Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.342.681/01
zaaknummers rechtbank Amsterdam : 10731619 CV (EXPL) 23-13159 en
C/13/738069 HA ZA 23-740
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 oktober 2025
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats] ,
appellant,
advocaat: mr. E.T. van Dalen te Groningen,
tegen
LE BISTRO DIEMEN B.V.,
gevestigd te Diemen,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.A. Boor te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Le Bistro genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] heeft via een executieveiling twee panden in eigendom gekregen. Le Bistro huurde de panden van de oorspronkelijke eigenaar en exploiteert een restaurant in de panden. De beslaglegger (tevens executie-verkoper) heeft de onverbindendheid van de huurovereenkomst met Le Bistro ingeroepen (artikel 505 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Volgens [appellant] gebruikt Le Bistro de panden daarom zonder recht of titel of is de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. Volgens Le Bistro heeft [appellant] hem erkend als huurder en is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. Het hof is van oordeel dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat, die niet rechtsgeldig is opgezegd. De afwijzing van de vordering van [appellant] tot ontruiming blijft in hoger beroep in stand.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 17 juni 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis in incident van de rechtbank Amsterdam van 27 september 2023 (zaaknummer C/13/738069 / HA ZA 23-740, hierna: het vonnis in incident) en van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 23 november 2023 (hierna: het instructievonnis) en 21 maart 2024 (hierna: het bestreden vonnis) met zaaknummer 10731619 CV (EXPL) 23-13159, gewezen tussen [appellant] als eiser en Le Bistro als gedaagde.
Bij tussenarrest van 9 juli 2024 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft geen doorgang gevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 15 juli 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. Boor heeft de zaak toegelicht aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis in incident, het instructievonnis en het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Le Bistro in de kosten van het geding in beide instanties inclusief de nakosten.
Le Bistro heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in het appel, althans het appel zal verwerpen en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de (verhoogde) proceskosten van beide instanties inclusief nakosten en de wettelijke rente.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft de feiten in rechtsoverweging 1 van het bestreden vonnis vastgesteld en daarbij verwezen naar de feiten zoals vermeld in rechtsoverweging 2 van het op 10 maart 2022 tussen partijen gewezen kort geding vonnis van de rechtbank Amsterdam [1] en in rechtsoverweging 3 van het op 11 oktober 2022 door dit hof [2] in hoger beroep daarvan gewezen arrest. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
[appellant] houdt zich mede via executieveilingen bezig met de in- en verkoop van onroerend goed en met de verhuur van onroerend goed.
3.2.
Le Bistro is gevestigd op de benedenverdieping van de panden aan [straat] te Diemen (hierna: de panden).
3.3.
In 2007 is op verzoek van de Belgische autoriteiten conservatoir beslag gelegd op de panden. Dit in verband met een strafrechtelijk onderzoek dat in België liep tegen [naam 1] (hierna: [naam 1] ), de toenmalig eigenaar van de panden. Bij Belgische gerechtelijke uitspraak, laatstelijk op 17 juni 2010, is [naam 1] veroordeeld voor strafbare feiten en zijn de panden verbeurd verklaard.
3.4.
Op 15 september 2019 hebben [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 2] ) met betrekking tot de panden een huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gesloten (hierna: de huurovereenkomst) met ingang van
1 september 2019 voor de duur van vijf jaar. Na oprichting van Le Bistro op 19 september 2019 is zij huurster geworden. [naam 2] is directeur en enig aandeelhouder van Le Bistro.
1 september 2019 voor de duur van vijf jaar. Na oprichting van Le Bistro op 19 september 2019 is zij huurster geworden. [naam 2] is directeur en enig aandeelhouder van Le Bistro.
3.5.
Op een executieveiling van 28 mei 2021, aangezegd door het Centraal Justitieel Incasso Bureau (hierna: CJIB), heeft [appellant] de panden gekocht. Op deze veiling waren, voor zover van belang, van toepassing de Bijzondere Veilingvoorwaarden en de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (hierna: AVVE 2017). In artikel 24 lid 4 AVVE 2017 staat, voor zover van belang, het volgende:
Ingeval van een executieveiling door een beslaglegger doet deze een beroep op nietigheid van na de beslaglegging gesloten huurovereenkomsten, behoudens het bepaalde in artikel 505 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ten aanzien van de verhuur van woonruimte.
