Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.309.569/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/693557/ HA ZA 20-1184
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juli 2024
inzake
[appellant 1] ,
wonende te [plaats] ,
[appellant 2] ,
wonende te [plaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,
tegen
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.J.L. van Ee te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellanten] en de Gemeente genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1.
[appellanten] hebben twee voortdurende erfpachtrechten. De grond waarop de voortdurende erfpachtrechten van [appellanten] betrekking hebben, is eigendom van de Gemeente. De Gemeente heeft aan [appellanten] een aanbod gedaan om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. [appellanten] zijn het niet eens met de uitgangspunten die de Gemeente in het overstapaanbod heeft gehanteerd. Net als de rechtbank volgt het hof [appellanten] daarin niet.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 28 februari 2022 in hoger beroep gekomen van een mondelinge uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 6 december 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gedaan tussen onder anderen [appellanten] als eisers en de Gemeente als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden uitspraak zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
De Gemeente heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.
[appellanten] zijn sinds 20 mei 2016 rechthebbenden van de voortdurende erfpachtrechten (hierna: de voortdurende erfpachtrechten) op het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [straat] te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie K, nummer 10128 A-28 (hierna: het appartement) en een parkeerplaats, kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie K, nummer 10128 A-76 (hierna: de parkeerplaats).
3.2.
De grond waarop de voortdurende erfpachtrechten rusten, is door de Gemeente bij akte van 25 april 2016 (hierna: de vestigingsakte) uitgegeven aan BPD Ontwikkeling B.V. en maakt deel uit van een groter complex van erfpachtrechten. De ingangsdatum van het eerste erfpachttijdvak is vastgesteld op 16 december 2015 en de einddatum op 15 december 2065. Op de voortdurende erfpachtrechten zijn de algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (hierna: de AB 2000) van toepassing verklaard. In de vestigingsakte staat onder meer:
Canon en Grondwaarde
Deze uitgifte in erfpacht geschiedt tegen een indexcanon van een en dertig duizend zes honderd vier en vijftig euro (€ 31.654,00), welke canon is berekend naar een grondwaarde van vier miljoen een honderd vijf en zestig duizend vier honderd vier en tachtig euro (€ 4.165.484,00) en een canonpercentage van zes en zeventig/honderdste procent (0,76%).
(…)
Keuze van canonbetaling/omzetbelasting/kwijting
- De gemeente en de erfpachter zijn ter zake het onderhavige project overeengekomen dat de eerste koper van het recht van erfpacht van een appartementsrecht bij de akte van levering de navolgende keuzemogelijkheid zal hebben voor de betaling van de canon voor het voortdurende recht van erfpacht:jaarlijkse aanpassing van de canon (indexcanon);
- tien jaar vaste canon;
- vijfentwintig jaar vaste canon;
- afkoop van de canon voor het gehele erfpachttijdvak van vijftig jaar, zijnde de periode van zestien december tweeduizend vijftien tot en met vijftien december tweeduizend vijfenzestig.
3.3.
Artikel 2 van de AB 2000 luidt, voor zover hier van belang:
Artikel 2 Begripsbepalingen
In deze Algemene Bepalingen wordt verstaan onder:
(…)
e. canon: de jaarlijkse door de erfpachter verschuldigde geldsom als tegenprestatie voor de erfpacht;
h. grondwaarde: de overeengekomen respectievelijk door de Gemeente en/of deskundigen vastgestelde waarde van de onroerende zaak, de waarde van eventueel aanwezige tot de onroerende zaak behorende opstallen niet meegerekend;
(…).
3.4.
Artikel 3 van de AB 2000 luidt:
Artikel 3 Uitgifte in erfpacht
(…)
2 In de akte van vestiging van de erfpacht worden in elk geval opgenomen:
(…)
e. de canon, alsmede het canonpercentage en de grondwaarde die aan de berekening van de canon ten grondslag liggen;
(…)
3.5.
De grondwaardes van de voortdurende erfpachtrechten van [appellanten] zijn blijkens de bijlage bij de vestigingsakte vastgesteld op € 110.706,- voor de woning en € 1.721,- voor de parkeerplaats.
3.6.
Op 20 mei 2016 heeft BPD Ontwikkeling B.V. de voortdurende erfpachtrechten geleverd aan [appellanten] . De koopsom bedroeg volgens de leveringsakte € 280.617,- en de aanneemsom bedroeg € 346.362,-. [appellanten] hebben gekozen voor een 'indexcanon’ als bedoeld in de vestigingsakte (zie hiervoor, 3.2). De tot en met 15 december 2065 verschuldigde voortdurende canon bedroeg in 2022 € 839,25 respectievelijk € 12,97 voor het appartementsrecht respectievelijk de garage.
3.7.
Op 10 februari 2015 heeft het college van B&W het “Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht” (hierna: het Startdocument) vastgesteld. Het Startdocument vermeldt onder meer:
(..) Het huidige stelsel voor voortdurende erfpacht kent een aantal knelpunten die in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht worden ondervangen:
- plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak;
- onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten;
- terughoudendheid van banken bij de financiering van erfpachtwoningen;
- ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon; (…)
Er zal door de gemeente een onafhankelijke commissie worden ingesteld voor de methode waarop de waarde van het eeuwigdurende erfpacht kan worden bepaald. (..)
3.8.
Op 18 juni 2015 heeft de Grondwaardecommissie haar advies ‘Schoon Schip’ aan de Gemeente uitgebracht.
3.9.
Op 10 februari 2016 heeft het college van B&W de gemeenteraad geïnformeerd over de invoering van eeuwigdurende erfpacht en het voornemen om daartoe een overstapregeling op te stellen.
3.10.
Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 (hierna: de AB 2016) en het bijbehorende uitgifte- en grondprijsbeleid.
3.11.
In de periode van 9 januari 2017 tot en met 19 februari 2017 heeft het inspraakdocument ‘Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht’ ter inspraak gelegen. In het inspraakdocument zijn het inspraakproces, de wijze van overstap naar eeuwigdurende erfpacht en de tekst van de Overstapregeling opgenomen en toegelicht. Alle erfpachters zijn per brief geïnformeerd over de mogelijkheid om informatie te krijgen en in te spreken en over de inspraakperiode.
3.12.
Door een aantal insprekers is aangevoerd dat de Gemeente bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht zou moeten uitgaan van de grondwaarde uit de vestigingsakte (hierna ook aangeduid als: de historische grondwaarde). Het college van B&W heeft naar aanleiding daarvan in de Nota van Beantwoording geschreven dat het gebruik van de historische grondwaarde niet eerlijk is voor erfpachters in wijken met een minder sterke grondwaardestijging en geen recht doet aan erfpachtrechten waarvan de bestemming is gewijzigd. Het college van B&W heeft dit standpunt herhaald in een brief van 19 juni 2017 aan de gemeenteraad.
3.13.
Op 9 mei 2017 heeft het college van B&W onder meer ingestemd met de na inspraak aangepaste overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 (hierna: de Overstapregeling) en het beleid “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten” (hierna: Beleid grondwaardebepaling 2017). Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad hiermee ingestemd.
3.14.
Op grond van de Overstapregeling kan worden overgestapt van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, waarbij de canon wordt berekend op basis van de erfpachtgrondwaarde. Ingevolge artikel 11 lid 1 van de Overstapregeling wordt de erfpachtgrondwaarde bepaald aan de hand van het Beleid grondwaardebepaling 2017. In laatstgenoemd document is de volgende berekeningsmethode neergelegd. Door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de buurtstraatquote (hierna: BSQ) wordt de grondwaarde verkregen. Onder ‘grondwaarde’ wordt verstaan de economische waarde van een locatie waarbij geen rekening wordt gehouden met privaatrechtelijke beperkingen volgend uit het erfpachtrecht.
Het BSQ percentage is gemaximeerd op 49% en wordt als volgt vastgesteld:
- BSQ is het gemiddelde percentage van de individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat;
- de individuele grondquotes bestaan uit de grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde,
- de grondwaarde is gelijk aan de WOZ-waarde minus de opstalwaarde;
- de opstalwaarde is gelijk aan de kosten van herbouw (uitgaande van hedendaagse nieuwbouw) en de sloopkosten.
Op de aldus verkregen grondwaarde wordt een depreciatie toegepast van 10% om tot de erfpachtgrondwaarde te komen. De erfpachtgrondwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met het canonpercentage.
3.15.
De Gemeente hanteert een overstappremie van 25% waarmee de canon wordt verlaagd en deze premie is verhoogd naar 35% voor erfpachters die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hebben ingediend.
3.16.
Op grond van de Overstapregeling wordt bij erfpachters die vóór 31 december 2019 een aanvraag hebben ingediend voor een overstapaanbod, de WOZ-waarde van 2015 (peildatum 1 januari 2014) of 2016 (peildatum 1 januari 2015), indien deze WOZ-waarde lager is, gebruikt om de canon bij eeuwigdurende erfpacht te berekenen.
3.17.
Ingevolge paragraaf 4.1 Beleid grondwaardebepaling 2017 wordt, als er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is, bijvoorbeeld als woningen recent zijn gebouwd en opgeleverd, de zogenaamde ‘onbezwaarde waarde’ en/of maatwerk BSQ van het object bepaald. De wijze van vaststelling is uitgewerkt in de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’. De onbezwaarde waarde wordt modelmatig bepaald door afzonderlijke woningkenmerken te vermenigvuldigen met de gemiddelde waarde per eenheid van deze woningkenmerken van nabijgelegen woningen en de verkregen waarden per erfpachtrecht te sommeren. De maatwerk-BSQ wordt berekend door voor woningen zonder bruikbare WOZ-waarde de onbezwaarde waarde te gebruiken. De erfpachter kan tegen de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ bedenkingen uiten.
3.18.
[appellanten] hebben in december 2019 een persoonlijk informatie pakket (hierna: PIP) gedownload waarin informatie wordt gegeven over hun keuzemogelijkheden bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Er zijn drie betaalopties: (i) overstappen met jaarlijkse canonbetaling (ii) overstappen met afkoop van alleen eeuwigdurende canon en (iii) overstappen met afkoop van huidige en eeuwigdurende canon.
3.19.
Op 28 december 2019 hebben [appellanten] een aanvraag gedaan om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht en daarbij gekozen voor jaarlijkse canonbetaling en niet voor een afkoopsom.
3.20.
[appellanten] en de Gemeente hebben in de periode december 2019-februari 2020 gecorrespondeerd over de grondwaardebepaling. Op 27 maart 2020 hebben [appellanten] bedenkingen geuit tegen de onbezwaarde waarde zoals gehanteerd in het PIP. Hierop heeft de Gemeente afwijzend gereageerd bij brief van 13 mei 2020. Samengevat heeft de Gemeente toegelicht dat de onbezwaarde waarde modelmatig is berekend en dat de koopprijs en bouwkundige gebreken aan de opstal daarbij niet relevant zijn.
3.21.
Bij brief van 14 juni 2022 heeft de Gemeente aan [appellanten] (in reactie op de aanvraag van 28 december 2019 van [appellanten] ) een aanbod gedaan voor de omzetting van hun voortdurende erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpachtrechten middels de optie waarbij jaarlijks de canon wordt betaald. Dit aanbod (hierna: het overstapaanbod) komt erop neer dat de eeuwigdurende canon bij overstap voor de woning wordt vastgesteld op (het nog te indexeren bedrag van) € 4.520,88 en voor de parkeerplaats op (het nog te indexeren bedrag van) € 211,32. Bij de berekening hiervan is de Gemeente uitgegaan van een erfpachtgrondwaarde van € 283.034,50 voor het appartementsrecht en € 13.230,00 voor de parkeerplaats. Voor het appartementsrecht heeft de Gemeente de erfpachtgrondwaarde berekend door, onder meer, uit te gaan van een onbezwaarde waarde van € 654.500,- (peiljaar: 2014) en door toepassing van een zogenaamde ‘maatwerk BSQ’ van 49%. Voor de parkeerplaats heeft de Gemeente de erfpachtgrondwaarde berekend door, onder meer, uit te gaan van een onbezwaarde waarde van € 30.000,- (peiljaar: 2014) en door toepassing van een maatwerk BSQ van 49%.
4.Beoordeling
4.1.
[appellanten] hebben in eerste aanleg, samengevat, de volgende vorderingen ingesteld. Primair hebben zij gevorderd dat de Gemeente wordt veroordeeld aan [appellanten] een overstapaanbod te doen waarbij de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht wordt bepaald op € 19.334,-, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag. Voor het geval reeds een overstap tot stand is gekomen, vorderen [appellanten] dat deze partieel wordt vernietigd, waarbij de afkoopsom wordt bepaald op € 19.334,- en de Gemeente wordt veroordeeld het door [appellanten] teveel betaalde bedrag terug te betalen, met rente. Subsidiair hebben [appellanten] gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid door een onbezwaarde waarde van € 684.500,- als uitgangspunt te nemen en dat de Gemeente wordt veroordeeld bij de overstapaanbieding uit te gaan van een onbezwaarde waarde van maximaal
€ 583.468,-. Voor het geval reeds een overstap tot stand is gekomen, vorderen [appellanten] dat deze partieel wordt vernietigd, waarbij de onbezwaarde waarde wordt gecorrigeerd en de Gemeente wordt veroordeeld het door [appellanten] teveel betaalde bedrag terug te betalen, met rente. Primair en subsidiair hebben [appellanten] gevorderd dat de Gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten.
4.2.
De Gemeente heeft de vorderingen van [appellanten] betwist.
4.3.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. De rechtbank heeft daartoe het volgende overwogen. Met het oog op het gelijkheidsbeginsel heeft de Gemeente beleid tot stand gebracht dat zorgvuldig is voorbereid en democratisch tot stand gekomen. In dat beleid heeft de Gemeente neergelegd hoe de waarde van de grond moet worden berekend. Daarbij heeft de Gemeente, na raadpleging van deskundigen, een keuze gemaakt uit veel verschillende manieren. Er is nadrukkelijk niet gekozen voor de methode waarbij wordt uitgegaan van de waarde die is opgenomen in de akte van erfpacht. [appellanten] konden op geen enkel moment het vertrouwen hebben gekregen dat die waarde zou worden gebruikt als basis voor het overstapaanbod. De Gemeente heeft haar overstapaanbod voldoende gemotiveerd. [appellanten] kunnen de hoogte van de onbezwaarde waarde niet helemaal narekenen, maar dat komt omdat de Gemeente de onbezwaarde waarde mede heeft gebaseerd op panden waarvan een WOZ-waarde is vastgesteld en de Gemeente de daaraan ten grondslag liggende gegevens niet openbaar mag maken op grond van de artikelen 40a en 40b WOZ. Het feit dat [appellanten] bij het terugrekenen vanaf de later vastgestelde WOZ-waarde op een andere onbezwaarde waarde uitkomen dan de Gemeente, brengt niet mee dat de Gemeente een onjuiste onbezwaarde waarde heeft vastgesteld, omdat de ontwikkeling van WOZ-waarden afhankelijk is van veel verschillende factoren. Verder staat tegen de vaststelling van de onbezwaarde waarde weliswaar geen bezwaar en beroep open, zoals tegen een WOZ-beschikking, maar het overstapaanbod betreft geen beschikking met een aan de burger opgelegde verplichting. Voor een civielrechtelijk aanbod bestaat een ander correctiemechanisme, namelijk dat ervoor kan worden gekozen het aanbod wel of niet te aanvaarden. De rechtbank is aldus tot de conclusie gekomen dat de Gemeente bij de vaststelling van haar beleid en bij het doen van het overstapaanbod aan [appellanten] niet in strijd heeft gehandeld met de in dit geding aangevoerde algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dat het aanbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.
4.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met hun grieven op. In hoger beroep hebben [appellanten] hun eis gewijzigd. Hun vorderingen luiden, samengevat, nu als volgt:
primair:
veroordeling van de Gemeente om een aanbod tot overstap te doen waarbij de jaarlijkse canon, op basis van de erfpachtgrondwaarde uit de vestigingsakte, wordt vastgesteld op een bedrag (in totaal) van € 1.746,55 althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, dan wel, ingeval reeds een overstapovereenkomst tot stand is gekomen, partiële vernietiging daarvan in die zin dat de jaarlijkse canon op dit bedrag wordt vastgesteld;
subsidiair:
(i) een verklaring voor recht dat de Gemeente in strijd handelt met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en onrechtmatig handelt jegens [appellanten] door een onbezwaarde waarde van € 684.500,00 als uitgangspunt te nemen bij de berekening van het overstapaanbod aan [appellanten] ;
(ii) veroordeling van de Gemeente om bij de berekening van het overstapaanbod uit te gaan van een onbezwaarde waarde (in totaal) van € 468.000 voor beide erfpachtrechten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag en van een buurtstraatquote van 33,5%, althans de buurtstraatquote van 49% te verminderen met een in goede justitie vast te stellen percentage.
4.5.
[appellanten] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat de Gemeente in strijd handelt met de vestigingsakte, de aanvullende werking en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en diverse beginselen van behoorlijk bestuur (het vertrouwensbeginsel, het motiveringsbeginsel, het beginsel van detournement de pouvoir, het evenredigheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel).
[appellanten] hebben bezwaren tegen de wijze waarop de Gemeente in het overstapaanbod de twee hierna te noemen parameters van de in het beleid vastgelegde rekenmethode invult. In de eerste plaats had de Gemeente volgens [appellanten] moeten uitgaan van de historische grondwaarde (d.w.z. de grondwaarde uit de vestigingsakte). Zij zijn het niet eens met de door de Gemeente gehanteerde onbezwaarde waarde voor 2014. Die is volgens hen te hoog en wegens gebrek aan achterliggende informatie onvoldoende controleerbaar. In de tweede plaats hebben [appellanten] bezwaren tegen de gehanteerde maatwerk BSQ van 49%. Onder verwijzing naar een rapport van [naam] stellen zij dat dit percentage 33,5% moet zijn. Daar komt bij dat het voor [appellanten] een ‘blackbox’ is hoe de Gemeente de maatwerk BSQ precies berekent.
Door de hefboomwerking van (i) een hoge onbezwaarde waarde én (ii) de maximale BSQ is de erfpachtgrondwaarde voor het appartementsrecht die ten grondslag ligt aan de canonberekening (€ 283.034,50) ruim twee keer zo hoog als de erfpachtgrondwaarde genoemd in de vestigingsakte € 110.706,-). Daardoor valt de jaarlijkse canon zeer hoog uit, aldus [appellanten]
4.6.
Grief 1is gericht tegen het oordeel dat de Gemeente in het overstapaanbod niet hoeft uit te gaan van de historische grondwaarde.
4.7.
De grief heeft om de volgende redenen geen succes. De vestigingsakte heeft betrekking op de uitgifte van grond in voortdurende erfpacht. Een overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht is een wijziging van de bestaande rechtsverhouding, waarbij partijen nieuwe afspraken maken die in de plaats komen van de bestaande afspraken. De Gemeente is bij het doen van een overstapaanbod dus niet gebonden aan de bestaande afspraken. Met de overstap naar eeuwigdurende erfpacht wordt immers nu juist een wijziging van de bestaande afspraken beoogd en bewerkstelligd.
4.8.
Uit de vestigingsakte volgt kortom geen verplichting voor de Gemeente om in het overstapaanbod uit te gaan van de historische grondwaarde. Evenmin konden [appellanten] aan de vestigingsakte het vertrouwen ontlenen dat de Gemeente de historische grondwaarde zou hanteren bij een eventuele overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Over een eventuele overstap naar eeuwigdurende erfpacht is in de vestigingsakte namelijk niets bepaald.
4.9.
De omstandigheid dat de vestigingsakte op grond van artikel 157 lid 2 Rv tussen partijen dwingend bewijs oplevert, doet daar niet aan af. De vestigingsakte levert namelijk alleen dwingend bewijs op van de daarin opgenomen afspraken en dus niet van eventuele nieuwe afspraken die partijen nadien maken.
4.10.
[appellanten] hebben hun beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid onderbouwd door erop te wijzen dat in de vestigingsakte een grondwaarde is vastgelegd. Hiervoor onder 4.6.-4.8. is overwogen dat die redenering niet opgaat. In het verlengde daarvan slaagt ook het beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid niet.
4.11.
De Gemeente heeft uiteengezet dat de historische grondwaarde voortvloeide uit afspraken die in 1999 tussen de Gemeente en BPD zijn gemaakt over het project Houthaven-eiland 2, fase 1, bouwfase 1 en daarom lager was dan de grondwaarde op basis van het grondprijsbeleid op het moment van uitgifte. De Gemeente heeft in dit verband ook nog gewezen op het verschil tussen de koopsom die tussen BPD en [appellanten] is overeengekomen voor de voortdurende erfpachtrechten en de historische grondwaarde. [appellanten] hebben immers op 20 mei 2016 aan BPD voor de voortdurende erfpachtrechten € 280.617,- voldaan, terwijl in (de bijlage bij) de vestigingsakte, die dateert van één maand daarvoor, voor de voortdurende erfpachtrechten een grondwaarde van € 112.427,- was opgenomen (zie hiervoor onder 3.5 en 3.6). Tegen deze achtergrond volgt het hof [appellanten] niet in hun standpunt dat de handelwijze van de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is gelet op het verschil tussen de historische grondwaarde en de op basis van het Beleid grondwaardebepaling 2017 berekende erfpachtgrondwaarde.
4.12.
Voordat de Overstapregeling is vastgesteld, heeft de Gemeente inspraak georganiseerd. In het inspraakdocument stond vermeld dat de kosten voor eeuwigdurende erfpacht zouden worden berekend aan de hand van de actuele grondwaarde. Naar aanleiding van het inspraakproces is in de Nota van Beantwoording het gebruik van de historische grondwaarde als uitgangspunt in het overstapaanbod nadrukkelijk afgewezen en dat standpunt is herhaald in een brief van 19 juni 2017 aan de gemeenteraad. In de Overstapregeling is verder vastgelegd dat de canon wordt berekend op basis van de erfpachtgrondwaarde, die wordt bepaald aan de hand van het Beleid grondwaardebepaling 2017. Gelet op één en ander hebben [appellanten] aan het beleid en de voorbereiding daarvan geen vertrouwen kunnen ontlenen dat de historische grondwaarde het uitgangspunt zou zijn bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Dat één van de uitgangspunten van de Gemeente is dat de huidige rechten en financiële verplichtingen worden gerespecteerd en worden verwerkt in het overstapaanbod, maakt dat niet anders. Dit uitgangspunt is afkomstig uit het advies van de Grondwaardecommissie. Uit de uitwerking van dit uitgangspunt blijkt dat daarmee wordt bedoeld dat contracten financieel worden uitgediend. Dat is ook hier het geval. [appellanten] zijn immers niet verplicht het aanbod te aanvaarden. Zij kunnen ervoor kiezen onder de oude erfpachtvoorwaarden verder te gaan.
4.13.
De Gemeente heeft evenmin in strijd gehandeld met het motiveringsbeginsel door in het overstapaanbod niet uit te gaan van de historische grondwaarde, maar van een hogere erfpachtgrondwaarde. De Gemeente heeft onweersproken aangevoerd dat in het PIP en in het overstapaanbod de erfpachtgrondwaarde is berekend conform de Overstapregeling en het Beleid grondwaardebepaling 2017 en dat in het PIP logische en begrijpelijke informatie aan [appellanten] is verstrekt. Bovendien heeft de Gemeente, anders dan [appellanten] stellen, een verklaring gegeven waarom de historische grondwaarde hier lager is dan de grondwaarde op basis van het Beleid grondwaardebepaling 2017 (zie hiervoor onder 4.11.). De omstandigheid dat de Gemeente de onderliggende gegevens van referentiepanden die zijn gebruikt voor de vaststelling van de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ niet aan [appellanten] heeft verstrekt, brengt evenmin mee dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met het motiveringsbeginsel. Zoals hierna onder 4.18. tot en met 4.22. nog aan de orde komt, staat artikel 40 lid 2 WOZ in de weg aan de verstrekking van de onderliggende gegevens van referentiepanden en is de wijze waarop de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ zijn vastgesteld voldoende inzichtelijk en controleerbaar.
4.14.
In hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.13. is overwogen, ligt besloten dat de Gemeente geen onjuiste, onvolledige of misleidende informatie heeft verstrekt zoals bedoeld in artikel 6:193b-d BW. Dat het consumentenrecht meebrengt dat het hof in deze procedure een extra, buitengewone taak heeft, zoals [appellanten] stellen, is niet gebleken.
4.15.
Het beroep van [appellanten] op detournement de pouvoir faalt eveneens. Aangezien [appellanten] zich beroepen op de rechtsgevolgen van de stelling dat de toepassing van het Beleid grondwaardebepaling 2017 leidt tot afroming van de waardestijging van de opstallen, ligt het op hun weg om die stelling te onderbouwen. Dat hebben zij nagelaten. Zij volstaan in dit verband met de blote stelling dat een deel van het economische eigendom van [appellanten] (namelijk de aan hen toekomende waarde van de opstallen) wordt ontnomen en door de Gemeente toegeëigend. Dat is onvoldoende.
4.16.
Anders dan [appellanten] stellen, heeft het College van B&W in de Nota van Beantwoording niet slechts één, maar twee redenen gegeven om de historische grondwaarde niet als uitgangspunt te nemen in het overstapaanbod (zie hiervoor onder 3.12.). Uit de notitie van het Projectteam VES kan bovendien niet worden opgemaakt dat de Gemeente heeft besloten om niet individueel te waarderen omdat dan zou blijken dat veel WOZ-waardes niet kloppen, zoals [appellanten] hebben aangevoerd. Daarbij komt dat de Gemeente verschillende redenen heeft aangevoerd waarom is gekozen voor een modelmatige berekening van de erfpachtgrondwaarde van woningen waarvan geen WOZ-waarde beschikbaar is. Uit de stellingen van [appellanten] volgt dus niet dat de Gemeente de door haar gebruikte methode onzorgvuldig heeft afgewogen.
4.17.
Grief 2is gericht tegen het oordeel dat de Gemeente de aan de vaststelling van de onbezwaarde waarde ten grondslag liggende gegevens niet openbaar mag maken op grond van de artikelen 40a en 40b WOZ. [appellanten] stellen dat de Gemeente op grond van het motiveringsbeginsel moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die zijn gebruikt om de onbezwaarde waarde vast te stellen.
4.18.
Deze grief heeft geen succes. Hiervoor onder 3.17. kwam aan de orde dat de onbezwaarde waarde wordt berekend door afzonderlijke woningkenmerken te vermenigvuldigen met de gemiddelde waarde per eenheid van deze woningkenmerken en de verkregen waarden per erfpachtrecht te sommeren. De maatwerk BSQ wordt berekend door voor woningen zonder bruikbare WOZ-waarde de onbezwaarde waarde te gebruiken.
4.19.
Op grond van artikel 40 lid 2 WOZ wordt een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uitsluitend op verzoek verstrekt aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen. Het hof is met de Gemeente van oordeel dat deze bepaling eraan in de weg staat dat onderliggende gegevens van de referentiepanden die de Gemeente bij het bepalen van de onbezwaarde waarde en de maatwerk BSQ heeft gebruikt, aan [appellanten] worden verstrekt. [appellanten] zijn immers ten aanzien van de referentiepanden niet ‘degene te wiens aanzien een beschikking is genomen’. Verder zij opgemerkt dat artikel 40b WOZ niet meer bepaalt dan dat eenieder op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, op verzoek kan inzien of verstrekt krijgen bij het loket voor openbare WOZ-waarden. Dit artikel ziet dus op het waardegegeven van een bepaalde zaak en richt hiervoor een speciale procedure in, bij een speciaal loket waar een verzoeker een voor hem bestemde vorm van inzage/verstrekking kan verkrijgen. Maar dit artikel bevat geen grondslag voor de Gemeente om onderliggende gegevens openbaar te maken. Hoe dan ook kan bij de toepassing daarvan de beperking van artikel 40 lid 2 WOZ, zeker in het licht van de Algemene Verordening Gegevensbescherming, niet worden omzeild.
4.20.
Het door [appellanten] overgelegde verslag van een overleg met de Waarderingskamer maakt dit niet anders. De Gemeente heeft de totstandkoming en de juistheid van het verslag gemotiveerd weersproken en er bovendien op gewezen dat de beoordeling van de vraag welke gegevens openbaar kunnen worden gemaakt, niet de taak is van de Waarderingskamer. In het licht van deze gemotiveerde betwisting kunnen [appellanten] niet worden gevolgd in hun stelling dat dit verslag meebrengt dat de onderliggende gegevens van de referentiepanden die de Gemeente bij het bepalen van de onbezwaarde waarde en de maatwerk BSQ heeft gebruikt, in weerwil van artikel 40 lid 2 WOZ aan [appellanten] kunnen worden verstrekt.
4.21.
Ook het beroep van [appellanten] op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) gaat niet op. Uit rechtsoverweging 2.2 van het arrest blijkt dat het arrest is gewezen in de context van een geschil over een door het bestuursorgaan genomen besluit en daarbij behorende waarborgen zoals neergelegd in de voorschriften uit de Awb over de beschikbaarstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de belanghebbende. Het vaststellen van de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ is evenwel geen besluit in de zin van de Awb.
4.22.
Bovendien is, anders dan [appellanten] stellen, de vaststelling van de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ geen black box. Weliswaar kunnen [appellanten] de onbezwaarde waarde niet zelf narekenen omdat de onderliggende gegevens van de referentiepanden niet mogen worden verstrekt, maar dat betekent niet dat de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ onvoldoende inzichtelijk of controleerbaar zijn. De wijze waarop de onbezwaarde waarde en de maatwerk BSQ worden vastgesteld volgt uit de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’. In het PIP heeft de Gemeente informatie verstrekt over de inhoud van de voorbeeldaanbieding. Verder heeft de Gemeente in haar reactie op de bedenkingen van [appellanten] naar aanleiding van de onbezwaarde waarde nader toegelicht hoe de onbezwaarde waarde is berekend. De voor hun woning vastgestelde BSQ is daarmee voor [appellanten] in grote lijnen controleerbaar aan de hand van openbare waardegegevens. [appellanten] hebben tegen deze achtergrond onvoldoende toegelicht welk belang zij hebben bij kennisname van de onderliggende gegevens.
4.23.
Grief 3is gericht tegen het oordeel dat de omstandigheid dat [appellanten] bij het terugrekenen vanaf de later vastgestelde WOZ-waarde op een andere onbezwaarde waarde uitkomen dan de Gemeente, niet betekent dat de Gemeente een onjuiste onbezwaarde waarde heeft vastgesteld, omdat de ontwikkeling van WOZ-waarden afhankelijk is van veel verschillende factoren. Ter onderbouwing van deze grief hebben [appellanten] gesteld dat het aan de Gemeente is om aan te tonen dat de onbezwaarde waarde juist is, dat zij dat bewijs niet heeft geleverd en dat het consumentenrecht een actieve rol vergt van de rechter.
4.24.
Deze grief slaagt niet. Aangezien [appellanten] zich beroepen op de rechtsgevolgen van de stelling dat de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ te hoog zijn vastgesteld, ligt de stelplicht en bewijslast van die stelling op hen (artikel 150 Rv). Voor een omkering van de bewijslast is geen aanleiding. De Gemeente heeft, zoals hiervoor onder 4.11. en 4.13. is overwogen, een verklaring gegeven voor het verschil tussen de historische waarde en de erfpachtgrondwaarde en aangevoerd dat in het PIP en in het overstapaanbod de erfpachtgrondwaarde is berekend conform de Overstapregeling en het Beleid grondwaardebepaling 2017. [appellanten] hebben dat onvoldoende gemotiveerd weersproken. Hiervoor onder 4.14. kwam bovendien al aan de orde dat niet is gebleken dat het hof in deze procedure een extra, buitengewone taak heeft op grond van het consumentenrecht. Het is dus aan [appellanten] om te onderbouwen dat de onbezwaarde waarde en de maatwerk BSQ te hoog zijn vastgesteld.
4.25.
[appellanten] hebben ter onderbouwing van hun stelling verwezen naar een taxatierapport van [naam] van 16 februari 2022, waarin staat dat per 1 januari 2014 de fictieve WOZ-waarde van het appartement op € 430.000,- moet worden vastgesteld en de fictieve WOZ-waarde voor de parkeerplaats op € 38.000,-. De Gemeente heeft het taxatierapport van [naam] gemotiveerd betwist. Volgens de Gemeente hanteert de dienst Belastingen, anders dan [naam] , bij het vaststellen van de WOZ-waarde geen post ‘kwantificering’ en evenmin het uitgangspunt ‘toestandsdatum’, terwijl het percentage van de post ‘kwantificering’ ook niet is onderbouwd. Verder zijn de door [naam] gehanteerde referentieobjecten niet helemaal vergelijkbaar, blijkt uit het taxatierapport niet dat dat er een erfpachtcorrectie heeft plaatsgevonden en is de trendlijn niet onderbouwd, aldus de Gemeente. Het rapport bevat inderdaad geen uitleg van de keuze van de referentiepanden. Ook is niet uitgelegd hoe de door middel van de referentieobjecten getaxeerde waarde zich verhoudt tot de onbezwaarde waarde van de woning van [appellanten] In het licht daarvan kan het taxatierapport van [naam] niet als onderbouwing dienen voor de stelling dat de onbezwaarde waarde en de maatwerk BSQ te hoog zijn vastgesteld.
4.26.
[appellanten] hebben daarnaast nog betoogd dat zij tegen de maatwerk BSQ bedenkingen hadden willen indienen, maar dat zij pas in het overstapaanbod van 14 juni 2022 hebben gemerkt dat de Gemeente een maatwerk BSQ heeft vastgesteld en toen de termijn voor het indienen van bedenkingen was verstreken. Dit betoog gaat echter niet op, omdat de Gemeente in de conclusie van antwoord in deze procedure erop heeft gewezen dat voor [appellanten] een maatwerk-BSQ is bepaald en dit ook volgt uit hoofdstuk 5 van de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’ (zie hiervoor onder 3.17.). Daarbij komt dat [appellanten] alleen hebben gesteld dat de Gemeente de maatwerk BSQ op het maximale percentage heeft vastgesteld, terwijl dat op zichzelf nog niet meebrengt dat de maatwerk BSQ te hoog is vastgesteld.
4.27.
Grief 4is gericht tegen het oordeel dat voor het overstapaanbod een ander correctiemechanisme bestaat dan voor een WOZ-beschikking, waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld, omdat bij het overstapaanbod ervoor kan worden gekozen het aanbod wel of niet te aanvaarden.
4.28.
Deze grief slaagt evenmin. Het hof onderschrijft de overweging van de rechtbank dat een WOZ-beschikking wezenlijk verschilt van de vaststelling van de onbezwaarde waarde, omdat een WOZ-beschikking een verplichting aan een burger oplegt, terwijl het vaststellen van de onbezwaarde waarde van het appartement en de parkeerplaats niet leidt tot een verplichting van [appellanten] . Om die reden volgt het hof [appellanten] niet in hun stelling dat zij onvoldoende worden beschermd doordat tegen het vaststellen van een onbezwaarde waarde en een maatwerk-BSQ alleen bedenkingen kunnen worden ingediend. Daarbij komt dat de Gemeente onweersproken heeft aangevoerd dat de beoordeling van bedenkingen plaatsvindt door medewerkers die niet zijn betrokken bij het opstellen van de bewuste onbezwaarde waarde en maatwerk-BSQ. In het licht daarvan is niet gebleken dat de procedure van bedenkingen onvoldoende objectief is.
4.29.
Ook de stelling van [appellanten] dat het overstapaanbod niet vrijwillig is, gaat niet op. Het erfpachttijdvak van de voortdurende erfpachtrechten van [appellanten] loopt tot 15 december 2065. Tot die tijd kan de canon (met uitzondering van indexering) niet worden herzien en bestaat daar dus ook geen onduidelijkheid of onzekerheid over. Dat de bestaande voortdurende erfpachtrechten niet meer aan de eisen voldoen en moeilijk overdraagbaar zijn, is niet aannemelijk geworden. Het enkele feit dat de Gemeente het erfpachtstelsel heeft willen verbeteren, rechtvaardigt die conclusie niet en [appellanten] hebben verder niets aangevoerd waaruit dit zou volgen. Het kan voorts zo zijn dat [appellanten] de vrijheid om het overstapaanbod niet te aanvaarden als beperkt ervaren, omdat de kans bestaat dat een toekomstig overstapaanbod minder gunstig is, maar dat neemt niet weg dat zij de keuze hebben om het overstapaanbod wel of niet te aanvaarden. Tot slot zij benadrukt dat [appellanten] bij het kopen van de voortdurende erfpachtrechten in 2016 zich bewust hebben moeten zijn van de onzekerheid van (zéér) toekomstige woonlasten (in hun geval: na 2065) die nu eenmaal inherent hieraan zijn en daarmee verdisconteerd zouden moeten zijn in de koopprijs.
4.30.
Van een verplichting om van het beleid af te wijken, is ten slotte niet gebleken. Ter onderbouwing van de stelling dat de modelmatige berekening in hun geval (te) onredelijk uitpakt, hebben [appellanten] verwezen naar het taxatierapport van [naam] . Dat rapport is echter niet als onderbouwing van deze stelling te gebruiken (zie hiervoor onder 4.25.). Daarbij komt dat de Gemeente op grond van het Beleid grondwaardebepaling 2017 de erfpachtgrondwaarde van het appartement blijkens het overstapaanbod heeft berekend op € 283.034,50 en de erfpachtgrondwaarde van de parkeerplaats op € 13.230,-. Gelet op de door [appellanten] voor de voortdurende erfpachtrechten betaalde koopsom van € 280.617,- komen de door de Gemeente berekende erfpachtgrondwaardes niet zodanig onredelijk voor dat een afwijking van het beleid noodzakelijk is.
4.31.
Grief 5is gericht tegen het oordeel dat de Gemeente bij de vaststelling van haar beleid en bij het doen van het overstapaanbod aan [appellanten] niet in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en het aanbod evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [appellanten] stellen dat de Gemeente, naast de in grief 1 al genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, ook in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. De Gemeente heeft de onbezwaarde waarde en de BSQ zoveel mogelijk in haar voordeel berekend, zonder de gerechtvaardigde belangen van [appellanten] in aanmerking te nemen.
4.32.
De grief is tevergeefs aangevoerd. Het evenredigheidsbeginsel beoogt niet te voorkomen dat betrokkenen enig nadeel lijden, maar slechts dat betrokkenen onevenredig worden benadeeld. [appellanten] hebben echter niet gesteld dat zij door de Overstapregeling onevenredig worden benadeeld. Het zorgvuldigheidsbeginsel vereist dat de Gemeente bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis over de relevante feiten en de af te wegen belangen vergaart. [appellanten] hebben evenmin gesteld welke rechtens te respecteren belangen van [appellanten] de Gemeente niet in acht heeft genomen. [appellanten] hebben ten aanzien van hun beroep op het evenredigheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel dus niet aan de stelplicht voldaan die ingevolge artikel 150 Rv op hen rust.
4.33.
Onder 4.10.-4.16. is al overwogen dat het beroep op de (aanvullende en beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid en de andere door [appellanten] aangevoerde algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet opgaat.
4.34.
Grief 6is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Volgens [appellanten] volgt uit de grieven 1 tot en met 5 dat zij ten onrechte in de proceskosten zijn veroordeeld. Aangezien de grieven niet slagen, gaat die stelling niet op.
Slotoverweging
4.35.
De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal, voor zover gewezen tussen [appellanten] en de Gemeente, worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden uitspraak voor zover deze is gedaan tussen [appellanten] en de Gemeente;
wijst af hetgeen [appellanten] in hoger beroep meer of anders hebben gevorderd;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.236,- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mr. C.A.H.M. ten Dam, mr. D. Kingma en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2024.