Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.281.494/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7615348 CV EXPL 19-6424
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 januari 2023
inzake
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. P.M. Jongeling te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E.H.J. Slager te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 5 juni 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis
van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer
gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellante] als gedaagde.
Bij tussenarrest van 18 augustus 2020 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast; deze heeft evenwel niet plaatsgevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
-memorie van grieven, met een productie;
-memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen alsook zal verklaren voor recht dat [geïntimeerde] een bedrag van € 860,79 ter compensatie van energiekosten, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag over de periode 21 juni 2018 tot en met 10 december 2019 aan haar verschuldigd is, met beslissing over de proceskosten in beide instanties, met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze zijn in hoger beroep niet in geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.
3.1.1
Onder de adresaanduiding [straatnaam 1] 52 -2 te [plaats] vallen drie
appartementen te weten [straatnaam 1] 52 II, III en IV te [plaats] , respectievelijk gelegen op de tweede, derde en vierde etage van het pand aan de [straatnaam 1] 52 (hierna: het pand).
3.1.2
[appellante] huurt sinds juli 2011 van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] de appartementen 52 III en IV, tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.512,64 respectievelijk € 1.183,49. De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
3.1.3
In artikel 10 van Pro de huurovereenkomst(en) is bepaald: “Huurder gaat ermee akkoord dat zonder nadrukkelijke toestemming van de eigena(ren) geen verandering en verbouwingen zullen plaatsvinden aan het pand.”
3.1.4
Op de huurovereenkomst(en) zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst
woonruimte’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In deze algemene voorwaarden is - voor zover relevant - bepaald: “ (…) 10.5 Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (...) onderhoud herstel vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten (...) zal huurder de personen nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongerief gedogen (...). Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden tijdig overleg met huurder plegen. (…) 11.1 Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder op werkzagen tussen 08.00 uur en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de in (...)10.6 genoemde werkzaamheden (…)”
3.1.5
De appartementen III en IV vormen feitelijk samen één woning (hierna: de woning). [appellante] exploiteert met toestemming van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] een Bed and Breakfast op de vierde etage.
3.1.6
Het appartement op de tweede verdieping (52 II) is in ieder geval in de periode 11 december 2017 tot 10 december 2018 aan derden verhuurd geweest.
3.1.7
De energie die wordt geleverd aan het adres [straatnaam 2] 52-2 te [plaats] , betreft het verbruik van de appartementen II, III en IV. De energiemeter bevindt zich op de derde verdieping.
3.1.8
[geïntimeerde] heeft op 21 december 2018 van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning gekregen voor het veranderen van de indeling op de tweede, derde en vierde verdieping van het pand. Bij besluit van de gemeente Amsterdam van dezelfde datum is besloten dat naar aanleiding van de verleende omgevingsvergunning de nummeraanduiding wordt gewijzigd in 52-2A en 52-2B (tweede verdieping), 52-3A en 52-3B (derde verdieping) en 52-4 (vierde verdieping).
3.1.9
Bij e-mail van 19 oktober 2018 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] melding gemaakt van een twintigtal gebreken in de woning met het verzoek deze binnen twee weken op te lossen, aangezien zij daar al maanden om heeft verzocht.
3.1.10
Op enig moment is een huurachterstand ontstaan. Bij brief van 2 januari 2019
heeft [geïntimeerde] [appellante] tot betaling van een huurachterstand van € 5.392,26 aangemaand, waarbij is aangekondigd dat bij gebreke van betaling binnen 14 dagen vanaf de dag dat de brief bij haar is bezorgd een bedrag van €779,88 aan incassokosten in rekening zal worden gebracht.
3.2
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd, voor zover in hoger beroep van belang, [appellante] te veroordelen tot betaling van:
a. a) € 4.370,41 aan huurachterstand tot en met november 2019, te vermeerderen met de
wettelijke rente daarover vanaf 8 maart 2019 tot aan de voldoening;
b) € 779,98 als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten;
c) € 21,30 aan wettelijke rente tot 8 maart 2019;
en voorts:
d) om [geïntimeerde] en door [geïntimeerde] aan te wijzen personen, waaronder aannemers, de
gemeente en Liander/Alliander, telkens binnen één week na aankondiging per e-mail de woning te laten betreden voor het inspecteren van de woning en het verrichten van werkzaamheden, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten, met nakosten en rente. Met betrekking tot het verrekeningsberoep van [appellante] ten aanzien van de energiekosten heeft de kantonrechter overwogen dat [appellante] recht heeft op enige compensatie maar dat de hoogte niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, aangezien [geïntimeerde] de door [appellante] gestelde hoogte van € 5.000,-- gemotiveerd heeft betwist. De kantonrechter heeft een bedrag van € 779,88 aan buitengerechtelijke kosten toegewezen en [appellante] veroordeeld aan [geïntimeerde] toegang te verlenen voor het inspecteren van de woning en het verrichten van werkzaamheden op straffe van verbeurte van een dwangsom, waarbij [appellante] is veroordeeld in de kosten.
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met haar (vier) grieven, die het hof hierna zal behandelen. Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellante] geen aanspraak op verrekening kan maken, grief II tegen het oordeel dat [appellante] € 779,88 aan buitengerechtelijke incassokosten moet betalen, grief III tegen de veroordeling van [appellante] om door [geïntimeerde] aan te wijzen personen, waaronder aannemers, de gemeente en Liander/Alliander telkens binnen een week na aankondiging per e-mail de woning te laten betreden voor het inspecteren en het verrichten van werkzaamheden, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en grief IV (door [appellante] ten onrechte grief V genoemd) tegen de proceskostenveroordeling.
3.5.1
Het hof overweegt als volgt. [appellante] heeft niet gemotiveerd naar voren gebracht waarom haar beroep op compensatie voor het energieverbruik van de woning op de tweede verdieping zou moeten slagen. [appellante] heeft haar vordering ten aanzien van de energiekosten ter hoogte van € 5.000,-- bij memorie van grieven in hoger beroep verminderd tot een bedrag van € 860,79. In een andere procedure tussen partijen (zaaknummer 8440192 CV EXPL 20-6714) is [geïntimeerde] bij vonnis van 8 juni 2021
– dus gewezen na de datum van de memorie van grieven – veroordeeld tot betaling van voornoemd bedrag van € 860,79 als kosten voor energieverbruik in de periode 21 juni 2018 tot 11 december 2018, zodat [appellante] op dit punt geen belang meer heeft en haar eerste grief faalt.
3.5.2
Ook het beroep van [appellante] op het door [geïntimeerde] niet op de juiste wijze aanzeggen van het bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 779,88 heeft geen succes. Uit artikel 8.1 van de huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen op de derde en vierde verdieping blijkt dat [appellante] op beide adressen domicilie heeft gekozen. [geïntimeerde] heeft onbetwist naar voren gebracht dat een deel van de correspondentie met betrekking tot de huur ook altijd naar beide adressen is gestuurd. Dat uitsluitend de 14-dagenbrief met hetzelfde adres niet op de juiste wijze is verstuurd en [appellante] niet heeft bereikt, acht het hof onvoldoende onderbouwd. Voor zover [appellante] stelt dat op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro de incassokosten niet op de juiste hoogte zijn aangezegd, kan het hof [appellante] niet volgen en wordt haar betoog als onvoldoende concreet onderbouwd gepasseerd.
De tweede grief slaagt dus niet.
3.5.3
Voorts heeft [appellante] haar standpunt dat [geïntimeerde] op meerdere momenten data met haar heeft afgesproken waarop een derde namens [geïntimeerde] langs zou komen om gebreken te laten controleren en werkzaamheden te laten uitvoeren en deze derde vervolgens niet is verschenen, niet onderbouwd door het overleggen van enig bewijsstuk. Voor zover [appellante] erover klaagt dat de kantonrechter in r.o. 12 weliswaar heeft overwogen dat de termijn van aankondiging zal worden gesteld op twee weken, maar dat in het dictum slechts een week is bepaald, is de grief gegrond en zal het hof, omdat het hier een kennelijke verschrijving betreft, het dictum dienovereenkomstig corrigeren. Voor zover [appellante] aanvoert dat afspraken die worden gemaakt niet altijd worden uitgevoerd omdat de betrokkene soms niet verschijnt, vormt dit geen grond de veroordeling niet uit te spreken, omdat in dat geval geen dwangsom wordt verbeurd.
Ook de derde grief heeft geen succes.
3.5.4
Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen en [appellante] als de in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij terecht is veroordeeld in de proceskosten daarvan. Voor zover [appellante] heeft betoogd dat niet te volgen is waarop de veroordeling in eerste aanleg tot betaling van een bedrag van € 900,00 aan salaris gemachtigde is gebaseerd, overweegt het hof dat hem dit niet onbegrijpelijk voorkomt. Naast de dagvaarding (1 punt) geldt dat in eerste aanleg ook een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden (1 punt), die door [appellante] niet wordt genoemd, en dat daarnaast vier aktes (0,5 punt) zijn genomen, waarvan er – uitgaande van het (niet bestreden) tarief van € 300,00 per punt – kennelijk dus slechts twee zijn meegeteld.
Daarmee is ook de vierde grief behandeld en afgewezen.
3.6
De slotsom is dat de grieven geen succes hebben. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] dient als (overwegend) in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen. Het bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verstaat dat in het dictum van dit vonnis onder II in plaats van “telkens binnen een week” moet worden gelezen: “ telkens binnen twee weken”;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 760,00 aan verschotten en € 787,00 voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, D. Kingma en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023.