3.6.
Begin juni 2021 hebben [appellant] en [naam 2] kennisgemaakt.
3.7.
Op 29 juli 2021 zijn de panden aan [appellant] geleverd.
3.8.
In augustus, september en oktober 2021 hebben partijen elkaar meerdere WhatsApp-berichten gestuurd. Voor zover van belang gaat het om de volgende berichten:
[appellant] op 1-8-2021:
Hallo (...) wil je de huur overboeken op (...) t.n.v. [bedrijf] (…)
Hallo (...) wil je de huur overboeken op (...) t.n.v. [bedrijf] (…)
Het pand is overgedragen en betaald dus ik ben nu de eigenaar (…)
[naam 2] op 3-8-2021:
Volgens de door [naam 1][ [naam 1] , hof]
getoonde uitdraai van het kadaster is hij nog steeds eigenaar en verzoekt mij de huur aan hem over te maken wat ook correct is zodra de zaken zal tussen u en [naam 1] verrekening plaats vinden (...)
Volgens de door [naam 1][ [naam 1] , hof]
getoonde uitdraai van het kadaster is hij nog steeds eigenaar en verzoekt mij de huur aan hem over te maken wat ook correct is zodra de zaken zal tussen u en [naam 1] verrekening plaats vinden (...)
[appellant] op 3-8-21:
(...) dat is jouw verantwoordelijk als je de notaris belt kan hij je
(...) dat is jouw verantwoordelijk als je de notaris belt kan hij je
vertellen dat ik juridisch eigenaar ben dus lijkt het me verstandig om de huur niet aan [naam 1]
te betalen
[naam 2] op 30-8-2021:
Een goede morgen Kunt u mij factuur van €1750 sturen voor de huur (...)
Een goede morgen Kunt u mij factuur van €1750 sturen voor de huur (...)
[appellant] op 2-9-2021:
(...) mijn accountant vraagt om een copie van het huurcontract
(...) mijn accountant vraagt om een copie van het huurcontract
zodat hij een factuur kan sturen
[naam 2] op 29-10-2021:
Goede morgen heeft u voor mij de huur facturen van september oktober en november (...)
Goede morgen heeft u voor mij de huur facturen van september oktober en november (...)
3.9.
Sinds september 2021 betaalt Le Bistro maandelijks bij vooruitbetaling € 1.750,00 op de door [appellant] aangewezen bankrekening.
3.10.
Op 30 november 2021 heeft [naam 2] aan [appellant] het volgende WhatsApp-bericht gestuurd:
Ons vorige afspraak kwam te vervallen wegens ziekte en verder niets meer van [appellant] vernomen En tot op heden ook nog geen huur facturen ontvangen (…)
Hierop reageerde [appellant] op dezelfde dag als volgt:
Ik stuur geen facturen omdat ik met U ook geen huurovereenkomst heb
3.11.
[appellant] heeft Le Bistro bij exploot van 16 december 2021 gesommeerd de bedrijfsruimte te ontruimen. Le Bistro heeft hieraan geen gehoor gegeven.
3.12.
[appellant] heeft Le Bistro (en [naam 2] ) in kort geding gedagvaard en ontruiming van de panden gevorderd. Bij vonnis van 10 maart 2022 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam deze vordering afgewezen. Het vonnis is door dit hof bij arrest van
11 oktober 2022 bekrachtigd.
11 oktober 2022 bekrachtigd.
3.13.
Bij exploot van 30 december 2022 heeft [appellant] , voor het geval er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat, deze overeenkomst opgezegd tegen 1 januari 2024. Voor zover vereist is als reden voor opzegging dringend persoonlijk gebruik genoemd, bestaande uit het feit dat [appellant] de panden wil gaan gebruiken om aldaar appartementen te realiseren en te gaan exploiteren/verkopen. Le Bistro heeft niet met de opzegging ingestemd.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd primair om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat tussen partijen geen huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot de panden en Le Bistro te veroordelen tot ontruiming. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst met betrekking tot de panden per 1 januari 2024 zal eindigen op grond van voormelde opzegging, met veroordeling van Le Bistro tot ontruiming. [appellant] heeft verder veroordeling van Le Bistro in de proceskosten gevorderd.
4.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de kosten van het geding. De kantonrechter heeft, samengevat, het volgende overwogen. [appellant] heeft niet (kort) na de eigendomsoverdracht aan Le Bistro gemeld dat de huurovereenkomst door de beslaglegger was vernietigd en dat Le Bistro daarom zonder recht of titel in de panden verbleef. In plaats daarvan heeft hij aan Le Bistro bericht dat de huur voortaan aan hem moest worden betaald en vervolgens deze huurbetalingen zonder commentaar in ontvangst genomen. Le Bistro mocht er, met name vanwege de met [appellant] uitgewisselde WhatsApp-berichten, op vertrouwen dat [appellant] de huurovereenkomst met haar wilde voortzetten. Daarmee is die huurovereenkomst tussen partijen gaan gelden. Gezien de aard van de huurovereenkomst heeft de opzegging niet het door [appellant] gewenste effect gehad.
5.Beoordeling
Ontvankelijkheid
5.1.
[appellant] is bij dagvaarding in hoger beroep gekomen van zowel het vonnis in incident, als van het instructievonnis en het bestreden vonnis.
5.2.
Het vonnis in incident betreft een beslissing tot verwijzing van de rechtbank naar de kamer voor kantonzaken wegens de aard van de zaak. Op grond van artikel 71 lid 5 Rv is tegen een dergelijke beslissing geen hogere voorziening toegelaten. Tegen het instructievonnis, inhoudende de beslissing van de rechter om een mondelinge behandeling te bevelen, staat op grond van artikel 131 Rv evenmin een hogere voorziening open. Dit betekent dat [appellant] alleen ontvankelijk is in zijn hoger beroep gericht tegen het bestreden vonnis en voor het overige niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
Grieven I en II
5.3.
[appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. Met de eerste grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen nadat de panden eigendom van [appellant] waren geworden, dat de huurovereenkomst in elk geval niet kan zijn voortgezet omdat deze al door de beslaglegger was vernietigd en dat de opzegging van de huurovereenkomst door [appellant] niet het door hem gewenste effect heeft, op grond waarvan de kantonrechter ten onrechte zijn vorderingen heeft afgewezen. De tweede grief luidt dat de kantonrechter [appellant] ten onrechte heeft veroordeeld om de proceskosten te betalen. De grieven falen. Redengevend hiervoor is het volgende.
Is de huurovereenkomst voortgezet?
5.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de beslaglegger zich door middel van artikel 24 lid 4 AVVE 2017 vóór de toewijzing van de panden aan [appellant] tegenover [naam 1] heeft beroepen op de onverbindendheid van na de beslaglegging gesloten huurovereenkomsten, waaronder de huurovereenkomst tussen [naam 1] en Le Bistro. Dit betekent dat [appellant] de huurovereenkomst met Le Bistro als executiekoper kon negeren en zich tegenover Le Bistro op de onverbindendheid daarvan kon beroepen (artikel 505 lid 2 Rv). [appellant] stelt zich primair op het standpunt dat Le Bistro daarom zonder recht of titel gebruik maakt van de panden. Le Bistro heeft hiertegen aangevoerd dat uit de contacten tussen haar en [appellant] bleek dat [appellant] als verhuurder optrad en dat [appellant] haar ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk als huurder heeft erkend.
5.5.
Kernvraag is dus ook in hoger beroep of Le Bistro erop mocht vertrouwen dat [appellant] de huurovereenkomst met haar wilde voortzetten, zoals de kantonrechter overwoog. Het hof is van oordeel dat deze vraag bevestigend dient te worden beantwoord. [appellant] meent nog dat nimmer sprake kan zijn van voortzetting van de huurovereenkomst omdat deze al door de beslaglegger was vernietigd. Het hof volgt hem daarin niet. [appellant] kan immers, ondanks zijn rechten als veilingkoper op grond van artikel 505 lid 2 Rv en de veilingvoorwaarden, vrijwillig kiezen voor voortzetting van de huur. Dat heeft hij in dit geval door zijn feitelijk handelen gedaan. Het hof overweegt daartoe het volgende.
5.6.
Omdat Le Bistro zich erop beroept dat zij een titel heeft tot verblijf in de panden, rusten op haar de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast daarvan (artikel 150 Rv). Zij heeft daartoe gesteld dat [appellant] haar ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk heeft erkend als huurder. Zij bedoelt daarmee kennelijk dat zij erop heeft mogen vertrouwen dat [appellant] de huur wilde voortzetten.
5.7.
Le Bistro heeft in dit verband onder meer gesteld dat [appellant] (kort voor of) na het verwerven van de panden
nietheeft aangegeven dat hij wilde dat Le Bistro uit de panden zou vertrekken. [appellant] heeft daarentegen via WhatsApp aanspraak gemaakt op de betaling van de huur aan hem, en verwees Le Bistro zelfs naar de notaris om aan te tonen dat de huur daadwerkelijk aan hem (en niet langer aan [naam 1] ) moest worden betaald. Ook heeft [appellant] zijn accountant gevraagd om de huur met Le Bistro verder administratief te regelen. Le Bistro betaalt sinds september 2021 de maandelijkse huur van € 1.750,00 op de door [appellant] aangewezen bankrekening, welke betalingen [appellant] zonder protest heeft behouden. Op zijn beurt verschaft [appellant] aan Le Bistro sinds de executieverkoop het gebruik van de panden. Op grond van dit handelen van [appellant] mocht Le Bistro erop vertrouwen dat [appellant] de huurovereenkomst wilde voortzetten, aldus nog steeds Le Bistro.
nietheeft aangegeven dat hij wilde dat Le Bistro uit de panden zou vertrekken. [appellant] heeft daarentegen via WhatsApp aanspraak gemaakt op de betaling van de huur aan hem, en verwees Le Bistro zelfs naar de notaris om aan te tonen dat de huur daadwerkelijk aan hem (en niet langer aan [naam 1] ) moest worden betaald. Ook heeft [appellant] zijn accountant gevraagd om de huur met Le Bistro verder administratief te regelen. Le Bistro betaalt sinds september 2021 de maandelijkse huur van € 1.750,00 op de door [appellant] aangewezen bankrekening, welke betalingen [appellant] zonder protest heeft behouden. Op zijn beurt verschaft [appellant] aan Le Bistro sinds de executieverkoop het gebruik van de panden. Op grond van dit handelen van [appellant] mocht Le Bistro erop vertrouwen dat [appellant] de huurovereenkomst wilde voortzetten, aldus nog steeds Le Bistro.
5.8.
[appellant] heeft in zijn memorie van grieven aangevoerd dat hij op 29 juli 2021 een gesprek heeft gehad met [naam 2] (en [naam 1] ). [appellant] heeft toen aan [naam 2] duidelijk gemaakt dat hij de nieuwe eigenaar was en wilde dat Le Bistro uit de panden vertrok, omdat [appellant] van plan was daar appartementen te gaan realiseren. Omdat [appellant] na het gesprek ‘natuurlijk al in de gaten had dat er juridische problemen gingen opdoemen’ en een situatie voorzag waarin Le Bistro de bedrijfsruimte zou exploiteren zonder daarvoor een financiële vergoeding aan [appellant] te betalen, heeft hij aanspraak gemaakt op een financiële vergoeding. Het is – ondanks het gebruik van het woord ‘huur’ – nooit de bedoeling van [appellant] geweest om aan Le Bistro een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, aldus [appellant] .
5.9.
Het hof is van oordeel dat [appellant] onvoldoende gemotiveerde stellingen heeft ingebracht tegen de (met stukken) onderbouwde stellingen van Le Bistro dat [appellant] de huurovereenkomst wilde voortzetten. Daartoe is het volgende van belang.
In het licht van de WhatsApp-berichten tussen partijen (zoals weergegeven onder 3.8)
– waaruit het hof afleidt dat [appellant] als de nieuwe eigenaar van de panden direct aanspraak maakte op de betaling van de huur, zoals overeengekomen tussen [naam 1] en [naam 2] , aan hem op een door hem aangewezen bankrekening – en het in ontvangst nemen door [appellant] van de huur, had het op de weg van [appellant] gelegen concreet aan te geven dat hij óók ‘van het begin af aan [naam 2] duidelijk heeft gemaakt dat hij niet van plan was om tot verhuur van de panden over te gaan’ en enkel aanspraak heeft gemaakt op de betaling van ‘huur’ totdat Le Bistro daadwerkelijk zou zijn vertrokken. Dat heeft [appellant] niet gedaan. [appellant] heeft desgevraagd ter zitting in hoger beroep slechts verklaard dat er twee of drie gesprekken tussen partijen (en [naam 1] ) zijn geweest en dat het er daarbij vooral om ging dat [naam 1] volgens [naam 2] eigenaar was gebleven. Dit komt overeen met de WhatsApp-berichten tussen partijen van begin augustus 2021 (zie ook hierna onder 5.11). [appellant] heeft aldus echter niet toegelicht op welke wijze hij aan Le Bistro van meet af aan heeft duidelijk gemaakt dat hij de panden niet aan haar wilde verhuren.
