ECLI:NL:GHAMS:2023:1986

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/00027

15 augustus 2023

uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: [Y] )

tegen de uitspraak van 16 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/4557 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op
€ 219.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
19 juli 2021, ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft bij brief van 26 augustus 2021, door de rechtbank ontvangen op
27 augustus 2021, beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 16 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof

ingekomen op 28 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juli 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’):

“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2. De woning, gebouwd in 1939, is een rijwoning met een vrijstaande berging. De inhoud van de woning is ongeveer 270 m³ en de oppervlakte van het perceel is 120 m².”

2.2.

Het Hof gaat ook uit van de hiervoor vermelde feiten.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, net als in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4.Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:

“4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5. De bewijslast om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken rust op verweerder.

Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 219.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van vier vergelijkingsobjecten, namelijk [A-straat] 52, [A-straat] 22, [B-straat] en [B-straat] , alle gelegen in [Z] .

6. De door de taxateur van verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn in de buurt van de waardepeildatum verkocht en voldoende vergelijkbaar met de woning qua waardebepalende factoren als type, bouwjaar, grootte, ligging en uitstraling. De rechtbank ziet geen aanleiding de gemachtigde van eiseres te volgen in zijn betoog ter zitting dat er een verschil bestaat tussen de even en oneven nummers in de buurt en dat, zo begrijpt de rechtbank, de vergelijkingsobjecten [A-straat] 52 en [A-straat] 22 daarom niet goed bruikbaar zouden zijn als vergelijkingsobject, nu de gemachtigde van eiseres niet heeft geconcretiseerd waar dit verschil uit bestaat. De verkoopprijzen van de door de taxateur van verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De stelling van de gemachtigde van eiseres ter zitting dat hij het niet eens is met de door verweerder overgelegde taxatie, omdat er betere vergelijkingsobjecten zijn, hetgeen door de taxateur van verweerder ter zitting is betwist, is onvoldoende om te concluderen dat de taxateur van verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn als vergelijkingsobject. Nu uit het taxatierapport blijkt dat er rekening is gehouden met de verschillen in waardebepalende factoren, met name de verschillen in grootte, voorzieningen en onderhoudstoestand, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning hiermee aannemelijk heeft gemaakt. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat eiseres zelf ook geen taxatietechnische aspecten naar voren heeft gebracht waaruit zou blijken dat de waarde lager zou moeten zijn.

7. Eiseres doet verder een beroep op het gelijkheidsbeginsel en stelt dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld gelet op de WOZ-waarden die zijn vastgesteld voor de woningen [A-straat] 35, [A-straat] 41 en [A-straat] 43, van respectievelijk € 198.000, € 199.000 en € 200.000. Eiseres stelt dat de WOZ-waarde van de woning daarom dient te worden verminderd tot € 200.000.

8. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake als verweerder de meerderheid van de groep van gelijke gevallen heeft bevoordeeld, dus lager heeft gewaardeerd dan de woning van eiseres. De groep van gelijke gevallen bestaat uit alle identieke woningen, dat wil zeggen alle woningen waarvan de verschillen met de woning van eiseres verwaarloosbaar zijn. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiseres dus minstens twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd dan haar woning.

De gemachtigde van eiseres heeft in eerste instantie alleen [A-straat] 35 aangevoerd, en pas ter zitting gewezen op de WOZ-waarden die voor de objecten [A-straat] 41 en [A-straat] 43 zijn vastgesteld om haar beroep op het gelijkheidsbeginsel nader te onderbouwen. De taxateur van verweerder heeft in reactie hierop bevestigd dat [A-straat] 41 en [A-straat] 43 qua oppervlakte, straatzijde en uitstraling nagenoeg gelijk zijn aan de woning van eiseres. Hij heeft echter gesteld dat het, gelet op het feit dat die woningen en de woning van eiseres op de waardepeildatum ruim 80 jaar oud waren, voor de hand ligt dat deze woningen en de woning van eiseres inpandig dusdanig van elkaar verschillen dat geen sprake is van aan de woning van eiseres identieke woningen. Met betrekking tot [A-straat] 35 had verweerder reeds in het verweerschrift aangegeven dat dit object en de woning van eiseres niet identiek zijn, omdat ze niet dezelfde inhoud hebben en niet hetzelfde scoren op koudv-factoren, hetgeen door de gemachtigde van eiseres niet is weersproken. De bewijslast dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden rust op eiseres. Nu eiseres geen enkele informatie heeft verschaft over de inpandige staat van de woningen [A-straat] 35, [A-straat] 41 en [A-straat] 43, heeft zij naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat een meerderheid van de woningen die identiek zijn aan de hare, lager is gewaardeerd. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

9. Eiseres heeft aangevoerd dat de stijging van de aan de woning toegekende waarde in vergelijking met de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend vreemd is, omdat niets met de woning is gebeurd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverweging 4 tot en met 11) tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

5.2.

Voor wat betreft de bewijslastverdeling stelt het Hof voorop dat de bewijslast dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld op de heffingsambtenaar rust. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de hand van marktgegevens van vier vergelijkingsobjecten op de wettelijk voorgeschreven wijze aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Voor zover de klacht van belanghebbende dat de woning niet inpandig is opgenomen op de bepaling van de WOZ-waarde ziet, faalt deze. De heffingsambtenaar is immers niet tot een inpandige opname verplicht.

5.3.

Evenals in eerste aanleg heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat het gelijkheidsbeginsel (de meerderheidsregel) is geschonden doordat de heffingsambtenaar in een meerderheid van met haar geval vergelijkbare gevallen een lagere waardering heeft toegepast. Daartoe voert belanghebbende de WOZ-waardes van de objecten [A-straat] 35, 41 en 43 aan.

Evenals in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist dat deze drie door belanghebbende genoemde objecten identiek zijn aan de woning. Hij heeft toegelicht dat de lagere WOZ-waardes van de objecten [A-straat] 35, 41 en 43 zijn veroorzaakt doordat hij bij de waardering van die objecten aan het voorzieningenniveau daarvan ten onrechte de kwalificatie “matig” (2) heeft toegekend, waar dit “gemiddeld” (3) had moeten zijn. Hij heeft in hoger beroep een lijst van 52 woningen in de [A-straat] overgelegd en deze lijst ter zitting van het Hof nader toegelicht. Hij heeft gesteld dat hij de genoemde fout niet heeft gemaakt bij de waardebepaling van de overige 49 woningen die op de lijst voorkomen (de woning van belanghebbende daarbij inbegrepen). Op de door hem ingebrachte lijst is te zien dat in een ruime meerderheid van de gevallen aan het voorzieningenniveau, naar de heffingsambtenaar stelt terecht, de kwalificatie “gemiddeld” is toegekend.

5.4.1.

Het Hof stelt voorop dat de bewijslast dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden rust op belanghebbende. Dit betekent dat zij dienaangaande feiten en omstandigheden moet stellen en bij betwisting door de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken.

5.4.2.

Zoals de rechtbank in rechtsoverweging 8 terecht als uitgangspunt heeft genomen, dient voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de vergelijking in beginsel te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.

5.4.3.

Indien, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, sprake is van een fout waardoor enkele objecten te laag zijn gewaardeerd, kan een beroep op de meerderheidsregel eveneens slagen indien aannemelijk is dat deze fout is gemaakt in de meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen, waarbij het dient te gaan om gevallen die het kenmerk of de kenmerken gemeen hebben ten aanzien waarvan de voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt (vgl. HR 17 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5015).

5.4.4.

Evenals in beroep, heeft belanghebbende in hoger beroep geen enkel bewijs geleverd voor haar, door de heffingsambtenaar betwiste, stelling dat de objecten [A-straat] 35, 41 en 43 identiek zijn aan haar woning. Er veronderstellenderwijs vanuit gaande dat de bedoelde kwalificatie van het voorzieningenniveau is te duiden als een kenmerk in de zin van het in 5.4.3 genoemde arrest, acht het Hof voorts niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar de in 5.3 omschreven fout heeft gemaakt in een meerderheid van de met de woning vergelijkbare gevallen die het kenmerk ten aanzien waarvan de fout is gemaakt gemeen hebben. Hiertoe overweegt het Hof allereerst dat deze fout niet bij de woning gemaakt had kunnen worden aangezien aan het voorzieningenniveau van de woning reeds de kwalificatie “matig” (2) was toegekend. Daarnaast acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar de bewuste fout in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen niet heeft gemaakt. Gelet hierop acht het Hof niet aannemelijk dat de meerderheidsregel is geschonden.

5.5.

De conclusie is dat het hoger beroep ongegrond is.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 15 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: