ECLI:NL:GHAMS:2025:1863

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/303

15 juli 2025

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 19 januari 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/180 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (de woning) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 457.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft onder meer de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiser is eigenaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een benedenwoning, gebouwd in 1895. De oppervlakte van de woning is 74 m2. Bij de woning hoort een kavel van 143 m2. De woning is voorzien van een berging.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt daar het volgende aan toe:

2.3.

Tijdens de bezwaarfase zijn van de woning het taxatieverslag, de grondstaffel en de matrix met KOUDV-factoren en waarde van de bijgebouwen aan de gemachtigde van belanghebbende verstuurd door de heffingsambtenaar. De gemachtigde heeft de ontvangst daarvan bevestigd in een e-mail die tot de gedingstukken behoort.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar tijdig voldoende informatie heeft verstrekt aan belanghebbende en of belanghebbende recht heeft op een proceskostenvergoeding.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):

“
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)

5. Eiser stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 tweede lid van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.

6. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

7. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiser. Eiser heeft op
12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.

8. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek om overlegging van de stukken heeft voldaan.

De waarde van de woning

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

10. De rechtbank ziet geen reden om gevolgen te verbinden aan het feit dat in de bezwaarfase één referentieobject en in de beroepsfase twee referentieobjecten zijn genoemd ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar staat in de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer voorgeschreven dat de onderbouwing geschiedt aan de hand van verkoopcijfers van drie referentieobjecten, maar er is geen wettelijke regel die daartoe verplicht. De waarderingsinstructie is slechts een hulpmiddel om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in dezelfde straat in [Z] gelegen benedenwoningen uit een (nagenoeg) gelijk bouwjaar zijn die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Ook wat omvang betreft wijken de vergelijkingsobjecten niet al te zeer af van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus gebruikt worden ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

12. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank overweegt in dit verband dat de toegekende kwalificaties en de correcties daarvoor op de kennis, kunde en ervaring van de taxateur berusten. Dat mag ook. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven hoe hij is gekomen tot specifieke cijfermatige correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud. Waar het uiteindelijk om gaat is of verweerder met hetgeen hij aanvoert aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarvoor is van belang dat enige houvast wordt geboden welke elementen een rol spelen bij de correcties. Een exacte kwantitatieve vertaling mag daarbij echter niet worden verlangd. Hetgeen eiser in deze procedure heeft aangevoerd is onvoldoende om de toegekende kwalificaties onjuist te achten. Dat verweerder in de beroepsfase verschillende prijzen per eenheid voor de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd ten opzichte van de bezwaarfase, doet hieraan niet af. Verweerder heeft hieromtrent verklaard dat de oorzaak van dit verschil gelegen is in de omstandigheid dat verweerder in bezwaar voor de indexatie is uitgegaan van de leveringsdatum, terwijl in beroep is uitgegaan van de datum koopovereenkomst van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht dit betoog van verweerder juist en doeltreffend.

13. De enkele stelling van eiser dat de woning is voorzien van gedateerde voorzieningen is onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een waardedrukkend effect. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat de woning en de vergelijkingsobjecten op de genoemde kenmerken verschillen en dat hiermee rekening moet worden gehouden in de waardering.

14. Eiser stelt voorts dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat in de transactiesom van een appartementsrecht ook een bedrag is opgenomen voor de reserve (in euro) die een VVE heeft opgebouwd, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. Hiertoe overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning in de bezwaarfase heeft onderbouwd met [straat 2] als vergelijkingsobject. Uit de matrix die verweerder in de beroepsfase heeft overgelegd, volgt dat de VVE-reserve voor dit object ten tijde van de verkoop € 0 bedroeg. Nu er geen sprake was van een VVE-reserve om rekening mee te houden, kan hieruit ook niet volgen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank merkt voorts nog op dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat in de beroepsfase, zoals vermeld in de matrix, voor het vergelijkingsobject [straat 3] rekening is gehouden met het VVE-reserve door de verkoopprijs met dit bedrag, te weten € 715, te corrigeren. De grief faalt.

15. De door eiser aangedragen verkoop van [straat 4] kan niet als vergelijkingsobject worden gebruikt, nu eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij deze verkoopprijs heeft herleid naar de hem voorgestane waarde. Met betrekking tot de aangedragen objecten heeft verweerder bovendien onweersproken gesteld dat zijn taxateur zich bewust heeft beperkt tot onderbouwingen die in dezelfde straat als de woning zijn gelegen (vgl. ECLI:NL:RBOBR:2022:423). De rechtbank acht dit object dan ook minder geschikt als onderbouwing.

16. Voor zover eiser in de beroepsfase nog verwijst naar het door [bedrijf] opgemaakte taxatierapport, daterend van 24 oktober 2022 en concluderend tot een waarde van € 377.000, overweegt de rechtbank als volgt. In dat rapport is, anders dan in de matrix van verweerder, niet inzichtelijk gemaakt wat de kwaliteit, staat van onderhoud en ligging van de in dit rapport gehanteerde vergelijkingsobjecten is. Reeds hierom kan dit rapport aan het vorengaande niet afdoen.

Inzichtelijkheid correcties KOUDV-factoren

17. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. De op verweerder rustende bewijslast gaat in eerste instantie niet verder dan dat inzicht dient te worden verschaft in de uitgangspunten van de door hem toegekende KOUDV-kwalificaties. Niet betwist is dat verweerder in de bezwaarprocedure de informatie hierover aan eiser heeft verstrekt. Indien eiser de juistheid van één of meer van deze kwalificaties in twijfel trekt moet hij dat gemotiveerd doen. Eerst dan dient verweerder een nadere invulling te geven van de door hem gemaakte keuzes en afwegingen. Nu eiser zijn standpunt niet heeft onderbouwd, was verweerder niet gehouden een nadere toelichting te geven op de door hem toegekende KOUDV-kwalificaties.

Indexeringspercentages

18. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en uit dit verslag valt tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt. De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.

Slotsom

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

20. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Hetgeen eiser ook overigens heeft

aangevoerd doet hieraan niet af. Anders dan eiser stelt is er geen sprake van een gebrek aan het geven van inzicht door verweerder, welk eiser heeft genoopt beroep in te stellen. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

De waarde van de woning

5.1.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd met overgelegde stukken en informatie over twee verkochte woningen in dezelfde straat. De rechtbank heeft op basis hiervan geoordeeld dat en waarom de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Belanghebbende komt in hoger beroep op tegen dit oordeel met de stelling dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt door de heffingsambtenaar, “omdat er nog teveel gegevens niet of niet volledig zijn verstrekt” en verwijst naar “alles wat in beroep reeds is aangevoerd ten aanzien van de WOZ-waarde”.

5.2.

Het Hof ziet in het aldus door belanghebbende aangevoerde geen reden voor het oordeel dat de WOZ-waarde te hoog is. Het Hof neemt de beslissing en de gronden van de rechtbank in rechtsoverwegingen 9 tot en met 15 over en maakt ze tot de zijne.

Informatieverstrekking

5.3.

Het doel van artikel 40, lid 2 Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten.

5.4.

Vast staat dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase aan belanghebbende op zijn verzoek het taxatieverslag, een waardematrix met KOUDV-factoren en een grondstaffel heeft verstrekt. Volgens de heffingsambtenaar zijn dit de aan de vastgestelde WOZ-waarde ten grondslag liggende gegevens waar door belanghebbende om is verzocht en zijn geen andere gegevens gebruikt. Belanghebbende stelt niettemin dat de heffingsambtenaar niet volledig aan het door hem gedane verzoek heeft voldaan. De vaststelling van de WOZ-waarde is volgens belanghebbende nog steeds niet inzichtelijk en moet nader, fijnmaziger of cijfermatig onderbouwd worden.

5.5.

De verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens. Naar het oordeel van het Hof zijn die gegevens verstrekt en kon de bezwaarfase zinvol worden benut. Het antwoord op de vraag of aan deze verplichting is voldaan, is dus niet afhankelijk van belanghebbendes definitie van ‘inzichtelijk’ maar wordt bepaald door de daadwerkelijk gebruikte gegevens. De waardevaststelling is een benadering door een taxateur van de geschatte verkoopwaarde van een onroerende zaak in zijn geheel en geen wiskundige oefening van verregaande precisie. Voor dat antwoord is dus evenmin relevant dat belanghebbende stelt dat die gegevens de waarde niet (precies genoeg) onderbouwen. Er bestaat geen enkele verplichting om bij de vaststelling van de WOZ-waarde specifieke onderdelen of KOUDV-factoren te kwantificeren, indexcijfers rekenkundig uit te diepen of iWOZ gegevens te gebruiken. Verder geldt dat een VVE-reserve doorgaans niet of nauwelijks invloed heeft op de verkoopwaarde van een woning (zie Hof Amsterdam 26 september 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3191 en HR 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993ZC5446).

Motiveringsklachten

5.6.

Belanghebbende stelt dat hij in beroep moest gaan om een afdoende onderbouwing van de WOZ-waarde te krijgen en dat hem daarom een vergoeding in de proceskosten dient te worden toegekend.

5.7.

Op grond van artikel 3:46 Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een besluit, zoals een WOZ-beschikking, rusten op een deugdelijke motivering. Artikel 7:12 Awb bepaalt hetzelfde voor de uitspraak op bezwaar. Uit vaste jurisprudentie volgt dat partijen in beginsel hun onderbouwing van door hen voorgestane waarden gedurende de procedure mogen wijzigen, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet.

5.8.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van andere of nadere gegevens niet dat de eerdere motivering (mede in het licht van hetgeen werd aangevoerd in de desbetreffende fase) onvoldoende was. Het Hof ziet in het verloop van deze procedure geen schending van de goede procesorde. De stukken geven juist blijk van een zinvolle procesvoering waarbij partijen onderbouwd gereageerd hebben op elkaars standpunten. Er is geen aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

Slotsom

5.9.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

6.Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 15 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: