ECLI:NL:GHAMS:2025:1669

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3254

10 juni 2025

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X 1] en [X 2], wonende te [Z] , belanghebbenden,

(gemachtigde: mr. J.F.M.J. Mathijsen)

tegen de uitspraak van 29 maart 2024 in de zaak met kenmerk AMS 22/6054 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbenden

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2021 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 8] 112 te [Y] (de onroerende zaak) voor het jaar 2021 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.580.000. Met deze waardevaststelling heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar deels gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 1.267.000 en de aanslag in verband met de verlaging verminderd. Belanghebbenden hebben daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

De rechtbank heeft het door belanghebbenden ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbenden hebben hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbenden hebben op 11 december 2024 en op 8 mei 2025 nadere stukken ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbenden worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eisers’):

“1. Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een winkel met een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 67 m2 (primaire ruimte) en een opslag op de eerste verdieping van eveneens ongeveer 67 m2 (secundaire ruimte).

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert.

3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaardekapitalisatie wordt berekend door de huurwaarde van het WOZ-object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor wordt bepaald aan de hand van andere vergelijkbare en onlangs verkochte WOZ-objecten, waarvan de verkoopprijs wordt gedeeld door de huurwaarde van het object. Uitgangspunt daarbij is de bruto jaarhuur van het te waarderen objecten. In de kapitalisatiefactor zijn zaken verdisconteerd als leegstandsrisico, zakelijke lasten en een basisrendement gebaseerd op staatsleningen.

4. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 14,5, een huurwaarde voor de primaire ruimte van € 1.175,- per m2 en een huurwaarde voor de secundaire ruimte van € 130,- per m2. Hij heeft dat onderbouwd aan de hand van drie verkooptransacties: [straat 8] 150 (verkoop 1), [straat 3] (verkoop 2) en [straat 4] (verkoop 3), en drie huurgegevens: [straat 8] 76 (huur 1), [straat 6] (huur 2) en [straat 7] (huur 3), alle in [Y] .”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.

2.3.

De onroerende zaak is een hoekpand.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“5. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Dat doet de rechtbank aan de hand van de door eisers aangevoerde beroepsgronden.

6. Eisers voeren aan dat de heffingsambtenaar de bestreden uitspraak onvoldoende heeft gemotiveerd. In het bezwaarschrift wordt naar tal van relevante omstandigheden verwezen, maar daar gaat de bestreden uitspraak aan voorbij, aldus eisers. De rechtbank is met eisers van oordeel dat de bestreden uitspraak niet uitgebreid is gemotiveerd, maar de rechtbank vindt niet dat de motivering onvoldoende is. De heffingsambtenaar heeft een herbeoordeling gedaan waarbij naar alle feiten en omstandigheden is gekeken. De herbeoordeling heeft er toe geleid dat de WOZ-waarde is verlaagd. Bovendien heeft de heffingsambtenaar een nadere toelichting en onderbouwing gegeven in het verweerschrift, waarbij een matrix, transportakten, huurdocumentatie, een fotoblad en een topografische kaart zijn overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.

7. Verder voeren eisers aan dat zij zich niet kunnen vinden in de toegepaste kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor zonder nadere onderbouwing verhoogd naar 14,5, terwijl dit – gelet op de waarde in 2020 – 11 of 12,1 zou moeten zijn. De rechtbank overweegt als volgt. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen of huurprijzen. Aan de WOZ-waarde en daarmee de kapitalisatiefactor zoals die is vastgesteld in een besluit of uitspraak van de rechtbank over een eerder kalenderjaar – in dit geval 2020 – kan dan ook geen betekenis worden toegekend.

8. Eisers voeren aan dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met het waardedrukkend effect van de coronamatregelen. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte een te lage huur genomen, wat heeft geresulteerd in een hoge kapitalisatiefactor. Er heeft ten onrechte geen indexering plaatsgevonden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de huurwaarde die gehanteerd is, niet lager is dan de huurwaarde van de onroerende zaak. De rechtbank kan dit volgen. Verhuurreferentieobjecten 2 en 3 zijn tijdens de coronacrisis verhuurd, namelijk op 1 oktober 2020 en 1 april 2020. De gerealiseerde huurwaarden zijn niet lager dan de gehanteerde huurwaarde van de onroerende zaak, maar zelfs hoger. Er is geen sprake van een waardedrukkend effect van de coronacrisis, omdat bij de huurwaarde van de onroerende zaak ook van een lage huur is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eisers voeren aan dat de omzetgerelateerde huurgegevens relevant zijn en verwijzen daarbij naar de onroerende zaak [straat 8] . De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat die gegevens niet doorslaggevend zijn, omdat die gegevens vooral iets zeggen over het (goede) ondernemerschap van de eigenaar/gebruiker van het object en niet in de eerste plaats over de waarde in het economisch verkeer daarvan. Of eisers ook goede referentiewaarden voorstellen is niet relevant als de rechtbank eenmaal vaststelt dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De objecten die eisers voorstaan zijn alleen relevant als die objecten representatiever zijn om de WOZ-waarde van het object te bepalen waardoor twijfel rijst over de waarde die de heffingsambtenaar voorstaat. Dat is echter niet zo. Verder overweegt de rechtbank dat de vraaghuren niet bepalend zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde, omdat de wet aansluiting zoekt bij de marktwaarde en die hoeft niet hetzelfde te zijn als de vraaghuur.

10. Eisers voeren verder aan dat de gehanteerde referentieobjecten niet geschikt zijn om de WOZ-waarde van de onroerende zaak te onderbouwen, omdat de locatie-omstandigheden van deze referentieobjecten aanmerkelijk beter zijn, terwijl er met betrekking tot deze transacties onvoldoende informatie is gegeven waarom deze transacties geschikt zouden zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De rechtbank overweegt als volgt. Verkoop 1 en de onroerende zaak liggen in dezelfde straat, maar wel in een andere buurt. Voor zover eisers stellen dat de onroerende zaak gelegen is aan de noordkant van de [straat 8] en dat dit gedeelte van de straat van minder allooi is dan de zuidkant van de [straat 8] richting de [straat 3] waar verkoop 1 is gelegen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar hier rekening mee heeft gehouden gelet op het verschil in de kapitalisatiefactor. Verkopen 2 en 3 liggen in een andere buurt, maar de rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat het redelijk nabijgelegen buurten zijn die eveneens gelegen zijn binnen het kernwinkelgebied. Verder zijn de verkoopreferentieobjecten alle winkels met een winkelruimte op de begane grond en opslag(en) op de (overige) verdieping(en). De rechtbank is wel van oordeel dat de verkoopreferentieobjecten minder goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak wat betreft de oppervlakte. De objecten hebben namelijk een veel groter oppervlakte dan de onroerende zaak, maar de heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met deze verschillen, omdat de verkoopreferentieobjecten een gemiddelde kapitalisatiefactor van 23,5 hebben tegenover een kapitalisatiefactor van de onroerende zaak van 14,5. De rechtbank vindt de onroerende zaak en de huurreferenties vergelijkbaar wat betreft wijk, bouwjaar en type object. De onroerende zaak en de huurreferenties zijn minder goed vergelijkbaar wat betreft oppervlakte, maar de heffingsambtenaar heeft daar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening mee gehouden. De gemiddelde huurprijs van de huurreferenties ligt namelijk hoger (€ 1.311,-) dan de huurprijs van de onroerende zaak (€ 1.175,-).

11. Tijdens de zitting op 19 december 2023 is de taxateur ingegaan op de door eisers ingebrachte panden. Volgens eisers is [straat 8] 115 BG geschikt als referentieobject. De rechtbank is dat niet eens met eisers, omdat dat een hoekpand betreft, terwijl de onroerende zaak een tussenpand is. Hetzelfde geldt voor het object [straat 8] 110. De rechtbank vindt deze panden daarom niet geschikt als referentieobjecten. Verder hebben eisers aangegeven er mee bekend te zijn dat de heffingsambtenaar voor het object [straat 8] 115 BG is uitgegaan van twee huurwaardekapitalisatiefactoren (één voor de begane grond en één voor de opslag), terwijl de heffingsambtenaar voor de onderhavige onroerende zaak [straat 8] 112 is uitgegaan van één huurwaardekapitalisatiefactor. De taxateur heeft er op gewezen dat de onroerende zaak van eisers (winkel en opslag) één geheel is en dus één object, terwijl [straat 8] 115 is afgebakend naar twee objecten. Dit is een relevant verschil en daarom volgt de rechtbank de taxateur.

12. De heffingsambtenaar gaat wat betreft het referentiepand [straat 8] 76 uit van de huurovereenkomst, waarin staat vermeld dat het om een bedrijfsruimte gaat en niet om – zoals eisers betogen – woonruimte. De huurder verklaart alle ruimten te gebruiken als bedrijfsruimte. Als [straat 8] 76 ook woonruimte heeft, dan zou de objectafbakening, waarvan wordt uitgegaan in de gegevens van de heffingsambtenaar, niet kloppen. Hetzelfde geldt voor de huurovereenkomst. De rechtbank kan volgen dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de huurovereenkomst en de daarop gebaseerde gegevens.

13. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van eisers ter zitting dat, zo begrijpt de rechtbank het betoog, de waarde in het economische verkeer niet marktconform is omdat de prijzen van panden zijn opgedreven door kopers die de panden willen gebruiken als dekmantel voor criminele activiteiten. Eisers hebben deze stelling geponeerd zonder nadere concrete onderbouwing naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Er ligt hierin dus geen reden om aan te nemen dat de waarden van de referentiepanden uit de pas lopen bij de waarden in het economische verkeer.

14. Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de gemachtigde van eisers de rechtbank bij mailbericht van 11 maart 2024 verzocht het onderzoek te heropenen omdat het onderzoek niet volledig is geweest. Aan dat verzoek ligt ten grondslag de publicatie in het Gemeenteblad van [Y] van 7 maart 2024 van het besluit van 4 maart 2024 tot aanwijzing van het pand [straat 6] als vergunningsplichtig als bedoeld in artikel 3.64 van de APV op welke vergunningsplicht de Wet Bibob van toepassing is. De burgemeester overweegt dat sprake is van “hoge huren vanwege de verkoop van panden boven de marktwaarde waardoor deze slechts door specifieke branches geëxploiteerd kunnen worden”. Als gevolg is dit pand niet als representatief te beschouwen, aldus de gemachtigde. Hiermee is geen rekening gehouden bij de behandeling van het beroep. De rechtbank heeft evenwel geen reden gezien het onderzoek te heropenen reeds omdat ook hier geldt dat het aanwijzingsbesluit van 4 maart 2024 niet van betekenis is voor de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020.

Conclusie

15. Gelet op het voorgaande krijgen eisers geen gelijk. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. Voor een vergoeding van het griffierecht of een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

5.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een

onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.2.

Belanghebbenden hebben in hoger beroep al hun bij de rechtbank aangevoerde grieven herhaald. De heffingsambtenaar schaart zich achter de uitspraak van de rechtbank. Het Hof oordeelt als volgt.

5.3.

De rechtbank is naar ’s Hofs oordeel op goede gronden tot een juist oordeel gekomen. In aanvulling daarop overweegt het Hof het volgende.

5.4.

De waardering van de onroerende zaak, een niet-woning, heeft plaatsgevonden met toepassing van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix, waarin zijn opgenomen drie referentieverkopen en drie referentiehuren. Ter zitting hebben belanghebbenden verklaard dat zij de kapitalisatiefactor die door de heffingsambtenaar wordt gehanteerd (14,5) niet betwisten. Wel betwisten zij de gehanteerde huurwaarde die voor de primaire ruimte op de begane grond is gesteld op € 1.175,- per m2 en voor de secundaire ruimte op de 1e verdieping op € 130,- per m2. Belanghebbenden bepleiten ook in hoger beroep een waarde van € 1.080.000, dit onder verwijzing naar een waardeadvies van ‘ [naam 3] ’, opgesteld door de heren [naam 1] en [naam 2] . Daarbij gaan [naam 1] en [naam 2] uit van een huurwaarde voor de primaire ruimte van € 1.000,- per m2 en van de secundaire ruimte van € 110,- per m2 en een kapitalisatiefactor van 14,5.

5.5.

Belanghebbenden voeren aan dat de rechtbank hun verzoek om het vooronderzoek te heropenen, ten onrechte heeft gepasseerd. De grief faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende. In art. 8:68 Awb is bepaald: “
Indien de bestuursrechter van oordeel is dat het onderzoek niet volledig is geweest, kan hij het heropenen. (…).” Uit deze tekst volgt dat deze bepaling ziet op een aan de rechter toegekende bevoegdheid en niet op een aan de rechter opgelegde verplichting. De rechtbank heeft in r.o. 14 gemotiveerd waarom het onderzoek niet heropend is. Belanghebbenden hebben het desbetreffende punt bovendien in hoger beroep alsnog aan de orde gesteld, zodat van een rechtstekort geen sprake is.

5.6.

Het punt bedoeld onder 5.5 komt erop neer dat de rechtbank het betoog van belanghebbenden over het inflatoire effect op de prijzen, die naar zij stellen het gevolg zou zijn van infiltratie door de ‘onderwereld’ in de ‘bovenwereld’, niet dan wel onvoldoende in haar oordeel heeft betrokken. Zij hebben in dat kader in hoger beroep onder andere een rapport overgelegd genaamd “De parallelle economie in de [Y] binnenstad”. Dit rapport is opgesteld in oktober 2024 door [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] , in opdracht van de gemeente [Y] . Het Hof overweegt ter zake als volgt.

5.7.

De Hoge Raad heeft de waarde in het economische verkeer als volgt gedefinieerd (Hoge Raad 5 februari 1969, ECLI:NL:HR:1969:AX5888):

“(…) dat, ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend in het algemeen dient te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. (…)”

5.8.

Deze definitie houdt in dat, óók als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat de huren in de binnenstad (en meer in het bijzonder de [straat 8] ) zijn ‘opgedreven’ door inmenging van de onderwereld in de bovenwereld, dit niet zonder meer kan leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde. Dit omdat de verkoopprijs wordt bepaald door de meestbiedende gegadigde, óók als die gegadigde afkomstig is uit of het pand ten dienste wil stellen aan - in de woorden van belanghebbenden - de onderwereld. De andersluidende opvatting van belanghebbenden zou bovendien leiden tot ernstige uitvoeringsproblemen en bijgevolg rechtsonzekerheid nu een duidelijke scheiding tussen de onder- en de bovenwereld niet (eenvoudig) kan worden vastgesteld. Ook daarom dient de opvatting van belanghebbende te worden verworpen.

5.9.

Belanghebbenden betogen voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat in de uitspraak op bezwaar door de heffingsambtenaar een herbeoordeling heeft plaatsgevonden waarbij naar alle feiten en omstandigheden is gekeken. De grief faalt. Het Hof verwijst daarvoor naar hetgeen door de rechtbank is overwogen en geoordeeld in r.o. 6 van haar uitspraak.

5.10.

Ook de stelling van belanghebbenden dat de rechtbank ten aanzien van [straat 8] 76 is uitgegaan van onjuiste feiten, volgt het Hof niet. Tot de gedingstukken behoort een brief van de gemeente van 1 maart 2021, met daarbij een formulier met vragen over het pand gericht aan de huurder van het pand (het formulier). Het onderwerp van de brief is “Opsturen van huurinformatie niet-woningen”. Het formulier is door de huurder ingevuld en aan de gemeente geretourneerd op 14 maart 2021. Vraag 2 van het formulier heeft betrekking op ‘Verhuur vloeroppervlak’. Volgens het formulier heeft het verhuurde betrekking op vier ‘deelobjecten’: winkel/verkoopruimte (50 m2); opslag/magazijn (55 m2); winkel/verkoopruimte (55 m2) en opslag/magazijn (55 m2). Door het aanvinken van het vakje “ja” heeft huurder aangegeven dat deze vloeroppervlakken kloppen. Bij vraag 6: ‘
zit bij de huurprijs een woongedeelte begrepen’ heeft de huurder het vakje “nee” aangevinkt. Bij vraag 8 heeft de huurder aangegeven dat de hoofdfunctie van het pand “winkel” is. Bij vraag 10 heeft de huurder wederom aangegeven dat het bij vraag 2 genoemde totale verhuurde vloeroppervlakte juist is. De desbetreffende huurovereenkomst (d.d. 31 oktober 2019) behoort eveneens tot de gedingstukken. De verhuurde ruimte is blijkens artikel 1, lid 1 van de overeenkomst, aangegeven op de als bijlage 1 bij die overeenkomst gevoegde bouwtekening. Die bouwtekening betreft enkel de ruimte gelegen op de begane grond en de kelder. De heffingsambtenaar heeft ter zitting opgemerkt dat de bijlage in zoverre onvolledig is, maar heeft daarvan niet het bewijs geleverd, aldus belanghebbende.

5.11.

Belanghebbenden kan worden nagegeven dat de informatie die door de huurder is verstrekt via het formulier, niet overeen lijkt te stemmen met hetgeen uit de (bijlage bij de) huurovereenkomst volgt.

Echter, ook als zou worden aangenomen dat de huurprijs enkel betrekking heeft op de begane grond en de kelder, leidt dit er niet toe dat [straat 8] 76 niet langer bruikbaar zou zijn als referentieobject. Wel zou het tot gevolg hebben dat de prijs per m2 aanzienlijk hoger uitkomt dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan in zijn matrix ter vaststelling van de waarde. Een dergelijke aanpassing zou belanghebbenden dus niet baten.

5.12.

Voor zover belanghebbenden aanvoeren dat de huurovereenkomst van [straat 8] 76 ook betrekking heeft op de 1e en 2e verdieping, en dat die ruimte geen bedrijfsruimte maar woonruimte betreft, hebben zij die stelling – in het licht van de weerspreking daarvan door de heffingsambtenaar – onvoldoende onderbouwd. Dat er, blijkens de foto’s die belanghebbenden hebben bijgevoegd, gordijnen voor de ramen hangen is daartoe onvoldoende. Bovendien vindt de stelling geen steun in hetgeen door de huurder is verklaard. Die heeft bij vraag 6 van het formulier (huurinformatie niet-woningen) ‘zit bij de huurprijs een woongedeelte begrepen’ immers het vakje “nee” aangevinkt.

5.13.

Belanghebbenden voeren voorts aan, onder verwijzing naar een procedure met het kenmerk AMS 21/2354 inzake de WOZ-waarde van [straat 8] 112 (+ [straat 9] ) voor het kalenderjaar 2020, dat de rechtbank heeft miskend dat die uitspraak een ‘nulmeting’ betreft, die ook als uitgangspunt heeft te dienen voor volgende jaren. De grief faalt omdat zij eraan voorbij ziet dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van het object voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.14.

Voor zover belanghebbenden hebben aangevoerd dat de kapitalisatiefactor onvoldoende is onderbouwd door de heffingsambtenaar, faalt de klacht eveneens. Het Hof verwijst daarvoor naar hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 10 van haar uitspraak en stelt voorts vast dat de hoogte van de kapitalisatiefactor in hoger beroep niet langer in geschil is zodat de grief daarom in wezen geen behandeling meer behoeft.

5.15.

Ook de stelling dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de zogenoemde ‘Covid effecten’, wordt verworpen. Zoals de rechtbank in r.o. 8 van haar uitspraak heeft overwogen, zijn twee referentiepanden ter onderbouwing van de huurwaarde tijdens de coronaperiode verhuurd en twee van de drie referentieobjecten ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor verkocht tijdens de coronaperiode, zodat moet worden aangenomen dat eventuele effecten van die crisis in die huurwaarden zijn verdisconteerd.

5.16.

De grief dat de rechtbank [straat 8] ten onrechte niet in haar beschouwing heeft betrokken, wordt eveneens verworpen. Niet in geschil is dat voor dit pand naast een basishuur, een omzetafhankelijke huur is overeengekomen. Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer dienen subjectieve elementen te worden geëlimineerd. Een (deels) omzetafhankelijke huur is een dergelijk subjectief element, nu het behalen van omzet mede afhankelijk is van de kwaliteit van de bedrijfsvoering door de huurder. Huurovereenkomsten die geheel of ten dele afhankelijk zijn gesteld van subjectieve elementen, zijn daarom niet of (veel) minder bruikbaar ter onderbouwing van de gezochte waarde. De stelling dat de basishuur i.c. wel een representatief marktgegeven zou zijn, omdat de huurder al jaren enkel de basishuur betaalt, kan niet tot een ander oordeel leiden. Immers, niet kan worden uitgesloten dat een andere basishuur zou zijn bedongen als geen omzetbeding was overeengekomen.

5.17.

Voorts acht het Hof, anders dan de opstellers van het tot de gedingstukken behorende waardeadvies van ‘ [naam 3] ’, i.e. de heren [naam 1] en [naam 2] , de [straat 3] en 19, [straat 6] en [straat 7] , geschikte referentieobjecten. Het Hof onderschrijft in dat kader hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 10 van haar uitspraak. Daarin wordt ook ingegaan op de grotere oppervlakten van de referentieobjecten [straat 4] en [straat 3] . Ook het Hof is van oordeel dat met het verschil in oppervlakte voldoende rekening is gehouden middels het hanteren van een beduidend hogere kapitalisatiefactor voor deze referentieobjecten (van 23,5 in plaats van 14,5). De twee referentiepanden die door [naam 1] en [naam 2] worden aangevoerd, [straat 8] en 161, werpen geen ander licht op de zaak. Zoals hiervoor overwogen in r.o. 5.16, is [straat 8] gelet op de omzetafhankelijke huur, geen geschikt vergelijkingsobject. De m2-prijs van [straat 8] 161 acht het Hof minder bruikbaar ter vergelijking, omdat uit de gegevens van belanghebbende niet volgt welke waarde toegekend moet worden aan de primaire en secundaire winkelruimte en de opslagruimte. Terwijl – zo bevestigen ook [naam 1] en [naam 2] in het nader stuk van 28 april 2023 – de waarde van de oppervlakte bij winkelruimten op de begane grond in zeer grote mate verschilt van die van winkelruimte op andere verdiepingen of van opslagruimte.

5.18.

Voor zover belanghebbenden betogen dat de rechtbank in r.o. 10 van haar uitspraak buiten de rechtsstrijd is getreden door daarin de positie van een marktdeskundige in te nemen, wordt dit betoog verworpen. Het is de taak van de rechter om bewijsstukken die door partijen ter onderbouwing van hun stellingen worden ingebracht, te wegen. Anders dan belanghebbenden kennelijk menen, heeft de rechtbank door het geven van een bewijsoordeel haar rol en taak vervuld en heeft zij niet de positie van een marktdeskundige ingenomen.

5.19.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbenden daartegen hebben aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbenden overigens hebben aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

5.20.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbenden ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 10 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: