ECLI:NL:GHAMS:2025:1839

• Datum uitspraak: 7 mei 2025
• Publicatiedatum: 14 juli 2025
• Zaaknummer: 24/1960
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: F.J.P.M. Haas
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging juiste vaststelling WOZ-waarde woning ondanks bezwaar belanghebbende

Belanghebbende stelde beroep in tegen de WOZ-waarde van haar woning, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op €847.000 voor het jaar 2022. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en het Gerechtshof Amsterdam bevestigt deze uitspraak in hoger beroep.

De kern van het geschil betrof de vraag of de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld en of de heffingsambtenaar voldoende inzicht had gegeven in de gehanteerde taxatiegegevens, zoals de KOUDV-factoren, grondstaffels en indexeringspercentages. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar aan zijn informatieplicht heeft voldaan door het verstrekken van een taxatieverslag, grondstaffel en matrix, en dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren.

Belanghebbende voerde aan dat onvoldoende rekening was gehouden met de ligging naast een spoorwegovergang en de onderhoudstoestand van de woning. Het hof stelt vast dat deze factoren adequaat zijn meegenomen in de waardering. Ook het betoog over een motiveringsgebrek faalt, aangezien het hoger beroep dient ter toetsing van de rechtbankuitspraak die juist is gemotiveerd.

Het hof concludeert dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en dat de informatieverstrekking conform artikel 40, tweede lid, Wet WOZ is geweest. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en er worden geen proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep van belanghebbende wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €847.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/1960

7 mei 2025

uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 22 februari 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/1730 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 847.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’):

“Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning en is gebouwd in 1933. De oppervlakte van de woning is 209 m² en de oppervlakte van het perceel is 155 m². De woning is voorzien van een dakkapel.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verder is in geschil of artikel 40, tweede lid, Wet WOZ is geschonden.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft onder meer het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):

“9. Blijkens het bezwaarschrift en de aanvulling daarop heeft eiseres in bezwaar onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ verzocht om alle stukken die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken. Blijkens het verslag van het op 11 augustus 2022 gehouden hoorgesprek heeft eiseres daar opgemerkt:

“Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object.

Graag ontvangen wij inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering.

Graag ontvangen wij een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object.

Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum.

Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.”

10. De uitspraak op bezwaar luidt, voor zover van belang:

“Grondstaffels, KOUDV-factoren en opbouw waarde

De door u opgevraagde KOUDV-factoren en grondstaffels zijn op 27 april 2022 verzonden en u heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat u deze heeft ontvangen.

Voor de volledigheid vermeld ik nog dat de waardematrix niet meer is dan een hulp- /controlemiddel voor de waardevaststelling van een woning als geheel. De afzonderlijke elementen van de taxatie-opbouw zijn niet afzonderlijk op hun juistheid te beoordelen en staan niet afzonderlijk ter toetsing. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of aannemelijk is gemaakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Indexering verkoopcijfers en kavelmodel

Een exact percentage van de indexering van een verkoopcijfer of een onderbouwing hiervan hoeft op grond van jurisprudentie niet verstrekt te worden. De gehanteerde indexeringspercentages kunnen eenvoudig gecontroleerd worden met algemeen beschikbare informatie.

Op uw verzoek is het kavelmodel aan u overgelegd. Met de gegevens die zijn overgelegd, is voldoende zorggedragen voor de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het kavelmodel. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter wordt gebruikt.”

11. Uit de in beroep overgelegde stukken leidt de rechtbank af dat verweerder aan de gemachtigde van eiseres in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft toegezonden dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft op 27 april 2022 de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren toegezonden. Bij e-mailbericht van 12 juli 2022 heeft eiseres aan verweerder bevestigd bestanden met kavelmodellen en matrices in goede orde te hebben ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder niet gehouden nader inzicht te geven in de gehanteerde waarde per objectdeel, aangezien eiseres daar pas in beroep om heeft verzocht. De toegepaste indexering valt eenvoudig rekenkundig uit de koopsom, de verkoopdatum en de WOZ-waarde van de gebruikte vergelijkingsobjecten af te leiden. Tot het verstrekken van nadere informatie was verweerder bij de gegeven specificatie van het verzoek niet gehouden. Hierbij weegt de rechtbank mee dat eiseres de gelegenheid heeft gehad tijdens het hoorgesprek vragen te stellen over de verstrekte gegevens, maar daar kennelijk geen aanleiding toe heeft gezien. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate voldaan aan het verzoek van eiseres ex artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

De waarde van de woning

12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

13. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

14. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

15. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten [straat 2] gelet op de perceeloppervlakte te veel afwijkt van de woning en [straat 3] gezien de transactiedatum te ver van de peildatum is verwijderd onvoldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank zal deze referentieobjecten dan ook buiten beschouwing laten. De overige twee referentieobjecten zijn kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De woningen hebben alle een gelijke (voldoende) liggings-, kwaliteits- en onderhoudstoestand. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

16. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat er onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is namelijk gelegen naast een spoorwegovergang. Echter, het vergelijkingsobject aan de [straat 4] is ook gelegen aan een spoorwegovergang. De ligging is dus in het verkoopcijfer verdisconteerd. Deze grief faalt.

17. Daarnaast stelt eiseres dat de woning in een matige onderhoudstoestand verkeert. Er zou sprake zijn van scheurvorming in de buitenmuren, de kozijnen zouden slecht onderhouden zijn en er zou sprake zijn van lekkage aan de dakgoot en er zou sprake zijn van een dakbedekking die in slechte staat verkeerd. Ook stelt eiseres dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De rechtbank ziet naar aanleiding van het overgelegde fotoblad van eiseres geen reden om de kwaliteit en het onderhoud verder naar beneden bij te stellen. Voorts merkt de rechtbank op dat de woning, ondanks dat de KOUDV-factoren gelijk zijn gekwalificeerd als de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten, de prijs per vierkante meter van de woning een stuk lager ligt dan van de vergelijkingsobjecten. Er is ook op deze manier voldoende rekening gehouden met het onderhoud en de voorzieningen.

Inzichtelijkheid indexeringspercentages

18. De stelling van eiseres dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiseres heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt. De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.

1[9]. Anders dan eiseres heeft gesteld is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan zijn informatieverplichting in de bezwaarfase heeft voldaan, zodat eiseres zich niet op die grond gedwongen heeft moeten voelen in beroep te gaan. Datzelfde geldt voor de aan de orde gestelde kwestie van de bevoegdheid van verweerder. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40 lid 2 Wet WOZ, de op de zaak betrekking hebbende stukken

5.1.

Het doel van artikel 40 lid 2 Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40 lid 2 Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

5.2.

Uit de stukken van het geding (bijlage j van het verweerschrift in eerste aanleg aangeduid als “Matrix en grondstaffel bezwaarfase”) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een grondstaffel – in de vorm van een grafiek – en een matrix heeft verstrekt. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft verstrekt aan belanghebbende (zie ook r.o. 11 van de uitspraak van de rechtbank).

5.3.

Uit de in het taxatieverslag en de matrix vermelde gegevens, volgen de gehanteerde indexeringspercentages alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over kavel, hoofdgebouw, verschillende onderdelen van de woning en referentieobjecten (zoals dakkapellen en tuinhuisjes) en de gehanteerde “KOUDL-factoren”. Daarmee is voldaan aan het bepaalde in artikel 40 lid 2 Wet WOZ en zijn de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist doet hieraan niet af; de informatieverstrekking op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of deze nu juist zijn of niet.

Motiveringsgebrek

5.4.

Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd, hetgeen overigens niet het geval is.

WOZ-waarde

5.5.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van andere of nadere gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard moet worden. Hetzelfde geldt als de heffingsambtenaar de waarde onderbouwt met minder referentieobjecten dan in een eerdere fase (zie ook r.o. 15 van de uitspraak van rechtbank).

5.6.

De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 15 tot en met 18) een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. In hoger beroep heeft belanghebbende geen (andere) gronden aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt die tot een ander oordeel leiden.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. F.J.P.M. Haas, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 7 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: