ECLI:NL:GHAMS:2025:2240 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep inzake WOZ-waarde van recreatiewoning met er...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/1262

augustus 2025

uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 3 oktober 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/5267 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat] 0030 te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op
€ 186.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 12 augustus 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft op 31 oktober 2023 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft met dagtekening 2 december 2024, 2 mei 2025, 22 mei 2025,
10 juni 2025, 12 juni 2025 (ingekomen 18 juni 2025) en 10 juli 2025 nadere stukken ingediend.

1.6.

De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 mei 2025 en 1 juli 2025 nadere stukken ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juni 2025. Het Hof heeft het onderzoek geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen hun standpunten nader te onderbouwen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op
11 juni 2025 naar partijen is gezonden.

1.8.

Bij brief van 23 juli 2025 heeft het Hof aan partijen bericht dat het zich voldoende voorgelicht acht en geen descente zal bevelen. Ingevolge artikel 8:64, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft het Hof, met instemming van partijen, een nadere zitting achterwege gelaten en het onderzoek gesloten..

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is genothebbende krachtens beperkt recht (erfpacht) van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning, gebouwd in 2016 en gelegen in recreatiegebied [plaats 2] . De oppervlakte van het woningdeel is volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) 57 m² en de oppervlakte van het perceel is 324 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag met de daarin vermelde vergelijkingsobjecten [straat] 0230, [straat] 0069 en [straat] 0087 te [plaats 1] naar de gemachtigde gestuurd. Tevens heeft hij per e-mail aan de gemachtigde toegelicht dat de kavels op het recreatiepark worden gewaardeerd op € 400/m² en dat er geen sprake is van staffeling.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een waardematrix overgelegd met de vergelijkingsobjecten [straat] 0230, [straat] 0087 en [straat] 0228 te [plaats 1] . In deze matrix is geen rekening gehouden met een erfpachtcorrectie. Dedrie vergelijkingsobjecten hebben alle een tuinhuis van 5 tot 8 m².

2.4.

Ter onderbouwing van zijn stelling in hoger beroep dat de oppervlakte van de opstal maximaal 49 m² is (57 m² verminderd met de oppervlakte van een tuinhuis van 8 m²), heeft belanghebbende op 18 juni 2025 een plattegrond van het recreatiepark overgelegd.

2.5.

Met dagtekening 1 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar onder meer een aangepaste waardematrix met erfpachtcorrectie alsmede een foto van een tuinhuis op het recreatiepark overgelegd.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld en of artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden.

4.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40, lid 2, Wet WOZ, op de zaak betrekking hebbende stukken

4.1.

Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

4.2.

Uit de gedingstukken (zie 2.2) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een taxatieverslag en een toelichting op de gehanteerde grondprijs heeft verstrekt. Met dit verstrekken is daarom ook voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende. Hierbij zij opgemerkt dat de gemachtigde van belanghebbende in zijn stukken niet helder substantieert om welke gegevens hij nu specifiek verzoekt inzake het onderhavige object.

4.3.

Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig verklaard dat hij geen bouwtekeningen heeft gebruikt bij het nemen van de beschikking maar is uitgegaan van de hem door de gemeente verstrekte gegevens zodat deze bouwtekeningen niet als op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen worden aangemerkt.

4.4.

Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist. De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of die nu juist zijn of niet.

Oppervlakte woningdeel

4.5.

Voor het eerst in hoger beroep neemt belanghebbende onder verwijzing naar Google Earth het standpunt in dat de oppervlakte van het woningdeel van de woning niet 57 m² kan zijn maar maximaal 49 m². Ter onderbouwing van deze nieuwe stelling heeft belanghebbende na schorsing van het onderzoek nog een plattegrond van het vakantiepark overgelegd en tevens een descente voorgesteld.

4.6.

De heffingsambtenaar heeft de gegevens uit de BAG gebruikt.

4.7.

Het is weliswaar onjuist dat – zoals de heffingsambtenaar betoogt – dat hij verplicht is de gegevens uit de BAG te gebruiken (indien deze onjuist zijn moet van de werkelijke gegevens uitgegaan worden), maar het had het op de weg van belanghebbende gelegen om aannemelijk te maken dat de BAG-gegevens onjuist zijn, bijvoorbeeld aan de hand van een plattegrond van de opstal . Met de plattegrond van het park is de oppervlakte van de opstal niet inzichtelijk gemaakt. Nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de oppervlakte van het woningdeel onjuist is, zal het Hof uitgaan van 57 m².

Waarde

4.8.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aangepaste waardematrix overgelegd waarin de door het Hof verzochte erfpachtcorrectie is vermeld en voor het vergelijkingsobject [straat] 0228 een juiste verkoopdatum en gecorrigeerde verkoopprijs is doorgevoerd.

4.9.

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde aangepaste matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, waarbij het Hof Het Hof in herinnering brengt dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend.

4.1

De door de heffingsambtenaar in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn, wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft goedvergelijkbaar met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle op hetzelfde recreatiepark zijn gelegen. Bovendien wijken de oppervlakte van de opstal en de grond van de vergelijkingsobjecten niet al te zeer af van die van de woning. Naar het oordeel van het Hof kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.11.

De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, de kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De door belanghebbende niet onderbouwde stelling met betrekking tot de onderhoudssituatie van de woning, de verpaupering, het door hem genoemde “rompslompforfait” en de waardehausse, doen, mede in het licht gezien van hetgeen de heffingsambtenaar hieromtrent het heeft gesteld, niet af aan het in 4.9. gegeven oordeel. Dat laatste geldt evenzeer voor het door belanghebbende gestelde waardedrukkende effect als gevolg van de COVID-19 pandemie. Deze omstandigheid heeft de gehele maatschappij geraakt en is derhalve verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

4.12.

Ook hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Alhoewel het Hof de waarde van een tuinhuis van slechts € 1.000 laag acht, is desalniettemin niet aannemelijk dat de de waarde van de woning te hoog vastgesteld in aanmerking nemende dat (i) bij de waardevaststelling is verzuimd rekening te houden met de fictie als bedoeld in art. 17 lid 2 Wet WOZ door geen rekening te houden met het waardedrukkend effect van de erfpacht, en (ii) belanghebbende ook in hoger beroep zijn blote stelling over de waarde van een tuinhuis van € 20.000 op geen enkele manier heeft onderbouwd.

Slotsom

4.13.

De slotsom is dat het hoger beroep niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden.

5.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. F.J.P.M. Haas, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Opmerkingen:

Griffierecht rechtbank: € 50

Griffierecht Hof: € 136

Vis speel niet, alles binnen termijnen.

Uitspraak rechtbank:

https://pi.rechtspraak.minjus.nl/deeplink/ecli?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:9692

Belanghebbende is eigenaar (beperkt gerechtigde) van nummer 2R 0030.

In H1 van 23/1253 ( [naam 1] ) zit een volmacht van [naam 2] en [X] (partners, woonachtig op hetzelfde adres in [Z] ) en een volmacht van [naam 3]
(de partner van [naam 1] , zie R1 van 23/1253).

In het taxatieverslag staan de nummers 2R 0230, 2R0069 en 2R 0087 als vergelijkbare verkopen.

In de matrix (in beroep overgelegd) is vergeleken met de nummers 2R 0230, 2R 0087 en 2R 0228 (alle met een tuinhuis van circa 7 m²). De woning van belanghebbenden heeft geen tuinhuis.

Er is in de (oude) matrix geen rekening gehouden met erfpacht (zie R6). Staatsbosbeheer is eigenaar, het recreatiepark (recreatieschap [plaats 2] ) heeft het recht van erfpacht, [bedrijf] heeft het recht van ondererfpacht en belanghebbende heeft het recht van onder-ondererfpacht.

De aankoopprijzen zijn de prijzen exclusief de gekapitaliseerde erfpachtcanon.

De kavels zijn gewaardeerd op € 400/m². Er is geen grondstaffel. Dit is in de bezwaarfase gecommuniceerd.

Uit pv rechtbank blijkt dat gemachtigde hiermee akkoord was.

In R6 zitten leveringsakten, de transactiedata in de matrix stroken met de verkoopdata uit de leveringsakten. Indexering blijkt uit verschil verkoopprijzen en WOZ-waarden (taxatieverslag).

Nieuwe matrix d.d. 1 juli 2025 met correctie erfpacht.

Gronden hb:

Grootte opstal is niet juist. Is maximaal 49 m². Alleen plattegrond van park overgelegd.

Schending artikel 40 WOZ: rekenbladen- en modellen zijn niet overgelegd.

In beroep: tuinhuis € 20.000 en geen € 1.000.

iWOZ-kaarten moeten worden overgelegd voor niet-woningen (?)

Verweer:

Zie nader stuk van 1 juli jl. met nieuwe matrix.

Conclusie:

WOZ-waarde is onderbouwd met referenties die ook op hetzelfde park zijn gelegen, alle gelegen op erfpachtgrond. Correctie erfpacht is na schorsing onderzoek op 5 juni jl. alsnog doorgevoerd.

Marge in m²-prijs van ruim € 15.000, voor het geval tuinhuis meer waard is.

Corona heeft eerder tot een hogere prijs voor recreatiewoningen geleid.

Uitspraak rechtbank bevestigen.

Geen schending artikel 40 Wet WOZ. Er is geen grondstaffel gehanteerd.