ECLI:NL:GHAMS:2025:1703

• Datum uitspraak: 17 juni 2025
• Publicatiedatum: 3 juli 2025
• Zaaknummer: 24/225
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: F.J.P.M. Haas
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak in Amsterdam met betrekking tot recente verkoop en waardering

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 17 juni 2025 uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een onroerende zaak in Amsterdam. De belanghebbende, eigenaar van het object, heeft in hoger beroep gesteld dat de WOZ-waarde te laag is vastgesteld door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 2.844.000 voor het kalenderjaar 2021, met als waardepeildatum 1 januari 2020. De belanghebbende heeft aangevoerd dat de waarde te laag is, vooral omdat het pand recentelijk is verkocht voor € 3,8 miljoen. De rechtbank had eerder het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, wat leidde tot het hoger beroep.

Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van de belanghebbende verklaard dat het pand, dat voorheen een feestlocatie was, al bijna vijf jaar leegstaat en dat de verkoopprijs van € 3,8 miljoen verband houdt met de financieringsmogelijkheden van de koper. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd met een taxatieverslag en verwees naar vergelijkingsobjecten. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te laag is vastgesteld, en dat de recente verkoopprijzen niet relevant zijn voor de waardepeildatum van 1 januari 2020. Het Hof heeft het hoger beroep van de belanghebbende afgewezen en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/225

17 juni 2025

uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 23 januari 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1655 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 oktober 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat] te [Y] , voor het kalenderjaar 2021 en naar waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld op € 2.844.000.

1.2.

Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 23 januari 2024 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met dagtekening 14 mei 2024, 2 mei 2025 en 22 mei 2025 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juni 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van het object gelegen aan het [straat] (hierna: het object) en [Y] [bedrijf] is de gebruiker van het object. Belanghebbende houdt 100% van de aandelen in [Y] [bedrijf]

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer het taxatieverslag, een waardematrix, huurinformatieformulieren, huurovereenkomsten en akten van levering overgelegd. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode is de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde voor het object afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar uit verkooptransacties van vergelijkingsobjecten (in onverhuurde staat) volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor voor het object is gebaseerd.

2.3.

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onder meer verklaard:

“ Over de WOZ-waarde van dit object is vaker geprocedeerd. Het gaat om een pand op een terrein met drijfdok dat vóór corona een feestlocatie was. Sindsdien staat het leeg. Het is ook moeilijk bereikbaar. Ik heb alle relevante documentatie bij mijn tiendagenstuk gevoegd. Het object is voor € 3,8 miljoen verkocht. De koper heeft belang bij een hogere waarde in verband met de financiering. Hij heeft het object gekocht onder voorbehoud van financiering. (…)

Daarnaast wijst u op een andere uitspraak van de rechtbank [griffier: van 20 december 2024 met kenmerk AMS 24/2896] over het beroep van [Y] [bedrijf] tegen de WOZ-waarde 2021 waarin staat dat het object voor € 3,3 miljoen is verkocht. U geeft aan geen leveringsakte of koopovereenkomst in het dossier te hebben aangetroffen, in het kadaster te hebben gezien dat belanghebbende nog steeds eigenaar is en vraagt mij naar het belang van belanghebbende bij een hogere waarde in het onderhavige heffingsjaar.

De eerste verkoop tegen een prijs van € 3,3 miljoen is niet doorgegaan omdat de koper de financiering niet rond kreeg. Het belang van mijn cliënt bij een hogere waarde voor 2021 is dat hij van het object af is. Het staat al bijna 5 jaar leeg. De koper wil geen publiciteit, daarom treft u geen bewijs van de verkoop in de stukken aan. De verkoopdocumentatie die ik heb meegestuurd is al enige tijd oud. Nu hebben partijen overeenstemming bereikt over
€ 3,8 miljoen.
(…)
De nieuwe koper zit in [plaats] , die wil het pand transformeren in appartementen. De gemeente werkt hier wel aan mee. De koopovereenkomst is ongeveer zes weken geleden gesloten. Het bedrag van € 3,8 miljoen heeft alleen betrekking op de stenen.”

2.4.

De rechtbank heeft in haar uitspraak van 20 december 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/2896 onder meer overwogen:

“ 5. Het aanvankelijke standpunt van eisers was dat de waarde van de onroerende zaak

per de waardepeildatum door de heffingsambtenaar te hoog was vastgesteld op € 2.844.000,-

(2021 en 2022) respectievelijk € 2.855.000,- (2023). Eisers hebben echter kort voor de zitting

medegedeeld dat het pand op 29 november 2024 is verkocht voor een bedrag van

€ 3.350.000,-. Zij veranderen daarom hun stelling inzake de waarde van het object voor de

belastingjaren 2021, 2022 en 2023. Zij voeren nu primair aan dat deze waardes door de

heffingsambtenaar te laag zijn vastgesteld en subsidiair - voor het geval de rechtbank van

oordeel is dat de verkoop van het object zelf in november 2024 buiten beschouwing moet

blijven - dat de waardes van het object te hoog zijn vastgesteld.

6. Uit het arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2017 [noot rechtbank: ECLI:NL:HR:2017:2656] volgt dat een belanghebbende op grond van artikel 29 van de
Wet WOZ de vrijheid heeft om ook een hogere waarde te bepleiten en dat als uitgangspunt verondersteld kan worden dat die belanghebbende daarbij belang heeft. In de uitspraak van Hof 's-Hertogenbosch van 21 februari 2019 [noot rechtbank: ECLI:NL:GHSHE:2019:649] is die vrijheid begrensd voor het geval de belanghebbende tegenstrijdige standpunten inneemt, waarbij hij zowel stelt dat de waarde lager moet worden vastgesteld als dat de waarde hoger moet worden vastgesteld dan de heffingsambtenaar heeft gedaan. Een dergelijke proceshouding lijkt met name te zijn ingegeven om een proceskostenvergoeding te verkrijgen. Volgens het Hof mag in dergelijke gevallen nader bewijs worden verlangd van het belang bij het verhogen van de beschikte waarde. Eisers hebben evenwel in het geheel niet onderbouwd dat zij na de verkoop van hun pand opeens een belang hebben gekregen bij de verhoging van de WOZ-waarde voor de jaren 2021, 2022 en 2023 (anders dan een belang bij proceskostenvergoeding).”

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het object te laag heeft vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

4.1.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken. Het Hof stelt op grond van het dossier vast dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen (zie 2.2).

4.2.

Voor het eerst in hoger beroep neemt belanghebbende het standpunt in dat de waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2020 te laag is en dat deze waarde vastgesteld moet worden op € 3.800.000, zijnde de (meest recente) verkoopprijs van het object. Het belang van belanghebbende bij een hogere waarde in onderhavig jaar houdt volgens zijn gemachtigde verband met de financieringsruimte voor de koper, die heeft gekocht onder voorbehoud van financiering, en de wens van belanghebbende om het object na 5 jaar leegstand eindelijk te kunnen verkopen. De gemachtigde verklaart de hoge verkoopprijzen uit de omstandigheid dat de gemeente [Y] thans akkoord is met de verbouw van het object tot appartementen (zie 2.3).

4.3.

De heffingsambtenaar betwist het door belanghebbende gestelde belang bij een hogere waarde in onderhavig jaar. Voor de onderbouwing van de beschikte waarde verwijst hij naar de in eerste aanleg ingediende waardematrix met referenties waarmee de getaxeerde kapitalisatiefactor en huurwaarde van de primaire ruimte zijn onderbouwd en wijst hij op de marge. Gezien de beperkte referenties in de markt acht hij deze referenties passend en wil hij de vastgestelde waarde van € 2.844.000 handhaven.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het object niet te laag heeft vastgesteld. Daarbij heeft het Hof overwogen dat de verkoop van het object in november 2024 voor € 3.350.000 en nadien voor € 3.800.000 niet tot een ander oordeel leiden. In de eerste plaats niet omdat deze verkopen vele jaren na de relevante waardepeildatum (1 januari 2020) zijn gerealiseerd maar ook gelet op de omstandigheden dat:

1) de verkoop voor € 3.350.000 niet is doorgegaan omdat de koper de financiering voor dit bedrag niet rond kreeg;

2) de meer recente verkoop voor € 3.800.000 ook nog niet tot eigendomsoverdracht heeft geleid in het licht van het ook hier gemaakte financieringsvoorbehoud. Ook hiervoor geldt dus kennelijk dat de koper financiering voor dit bedrag (nog) niet heeft kunnen realiseren; en

3) de verkopen in november 2024 en daarna niet alleen (te) ver van de peildatum liggen maar bovendien kennelijk tot stand zijn gekomen nadat betrekkelijk recent de mogelijkheid is geopend in het object appartementen te realiseren. Die mogelijkheid bestond nog niet op de in dezen relevante waardering van het object voor het jaar 2021.

4.5.

Het hoger beroep slaagt niet.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. F.J.P.M. Haas, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De uitspraak is op 17 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: