Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.343.914/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/342273/ HA ZA 23-411
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 september 2025
in de zaak van
[appellant 1] ,
en
[appellant 2] ,
beiden wonend te [plaats] , gemeente Alkmaar,
appellanten,
advocaat: mr. M.J.M. Groen te Almere,
tegen
DE GEMEENTE ALKMAAR,
zetelend te Alkmaar,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J.G. Stork te Alkmaar.
Partijen worden hierna [appellanten] en de Gemeente genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellanten] menen dat op de Gemeente op grond van een contract dat de Gemeente met hun rechtsvoorganger heeft gesloten, een inspanningsverplichting rust om mee te werken aan een bestemmingsplanwijziging die het mogelijk maakt dat achter hun woning een zorgwoning kan worden gerealiseerd. In deze civiele procedure is aan de orde de vraag of [appellanten] een vordering tot schadevergoeding hebben op de Gemeente wegens het toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen. De rechtbank heeft die vordering afgewezen.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 21 mei 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 21 februari 2024 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en de Gemeente als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven van [appellanten] ;
- memorie van antwoord van de Gemeente met vier producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.16 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. De feiten komen neer op het volgende.
3.2
[appellanten] hebben eind 2017/begin 2018 een perceel grond in [plaats] gekocht van [bedrijf] ( [bedrijf] ). Op dat moment rustte op het perceel nog een bedrijfsbestemming. [appellanten] kochten het perceel om daarop hun woning te bouwen.
3.3
Voordien had de Gemeente met betrekking tot het perceel een overeenkomst met [bedrijf] gesloten op 9 november 2016 (hierna: het [bedrijf] -contract) dat, voor zover van belang, als volgt luidt:
11.1
[bedrijf] wenst de mogelijkheid te krijgen om woningen te bouwen op het haar in eigendom toebehorende perceel grond (…) De gemeente is bereid om mee te werken aan het planologisch inpassen van maximaal twee vrijstaande of halfvrijstaande woningen” op het (…) perceel.
11.2
De in het eerste lid van dit artikel bedoelde medewerking van de gemeente houdt een
inspanningsverplichting in tot het voeren van de nodige planherzieningprocedure.
(…)
14.1.
Het in artikel 11 bepaalde vervalt van rechtswege en zonder dat [bedrijf] enig recht op
vergoeding geldend kan maken indien [bedrijf] niet uiterlijk 1 december 2018 een bruikbare aanvraag heeft ingediend voor de activiteit bouwen en de benodigde afwijking van het bestemmingsplan met het oog op de in artikel 11 bedoelde planinvulling.
14.2
Het recht eindigt voorts;
(…)
doordat [bedrijf] (een deel van) haar grondpositie op de desbetreffende locatie vervreemdt, behoudens verkoop aan de verkrijgende bewoners van de te bouwen woningen. (…);
3.4
Nadat [appellanten] in februari 2018 een aanvraag hadden ingediend voor een omgevingsvergunning om op hun perceel een woning te bouwen, heeft de Gemeente daaraan haar medewerking verleend. Daarna is de woning gerealiseerd en zijn [appellanten] daarin gaan wonen.
3.5
Een van de kinderen van [appellanten] , geboren in 2016, is gehandicapt en heeft speciale zorg nodig. In het voorjaar van 2021 hebben [appellanten] bij de Gemeente geïnformeerd naar de mogelijkheden om een (mantel)zorgwoning te realiseren achter hun woning, zodat hun kind daar verzorgd kan worden. Op 1 juli 2021 heeft de Gemeente [appellanten] per brief medegedeeld dat het vergunningvrij bouwen van een mantelzorgwoning op het perceel niet mogelijk is, maar dat daarvoor een uitgebreide omgevingsvergunning of een bestemmingsplanprocedure gevolgd door een reguliere omgevingsvergunning, nodig is. Bij brief van 2 november 2021 heeft de Gemeente aan [appellanten] laten weten dat zij in beginsel bereid is haar medewerking te verlenen aan een procedure om op het perceel een tijdelijke zorgwoning te kunnen bouwen.
3.6
Naar aanleiding van een handhavingsverzoek van omwonenden, heeft de Gemeente in september 2022 vastgesteld dat [appellanten] een zorgwoning aan het bouwen waren op hun perceel. Daarna is de Gemeente daartegen handhavend gaan optreden. In dat kader zijn onder meer lasten onder dwangsom en een bouwstop opgelegd.
3.7
Op 4 mei 2023 hebben [appellanten] een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van een berging op hun perceel. Die vergunning is op 6 september 2023 verleend. Kort daarna heeft de Gemeente aan [appellanten] laten weten dat hetgeen reeds gebouwd was op hun achtererf op straffe van een dwangsom verwijderd dan wel aangepast zou moeten worden, zodat het gebouwde in overeenstemming zou zijn met de inmiddels verleende vergunning.
3.8
Tegen de omgevingsvergunning van 6 september 2023 is door omwonenden met succes bezwaar gemaakt. Deze vergunning is daarop in bezwaar herroepen en alsnog geweigerd. Tegen die weigering zijn [appellanten] in beroep gegaan bij de sector bestuursrecht van de rechtbank Noord-Holland. Daarop is – voor zover het hof bekend – nog niet beslist.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellanten] hebben in eerste aanleg, verkort weergegeven, gevorderd:
- een verklaring voor recht dat de Gemeente gehouden is mee te werken aan de bouw van twee woningen op het perceel,
- een verklaring voor recht dat de Gemeente daarin is tekortgeschoten,
- de Gemeente op straffe van een dwangsom te gelasten uitvoering te geven aan de planherzieningsprocedure,
- de Gemeente te veroordelen tot schadevergoeding ad € 81.393,71,
een en ander vermeerderd met rente en kosten en uitvoerbaar bij voorraad.
4.2.
De rechtbank heeft [appellanten] niet-ontvankelijk verklaard voor zover hun vordering ertoe strekt de Gemeente te verplichten haar medewerking te verlenen aan de planherzieningsprocedure omdat daarvoor de bestuursrechtelijke weg gevolgd moet worden en hun vordering voor het overige afgewezen. Laatstbedoelde vordering tot kort gezegd schadevergoeding baseren [appellanten] namelijk op het [bedrijf] -contract. [appellanten] zijn bij die overeenkomst geen partij en aan hen zijn geen vorderingen op de Gemeente overgedragen of overgegaan.
5.Beoordeling
5.1
[appellanten] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Zij hebben in hoger beroep geconcludeerd tot het vernietigen van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen, met dien verstande dat de vordering tot schadevergoeding thans strekt tot vergoeding van geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat.
5.2
Het hof begrijpt uit de grieven dat [appellanten] menen dat de Gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van het [bedrijf] -contract. Op grond van dat contract menen zij er aanspraak op te kunnen maken dat de Gemeente het voor hen mogelijk maakt dat zij naast hun woning een tweede gebouw op hun perceel kunnen realiseren. Zij stellen dat de Gemeente de schade die zij daardoor lijden moet vergoeden.
5.3
Het hof stelt voorop dat de rechtbank terecht [appellanten] niet-ontvankelijk heeft verklaard voor zover hun vordering ertoe strekt de Gemeente te verplichten haar bestuursrechtelijke bevoegdheden op een bepaalde manier uit te oefenen en daartoe strekkende besluiten te nemen. Voor zover [appellanten] dit willen afdwingen dienen zij daarvoor de bestuursrechtelijke weg te volgen.
5.4
In deze zaak gaat het alleen om de vraag of [appellanten] aanspraak kunnen maken op schadevergoeding omdat de Gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Volgens [appellanten] volgen die verplichtingen uit de bepaling in het [bedrijf] -contract dat de Gemeente bereid was mee te werken aan de bouw van kort gezegd maximaal twee woningen op het perceel.
5.5
[appellanten] menen dat zij, doordat zij de grond van [bedrijf] hebben gekocht, tevens in haar plaats zijn getreden in het [bedrijf] -contract. Naar het hof begrijpt, menen [appellanten] dat dit uit het [bedrijf] -contract volgt. Het hof volgt hen hierin niet.
Uitgangspunt is dat een overeenkomst alleen de contractspartijen bindt. Dit is onder meer anders als de overeenkomst ook bedingen ten aanzien van derden of rechtsopvolgers bevat. In artikel 14 van het [bedrijf] -contract is vastgelegd dat het in artikel 11 bepaalde van rechtswege vervalt als [bedrijf] niet uiterlijk 1 december 2018 een bruikbare vergunningaanvraag heeft ingediend (14.1) en dat ‘het recht’ voorts vervalt als zij de grond vervreemdt,
“behoudens verkoop aan de verkrijgende bewoners van de te bouwen woningen”(14.2). Het in artikel 14.2 bedoelde ‘recht’ ziet onmiskenbaar op het in artikel 14.1 bedoelde ‘in artikel 11 bepaalde’, te weten de daarin vervatte, als een inspanningsverplichting omschreven bereidheid van de Gemeente om mee te werken aan het planologisch inpassen van maximaal twee woningen op het perceel. De Gemeente wilde haar inspanningsverplichting blijkbaar beperken tot het geval dat er vóór 1 december 2018 een omgevingsvergunning voor een door [bedrijf] ontwikkeld bouwplan voor de bouw van maximaal twee woningen zou worden ingediend. [bedrijf] heeft de grond echter niet aan [appellanten] verkocht met een door haar ontwikkeld bouwplan. [appellanten] hebben alleen bouwgrond van [bedrijf] gekocht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan op grond van de tekst van het [bedrijf] -contract daarom niet ervan worden uitgegaan dat de daarin opgenomen afspraak dat de Gemeente zich zou inspannen voor een bestemmingsplanwijziging op [appellanten] is overgegaan.
“behoudens verkoop aan de verkrijgende bewoners van de te bouwen woningen”(14.2). Het in artikel 14.2 bedoelde ‘recht’ ziet onmiskenbaar op het in artikel 14.1 bedoelde ‘in artikel 11 bepaalde’, te weten de daarin vervatte, als een inspanningsverplichting omschreven bereidheid van de Gemeente om mee te werken aan het planologisch inpassen van maximaal twee woningen op het perceel. De Gemeente wilde haar inspanningsverplichting blijkbaar beperken tot het geval dat er vóór 1 december 2018 een omgevingsvergunning voor een door [bedrijf] ontwikkeld bouwplan voor de bouw van maximaal twee woningen zou worden ingediend. [bedrijf] heeft de grond echter niet aan [appellanten] verkocht met een door haar ontwikkeld bouwplan. [appellanten] hebben alleen bouwgrond van [bedrijf] gekocht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan op grond van de tekst van het [bedrijf] -contract daarom niet ervan worden uitgegaan dat de daarin opgenomen afspraak dat de Gemeente zich zou inspannen voor een bestemmingsplanwijziging op [appellanten] is overgegaan.
5.6
Desalniettemin heeft de Gemeente, toen [appellanten] begin 2018 hun bouwaanvraag indienden – in lijn met haar eerdere bereidheid om mee te werken aan de bouw van maximaal twee woningen op het perceel – meegewerkt aan een bestemmingswijziging die woningbouw ter plaatse mogelijk maakte. De omgevingsvergunning voor de door [appellanten] geplande woning is immers na een door de Gemeente geëntameerde bestemmingswijziging verleend. De vergunningaanvraag die [appellanten] hebben gedaan, zag kennelijk op de bouw van één woning. Uit niets is gebleken dat [appellanten] een vergunningaanvraag voor de bouw van twee woningen hebben ingediend. Op basis van die eigen keuze van [appellanten] is de Gemeente de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan gestart. Zelfs als de Gemeente gehouden was haar inspanningsverplichting zoals voortvloeit uit artikel 11 van het [bedrijf] -contract ook na te leven jegens [appellanten] (wat niet het geval is, zie hiervoor), heeft te gelden dat met die medewerking de Gemeente aan haar inspanningsverplichting zou hebben voldaan. De verplichting hield immers in medewerking te verlenen aan de bouw van maximaal twee woningen op het perceel, maar niet dat de Gemeente twee maal haar planologische medewerking zou verlenen aan bouwplannen, zoals [appellanten] lijken te menen. Het betoog van [appellanten] dat zij jegens de Gemeente nog aanspraak kunnen maken op medewerking van de Gemeente aan de bouw van een tweede (bij)gebouw naar eigen keuze op hun perceel, gaat ook om deze reden niet op.
5.7
De conclusie is dat niet is gebleken dat de Gemeente ten onrechte niet (verder) meewerkt aan de bouwplannen van [appellanten] Er is aldus geen grond voor toewijzing van de vordering van [appellanten] tot schadevergoeding. Daarmee falen de grieven. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.
5.9
[appellanten] worden in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat € 2.213,00tarief IV, 1 punt)
Totaal € 3.011,00
De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal overeenkomstig de daartoe strekkende vordering worden toegewezen.
6.Beslissing
Het hof:
6.1
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
6.2
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 3.011,00, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
6.3
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. L. Alwin, mr. M.A.M. Vaessen en mr. B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.