Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.314.905/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9683637 \ EA VERZ 22-71
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 februari 2023
inzake
[appellante] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. R.A. Dayala te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Rochdale genoemd.
[appellante] is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op
19 augustus 2022, onder aanvoering van twee grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 3 juni 2022 onder bovenvermeld zaaknummer in een zaak tussen [appellante] als verzoekster en Rochdale als verweerster heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en
A [appellante] alsnog in haar inleidend verzoek niet-ontvankelijk zal verklaren omdat het hier- anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld - gaat om een huurovereenkomst waarop het regime van artikel 7:290 BW Pro van toepassing is;
B subsidiair zal oordelen dat de huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
C (onder vermeerdering van het verzoek) meest subsidiair de ontruimingstermijn zal verlengen met een jaar, te weten tot en met 31 december 2023;
D Rochdale zal veroordelen tot betaling van de proceskosten.
Op 1 november 2022 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van Rochdale ingekomen. Rochdale verzoekt de bestreden beslissing te bekrachtigen.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op
1 december 2022. Bij die gelegenheid heeft [appellante] door mr. Dayala voornoemd en Rochdale door mr. L. Hennink, advocaat te Amsterdam, het woord gevoerd, beiden aan de hand van notities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is (in verband met schikkingsonderhandelingen van partijen: nader) bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1. tot en met 1.8. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen neer op het volgende.
(i) Tussen de rechtsvoorganger van Rochdale en [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) is op 20 november 2001 een “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW” aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Bijlmerdreef 1127a te Amsterdam (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 januari 2002 en lopende tot en met 31 december 2006. Daarna is de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaar.
(ii) Van de huurovereenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW, gedeponeerd op 18 augustus 1994.
(iii) In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“1.2. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van baliekantoorruimte/callcenter.
1.3.
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.”
(iv) Blijkens een uittreksel van de Kamer van Koophandel van 13 februari 2001 is [naam] een van de twee bestuurders van [bedrijf] en houdt de onderneming zich volgens haar bedrijfsomschrijving bezig met
“Groot- en detailhandel, im- en export van telecommunicatie- en dataserviceapparatuur alsmede advies op dit gebied.”
“Groot- en detailhandel, im- en export van telecommunicatie- en dataserviceapparatuur alsmede advies op dit gebied.”
(v) Bij brief van 29 augustus 2007 heeft [naam] aan (de rechtsvoorganger van) Rochdale meegedeeld dat de bedrijfsnaam van [bedrijf] is gewijzigd naar die van [appellante] . [naam] is enig bestuurder van [appellante] .
(vi) [appellante] houdt zich blijkens een uittreksel van de Kamer van Koophandel van 2 februari 2022 bezig met
“Overige specialistische zakelijke dienstverlening. Winkel in telecommunicatieapparatuur, de in- en verkoop van telecomproducten, accessoires en aanverwante artikelen, het aanbieden van internetdiensten, agentschappen voor overboeken van gelden en ontvangen, agentschap voor ontvangen en versturen van poststukken.”
“Overige specialistische zakelijke dienstverlening. Winkel in telecommunicatieapparatuur, de in- en verkoop van telecomproducten, accessoires en aanverwante artikelen, het aanbieden van internetdiensten, agentschappen voor overboeken van gelden en ontvangen, agentschap voor ontvangen en versturen van poststukken.”
(vii) Bij brief van 28 december 2020 heeft Rochdale aan [appellante] meegedeeld dat de lopende huurtermijn afloopt op 31 december 2021. Rochdale heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd per 1 januari 2022, omdat zij een andere branchering voor ogen heeft.
(viii) [appellante] heeft niet ingestemd met de huuropzegging.
3.Beoordeling
3.1
Op 10 februari 2022 heeft [appellante] , op de voet van artikel 7:230a lid 1 BW, het inleidend verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter waarin zij primair heeft verzocht om haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek. Subsidiair heeft zij verzocht dat de kantonrechter oordeelt dat de aangezegde opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Meer subsidiair heeft [appellante] de kantonrechter verzocht de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het beëindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 31 december 2022.
3.2
De kantonrechter heeft geoordeeld dat het in deze zaak gaat om een huurovereenkomst van bedrijfsruimte waarop het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is en daarmee het primaire verzoek afgewezen. Voorts heeft zij het subsidiaire verzoek afgewezen omdat de opzegging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar was. Vervolgens heeft zij geconcludeerd dat de huuropzegging door opzegging is geëindigd en dat aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden van het (het hof begrijpt:) meer subsidiaire verzoek van [appellante] om de ontruimingstermijn te verlengen is voldaan. Na afweging van de belangen van partijen heeft de kantonrechter dat verzoek toegewezen en de ontruimingstermijn verlengd tot en met 31 december 2022 en het tegenverzoek van Rochdale om (eerder) tot ontruiming te kunnen overgaan afgewezen. De proceskosten tussen partijen heeft de kantonrechter gecompenseerd.
3.3
Tegen de afwijzing van haar primaire en subsidiaire verzoek en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen heeft [appellante] twee grieven aangevoerd. Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens [appellante] moet dat het regime van artikel 7:290 BW Pro zijn.
Grief 2 houdt in dat de opzegging door Rochdale naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wel degelijk onaanvaardbaar is.
3.4
Artikel 7:230a lid 8 BW bepaalt dat tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hogere voorziening openstaat. Grief 1 van [appellante] tegen de bestreden beschikking berust echter op het betoog dat de kantonrechter [appellante] ten onrechte artikel 7:230a BW heeft toegepast en haar ontvankelijk heeft geacht in haar op dat artikel gebaseerde verzoek. Aldus heeft [appellante] een doorbrekingsgrond gesteld en kan zij naar het oordeel van het hof worden ontvangen in haar hoger beroep voor zover dit betrekking heeft op de afwijzing van haar primaire verzoek.
3.5
Aan grief 1 heeft [appellante] in wezen geen nieuwe argumenten ten grondslag gelegd dan in eerste aanleg. Het hof sluit zich aan bij de overwegingen 7 tot en met 10 van de kantonrechter op dit punt en neemt die over.
3.6
Wat betreft grief 1 heeft [appellante] in hoger beroep in het bijzonder nog het volgende aangevoerd. De essentie van de onderneming die zij dreef vanaf de aanvang van de huurovereenkomst kenmerkte zich erdoor dat klanten zich bij haar vervoegden, diensten afnamen en daarvoor betaalden. Daarmee viel het gehuurde onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Naast het aanbieden van internet- en telefoondiensten verkocht zij ook telefoonkaarten en accessoires voor mobiele telefoons. Ook verkocht zij frisdrank en snacks. Dit duidt op activiteiten als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. Rochdale heeft hiertegen ook nooit geprotesteerd of actie daartegen ondernomen. Daarbij komt de pakketzending die later aan de bedrijfsvoering is toegevoegd en die ook duidt op activiteiten in de zin van laatstgenoemd artikel. Daaromtrent heeft Rochdale niet specifiek kenbaar gemaakt dat dit in strijd was met de overeengekomen bestemming.
3.7
Rochdale heeft verweer gevoerd. Het hof volgt dat verweer grotendeels en oordeelt als volgt. Uit de huurovereenkomst zelf volgt reeds dat partijen niet de bedoeling hadden een huurovereenkomst ex (destijds) artikel 7A:1624 BW, thans artikel 7:290 BW Pro aan te gaan. Over de bestemming staat er immers dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als baliekantoorruimte/callcenter. Die bestemming valt onder het regime van artikel (thans) 7:230a BW. Bovendien stond het destijds geldende bestemmingsplan van de gemeente ter plekke geen detailhandel (activiteiten ex artikel 7:290 BW Pro) toe, dus dat had partijen bij het aangaan van de overeenkomst ook niet voor ogen kunnen staan. Bij aanvang van de huur was het gebruik conform de bestemming als omschreven in de huurovereenkomst (zie [iii]): een callcenter waarbij internet- en telefoondiensten werden aangeboden aan particuliere klanten. Dat is een bedrijfsactiviteit die duidt op het regime van artikel 7:230a BW. Voor zover al accessoires, frisdrank en snacks zouden zijn verkocht, moet dat als ondersteunend aan die hoofdactiviteit worden gezien. [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd dat die verkoopactiviteiten een overwegend deel van haar bedrijfsactiviteiten uitmaakten of uitmaken. De latere activiteiten (pakketdiensten en moneytransfers) brengen bovendien niet mee dat daardoor bedrijfsruimte met een bestemming als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro is ontstaan. [appellante] heeft onvoldoende toegelicht waarom dat wel zo zou zijn. Dat klanten voor deze diensten de bedrijfsruimte moeten bezoeken en de dienst aldaar betalen en afnemen, is daartoe onvoldoende. Ook heeft [appellante] niet onderbouwd dat het hierbij om overwegende bedrijfsactiviteiten gaat. Of Rochdale van die activiteiten op de hoogte kon zijn geweest en daar al of niet toestemming voor heeft verleend doet daaraan dus niet af. Ook uit de verzoeken van [appellante] aan Van der Lindenmakelaardij (brief 3 maart 2009) om de branchering te mogen veranderen in die van detailhandel en die aan de gemeente (brief 8 december 2008) om een slijterij (ergo detailhandel) te mogen beginnen (waarop negatief is geantwoord) kan worden afgeleid dat [appellante] wel degelijk heeft beseft geen bedrijfsruimte te hebben gehuurd met het regime van detailhandel (7:230a BW).
3.8
Dit betekent dat de kantonrechter terecht artikel 7:230a BW heeft toegepast en heeft geconcludeerd dat [appellante] ontvankelijk is in haar op dat artikel gebaseerde verzoek en terecht het primaire verzoek van [appellante] afgewezen. De grief faalt.
3.9
Het voorgaande brengt met zich dat het hof vanwege het appelverbod niet toekomt aan de beoordeling van hetgeen in grief 2 is aangevoerd en daarmee aan de beoordeling van het subsidiaire verzoek van [appellante] .
3.1
[appellante] heeft in hoger beroep haar verzoek vermeerderd en het hof verzocht om de ontruimingstermijn te verlengen tot en met 31 december 2023. [appellante] is daarvoor bij het hof aan het verkeerde adres. Uit artikel 7:230a BW volgt dat de behandeling van een dergelijk verlengingsverzoek bij de kantonrechter is neergelegd en [appellante] kan in dit verzoek dan ook niet worden ontvangen.
3.8
De slotsom is dat de grieven niet leiden tot vernietiging van het vonnis. [appellante] is niet-ontvankelijk in haar hoger beroep. Zij zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in het hoger beroep voor zover het gericht is tegen de afwijzing van haar hiervoor onder punt 3.1 omschreven subsidiaire verzoek;
bekrachtigt de bestreden beschikking voor zover deze aan het hof voorligt;
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar in hoger beroep gedane verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen tot en met 31 december 2023;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. L.A.J. Dun, D. Kingma en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.