Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.297.147/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8820775 EA VERZ 20-769
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 mei 2023
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. M.B. van Munster te Den Haag,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [adres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. van Riet te Arnhem.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en de VvE genoemd.
[appellant] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op
7 juli 2021, onder aanvoering van vier grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 16 april 2021 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en alsnog [appellant] vervangende machtiging zal verlenen om al datgene te mogen doen voor het doen realiseren, hebben en houden van een aanbouw zoals vormgegeven in bijlage 4 van het verzoek in eerste aanleg, ter vervanging van de vereiste toestemming en/of medewerking van (de vergadering van) de appartementseigenaars, althans de VvE.
Op 15 oktober 2021 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met producties, van de VvE ingekomen, strekkende tot bekrachtiging van de beschikking waarvan beroep, dan wel, voor zover het verzoek alsnog wordt toegewezen, daaraan voorwaarden te verbinden, onder meer ten aanzien van aansprakelijkheid, onderhoudskosten en overdraagbaarheid zoals nader in het verweerschrift omschreven, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van dit hoger beroep.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 15 november 2022. Bij die gelegenheid hebben partijen door voornoemde advocaten het woord gevoerd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is nader bepaald op heden.
2.Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
2.1
Het appartementencomplex aan de [straatnaam] 133-144 te [plaats] is bij notariële akte van 8 juni 2006 gesplitst in appartementsrechten. Bij die akte is de VvE opgericht. De akte houdt onder meer het volgende in:
‘Artikel 22
22.1.
Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…)
Artikel 23
23.1.
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht. (…)
23.3.
De vergadering zal haar toestemming als bedoeld in lid 1 niet onthouden, indien het bouwkundige wijzigingen betreft die de privé-gedeelten van de overige appartementsrechten niet nadelig beïnvloeden, de hechtheid van het gebouw niet in gevaar brengen en overigens is voldaan aan alle vereisten die door publiekrechtelijke voorschriften worden gesteld. De vergadering kan aan de verlenen van de toestemming voorwaarden verbinden.’
2.2
[appellant] is rechthebbende van een tweetal appartementsrechten, omvattende (kortweg) een woning plus dakterras, en een parkeerplaats.
2.3
[appellant] heeft voor het realiseren van een aanbouw op zijn dakterras (‘het vergroten van de woning’) een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen. Bij besluit op bezwaar van 16 oktober 2019 van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam zijn de bezwaren gericht tegen deze vergunning, ongegrond verklaard. In de vergunning is bepaald dat op een later tijdstip, minimaal drie weken voor aanvang van de uitvoering de constructiegegevens moeten worden aangeleverd en dat niet met de werkzaamheden mag worden begonnen voordat deze gegevens zijn goedgekeurd door de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving, team Toezicht.
2.4
[appellant] heeft voor de realisatie van de aanbouw toestemming gevraagd aan de VvE. Uit de notulen van de vergadering van eigenaars van 4 april 2019 volgt dat het voorstel voor de uitbreidingsplannen met een meerderheid van stemmen is verworpen (2019 tegen 159 stemmen).
2.5
Nadien heeft [appellant] geprobeerd met de VvE een minnelijke regeling te treffen. Bij brief van 20 mei 2020 heeft de gemachtigde van de VvE [appellant] laten weten dat van het alsnog instemmen met zijn verzoek geen sprake kan zijn.
3.Beoordeling
3.1
[appellant] heeft in eerste aanleg de kantonrechter verzocht vervangende machtiging te verlenen zoals ook in het beroepschrift nader omschreven. Hij voerde daartoe aan dat de vergadering de toestemming voor zijn aanbouw zoals bedoeld in artikel 22 lid 1 van Pro de akte van splitsing zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter heeft zijn verzoek afgewezen en heeft [appellant] daarbij in de proceskosten aan de zijde van de VvE veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat een vervangende machtiging kan worden verleend indien de VvE zonder redelijke grond medewerking of toestemming weigert. De VvE stelt zich terecht op het standpunt dat het, zolang de bron van de lekkages in het appartement van de onderbuurvrouw van [appellant] niet is getraceerd, niet verstandig lijkt het dak te bebouwen. Er was ten tijde van de vergadering geen constructietekening beschikbaar en er liep nog een bezwaarprocedure zodat er geen verplichting was tot het geven van toestemming als bedoeld in artikel 23 lid 3 van Pro de splitsingsakte. De wens van de VvE om de nieuwe constructietekening te laten doorrekenen is reëel te achten. Daarbij komt dat de aannemer geen garantie meer op het dak geeft als er werkzaamheden door anderen worden uitgevoerd, dat er architectonische bezwaren zijn, mogelijke geluidsoverlast en belemmering van uitzicht. Een en ander maakt dat de weigering van de VvE om toestemming te geven niet onredelijk is, zo overweegt de kantonrechter ten slotte.
3.2
De grieven richten zich tegen deze overwegingen en beslissing. De grieven zullen hierna per onderwerp worden besproken. Zij falen op grond van het volgende.
3.3
Grief 1 luidt dat de kantonrechter ten onrechte overweegt dat het niet verstandig is het dak te bebouwen zolang de bron van de lekkage bij de benedenburen niet is getraceerd. De kantonrechter miskent hiermee dat de lekkage zich alleen voordoet op grote afstand van de plek van de door hem gewenste aanbouw, aldus [appellant] .
3.4
De VvE wijst erop dat nog steeds niet duidelijk is wat de oorzaak is van de lekkages in het appartement van de benedenbuurvrouw. Met een aanbouw op het dak wordt het traceren van die oorzaak en het herstel daarvan bemoeilijkt, zo voert de VvE aan. [appellant] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Het appartement van zijn benedenbuurvrouw bevindt zich onder het dakterras dat hij (deels) wenst te bebouwen. Dat de plaats waar het lekwater in het appartement van de buurvrouw naar beneden komt, niet direct onder die geplande aanbouw is gelegen, is een onvoldoende betwisting van de stelling dat de oorzaak van de lekkage moelijker is te onderzoeken als die aanbouw is gerealiseerd. De oorzaak van de lekkage kan zich immers op een andere plaats bevinden, ook onder of rond de geplande aanbouw, dan de plaats waar het lekwater in het appartement onder het dakterras zichtbaar is. Met de onduidelijkheid van de oorzaak is bovendien niet gegeven dat met het realiseren van de aanbouw de lekkage zou zijn opgelost, zoals [appellant] nog suggereert.
3.5
Daarbij komt dat de aannemer die het appartementencomplex heeft gebouwd, zoals de VvE onbestreden heeft aangevoerd, heeft meegedeeld dat de garantie vervalt als derden werkzaamheden aan het dak verrichten. Dat bij de door [appellant] gewenste aanbouw (door derden) werkzaamheden aan het dak zullen worden verricht is welhaast onvermijdelijk, en blijkt ook uit de plannen van [appellant] . [appellant] stelt immers zelf dat de dakbedekking ter hoogte van de dakopbouw zal worden vervangen. [appellant] voert nog aan (in de inleiding op zijn grieven en bij grief 4) dat het appartementencomplex in 2006/2007 is opgeleverd en dat de garantie van de bouwer na een periode van zes of tien jaar en dus uiterlijk per einde 2016/2017 reeds is verlopen. De VvE brengt daartegen in dat zij de garantie tijdig heeft ingeroepen en dat telkens weer onderzoek naar de lekkages is gedaan en telkens opnieuw herstelwerkzaamheden zijn verricht onder de garantie. [appellant] heeft dit niet weersproken. De VvE merkt dan ook terecht op dat, zodra de aanbouw wordt gerealiseerd, de VvE jegens de aannemer zal moeten aantonen dat de lekkage niet wordt veroorzaakt door de werkzaamheden aan de aanbouw van [appellant] en dat zij niet in die situatie terecht wil komen. Dat de door [appellant] in te schakelen aannemer tien jaar garantie verleent maakt dit niet anders. Die garantie betreft immers slechts de werkzaamheden wegens de aanbouw en, naar mag worden aangenomen, niet de reeds bestaande lekkage.
3.6
[appellant] voert bij de grieven 2 en 3 aan dat de VvE zonder constructietekeningen toestemming had kunnen geven voor de aanbouw zoals ook de gemeente heeft gedaan. [appellant] wijst in zijn grieven voorts erop dat in eerste aanleg al het rapport van constructeur Van Zijl beschikbaar was, en dat hij thans een tweede constructeur, Vreeken, heeft gevraagd te rapporteren. Uit beide rapporten blijkt dat de aanbouw kan, mag en veilig is, aldus [appellant] , terwijl uit een ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van dit hoger beroep overgelegde productie ook nog blijkt dat de gemeente vindt dat de plannen constructief voldoen.
3.7
De VvE voert aan dat de door [appellant] in dit geschil overgelegde rapporten niet kunnen meewegen bij de beantwoording van de vraag of toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. Die rapporten waren ten tijde van de vergadering van 4 april 2019 immers nog niet beschikbaar. Dat laatste is juist. Op grond daarvan kan in elk geval worden geoordeeld dat [appellant] zijn bouwplan ten tijde van de vergadering onvoldoende had uitgewerkt. Van de VvE kan niet worden gevergd dat zij toestemming verleent voor een aanbouw waarvan niet helder is hoe deze zal worden geconstrueerd, hetgeen ten tijde van de vergadering het geval was.
3.8
Maar ook als rekening wordt gehouden met de inhoud van de overgelegde rapporten, heeft [appellant] nog geen volledig inzicht gegeven in de constructieve gevolgen van de door hem gewenste aanbouw voor (de gemeenschappelijke gedeelten van) het appartementencomplex. De VvE heeft twijfels geuit over de juistheid van de gegevens waarop de rapportages zijn gebaseerd. De plattegrond en de dwarsdoorsnede zijn onjuist, zo voert zij aan. Ook ontbreken details omtrent de verankering van de aanbouw in de bestaande bouw en het waterdicht maken van de aansluitingen. Daarnaast wijst de VvE erop dat [appellant] ondanks zijn eerdere ontkenning daarvan kennelijk wijzigingen wenst aan te brengen in gemeenschappelijke gedeelten van het pand, zoals het doorsnijden of weghalen van de waterkerende laag van het dak, het weghakken van delen van de buitenmuur voor het opleggen van balken en het verplaatsen van metalen kolommen onder het dakterras. [appellant] heeft op een en ander niet meer gereageerd, terwijl dat wel op zijn weg lag. Dat de gemeente op grond van de overgelegde rapporten de constructie heeft goedgekeurd, wat daar verder van zij, maakt dit niet anders.
3.9
Bij grief 4 ten slotte voert [appellant] aan dat er geen architectonische bezwaren zijn, dat het uitzicht niet wordt belemmerd en dat de aanbouw geen geluidsoverlast zal opleveren.
3.1
[appellant] voert aan dat de architect geen bezwaren heeft tegen de aanbouw en voorts dat de zwarte houten aanbouw, tegen de zwarte wand van het pand staat en eigenlijk voor niemand te zien is. De aanbouw is in de stijl van het pand en geeft het pand aan de linkerzijde een gelijkmatiger afloop dan nu het geval is. De door hem overgelegde impressies laten dit zien, aldus [appellant] .
3.11
De architect van het appartementencomplex heeft bij e-mail van 23 augustus 2018 aan het bestuur van de VvE laten weten dat de voorgestelde aanbouw afbreuk doet aan de architectuur. De twee entiteiten van het gebouw worden ‘aan elkaar geplakt door de dakopbouw, iets wat nu juist niet de bedoeling was’, en de dakopbouw heeft qua architectuur geen aansluiting op één van de twee gebouwen, aldus de architect. De architect heeft bij e-mail van 11 oktober 2018 weliswaar aan [appellant] meegedeeld dat, ‘indien Welstand akkoord is en ook Ruimtelijke Ordening geen probleem heeft met de hoogte’, bouwen wat hem betreft geen probleem lijkt, maar dat doet niet af aan de inhoud van zijn eerdere e-mail aan het bestuur. Dat dat zo is, blijkt ook uitdrukkelijk uit de e-mail van de architect van 22 april 2021 aan [appellant] waarin deze desgevraagd meedeelt dat de ene e-mail betrekking heeft op het feit dat hij zich niet zal verzetten wanneer er een bouwvergunning wordt afgegeven en de andere mail ‘een persoonlijk iets’ is. Het hof leidt uit een en ander af dat er wel degelijk gegronde architectonische bezwaren zijn te maken tegen het plan van [appellant] . De door [appellant] overgelegde impressies en zijn toelichting daarop maken dit niet anders.
3.12
Het hof is er op grond van de door de VvE als productie 2 bij haar verweerschrift in hoger beroep overgelegde opinie en foto’s bovendien van overtuigd dat het uitzicht van de bovenburen van [appellant] door de uitbouw wezenlijk wordt belemmerd. Het uitzicht vanaf (een deel van) het terras van de bovenburen schuin naar beneden, naar het water van [A] , wordt ernstig belemmerd. Dat zijn bovenburen nauwelijks gebruik maken van dit deel van het terras, zoals [appellant] aanvoert en zijn buren betwisten, is onvoldoende relevant. Het gaat immers om het objectief vaststellen van de vermindering van het uitzicht, welke objectieve vaststelling door [appellant] feitelijk niet wordt betwist. Daarbij wordt opgemerkt dat het bij uitzicht niet alleen gaat om het ‘horizontale’ zicht, zoals [appellant] kennelijk voorstaat, maar ook, en bij een appartement op een bovenverdieping misschien wel juist, om het zicht naar het straatniveau.
3.13
Ook de vrees van de benedenburen voor (toename van) geluidsoverlast is niet ongegrond. Met de aanwezigheid van een werk- of slaapkamers boven hun appartement neemt het risico daarop toe. Het gebruik daarvan is immers intensiever dan van een dakterras, alleen al omdat een buitenruimte meestentijds alleen bij daarvoor geschikt weer in gebruik zal zijn. [appellant] heeft tegenover dit grotere risico niet aangevoerd en onderbouwd dat hij bij zijn aanbouw afdoende technische maatregelen zal treffen om geluidsoverlast te verminderen.
3.14
Op grond van het voorgaande, in samenhang bezien, kan niet worden gezegd dat de VvE haar medewerking of toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. De door [appellant] verzochte vervangende machtiging kan dan ook niet worden verleend.
3.15
De slotsom is dat de grieven falen en de bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. [appellant] wordt in het ongelijk gesteld en daarom moet hij de proceskosten van de VvE in dit hoger beroep dragen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 772,= aan verschotten en € 2.228,- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. D. Kingma, M.E. Hinskens-van Neck en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.