4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen:
“
Artikel 40 van de Wet WOZ
5. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1052) – voor zover hier van belang – als volgt geoordeeld over de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven: “3.2.1 Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Volgens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling worden onderliggende taxatiegegevens niet altijd vastgesteld in een afzonderlijk taxatierapport, terwijl het zonder die gegevens niet mogelijk is om een waarde te bepalen. Uit die geschiedenis volgt verder dat naar het oordeel van de wetgever deze gegevens op verzoek aan de belastingplichtige dienen te worden verstrekt. Het voorschrift van artikel 40, lid 2, Wet WOZ strekt ertoe een dergelijke verplichting wettelijk vast te leggen.
3.2.2 Die verplichting kan ook betrekking hebben op gegevens die niet zijn vermeld in een taxatieverslag dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling. De delegatiebepaling van artikel 20, lid 2, Wet WOZ, waarop de Uitvoeringsregeling is gebaseerd, biedt niet de mogelijkheid om bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uit te zonderen van de informatieverplichting van verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De parlementaire geschiedenis van de – later tot stand gekomen – Wet van 28 maart 2013 kan hierin geen verandering brengen.
3.2.3 Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd.
3.2.4 Het voorgaande brengt mee dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.
3.2.5 Opmerking verdient nog dat de in 3.2.4 bedoelde gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.”
6. Blijkens het bezwaarschrift en de aanvulling daarop heeft eiser in bezwaar onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ verzocht om alle stukken die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken. Ter toelichting heeft eiser opgemerkt:
“Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.”
7. Blijkens het verslag van het op 6 juli 2022 gehouden hoorgesprek heeft eiser daar opgemerkt:
“Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object.
Graag ontvangen wij inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering.
Graag ontvangen wij een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object.
Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum.
Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.”
8. De uitspraak op bezwaar luidt, voor zover van belang:
“Grondstaffels, KOUDV-factoren en opbouw waarde
De door u opgevraagde KOUDV-factoren en grondstaffels zijn op 27 april 2022 verzonden en u heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat u deze heeft ontvangen.
Voor de volledigheid vermeld ik nog dat de waardematrix niet meer is dan een hulp-/controlemiddel voor de waardevaststelling van een woning als geheel. De afzonderlijke elementen van de taxatie-opbouw zijn niet afzonderlijk op hun juistheid te beoordelen en staan niet afzonderlijk ter toetsing. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of aannemelijk is gemaakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Indexering verkoopcijfers en kavelmodel
Een exact percentage van de indexering van een verkoopcijfer of een onderbouwing hiervan hoeft op grond van jurisprudentie niet verstrekt te worden. De gehanteerde indexeringspercentages kunnen eenvoudig gecontroleerd worden met algemeen beschikbare informatie.
Op uw verzoek is het kavelmodel aan u overgelegd. Met de gegevens die zijn overgelegd, is voldoende zorggedragen voor de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het kavelmodel. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter wordt gebruikt.”
9. Uit de in beroep overgelegde stukken leidt de rechtbank af dat verweerder aan de gemachtigde van eiser in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft toegezonden dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft op 27 april 2022 de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren toegezonden. Bij e-mailbericht van 12 juli 2022 heeft eiser aan verweerder bevestigd bestanden met kavelmodellen en matrices in goede orde te hebben ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder niet gehouden nader inzicht te geven in de gehanteerde waarde per objectdeel, aangezien eiser daar pas in beroep om heeft verzocht. De toegepaste indexering valt eenvoudig rekenkundig uit de koopsom, de verkoopdatum en de WOZ-waarde van de gebruikte vergelijkingsobjecten af te leiden. Tot het verstrekken van nadere informatie was verweerder bij de gegeven specificatie van het verzoek niet gehouden. Hierbij weegt de rechtbank mee dat eiser de gelegenheid heeft gehad tijdens het hoorgesprek vragen te stellen over de verstrekte gegevens, maar daar kennelijk geen aanleiding toe heeft gezien. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate voldaan aan het verzoek van eiser ex artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in beroep een matrix met verkoopinformatie van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten overgelegd. De vergelijkingsobjecten betreffen alle vrijstaande woningen.
13. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De ligging van de woning is als matig gekwalificeerd terwijl de ligging van de vergelijkingsobjecten als voldoende is gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank komt daarmee voldoende tot uitdrukking dat met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woning.
14. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van spouwmuren in de woning en met het vroege bouwjaar ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Het ontbreken van spouwmuren komt naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in de lagere waardering per vierkante meter van de opstallen van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] . Daarnaast hebben zowel de woning als het vergelijkingsobject [adres 4] een energielabel G. Verder sluit de rechtbank zich aan bij de stelling van verweerder dat de correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand zijn gebaseerd op een inschatting van de taxateur en de daartoe opgedane ervaring. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende inzicht zou hebben gegeven in de objectonderdelen stuit hierop dan ook af. 15. In het onderhavige geval heeft verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de bezwaarfase. Het aandragen van andere vergelijkingsobjecten in beroep staat verweerder vrij, mits de beginselen van een goede procesorde in acht wordt genomen. Van belang hierbij is dat eiser in de gelegenheid is gesteld om te reageren op deze nieuwe vergelijkingsobjecten en van die gelegenheid ook gebruik heeft gemaakt. De omstandigheid dat verweerder in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten aandraagt leidt in de onderhavige zaak niet tot een inbreuk op de goede procesorde. Eiser heeft zijn standpunt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld na kennisname van de gegevens van de andere vergelijkingsobjecten gehandhaafd. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat eiser niet in beroep zou zijn gegaan als deze vergelijkingsobjecten reeds in bezwaar waren gebruikt.
16. Het vergelijkingsobject [adres 2] te [plaats 1] heeft een bouwjaar (1996) dat flink afwijkt van het bouwjaar van de woning. De vergelijkingsobjecten [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] hebben bouwjaren die dichterbij het bouwjaar van de woning liggen (1935 respectievelijk 1932). Het betoog van eiser dat [adres 4] niet bruikbaar is, omdat het bouwjaar te ver van het bouwjaar van de woning ligt, volgt de rechtbank niet. Het bouwjaar van dat vergelijkingsobject ligt naar het oordeel voldoende dichtbij het bouwjaar van de woning. Eiser stelt ook dat de bouwjaren van de overige vergelijkingsobjecten sterk afwijken van die van de woning. Dat geldt weliswaar voor [adres 2] , maar die woning is in dezelfde straat gelegen als de woning en is van hetzelfde type en is naar het oordeel van de rechtbank daarom bruikbaar als vergelijkingsobject. De ligging van de woning is gekwalificeerd als matig, de ligging van de vergelijkingsobjecten is voldoende. Verweerder heeft gekozen voor een vergelijkingsobject dat is gelegen in een andere woonplaats. Het staat verweerder vrij om vergelijkingsobjecten aan te dragen waarvan verweerder vindt dat deze daarvoor kwalificeren. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende onderbouwd hoe de ligging van het vergelijkingsobject in de andere woonplaats zou moeten worden verdisconteerd in de waarde van de woning. De kwaliteit en de onderhoudsstatus van de woning zijn als voldoende gekwalificeerd. Dat geldt ook voor de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van de kwaliteit van [adres 4] , die als matig is gekwalificeerd. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten zijn dichtbij de waardepeildatum gelegen.
De kavelgroottes van de vergelijkingsobjecten wijken veel af van de kavelgrootte van de woning: [adres 2] heeft een kavelgrootte van 500 m², [adres 3] van 1.242 m² en [adres 4] van 1.033 m². De kavelgrootte van de woning is 845 m². De naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen per vierkante meter kaveloppervlak van de vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk € 199, € 118 en € 120. De vastgestelde waarde per vierkante meter kaveloppervlak van de woning is € 114. De oppervlakten van de opstallen van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt: de opstallen van [adres 2] hebben een (totale) oppervlakte van 145 m², die van [adres 3] van 182 m² en die van [adres 4] van 131 m². De opstallen van de woning hebben volgens de matrix een totale oppervlakte van 74 m². In het verweerschrift stelt verweerder dat de oppervlakte van de woning in de matrix onjuist is en dat deze 114 m² is. Eiser heeft dat niet weersproken. De rechtbank gaat daarom uit van een totale oppervlakte van de opstallen van de woning van 114 m². Het betoog van eiser dat [adres 4] niet als vergelijkingsobject kan worden gebruikt omdat de verkoopprijs 35% afwijkt van de voor de woning vastgestelde waarde, volgt de rechtbank niet. De van toepassing zijnde norm die door de Waarderingskamer is vastgelegd in de ‘Kwaliteitseisen taxatieverslag woningen’ geldt als leidraad, maar verweerder is niet gehouden tot strikte naleving daarvan. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
17. Eiser beroept zich op het ontbreken van inzicht in de taxatie, op de grote verschillen in maatvoering en in verband daarmee op het onvoldoende rekening houden met de wet van het afnemend grensnut. De rechtbank overweegt als volgt. Twee van de drie vergelijkingsobjecten hebben een aanzienlijk afwijkende oppervlakte van de opstallen vergeleken met de woning. Als gevolg daarvan en mede met inachtneming van de afwijkende kaveloppervlaktes komt in het kader van de bewijslast van verweerder relatief veel nadruk te liggen op de mate van inzicht in de wijze waarop met de verschillen rekening is gehouden. De rechtbank gaat er vanuit dat verweerder een juiste kwalificatie van de kwaliteit en van de staat van onderhoud van de woning en van de vergelijkingsobjecten heeft gegeven, De waarde per vierkante meter van de opstal is bij hantering van een waarde van € 1.670 in totaal € 139.299. De rechtbank acht geen reden aanwezig om de in de matrix gehanteerde waarde van € 1.670 te verlagen door de vastgestelde deelwaarde van de opstal te delen door het grotere aantal vierkante meters. De rechtbank acht de gehanteerde waarde voldoende aannemelijk gelet op de kwaliteit van de onderhoudstoestand van de woning. Deze heeft ook ruim voldoende afstand ten opzichte van de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, rekening houdend met de wet van het afnemend grensnut.
Bijgevolg heeft verweerder de eindwaarde voldoende inzichtelijk en daarmee aannemelijk gemaakt.
18. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.”