ECLI:NL:GHAMS:2025:1324

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/308

8 mei 2025

uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende], wonende te [woonplaats] , belanghebbende

(gemachtigde: G. Gieben),

tegen de uitspraak van 19 januari 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/1909 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De rechtbank heeft in de bestreden uitspraak het beroep van belanghebbende betreffende de WOZ-waarde voor het jaar 2022 van de onroerende zaak [A-straat] 36 te [plaats] (hierna: de woning), door de heffingsambtenaar in bezwaar gehandhaafd op € 363.000, alsmede een aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar, ongegrond verklaard.

1.2.

Namens belanghebbende is op 4 maart 2024 hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn ingediend op 16 mei 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.3.

Beide partijen hebben het Hof toestemming gegeven zonder mondelinge behandeling te beslissen.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning, gebouwd in 2017, voorzien van een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 88 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 105 m2.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 Wet WOZ heeft gehandeld. Tenslotte ligt voor de vraag of het motiveringsbeginsel is geschonden.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen (in deze uitspraak wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als “verweerder”):

“
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)

6. Eiser stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 tweede lid van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.

7. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

8. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiser. Eiser heeft op
12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.

9. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek om overlegging van de stukken heeft voldaan.

De waarde van de woning

10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

11. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.

De door eiser genoemde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gelegen aan het [B-straat] zijn naar het oordeel van de rechtbank niet dermate dat deze objecten niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt voorts dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [A-straat] 80 en [B-straat] 25 wat verder van de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Door de grotere tijdspanne tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum zijn deze vergelijkingsobjecten niet ideaal, omdat in verband met prijsschommelingen een grotere correctie dient plaats te vinden. De rechtbank is evenwel van oordeel dat ook deze objecten bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank acht het aannemelijk dat in een relatief klein dorp als [plaats] geen beter vergelijkbare objecten voorhanden zijn. Voorts neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser de bruikbaarheid van deze vergelijkingsobjecten niet op grond van de verkoopdatum heeft betwist. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

12. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde prijzen per vierkante meter. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, uitstraling, het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

13. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een groot parkeerterrein. Daartoe overweegt de rechtbank dat het vergelijkingsobject [A-straat] 80 in de directe nabijheid van de woning is gelegen. Verweerder heeft verklaard dat beide objecten hierdoor dezelfde overlast ervaren, zodat de ligging als ‘matig’ is gekwalificeerd. Uit hetgeen eiser hieromtrent heeft aangevoerd volgt niet dat de ligging van de woning als minder dan ‘matig’ had moeten worden gekwalificeerd. Deze grief kan niet slagen.

14. Voorts heeft eiser gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat een deel van het perceel is afgescheiden van de woning. Eiser wijst op de uitspraak ECLI:NL:GHARL:2021:6095. In deze uitspraak heeft het Hof beslist dat er in dat specifieke geval de brandgang als afzonderlijke onroerende zaak kon worden gezien, omdat deze was afgescheiden door middel van een hekje, een muur en een schutting. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het vergelijkingsobject [A-straat] 80 ook een brandgang heeft en dat de aanwezigheid van de brandgang daarom is verdisconteerd in deze verkoopprijs. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder.

15. Anders dan eiser heeft betoogd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut. De door verweerder aan de matrix in beroep ten grondslag gelegde staffel geeft daaraan uitdrukking. Uit de grondstaffel volgt voorts dat de percelen van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten voor 100% van de vierkantemeterprijs dienen te worden gewaardeerd. Zoals volgt uit het in 13 overwogene, is voor de woning en [A-straat] 80 de eenheidsprijs vervolgens gecorrigeerd vanwege de ligging. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de staffel te twijfelen. Eisers grief kan niet slagen.

16. Eiser stelt in zijn conclusie van repliek voorts dat verweerder de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt omdat verweerder in de beroepsfase verschillende prijzen per eenheid voor de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd ten opzichte van de bezwaarfase. De rechtbank volgt dit betoog van eiser niet, en overweegt daartoe dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). Deze grief faalt.

Indexeringspercentages

17. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt ook hier in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor. De klacht faalt. De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.

Slotsom

18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

19. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Hetgeen eiser ook overigens heeft

aangevoerd doet hieraan niet af. Anders dan eiser stelt is er geen sprake van een gebrek aan het geven van inzicht door verweerder, welk eiser heeft genoopt beroep in te stellen. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40 Wet WOZ

5.1.

Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze berust (ro. 6 t/m ro. 9) en maakt die tot de zijne.

WOZ-waarde

5.2.

Belanghebbende heeft in hoger beroep als enige grond ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, aangevoerd dat de brandgang buiten de waardering moet blijven. De rechtbank heeft ten aanzien van deze grief in overweging 14 terecht overwogen dat het vergelijkingsobject [A-straat] 80 ook een brandgang heeft en de aanwezigheid van een brandgang dus is verdisconteerd in de verkoopprijs. Uit de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde gegevens (te weten luchtfoto’s) volgt voorts dat inderdaad sprake is van een brandgang bij de woning en bij nummer 80. Het Hof acht met de rechtbank dan ook dat de brandgang geen vermindering van de WOZ-waarde tot gevolg kan hebben. Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank betreffende de WOZ-waarde en de gronden waarop deze berust (ro. 10 t/m ro. 18) en maakt die tot de zijne.

Motiveringsbeginsel

5.3.

Voor zover belanghebbende betoogt dat in bezwaar en beroep het motiveringsbeginsel is geschonden, overweegt het Hof als volgt. De gegevens die in bezwaar zijn verstrekt, zijn op zichzelf genomen afdoende om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen. Er is dus geen sprake van strijd met het motiveringsbeginsel van de zijde van de heffingsambtenaar.

Voorts acht het Hof ook door de rechtbank in voldoende mate onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de woning zoals door de heffingsambtenaar is vastgesteld, niet te hoog is, hiermee specifiek dan wel meer in algemene zin afdoende rekening houdend met de door belanghebbende in de beroepsfase ingebrachte argumenten. Het Hof acht derhalve mede geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel van de zijde van de rechtbank. Ook deze hogerberoepsgronden falen.

Slotsom

5.4.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 8 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.