (huur over december 2018), € 131,00 (advertentiekosten Marktplaats), € 100,00 (waterschade) en € 48,00 (ontbrekende lampen) toewijsbaar geoordeeld, derhalve in totaal een bedrag van € 1.305,25, evenals een bedrag van € 154,15 aan incassokosten en € 6,31 aan (wettelijke) rente. In verband met de – in hoger beroep niet meer relevante – vordering van [appellante] ter zake het alarmsysteem heeft de kantonrechter de zaak bij dat vonnis naar de rol verwezen. Bij (niet in het appel betrokken) tussenvonnis van 26 mei 2020 vond wederom in verband met deze kwestie een rolverwijzing plaats. Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde 1] veroordeeld tot betaling aan [appellante] van voormelde bedragen van € 1.305,25 en € 154,15, met wettelijke rente vanaf 4 februari 2019, het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

(On)geldigheid van het proces-verbaal van oplevering en de gevolgen van dat proces-verbaal.

3.3.1.

De
grieven 1, 2 en 4zijn gericht tegen de overwegingen 19 en 20 van het bestreden tussenvonnis. Deze overwegingen luiden, voor zover van belang, als volgt:

“19. [appellante] vordert voorts een aanzienlijk bedrag vanwege schade aan het gehuurde. Daarvoor geldt dat de eindinspectie waarbij beide partijen aanwezig zijn het moment is dat eventuele schade aan het gehuurde kan worden opgenomen. Die eindinspectie heeft ook plaatsgevonden. In het proces-verbaal daarvan, welk proces-verbaal door beide partijen is getekend, is een beperkt aantal punten genoemd dat niet in orde was en voor het overige is de oplevering kennelijk akkoord bevonden. Met dat proces-verbaal is overeenstemming tussen partijen over de staat van het gehuurd bij oplevering bereikt en vastgelegd. [appellante] kan daar alleen op terugkomen in geval het gaat om schade die zij redelijkerwijze niet had kunnen constateren tijdens de inspectie, maar daarvoor is onvoldoende gesteld. Dit geldt te sterker voor de zaken die op het proces-verbaal met name zijn genoemd, al helemaal gezien de omstandigheid dat [appellante] op donderdag 27 december 2018 een e-mail aan [geïntimeerde 1] heeft gezonden waarin de overdracht wordt aangekondigd alsmede expliciet de inspectie van de in het proces-verbaal genoemde zaken (…). Zij had zich dus ook nog speciaal op de inspectie van de genoemde zaken voorbereid.

20. Dat betekent dat het in verband met de vordering van [appellante] alleen nog kan gaan over zaken die op het proces-verbaal niet akkoord zijn verklaard, te weten lekkageschade, ontbrekende lampen en een niet werkend alarm.”

3.3.2.

[appellante] stelt allereerst, in de toelichting op grief 1, dat zij tijdens de eindinspectie veel druk van [geïntimeerde 2] , die haar heeft uitgescholden, heeft ervaren, dat het erop leek dat de situatie elk moment kon escaleren, dat [geïntimeerde 3] zijn echtgenote heeft weten te kalmeren, dat [appellante] zich zeer ongemakkelijk voelde en dat deze situatie ervoor heeft gezorgd dat [appellante] het gevoel had dat zij de eindinspectie vluchtig moest afronden om haar eigen veiligheid te waarborgen. [appellante] verzoekt het hof het daarom het proces-verbaal van oplevering te vernietigen wegens bedreiging en/of misbruik van omstandigheden (in de zin van artikel 3:44 lid 2 respectievelijk Pro lid 4 van het Burgerlijk Wetboek). Ter adstructie van haar stellingen heeft [appellante] in hoger beroep een (ongedateerde en niet ondertekende) schriftelijke verklaring overgelegd van – naar zij stelt – de nieuwe huurder van het pand. [appellante] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de naam van deze nieuwe huurder, die in voormelde verklaring niet is vermeld, [naam] is. [geïntimeerden] hebben een en ander gemotiveerd betwist.

3.3.3.

Het hof stelt voorop dat het aan [appellante] is voldoende feiten en omstandigheden te stellen die, indien juist, leiden tot de conclusie dat zij het proces-verbaal van oplevering heeft getekend onder invloed van bedreiging en/of misbruik van omstandigheden in de zin van voormelde wetsbepaling. Aan deze stelplicht heeft [appellante] niet voldaan. Immers, in haar onder 2 (f) genoemde e-mail van 4 januari 2019, die binnen een week na de oplevering is geschreven, heeft [appellante] niet aan de door haar gestelde gang van zaken tijdens de oplevering gerefereerd noch vermeld dat zij zich daardoor gedwongen had gevoeld het proces-verbaal te ondertekenen. Ter zitting heeft [appellante] hiervoor desgevraagd geen verklaring kunnen geven. Het hof gaat er daarom van uit dat de gestelde gang van zaken tijdens de oplevering, indien al feitelijk juist, niet zo ernstig was dat [appellante] onder invloed van een van de door haar genoemde wilsgebreken het proces-verbaal van oplevering heeft getekend. De schriftelijke verklaring van – naar het hof op zich wel wil aannemen dat die afkomstig was van – [naam] leidt, indien al juist, niet tot een ander oordeel. Indien zou moeten worden geconcludeerd dat [appellante] wel aan haar stelplicht heeft voldaan, heeft te gelden dat [appellante] , terwijl op haar de bewijslast rust, in hoger beroep op dit punt geen voldoende concreet en specifiek bewijsaanbod heeft gedaan. Het hof zal het proces-verbaal van oplevering op grond van al het voorgaande niet vernietigen. Grief 1 faalt dus.

3.3.4.

Verder maakt [appellante] er met de grieven 2 en 4 bezwaar tegen – naar het hof begrijpt – dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen oordelen dat (zij kon terugkomen van het proces-verbaal van oplevering omdat) er schade aan het gehuurde was die zij tijdens de oplevering redelijkerwijs niet heeft kunnen constateren en dat zij zich door de houding van [geïntimeerde 2] geïntimideerd voelde. In dat verband voert [appellante] aan, afgezien van wat reeds in het kader van de behandeling van grief 1 is weergegeven, dat het tijdens de oplevering (vanwege het tijdstip ervan en het ontbreken van een aantal lampen) erg donker was in het gehuurde en dat zij als gevolg daarvan veel schade over het hoofd heeft gezien.

3.3.5.

Het hof verwerpt dit betoog en deze grieven van [appellante] . Als het – om wat voor reden dan ook – te donker in het gehuurde was om dit op te leveren, had [appellante] dat tijdens de oplevering aan de orde moeten stellen en op die grond de oplevering moeten uitstellen, althans uitstel moeten voorstellen. Dit alles heeft zij echter niet gedaan. Het feit dat zij, zoals zij stelt, vanwege de duisternis niet alle schade heeft kunnen constateren komt om die reden – als gevolg van het ondertekenen van het proces-verbaal van oplevering – voor haar rekening en risico. Hetzelfde geldt met betrekking tot de stelling van [appellante] dat zij zich door [geïntimeerde 2] bedreigd voelde, waarbij het hof verwijst naar hetgeen hierover over de gestelde wilsgebreken is overwogen.

Waterschade/lekkage

3.4.1.

Met de
grieven 3 en 5komt [appellante] op tegen de overwegingen 22 en 23 van het bestreden tussenvonnis, die, voor zover van belang, als volgt luiden:

“22. De gevolgen van een lekkage komen in beginsel voor rekening van [appellante] als

verhuurster, tenzij [geïntimeerde 1] de lekkage zou hebben veroorzaakt. Dat laatste wordt evenwel niet gesteld. Dat [geïntimeerde 1] de lekkage had behoren te kennen staat niet vast, nu zij stelt dat zij die niet heeft kunnen waarnemen omdat daar een kast en/of bord voorstond en het inmiddels om een opgedroogde plek gaat.

23. Geoordeeld wordt dat als al vast zou kunnen komen te staan dat [geïntimeerde 1] al maanden geleden heeft gezien dat er een lekkage in het gehuurde was opgetreden, [geïntimeerde 1] ook dan slechts aansprakelijk zou zijn voor dat deel van de schade dat met het niet melden ervan gemoeid is. Immers, ook als die schade direct na ontstaan zou zijn aangepakt zouden voor het herstel kosten gemaakt zijn. De vordering tegen [geïntimeerde 1] betreft echter het onderzoek en volledig herstel van de lekkage en niet alleen meerkosten vanwege de late ontdekking. Nu [appellante] geen enkele indicatie geeft in de vorm van een deskundig oordeel of, en zo ja in hoeverre, de schade is vergroot doordat deze niet direct is gemeld/gerepareerd, is alleen al daarom dit deel van de vordering[bedragen van € 523,02 en € 1.800,48; hof]
niet toewijsbaar. (…)”

3.4.2.

[appellante] stelt allereerst dat [geïntimeerde 1] wel degelijk kennis moet hebben gehad van de waterschade, omdat deze niet alleen achter de kast en/of het bord, maar ook ernaast te zien was. Bovendien heeft [geïntimeerde 1] volgens [appellante] over waterschade aan de muren heen geschilderd. Het hof verwerpt deze stellingen, omdat [geïntimeerden] deze betwisten, het gelijk van [appellante] niet uit de door haar overgelegde producties (voor zover daarnaar in de processtukken deugdelijk is verwezen) blijkt en [appellante] op dit punt geen concreet en specifiek bewijsaanbod heeft gedaan. Verder stelt [appellante] dat [geïntimeerde 1] de waterschade tijdens het verhuizen van de inboedel, ruim voor de opleverdatum, had moeten zien, maar daarvan bij haar ten onrechte geen melding heeft gemaakt. [geïntimeerden] voeren daartegen echter aan dat [geïntimeerde 1] het gehuurde pas op 29 december (2018) heeft ontruimd, en dit laatste heeft [appellante] tijdens de zitting in hoger beroep erkend. Tegen die achtergrond oordeelt het hof dat niet is gesteld of gebleken dat het feit dat [geïntimeerde 1] de waterschade niet op 29 december 2018 heeft gemeld (aangenomen al dat zij daarvan toen kennis droeg) op enigerlei wijze aan de door [appellante] geleden schade heeft bijgedragen. [geïntimeerde 1] is immers slechts aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van het feit dat zij deze niet meteen bij [appellante] heeft gemeld, zoals de kantonrechter terecht en door geen grief aangevallen heeft geoordeeld. [appellante] heeft in de toelichting op grief 5 weliswaar aangekondigd nader te zullen staven dat de schade is vergroot doordat [geïntimeerde 1] die niet meteen heeft gemeld, maar zij heeft dat niet gedaan. Het hof kan daarmee dus geen rekening houden.

3.4.3.

De conclusie is dat de vordering in verband met waterschade, voor zover het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 100,00 te boven gaande, terecht is afgewezen en dat de grieven 3 en 5 falen.

Overig, conclusie, proceskosten

3.5.

Grief 6, gericht tegen dictum van het bestreden eindvonnis, mist zelfstandige betekenis en kan daarom onbehandeld blijven.

3.6.

[appellante] heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen kunnen leiden. Haar bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend van de hand gewezen.

3.7.

De slotsom is dat de grieven falen en dat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 772,00 aan verschotten en € 2.361,00 aan salaris van de advocaat, te vermeerderen met € 163,00 voor nasalaris en € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart dit arrest met betrekking tot de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, H.T. van der Meer en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 december 2022.