In het licht van de WhatsApp-berichten tussen partijen (zoals weergegeven onder 3.8)
– waaruit het hof afleidt dat [appellant] als de nieuwe eigenaar van de panden direct aanspraak maakte op de betaling van de huur, zoals overeengekomen tussen [naam 1] en [naam 2] , aan hem op een door hem aangewezen bankrekening – en het in ontvangst nemen door [appellant] van de huur, had het op de weg van [appellant] gelegen concreet aan te geven dat hij óók ‘van het begin af aan [naam 2] duidelijk heeft gemaakt dat hij niet van plan was om tot verhuur van de panden over te gaan’ en enkel aanspraak heeft gemaakt op de betaling van ‘huur’ totdat Le Bistro daadwerkelijk zou zijn vertrokken. Dat heeft [appellant] niet gedaan. [appellant] heeft desgevraagd ter zitting in hoger beroep slechts verklaard dat er twee of drie gesprekken tussen partijen (en [naam 1] ) zijn geweest en dat het er daarbij vooral om ging dat [naam 1] volgens [naam 2] eigenaar was gebleven. Dit komt overeen met de WhatsApp-berichten tussen partijen van begin augustus 2021 (zie ook hierna onder 5.11). [appellant] heeft aldus echter niet toegelicht op welke wijze hij aan Le Bistro van meet af aan heeft duidelijk gemaakt dat hij de panden niet aan haar wilde verhuren.
5.10.
Vast staat dat [appellant] een dergelijke mededeling niet schriftelijk aan Le Bistro heeft gedaan, bijvoorbeeld door in de WhatsApp-berichten over de huur hierbij een kanttekening te plaatsen. Evenmin heeft [appellant] – anders dan aan [naam 1] – onder aanzegging van ontruiming het proces-verbaal van de veiling, de akte van gunning en het proces-verbaal van betaling laten betekenen aan Le Bistro. Dat [appellant] deze stukken anderszins aan Le Bistro heeft verstrekt, is gesteld noch gebleken. Het uitblijven van dergelijk handelen bevreemdt het hof omdat [appellant] , een professionele partij, naar eigen zeggen na het gesprek op 29 juli 2021 al aanvoelde dat hij moest gaan procederen om de ontruiming van Le Bistro (en [naam 1] ) te bewerkstelligen. [appellant] heeft hiervoor geen (toereikende) verklaring gegeven. [appellant] heeft dus tegenover Le Bistro niet uitdrukkelijk een beroep erop gedaan dat de huurovereenkomst hem niet bond.
5.11.
Het hof is – met de kantonrechter – van oordeel dat Le Bistro er op grond van dit een en ander op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst tussen haar en [appellant] werd voortgezet. De omstandigheid dat Le Bistro niet de huur van de maand augustus 2021 aan [appellant] heeft betaald maar aan [naam 1] , maakt dit niet anders. Hieruit leidt het hof
– anders dan [appellant] – namelijk niet af dat Le Bistro [appellant] niet als nieuwe verhuurder heeft aanvaard. Veeleer blijkt uit de WhatsApp-berichten dat op 29 juli 2021 nog niet in het Kadaster was ingeschreven dat [appellant] de panden in eigendom had verworven. Aangezien zowel [appellant] als [naam 1] bij Le Bistro aanspraak maakten op de betaling van de huurpenningen, had het op de weg van [appellant] gelegen met bescheiden aan te tonen dat hij de nieuwe eigenaar was aan wie Le Bistro bevrijdend kon betalen, in plaats van Le Bistro naar de notaris te verwijzen om dit zelf te achterhalen. Het valt Le Bistro onder deze omstandigheden niet aan te rekenen dat zij ervoor heeft gekozen de huur van augustus 2021 nog aan [naam 1] te voldoen. Le Bistro is vervolgens de huur gaan betalen aan [appellant] , zoals [appellant] had verzocht. Daaruit blijkt dat Le Bistro [appellant] als verhuurder heeft aanvaard.
– anders dan [appellant] – namelijk niet af dat Le Bistro [appellant] niet als nieuwe verhuurder heeft aanvaard. Veeleer blijkt uit de WhatsApp-berichten dat op 29 juli 2021 nog niet in het Kadaster was ingeschreven dat [appellant] de panden in eigendom had verworven. Aangezien zowel [appellant] als [naam 1] bij Le Bistro aanspraak maakten op de betaling van de huurpenningen, had het op de weg van [appellant] gelegen met bescheiden aan te tonen dat hij de nieuwe eigenaar was aan wie Le Bistro bevrijdend kon betalen, in plaats van Le Bistro naar de notaris te verwijzen om dit zelf te achterhalen. Het valt Le Bistro onder deze omstandigheden niet aan te rekenen dat zij ervoor heeft gekozen de huur van augustus 2021 nog aan [naam 1] te voldoen. Le Bistro is vervolgens de huur gaan betalen aan [appellant] , zoals [appellant] had verzocht. Daaruit blijkt dat Le Bistro [appellant] als verhuurder heeft aanvaard.
5.12.
Uit de WhatsApp-berichten – in het bijzonder die van 2 september 2021 waarin [appellant] meedeelt dat zijn accountant een kopie van de huurovereenkomst tussen [naam 1] en Le Bistro wil ontvangen, zodat hij een factuur kan sturen met betrekking tot de huur – leidt het hof verder af dat [appellant] de huurovereenkomst met Le Bistro op de oude voet heeft willen voortzetten. Partijen hebben ook uitvoering aan die overeenkomst gegeven.
5.13.
Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] in dit verband, omdat hij hiervoor (als gezegd) onvoldoende heeft gesteld. De slotsom is dat het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst is voortgezet, juist is. De afwijzing van de primaire vorderingen van [appellant] blijft dan ook in stand.
Opzegging rechtsgeldig?
5.14.
[appellant] heeft aan zijn subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Hij stelt in dit verband primair dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor onbepaalde tijd, die op grond van artikel 7:228 lid 2 BW kan worden opgezegd.
5.15.
Uit voorgaande overwegingen van het hof volgt dat het hier gaat om een huurovereenkomst van bedrijfsruimte met een bepaalde duur van vijf + vijf jaar. Le Bistro heeft terecht aangevoerd dat opzegging op grond van artikel 7:228 BW in dit geval niet mogelijk is. De regeling omtrent huur van (middenstands)bedrijfsruimte prevaleert immers.
5.16.
[appellant] heeft de opzegging subsidiair gegrond op dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 onder b BW).
5.17.
Aangenomen dat [appellant] heeft bedoeld de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar (1 september 2024), leidt deze opzegging niet tot het einde van de huurovereenkomst. Le Bistro heeft immers betwist dat [appellant] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [appellant] heeft het gestelde dringend eigen gebruik – het realiseren van appartementen en de exploitatie/verkoop daarvan – vervolgens niet concreet (met stukken) toegelicht. Dit lag wel op zijn weg. [appellant] heeft aldus niet aannemelijk gemaakt dat hij de panden persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. Bovendien staat de termijn van drie jaar van artikel 7:296 lid 2 BW aan de opzegging in de weg.
5.18.
Dit betekent dat ook de afwijzing van de subsidiaire vorderingen door de kantonrechter in stand blijft.
Bewijsaanbod
5.19.
Naast hetgeen het hof hiervoor (onder 5.13) al heeft geoordeeld over het bewijsaanbod van [appellant] , geldt dat [appellant] geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden heeft die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven. Zijn bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.
Slotsom
5.20.
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. In hetgeen Le Bistro heeft aangevoerd, ziet het hof geen aanleiding om af te wijken van het toepasselijke liquidatietarief. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00 x 2 punten)
Totaal € 3.226,00.
6.Beslissing
Het hof:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis in incident en het instructievonnis;
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Le Bistro vastgesteld op € 3.226,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met
€ 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
€ 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.J. Bellaart en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025.