ECLI:NL:GHAMS:2024:2340

• Datum uitspraak: 9 juli 2024
• Publicatiedatum: 27 augustus 2024
• Zaaknummer: 22/2273
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J. Leijdekker; A.M. van Amsterdam; J-P.R. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak en schadevergoeding

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 9 juli 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van [X] B.V. tegen de heffingsambtenaar van de gemeente [Z]. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning aan de [A-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2020. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 694.000, maar de rechtbank Amsterdam heeft in een eerdere uitspraak de waarde van een vergelijkbaar object aan de [C-straat] vastgesteld op € 885.000. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 250,- aan [X] voor overschrijding van de redelijke termijn in de procedure. In hoger beroep heeft het Hof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft aangetoond dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, ondanks de klachten van [X] over de waardering van het dakterras. Het Hof heeft ook het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen, omdat de behandeling van de zaak binnen een redelijke termijn heeft plaatsgevonden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/2273

9 juli 2024

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V. , gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 22 juli 2022 in de zaak met kenmerken AMS 20/6951, AMS 21/1341 en AMS 21/1342 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2020 op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 694.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt evenals de WOZ-waarden en aanslagen onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 van de objecten aan [B-straat] 53 H, [B-straat] 53 2 en [C-straat] , alle te [Z] .

1.2.

Het tegen de hiervoor vermelde beschikkingen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft ten aanzien van de beroepen als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘ [X] ’):

“De rechtbank:

• verklaart het beroep in de zaak AMS 21/1341 gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak voor zover het de waarde van het object [C-straat] (derde en vierde verdieping en zolder) betreft;
• stelt de waarde van de onroerende zaak [C-straat] (derde en vierde verdieping en zolder) voor het kalenderjaar 2020 vast op € 885.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak;
• verklaart het beroep in de overige zaken ongegrond;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 250,-,
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht in zaak AMS 21/1341 van € 354,- aan [X] te vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een proceskostenvergoeding aan [X] in zaak AMS 21/1341 tot een bedrag van € 1.518,-;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 250,-.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 5 september 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met dagtekening 5 april 2024 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 mei 2024. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende de hoger beroepen terzake de objecten [B-straat] 53 H, [B-straat] 53 2 en [C-straat] ingetrokken (alleen het hoger beroep terzake de woning resteert aldus).Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg voor de woning een ‘reactie taxateur’ en ‘intern-waardeadvies’ overgelegd. In het intern-waardeadvies zijn foto’s van het object en de vergelijkingsobjecten ( [D-straat] , [E-straat] en [F-straat] 2 + 3e verd) en een waardematrix opgenomen.

[AFBEELDING WAARDEMATRIX]

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen:

“
Betaling van griffierecht

1. [X] heeft een beroep op betalingsonmacht gedaan voor de betaling van het griffierecht. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven. [X] heeft het griffierecht in alle zaken betaald.

(…)

De WOZ-waarde van [A-straat] (AMS 21/1342)

4. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix (met bijlagen, waaronder foto’s) en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met andere bovenwoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en die ook in de binnenstad zijn gelegen. De heffingsambtenaar heeft in de cijfermatige onderbouwing in voldoende mate rekening gehouden met de (gemiddelde) kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning en overige verschillen tussen de bovenwoning en de vergelijkingsobjecten. De gemiddelde m²-prijs (€ 6.868,-) van de onderbouwende vergelijkingsobjecten is ruim hoger dan de (gecorrigeerde) m²-prijs (€ 6.142,-) die voor de waarde van de bovenwoning in aanmerking is genomen.

5.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht en in voldoende mate onderbouwd hoe de m²-prijs van een dakterras tot stand gekomen is met behulp van een historische waardeanalyse. De rechtbank vindt dat [X] daartegenover met de enkele stelling dat een dakterras in [Z] ‘goud’ waard is niet aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking genomen m²-prijs van een dakterras te laag is. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in redelijkheid kan uitgaan van een vaste waarde voor woningonderdelen als(dak)terrassen, tuinen, parkeerplaatsen en bergingen als hulpmiddel bij de waardering van de woning als geheel. Bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde gaat het immers niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de waarde van het object als geheel. Om die reden is de rechtbank, niet gehouden om op de onderdelen van de berekening, zoals die in de matrix voorkomen, verder in te gaan. [
voetnoot 1 : Uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2020, op www.rechtspraak.nl te vinden onder nummer ECLI:NL:GHAMS:2020:147, overweging 5.11.3.]

Immateriële schadevergoeding

6.
[X] heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van twee jaar voor de behandeling van de zaken in bezwaar en beroep [
voetnoot 2 : als bedoeld in artikel 6 van het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en fundamentele vrijheden (EVRM).]. De rechtbank gaat bij de beoordeling van dit verzoek uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. [
voetnoot 3 : ECLI:NL:HR:2016:252.]

7. Op grond van een beleidsregel van de minister van Justitie en Veiligheid [
voetnoot 4 : Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935, Staatscourant 2014, 20210, samen met de Regeling van de Minister van Justitie en Veiligheid van 27 oktober 2017, Staatscourant 2017, 62751. is het niet nodig de Staat om een reactie te vragen op het verzoek om schadevergoeding.

8. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van [X] ontvangen op

3 april 2020. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is (afgerond) twee jaar en vier maanden. De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer of korter vast te stellen dan twee jaar. De redelijke termijn is met ruim drie maanden overschreden, dus naar boven afgerond met vier maanden. Dit betekent een schadevergoeding van € 500,- (€ 500,- per half jaar).

