ECLI:NL:GHAMS:2025:1661

• Datum uitspraak: 24 juni 2025
• Publicatiedatum: 26 juni 2025
• Zaaknummer: 23/457
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.J. Blokland
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak in Amsterdam

Op 24 juni 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een woning in Amsterdam. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, had hoger beroep ingesteld tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank Amsterdam, die het beroep van de belanghebbende ongegrond had verklaard. De zaak betreft de WOZ-waarde van een geschakelde bungalow voor het belastingjaar 2015, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 607.000. De rechtbank had geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld, en dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar waren met de woning van de belanghebbende.

Tijdens de zitting op 8 april 2025 heeft de belanghebbende zijn standpunten herhaald, maar het Hof kwam tot de conclusie dat de rechtbank in haar oordeel niet was afgeweken van de feiten en dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning correct had vastgesteld. De belanghebbende had geen nieuwe argumenten aangedragen die de eerdere beslissing konden ondermijnen. Het Hof heeft de gronden van het hoger beroep verworpen en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. De slotsom was dat het hoger beroep ongegrond was en dat er geen aanleiding was voor een kostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/457

24 juni 2025

uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 12 april 2023 in de zaak met kenmerk AMS 22/2026 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

In de bestreden uitspraak heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Het beroep van belanghebbende richtte zich tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar over de WOZ-waarde van de onroerende zaak [straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015.

1.2.

Belanghebbende heeft met een beroepschrift hoger beroep ingesteld en de heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.3.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 april 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.4.

Bij bericht van 9 april 2025 is belanghebbende in de gelegenheid gesteld om op een verklaring ter zitting van de heffingsambtenaar over de verstrekking van gegevens in de bezwaarfase te reageren. Van die mogelijkheid heeft hij gebruik gemaakt.

1.5.

Desgevraagd heeft geen van beide partijen de wens kenbaar gemaakt te worden gehoord op een nadere zitting. Daarop heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Het Hof gaat uit van de volgende reeds door de rechtbank vastgestelde feiten, die partijen niet hebben bestreden.

2.1.

Belanghebbende is erfpachter van de woning. Het gaat om een geschakelde bungalow van 174 m² met een kavel van 348 m² en een berging.

2.2.

In het kader van de regeling van de gemeente [Z] voor overstap naar eeuwigdurend erfpacht heeft belanghebbende om een nieuwe WOZ-beschikking verzocht voor het belastingjaar 2015. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 2 juni 2021 de waarde van de woning vastgesteld op € 607.000. Op 16 november 2020, 13 januari 2021 en 6 december 2021 hebben hoorgesprekken met de gemachtigde van belanghebbende plaatsgevonden en op 25 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

3. Geschil in hoger beroep

In geschil of de waarde van de woning in de zin van artikel 17 van de Wet WOZ op de peildatum 1 januari 2014 minder was dan € 607.000 en of formele/procedurele tekortkomingen bij de vaststelling van die waarde of althans de behandeling van het bezwaar aan de orde zijn.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil onder meer het volgende overwogen:

Oppervlakte van de woning

24. [ Belanghebbende] heeft op zitting zich voor het eerst op het standpunt gesteld dat [de heffingsambtenaar] in de beroepsfase is uitgegaan van een onjuiste woonoppervlakte van de woning. [Belanghebbende] wijst daarbij op de door [de heffingsambtenaar] vastgestelde oppervlakte in de bezwaarfase en de oppervlakte in de matrix in de beroepsfase. De rechtbank volgt [belanghebbende] niet. De heffingsambtenaar heeft op zitting gewezen op de ‘Reactie Vastgoed WOZ BZW’ van 12 september 2022. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat het woningdeel van de woning een oppervlakte heeft van 174 m². [Belanghebbende] heeft zijn enkele stelling dat dit onjuist is ook niet nader onderbouwd. Voor zover [belanghebbende] op zitting nog heeft gesteld dat de woonoppervlakte van een van de vergelijkingsobjecten verkeerd is vastgesteld, overweegt de rechtbank dat de taxateur op de zitting onweersproken heeft gesteld dat aanpassing van de door [belanghebbende] genoemde oppervlakte leidt tot een iets lagere vierkante meterprijs. Gelet op de ruime marge is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. De rechtbank acht dit navolgbaar en overweegt dat – wat ook van [belanghebbende]s stelling zij – deze beroepsgrond dan ook niet slaagt.

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

25. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. [Belanghebbende] heeft dit ook niet betwist.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

26. [ Belanghebbende] heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning is zeer gedateerd. [Belanghebbende] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt gewezen op de door hem overgelegde foto’s.

Het betoog van [belanghebbende] slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat [belanghebbende] zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. [Belanghebbende] heeft zijn stelling dat het onderhoud en de kwaliteit van de woning lager moeten worden gewaardeerd dan gemiddeld weliswaar onderbouwd met foto’s, maar daaruit volgt nog niet dat het onderhoud en de kwaliteit als matig moeten worden gekwalificeerd. [Belanghebbende]s betoog dat de ligging van zijn woning te hoog is gekwalificeerd, slaagt evenmin. De rechtbank overweegt daartoe dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd waarom de woning van [belanghebbende] is gekwalificeerd als goed. Hetgeen [belanghebbende] daartegenover heeft aangevoerd, brengt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gewicht in de schaal om te spreken van een gemiddelde ligging. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de woning per vierkante meter (€ 2.233) lager heeft gewaardeerd dan de vergelijkingsobjecten (€ 2.512,-) hetgeen neerkomt op een verschil van € 48.456.-. Naar het oordeel van de rechtbank is dit verschil zo groot dat hiermee voldoende rekening is gehouden met de door [belanghebbende] genoemde verschillen.

Conclusie

27. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Waarde van de woning

5.1.

Belanghebbende heeft in hoger beroep in de kern de gronden van het beroep herhaald. Het Hof komt op basis daarvan niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning dan de rechtbank en onderschrijft in dat verband rechtsoverwegingen 24 tot en met 27 van de bestreden uitspraak. Belanghebbende heeft verder over de waarde van de woning in wezen slechts standaardgrieven geformuleerd die het Hof steeds heeft verworpen in zaken waarin zijn gemachtigde rechtsbijstand heeft verleend. Die grieven falen ook in deze zaak, om de redenen als vermeld in de uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594.

Formele/procedurele grieven

5.2.

Onnavolgbaar is verder het standpunt van belanghebbende dat geen “sprake is van een deugdelijke motivering”, omdat de heffingsambtenaar “op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ op diens verzoek de gegevens [moet] verstrekken die ten grondslag aan de WOZ-waarde liggen”. Het een (een ondeugdelijke motivering) volgt namelijk niet zonder meer uit het ander (het schenden van een informatieverplichting).

5.3.

Het in 5.2 weergegeven standpunt faalt ook als het welwillend wordt opgevat, in de zin dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde gegevens niet of niet tijdig heeft verstrekt, ondanks een specifiek verzoek tot het verstrekken daarvan. Belanghebbende heeft in hoger beroep namelijk niet gesteld, laat staan gesubstantieerd, dat (en wanneer) zij in de bezwaarfase specifiek heeft verzocht om bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn vermeld en welke gegevens vervolgens niet (of niet tijdig) aan haar zijn verstrekt. De heffingsambtenaar heeft bovendien ter zitting bij het Hof geloofwaardig verklaard dat hij (i) in het algemeen hem ter beschikking staande gegevens verstrekt die de gemachtigde van belanghebbende in door hem gevoerde bezwaarprocedures specifiek opvraagt, (ii) daar uiteindelijk zelden tot nooit geschillen over bestaan en (iii) dat hij ook in dit geval, waarin de gemachtigde het bezwaarschrift heeft ingediend, eventueel specifiek opgevraagde gegevens zal hebben verstrekt. Na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft belanghebbende die verklaring niet betwist en evenmin alsnog gespecificeerd welke gegevens niet of niet tijdig zouden zijn verstrekt.

5.4.

Het Hof wijst verder het verzoek van belanghebbende af om de heffingsambtenaar op te dragen gegevens over alle verkopen in de stad omstreeks de peildatum in het geding te laten brengen (vgl. de uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594). Een dergelijk verzoek kan overigens ook niet worden aangemerkt als een specifiek verzoek om bepaalde gegevens, zou het in de bezwaarfase zijn gedaan op voet van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ.

5.5.

Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, leidt ten slotte evenmin tot een gegrond hoger beroep. In het bijzonder geven de stukken van het geding geen blijk van een schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen dan wel mensenrechten die zijn vastgelegd in internationale verdragen.

Slotsom

5.6.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. W.J. Blokland, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 24 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: