Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 21/01796
14 februari 2023
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 4 november 2021 in de zaak met kenmerk HAA 20/2024 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 oktober 2019 de waarden van de vijf onderdelen (de objecten) van de onroerende zaak [A-straat] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld (de WOZ-waarden). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar voor elk van de vijf onderdelen ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2017 en rioolheffing 2017 (de aanslagen) bekend gemaakt. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-waarden en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Het door belanghebbende heeft daartegen ingestelde beroep is door de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof
ingekomen op 9 december 2021 en aangevuld bij brief van 16 februari 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Door belanghebbende zijn op 27 oktober en 13 december 2022 nadere stukken ingediend, waarvan een kopie aan de heffingsambtenaar is gezonden
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’):
“1. Eiseres is de zakelijk gerechtigde tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat] te [plaats] . De onroerende zaak is een kantoorvilla waarvan het hoofdgebouw uit 1864 en het daarbij behorende koetshuis uit 1900 dateert. De villa staat op een kavel ter grootte van 1.026 m².
2. De villa is in gedeelten verhuurd aan vijf huurders. De villa beschikt over 22 parkeerplaatsen. Bij beschikking van 31 oktober 2019 heeft verweerder voor het jaar 2017, met waardepeildatum 1 januari 2016, de waarde van de vijf onderdelen als volgt vastgesteld:
Hoofdgebouw, begane grond, souterrain € 628.000
Hoofdgebouw, 1e verdieping, 2e verdieping € 456.000
Tussenstuk hoofdgebouw en koetshuis € 283.000
Koetshuis, begane grond, 2e verdieping € 265.000
Koetshuis, 1e verdieping
€ 126.000+
€ 126.000+
Totaal € 1.758.000”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier het volgende aan toe.
2.3.
Tot de gedingstukken behoren een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport en een daarbij behorende matrix met daarin onder andere marktgegevens van zes in [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport staat met betrekking die vergelijkingsobjecten onder andere vermeld:
“In dit taxatierapport is voor de onderbouwing van de waarde gekozen om aansluiting te zoeken bij verkooptransacties van goed vergelijkbare kantoorvilla’s (…)”
en staat over de bestemming van de onroerende zaak vermeld:
“De bestemming van onderhavige object is: Gemengd, wonen en werken.”
In de matrix staat bij elk van de vergelijkingsobjecten onder andere als opmerking vermeld: “gem.best. wonen en werken”. Daarnaast staan in de matrix onder andere de onderstaande gegevens vermeld (waarbij de laatste kolom steeds het quotiënt van de koopsom en de oppervlakte in dezelfde rij bevat).
Adres
Koopsom
Oppervlakte in m2
€/m2/WOZ
[B-straat]
€ 1.875.000
394
€ 4.758,88
[C-straat]
€ 1.755.000
478
€ 3.671,55
[D-straat] 5
€ 1.540.099
840
€ 1.833,45
[E-straat]
€ 1.950.000
472
€ 4.131,36
[D-straat] 9
€ 2.200.000
736
€ 2.989,13
[D-straat] 6
€ 1.645.773
580
€ 2.837,54
2.4.
Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende onder ander verklaard:
“De vergelijkingsobjecten hebben bovendien een gemengde bestemming wonen en werken. Dat geldt niet voor het gebouw van cliënt. Ik verwijs naar het taxatierapport. (…) In de vergelijkingsobjecten wordt gewoond.”
en heeft de heffingsambtenaar onder andere verklaard:
“De vergelijkingsobjecten zijn allemaal kantoorpanden. Dit staat in het taxatieverslag en heeft mijn taxateur ook bevestigd. Ze hebben wonen en werken als mogelijke bestemming maar zijn in gebruik als kantoor. Net zoals het onderhavige object.”
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep zijn in geschil de WOZ-waarden van de objecten voor het kalenderjaar 2017 met als waardepeildatum 1 januari 2016.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“ 6. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De rechtbank overweegt dat verweerder aannemelijk moet maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daarvoor verwezen naar het door hem ingebrachte taxatierapport. Daarin is onder meer vermeld dat bij de waardering rekening is gehouden met stand, ligging en marktsituatie, alsmede met bouwaard, constructie, staat van onderhoud, bestemming en alle andere bij de taxateur bekende waardebepalende factoren. Verder is vermeld dat de waarde is bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Ter bepaling van de huurwaarde is het object vergeleken met huurtransacties van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Aangaande de onderdelen is verder vermeld dat de bereikbaarheid goed is, stand, ligging en courantheid zeer goed zijn en er parkeermogelijkheden op het eigen terrein zijn.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder met het taxatierapport en de daarin opgenomen matrix in zijn bewijs geslaagd. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwaard en bouwjaar goed met het object te vergelijken. Zoals verweerder ook in de uitspraak op bezwaar heeft gesteld, zijn de vergelijkingsobjecten ook objecten met een monumentale uitstraling, waarvan de verkoopcijfers leiden tot prijzen per vierkante meter die variëren van € 1.833,45 tot € 4.758,88. Gelet op de totale WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 1.758.000, betekent dit bij een totale oppervlakte van 1.026 m² tot een waarde van € 1.713,45 per m². Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op basis van de marktcijfers van de vergelijkingsobjecten alsmede aan de hand van de werkelijke huren van de vijf objecten, de kapitalisatiefactor van 12,5 voldoende onderbouwd. In dit verband heeft verweerder onweersproken gesteld dat, zoals dat wel bij woningen gebruikelijk is, bij de bepaling van de waarde van niet-woningen op basis van de huurwaardekapitalisatie geen gebruik wordt gemaakt van grondstaffels. Anders dan door eiseres is gesteld, en zoals bij woningen wel gebruikelijk is, was verweerder niet gehouden om grondstaffels te overleggen omdat deze niet worden gebruikt voor de waardebepaling van niet-woningen als hier aan de orde. Voorts kan de rechtbank eiseres niet volgen in haar standpunt dat verweerder bij de waardevaststelling van de onderhavige objecten op onjuiste wijze rekening heeft gehouden met de op het terrein aanwezige 22 parkeerplaatsen. Ter zitting is namens verweerder toegelicht dat voor deze insteek is gekozen omdat niet inzichtelijk is welke parkeerplaats bij welke huurder hoort. Daarom staan de parkeerplaatsen wel op de taxatieverslagen/taxatiekaarten in verband met de WOZ-administratie, maar zonder afzonderlijke waarden omdat de waarde van de parkeerplaatsen in de huurprijzen van de vijf objecten zijn verdisconteerd, aldus verweerder. Van een onjuiste objectafbakening is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Het door eiseres ter zitting overgelegde stuk waarin de parkeerplaatsen aan twee afzonderlijke objecten zijn toebedeeld, maakt dit oordeel niet anders. Onduidelijk is wat de status van dit stuk is, van wie het afkomstig is en zonder nadere onderbouwing is hieraan ook niet enig in rechte te honoreren vertrouwen te ontlenen wat betreft de objectafbakening of de waardebepaling van de objecten.
8. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarden van de vijf objecten ten opzichte van de huurwaarden en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog zijn. Verweerder heeft derhalve de waarde niet te hoog vastgesteld. Verweerder is derhalve in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
9. Hieruit volgens tevens dat wat eiseres heeft aangevoerd niet tot een ander oordeel leidt. Ook niet voor zover eiseres ter zitting nog heeft betoogd dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.
10. Eiseres heeft een verzoek tot vergoeding van immateriële schade gedaan wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, nr.14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar (24 maanden) nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Gelet op het feit dat het bezwaarschrift op 6 november 2019 door verweerder is ontvangen, is de termijn op die datum aangevangen. Aangezien de rechtbank uitspraak doet op 4 november 2021, is een periode van minder dan 24 maanden verstreken. De redelijke termijn is dus niet overschreden en voor een schadevergoeding is dus geen grond.
11. Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.”
4.2.
Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank niet in stand kan blijven. In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat de objectafbakening niet correct is. Evenals in eerste aanleg stelt zij daartoe dat de toewijzing van de tot de onroerende zaak behorende parkeerplaatsen aan slechts twee van de vijf objecten onjuist is. Belanghebbende acht daarnaast de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten onbruikbaar. Eerst ter zitting van het Hof stelt zij daartoe dat de onroerende zaak slechts ‘werken’ als bestemming heeft, terwijl de vergelijkingsobjecten een gemengde bestemming kennen en als woning dienen. Voorts heeft belanghebbende betoogd dat door de heffingsambtenaar een te hoge, niet voldoende onderbouwde kapitalisatiefactor is gebruikt. Belanghebbende wijst op het leegstandsrisico dat volgens haar vanwege COVID-19 is vergroot en waarmee bij het bepalen van de kapitalisatiefactor onvoldoende rekening is gehouden. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende haar grieven met betrekking tot de grondstaffels en de immateriële schadevergoeding ingetrokken.
4.3.
De heffingsambtenaar acht het hoger beroep ongegrond en heeft zich op het standpunt gesteld dat de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden.
4.4.
Het Hof is van oordeel dat het in de eerste twee volzinnen van onderdeel 6 van de uitspraak van de rechtbank weergegeven juridische toetsingskader juist is. Van dat toetsingskader zal ook het Hof uitgaan.
Het Hof stelt daarbij voorop dat (i) de in geschil zijnde waarden de waarden van de objecten in hun geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de objecten toegekende waarden een hulpmiddel om de waarden van objecten als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarden – bij gebreke van een verkoopprijs van de objecten op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarden op de waardepeildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarden kunnen worden berekend.
De rechtbank heeft vervolgens terecht geoordeeld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof verenigt zich met hetgeen daartoe door de rechtbank in onderdelen 7 tot en met 9 van haar uitspraak is overwogen, maakt die overwegingen van de rechtbank tot de zijne en voegt hier nog het volgende aan toe.
Objectafbakening
4.5.
Met betrekking tot belanghebbendes betoog dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening onjuist is vanwege een incorrecte toedeling van de parkeerplaatsen overweegt het Hof als volgt. Indien het Hof veronderstellenderwijze uitgaat van de juistheid van het aan dat betoog te grondslag liggende standpunt dat de toedeling van de parkeerplaatsen onjuist is, ziet het Hof zich vervolgens gesteld voor de vraag welke gevolgen een correctie van die onjuiste objectafbakening zou hebben voor de WOZ-waarden van de objecten. Het Hof stelt daarbij vast dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de WOZ-waarden aan de parkeerplaatsen geen waarde heeft toegekend. Gelet daarop zou een correctie van de objectafbakening, enkel bestaande uit een andere toedeling van de parkeerplaatsen, niet kunnen leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de objecten te hoog heeft vastgesteld. Deze klacht van belanghebbende faalt derhalve reeds om die reden.
Vergelijkingsmethode
4.6.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden onderbouwd middels de vergelijkingsmethode, door vergelijking met marktgegevens van verkopen van andere objecten (de vergelijkingsobjecten, zie 2.3). De vergelijkingsobjecten zijn, evenals de onroerende zaak, vrijstaande villa’s met bouwjaren in de laat 19e of vroeg 20e eeuw, gelegen nabij het historisch centrum van [plaats] en met een monumentale uitstraling.
4.6.2.
Reeds in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de vergelijkingsobjecten – evenals de onroerende zaak – een gemengde bestemming ‘wonen en werken’ kennen en in gebruik zijn als kantoorvilla’s. Hij heeft zijn stellingen onderbouwd door te wijzen op het taxatierapport en verklaringen van zijn taxateur (zie 2.3 en 2.4). Het Hof acht deze stellingen van de heffingsambtenaar aannemelijk en volgt belanghebbende dan ook niet in haar - eerst ter zitting van het Hof betrokken en op geen enkele wijze nader onderbouwde - stelling dat de vergelijkingsobjecten als woning worden gebruikt. Ook belanghebbendes - eveneens eerst ter zitting van het Hof betrokken - stelling dat de onroerende zaak geen gemengde bestemming heeft, volgt het Hof niet. Belanghebbende onderbouwt haar stelling enkel door te verwijzen naar het taxatierapport, waarin nu juist de gemengde bestemming vermeld staat (zie 2.3).
4.6.3.
Mede gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten als onderbouwing van de WOZ-waarden kunnen dienen. De gemiddelde waarde per m2 van deze vergelijkingsobjecten is € 3.370. Ter vaststelling van de WOZ-waarden heeft de heffingsambtenaar een waarde per m2 gehanteerd (van € 1.714) die ongeveer de helft bedraagt van dit gemiddelde. Hierdoor is sprake van een dusdanige marge dat eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de objecten van belanghebbende (de aanwezigheid van enkele parkeerplaatsen daarbij inbegrepen) hierin ruimschoots wegvallen. Bij de waardebepaling van de onderscheiden objecten is de heffingsambtenaar voorts uitgegaan van de door belanghebbende zelf verstrekte gegevens aangaande oppervlakten en huurcijfers. Daartegen heeft belanghebbende geen grieven gericht.
Kapitalisatiefactor
4.7.
Belanghebbendes klacht dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is kan naar ’s Hofs oordeel niet leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Het Hof stelt daartoe vast dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden heeft onderbouwd middels de vergelijkingsmethode en daarmee aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan (zie 4.6.1-4). Reeds omdat de kapitalisatiefactor bij die onderbouwing niet van belang is kan belanghebbendes klacht dienaangaande haar niet baten. Daarmee ontvalt ook de grond aan belanghebbendes grief dat in de kapitalisatiefactor ten onrechte niet het leegstandsrisico is verdisconteerd dat is opgeroepen door de in 2020 uitgebroken COVID-pandemie, nog daargelaten dat naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk te achten is dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum (1 januari 2016) reeds voordeed, noch dat er reden is om aan te nemen dat het leegstandsrisico van de objecten anders is dan bij de vergelijkingsobjecten.
4.8.
Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
4.9.
Het hoger beroep is ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 14 februari 2023 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.