De omstandigheid dat de procedures betrekking hebben op dezelfde eiser, er sprake is van dezelfde gemachtigde, de bezwaar- en beroepschriften (vrijwel) gelijkluidend zijn en gezamenlijk zijn behandeld, heeft naar het oordeel van de rechtbank een matigende invloed op de spanning, het ongemak en de onzekerheid die is ondervonden door deze te lang durende procedures. De rechtbank ziet daarom aanleiding om de toe te kennen schadevergoeding te matigen, in die zin dat zij het voormelde bedrag van € 500,- voor de drie procedures gezamenlijk zal toekennen.

9. De bestreden uitspraak op bezwaar dateert van 23 november 2020. De bezwaarfase heeft (afgerond) twee maanden langer geduurd dan de redelijke beslistermijn van zes maanden. De resterende termijnoverschrijding van twee maanden is toe te rekenen aan de duur van de behandeling bij de rechtbank. De heffingsambtenaar moet daarom van de totale schadevergoeding een bedrag betalen van (2/4 x € 500,-) € 250,-. De Staat moet de resterende overschrijding vergoeden, dus ook (2/4 x € 500,-) € 250,-.

Proceskosten en griffierecht

9. Omdat het beroep in de zaak AMS 21/1341 gegrond wordt verklaard, is er aanleiding om het in die zaak betaalde griffierecht van € 354,- te vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759,- , en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Formele verzoeken

5.1.

Belanghebbende heeft een reeks klachten van formele aard geformuleerd in de zogenaamde ‘pinpoint-brief’, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals het proces-verbaal en taxatieverslag. Het Hof is van oordeel dat deze klachten feitelijke grondslag missen of de stukken waarom verzocht worden niet meer van belang (kunnen) zijn voor de beslechting van het onderhavige geschil. Belanghebbende heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken reeds ontvangen.

Waarde

5.2.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.3.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

- de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

- het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en

- doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.4.

Het Hof is in navolging van de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten ( [D-straat] , [E-straat] en [F-straat] 2 + 3e verd.) alle goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het betreft historische bovenwoningen die nabij de woning zijn gelegen (alle in het historische centrum van [Z] ), tot dezelfde bouwstroom behoren (1899 tot 1905) en een vergelijkbare oppervlakte hebben (92 tot 113 m2).

5.5.1.

Voor zover belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de door hem gebruikte referentieobjecten slaagt dit niet. Belanghebbende klaagt in het bijzonder dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de woning niet beschikt over een dakterras en de vergelijkingsobjecten alle drie wel. De heffingsambtenaar heeft met dat verschil rekening gehouden door van de gecorrigeerde transactieprijs van de vergelijkingsobjecten € 500 per m2 van het dakterras in mindering te brengen, hetgeen belanghebbende onvoldoende vindt.

5.5.2.

Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. Bij zijn onderbouwing van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar telkens rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de referentieobjecten in kwaliteit, staat van onderhoud en ligging. Hij heeft dit gedaan door uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde waarde per m2 (woondeel) van de referentieobjecten te herleiden waarbij deze verschillen zijn geneutraliseerd (zie de in 2.2 opgenomen matrix). De aldus geneutraliseerde, gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 6.868. Het woningdeel van de woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 6.142 per m2. Het verschil bedraagt dus per m2 woningdeel (€ 6.868 - € 6.142 =) € 726 en in totaal bedraagt het verschil (113 m2 x € 726/m2 =) € 82.038. Alleen al gelet op dit verschil faalt belanghebbendes klacht. Zelfs indien het Hof veronderstellenderwijs zou aannemen dat de waarde van de dakterrassen van € 500 per m2 te laag is en uitgaat van het vijfvoudige daarvan (waarmee naar het oordeel van het Hof de grens van het aannemelijk ruimschoots is bereikt), dan nog is de heffingsambtenaar gelet op het genoemde verschil geslaagd in zijn bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

5.6.

Al hetgeen overigens nog door belanghebbende naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.

Proceskostenveroordeling in beroep en verzoek om vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase

5.7.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de rechtbank een te lage proceskostenvergoeding heeft vastgesteld. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.518,- ; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759,- , en een wegingsfactor 1. Belanghebbende heeft bij het Hof aangevoerd dat de rechtbank bij de vaststelling van de (proces)kostenveroordeling (abusievelijk) geen rekening heeft gehouden met een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase. Nu in hoger beroep

alleen de zaak betreffende de woning (gelegen aan de [G-straat] , rechtbankkenmerk 21/1342) betreft (de hoger beroepen ter zake de objecten [B-straat] 53 H, [B-straat] 53 2 en [C-straat] zijn ingetrokken) komt belanghebbende geen proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase toe; het beroep in onderhavige zaak is immers terecht ongegrond verklaard.

5.8.

Voor zover belanghebbende verzoekt om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep heeft het volgende te gelden. Het hogerberoepschrift is ontvangen op 5 september 2022. Het Hof doet heden uitspraak. Dat betekent dat de behandeling van de zaken in hoger beroep niet langer heeft geduurd dan de in beginsel redelijke, en ook in dit geval redelijk te achten, termijn van twee jaar. Het Hof wijst het verzoek van belanghebbende reeds daarom af.

Slotsom

5.9.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, A.M. van Amsterdam en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 9 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: