ECLI:NL:GHAMS:2025:2844

• Datum uitspraak: 21 oktober 2025
• Publicatiedatum: 23 oktober 2025
• Zaaknummer: 200.342.362
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.T. van der Meer; A.S. Arnold; W.J.J. Wetzels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde door exploitatie als B&B in strijd met gemeentelijke regels

In deze zaak gaat het om de vraag of het exploiteren van een gehuurde woning als Bed and Breakfast (B&B), in strijd met de huurovereenkomst en gemeentelijke regels, kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft in eerste aanleg geoordeeld dat de huurder, [geïntimeerde], in verzuim is geraakt door de huurverhoging niet te betalen en de afspraken over tijdelijke vakantieverhuur te schenden. Echter, de kantonrechter oordeelde dat deze tekortkomingen niet voldoende waren om de huurovereenkomst te ontbinden. De appellanten, [appellanten], hebben hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis, waarin zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen. Het hof heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, maar dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitviel. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, waarbij de huurachterstand gedeeltelijk is toegewezen, maar de ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen. De kosten van het hoger beroep zijn toegewezen aan beide partijen, waarbij de appellanten in de kosten van het principaal appel zijn veroordeeld en de huurder in de kosten van het incidenteel appel.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.342.362/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10785775 / CV EXPL 23-14365

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 oktober 2025

inzake

1. [appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

3.
[appellant 3] ,

woonplaats gekozen hebbend ten kantore van hun advocaat,

appellanten,

geïntimeerden in incidenteel appel ,

advocaat: mr. D. Sjouke te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [plaats] ,

geïntimeerde,

incidenteel appellant,

advocaat: mr. K. Boukema te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] (in meervoud) en [geïntimeerde] genoemd.

1. De zaak in het kort

Het gaat in deze zaak over de vraag of het in strijd met huurovereenkomst exploiteren van het gehuurde als B&B, waarbij bovendien gemeentelijke en overheidsregels niet zijn nageleefd, reden vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft na belangenafweging die vraag ontkennend beantwoord en alleen de huurachterstand deels toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

2. Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 juni 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 17 mei 2024, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie tevens verweerders in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.

Bij arrest van 2 juli 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald, die uiteindelijk op verzoek van appellanten niet heeft plaatsgehad.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens wijziging van eis, met een productie;

- memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;

- akte uitlating met producties, die na bezwaar van [appellanten] buiten beschouwing wordt gelaten voor zover die een reactie op de producties bij de memorie van antwoord in incidenteel appel, waarvoor de akte was verleend, te buiten gaat;

- akte uitlaten producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben een bewijsaanbod gedaan.

3. Feiten

3.1.

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 2.1. tot en met 2.15. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Het gaat daarbij met enige aanvullingen die ook als vaststaand kunnen worden aangenomen om de volgende feiten.

3.2.

[geïntimeerde] is vanaf 1 april 1991 huurder van de woning [straat] [nummer] te [plaats] .

3.3.

[appellanten] zijn op 2 februari 2016 eigenaar en verhuurder geworden van het gehuurde.

3.4.

Een allonge bij de huurovereenkomst tussen partijen van 27 september 2018 houdt onder meer in:

“(…)

• verhuurder krijgt het volledig recht op de zolderetage/berging;
• in ruil voor het afstaan van de zolderetage/berging zal verhuurder de woning op de 3e etage geheel renoveren
• gedurende de tijd van de verbouwing van de 3e etage krijgt huurder tijdelijk de beschikking over de woning op de 1e etage, tegen dezelfde huurprijs € 376,37 welke huurder thans voor de woning op de 3e etage betaalt

(…)

-
de renovatie zal niet eerder starten dan op 1 oktober 2019 (bedoeld zal zijn: 2018, hof)
en verhuurder zal alles in het werk stellen om de renovatie te doen eindigen uiterlijk op 1 februari 2019

(…)

• verhuurder zal de huurprijs met € 100,00 per maand verhogen tot het bedrag van € 476,37, ingaande het moment van verhuizen naar de gerenoveerde woning op de 3e etage
• per 1 juli 2000 is de jaarlijkse huurverhoging weer van toepassing
• verhuurder geeft toestemming tot tijdelijke vakantieverhuur (echter onderverhuren van de woning blijft verboden, gelijk aan de bepalingen in de huurovereenkomst) van de woning op de 3e etage, mits dit voldoet aan de regels van de Gemeente Amsterdam en de Overheid

3.5.

In mei 2018 heeft [geïntimeerde] het gehuurde bij de gemeente Amsterdam aangemeld als B&B.

3.6.

Met ingang van 1 januari 2020 is in Amsterdam het beleid voor toeristische verhuur gewijzigd en is voor het exploiteren van een B&B een vergunning vereist. Bij brief van 20 april 2020 heeft [geïntimeerde] van de gemeente een link toegestuurd gekregen waarmee hij in de periode van 20 april tot en met 18 mei 2020 een B&B-vergunning kon aanvragen. [geïntimeerde] heeft daarvan geen gebruik gemaakt.

3.7.

Op 4 november 2019 is na renovatie het gehuurde opgeleverd. In december 2019 is [geïntimeerde] terugverhuisd naar het gehuurde en heeft hij de sleutels van de vervangende woonruimte op de 1e etage ingeleverd.

3.8.

[geïntimeerde] heeft vervolgens wegens klachten over de oplevering de huurverhoging van € 100,- per maand niet betaald.

3.9.

In een brief aan de beheerder van [appellanten] van 20 juni 2020 beklaagt [geïntimeerde] zich erover dat hij aanvankelijk begin april 2019 al zou beginnen met zijn
B&B bedrijf maar dat het vanwege gebreken bij de oplevering nog altijd niet mogelijk is om uit het gehuurde de geplande inkomsten te genereren.

3.10.

Bij e-mail van 5 januari 2023 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] bericht:

“(…)

Van onze beheerder heb ik vernomen dat de werkzaamheden inmiddels zijn uitgevoerd, waardoor wij de huur zoals afgesproken wensen te verhogen.

(…)”

3.11.

Bij e-mail van 22 januari 2023 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] bericht:

“(…)

Ik geef aan dat wij de huur al een tijd geleden zouden verhogen na de renovatie, maar dat tot op heden niet hebben gedaan. Daardoor zijn wij toch huur misgelopen, (…). Hoeveel dat is maakt toch niet uit, want ik geef aan dat niet in rekening te brengen.

(…)”

3.12.

Een e-mail van [appellanten] van 23 januari 2023 met [geïntimeerde] in de cc houdt onder meer in:

“(…)

Volgens mijn informatie is de renovatie van de woning die de heer [geïntimeerde] huurt afgerond en zijn ook de latere aanpassingen inmiddels afgerond.

In mijn beleving kan de huur dus omhoog conform hetgeen wij afgesproken hebben met de heer [geïntimeerde] .

Kan jij de huur verhogen en dit schriftelijk communiceren met huurder?

(…)”

3.13.

Bij aan [geïntimeerde] en [appellanten] geadresseerde e-mail van 18 april 2023 schrijft de beheerder van het gehuurde aan [geïntimeerde] onder verwijzing naar de website van bedandbreakfast.nl:

“Volgens mij is uw Bed and Breakfast gewoon in gebruik.

(…)

Als u per 1 maart de huurverhoging van € 100 niet betaalt, dan kunnen wij ook niet toestaan dat u in de woning een Bed and Breakfast exploiteert.

(…)”

3.14.

[geïntimeerde] biedt (een zelfstandig deel van) het gehuurde jaarrond aan op de website van bedandbreakfast.nl voor gemiddeld € 175,- per nacht.

3.15.

Op 12 juli 2023 hebben [appellanten] aan het bureau Woonfraude opdracht verstrekt om onderzoek te doen naar het gebruik door [geïntimeerde] van het gehuurde.

3.16.

Het rapport van Woonfraude van 22 augustus 2023 houdt onder meer in dat bij verhuur de keuken en de slaapkamer aan de voorzijde niet beschikbaar worden gesteld en dat ongeveer een derde van de woonkamer en de gehele slaapkamer aan de achterzijde en het sanitair beschikbaar zijn voor B&B-huurders. Het rapport houdt ook in dat [geïntimeerde] op de vraag of hij wel eens in het gehuurde verblijft, heeft geantwoord dat hij zijn huurders privacy gunt en dat hij in geval van verhuur bij zijn vriendin verblijft in Amsterdam-West .

3.17.

Bij brief van de advocaat van [appellanten] van 14 september 2023 is [geïntimeerde] gesommeerd om een bedrag € 5.617,36 aan vanaf 1 december 2019 tot en met augustus 2023 onbetaald gelaten huurverhoging te voldoen en om iedere vorm van bedrijfsmatige exploitatie van het gehuurde te staken en gestaakt te houden.

3.18.

[geïntimeerde] heeft aan de sommaties van [appellanten] geen gehoor gegeven.

3.19.

Op 27 oktober 2023 heeft [geïntimeerde] bij de gemeente Amsterdam (alsnog) een B&B-vergunning aangevraagd en bij besluit van 28 november 2023 is de vergunning verleend voor de periode vanaf 28 november 2023 tot 1 juli 2028.

4. De eerste aanleg

4.1

[appellanten] hebben - voor zover in hoger beroep nog van belang - ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurverhogingen vanaf 1 december 2019 van € 100,- per maand, met rente en kosten. De vordering is gegrond op schending door [geïntimeerde] van de allonge op de punten van de verschuldigdheid en ingangsdatum van de huurverhoging en van het gebruik van het gehuurde voor tijdelijke vakantieverhuur.

4.2.

[geïntimeerde] heeft de verweten schending van de afspraken in de allonge bestreden en in reconventie - voor zover in hoger beroep nog van belang - verklaring voor recht gevorderd dat hij het gehuurde het jaarrond mag gebruiken voor B&B conform de voorwaarden van de gemeente Amsterdam .

4.3.

De kantonrechter heeft in conventie aangenomen dat [geïntimeerde] met betaling van de huurverhoging vanaf 1 februari 2023 in verzuim is geraakt en dat hij de afspraken over tijdelijke vakantieverhuur heeft geschonden door het gehuurde als B&B te gebruiken, met bovendien schending van de daarvoor geldende gemeentelijke- en overheidsregels, maar dat dit tekortschieten door [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In conventie is volstaan met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de huurverhoging vanaf 1 februari 2023 tot en met april 2024 per saldo € 1.500,- met rente en zijn veroordeling in de proceskosten, en met afwijzing van het meer of anders gevorderde. In reconventie is - voor zover in hoger beroep nog van belang - de vordering van [geïntimeerde] tot verklaring voor recht dat hij het gehuurde jaar rond mag gebruiken voor B&B afgewezen, met compensatie van kosten.

5. Beoordeling in hoger beroep

in principaal appel

5.1.

Grief 1 ziet op het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] de huurverhoging pas vanaf 1 februari 2023 verschuldigd is geworden. Dat oordeel is gebaseerd op de e-mail van [appellanten] aan [geïntimeerde] van 22 januari 2023 (zie 3.11). [appellanten] klagen dat de kantonrechter daarin ten onrechte heeft gelezen dat zij afstand hebben gedaan van de huurverhoging tot februari 2023, althans dat zou zijn overeengekomen dat de huurverhoging pas vanaf die datum zou ingaan. De klacht faalt want genoemde e-mail laat redelijkerwijs geen andere lezing dan die van de kantonrechter toe. Daarbij komt dat die uitleg nog wordt versterkt door de e-mails van [appellanten] van 5 en 23 januari 2023. Daarin beroepen zij zich op een afspraak met [geïntimeerde] dat de huurverhoging alsnog, en wel vanaf dat moment - dus niet eerder - zal ingaan. In laatstgenoemde e-mail schrijven [appellanten] aan het
slot “Bij deze de mededeling dat we de huur zullen verhogen per 1 februari aanstaande conform afspraak”. [appellanten] kunnen niet eenzijdig op die mededeling terugkomen. De kantonrechter is dus terecht van die latere datum uitgegaan, zodat de grief faalt.

in incidenteel appel

5.2.

Het incidenteel appel strekt tot toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] tot verklaring voor recht dat hij het gehuurde jaarrond mag gebruiken voor B&B. Die afwijzing is gebaseerd op uitleg van het begrip “tijdelijke vakantieverhuur” in de allonge van de huurovereenkomst van 27 september 2018 (zie r.o. 3.4) aan de hand van de Haviltex-maatstaf. De kantonrechter heeft geoordeeld dat verhuur als B&B daar niet onder valt. Daarbij is tot uitgangspunt genomen dat het de bedoeling van [appellanten] was om aansluiting te zoeken bij gemeentelijke regels die het tijdelijk (maximaal 30 dagen per jaar) verhuren van een woning via platforms zoals Airbnb toestaan, terwijl in Amsterdam B&B niet is beperkt in het aantal verhuurdagen per jaar. Dat zou volgens de kantonrechter betekenen dat [geïntimeerde] het gehuurde het hele jaar door kan exploiteren als B&B, hetgeen haaks staat op de bestemming van het gehuurde als sociale huurwoning.

5.3.

De
grieven 1 en 2 van [geïntimeerde] strekken tot betoog dat naar algemeen spraakgebruik B&B en Airbnb beide worden gezien als tijdelijke vakantieverhuur. [geïntimeerde] stelt dat hij uit de formulering in de allonge heeft kunnen en mogen opmaken dat tijdelijke vakantieverhuur stond tegenover (permanente) kamerverhuur en dat het aan hem was om uit de beide opties (B&B of Airbnb) te kiezen. Daarbij komt - aldus [geïntimeerde] - dat het verschil tussen beide varianten pas na 1 juli 2020 relevant is geworden omdat tot die tijd de 30-dagen termijn voor Airbnb niet gold.

5.4.

[appellanten] hebben onder verwijzing naar de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 dat laatste afdoende weerlegd. In artikel 3.1.2. leden 4 en 5 wordt onderscheid gemaakt tussen B&B en vakantieverhuur (de term Airbnb komt daar niet in voor), met alleen voor vakantieverhuur een beperking tot (toen nog) maximaal 60 dagen per jaar. De verordening doelt met B&B op het tegen betaling ter beschikking stellen van een slaapgelegenheid in de woning en met vakantieverhuur op het verhuren van de gehele woning tijdens de vakantie van de huurder. Die verordening is een belangrijk gezichtspunt bij de uitleg van ‘tijdelijke vakantieverhuur’ in de allonge, omdat partijen daarbij ook zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de gemeentelijke- en overheidsregels zou naleven en die regels bij de allonge dus kennelijk tot uitgangspunt zijn genomen. De kantonrechter heeft bij haar uitleg dan ook terecht aansluiting gezocht bij die regels. In het licht daarvan laat de allonge geen andere uitleg toe dan dat (tijdelijke) vakantieverhuur overeenkomstig die regels - en dus gemaximeerd tot een aantal dagen per jaar - wel was toegestaan - en jaarrond B&B niet.

5.5.

Het voorgaande betekent dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst door het gehuurde wel permanent als B&B te gebruiken, althans aan te bieden, en dat de afspraken tussen partijen in de weg staan aan toewijzing van zijn vordering tot verklaring voor recht dat B&B jaarrond is toegestaan. De grieven 1 en 2 falen.

5.6.

Met de
grieven 3 en 4 keert [geïntimeerde] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij zich bij zijn gebruik van het gehuurde als B&B niet aan de gemeentelijke- en overheidsregels heeft gehouden. Ook die grieven falen. De kantonrechter heeft onbestreden in hoger beroep aangenomen dat [geïntimeerde] het gehuurde vanaf april 2023 als B&B is gaan gebruiken (rov. 6.15). Toen had hij nog geen vergunning. In het licht van de feiten onder 3.5. en 3.6. is onnavolgbaar zijn betoog dat hij dacht:
”dat zijn in 2018 aangevraagde vergunning nog steeds doorliep” ; en als hij dat werkelijk dacht, dan is dat niet verschoonbaar omdat hij zich aan de regels zou houden en kon weten dat hij een vergunning nodig had. De gemeente had hem daarover ingelicht. Voldoende aannemelijk is voorts dat hij in strijd met de voorschriften bij verhuur aan B&B-gasten niet zelf in de woning verbleef. Dat vindt steun in de onder 3.16 aangehaalde bevindingen van bureau Woonfraude. [geïntimeerde] bestrijdt dat nu, maar onderbouwt zijn alternatieve scenario niet, zelfs niet met een verklaring van zijn vriendin. Bovendien is de vermelding op de website dat voor de B&B-gasten sprake is van privé sanitair zonder nadere toelichting (welke ontbreekt) niet te verenigen met de aanwezigheid van [geïntimeerde] in het gehuurde tijdens de verhuur aan B&B-gasten, aangezien de woning enkel beschikt over één badkamer en één toilet.

5.7.

Gelet op het voorgaande is [geïntimeerde] ook tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door gemeentelijke- en overheidsregels niet na te leven. Deze grieven hebben evenmin succes.

in principaal appel voorts

5.8.

Met
grief 2 keren [appellanten] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Op het punt van de huurachterstand is daartoe overwogen dat die is gebaseerd op de allonge en onduidelijkheid tussen partijen over de vraag vanaf welke datum de huurverhoging verschuldigd was. Dat [geïntimeerde] een B&B heeft geëxploiteerd is op zich zelf wel als een ernstige tekortkoming aangemerkt. Echter, omdat [geïntimeerde] in correspondentie en een gesprek met de beheerder van het gehuurde heeft laten vallen dat hij een B&B ging exploiteren, had het volgens de kantonrechter op de weg van [appellanten] gelegen om hem erop te wijzen dat alleen tijdelijke vakantieverhuur was overeengekomen en dat B&B daar niet onder viel. Daarmee had voorkomen kunnen worden dat [geïntimeerde] daadwerkelijk een B&B zou gaan exploiteren. Tegen deze achtergrond en gelet op de lange duur van de huurovereenkomst heeft de kantonrechter de belangen van [geïntimeerde] om in het gehuurde te mogen blijven zwaarder laten wegen dan die van [appellanten] om de beschikking te krijgen over het gehuurde.

5.9.

De grief is op het punt van de huurachterstand volledig gebaseerd op de veronderstelling dat grief 1 in het principaal appel slaagt. Dat is echter niet het geval, zodat in zoverre de grief niet opgaat. Vervolgens keren [appellanten] zich tegen het oordeel dat zij [geïntimeerde] erop hadden moeten wijzen dat een B&B niet was toegestaan. Zij betwisten echter niet dat [geïntimeerde] die term heeft laten vallen. Zij hebben bovendien in de e-mail aan [geïntimeerde] van 18 april 2023 die term zelf ook gebruikt, terwijl zij uit de gemeentelijke regelgeving hadden kunnen weten dat B&B iets wezenlijk anders is dan tijdelijke vakantieverhuur. De beheerder van [appellanten] schrijft in die e-mail letterlijk
“Als u per 1 maart de huurverhoging van € 100 niet betaalt, dan kunnen wij ook niet toestaan dat u in de woning een Bed en Breakfast exploiteert” In het licht daarvan kan [appellanten] wel degelijk worden tegengeworpen dat zij [geïntimeerde] niet erop hebben gewezen dat een B&B niet de bedoeling was. Dat weegt in het voordeel van [geïntimeerde] mee bij de waardering van de ernst van de tekortkoming.

5.10.

De grief is tot zover geen reden om anders te oordelen dan de kantonrechter. Bij dat oordeel is echter de niet-naleving van gemeentelijke- en overheidsregels niet meegewogen. Het gaat daarbij om regels van algemeen belang en het is dan ook in beginsel aan de instanties om te beoordelen wat een passende sanctie is. In de contractuele relatie tussen partijen zal het bij de belangenafweging van de kantonrechter worden gelaten. [geïntimeerde] voldeed kennelijk wel aan de voorwaarden voor een vergunning en heeft - gelet op de overgelegde aanslagen - kennelijk wel aangiftes toeristenbelasting gedaan, terwijl over de ernst en omvang van de verzwijging tegenover andere instanties niets bekend is.

in principaal en incidenteel appel tot slot

5.11.

De grieven in het principaal appel en de tot zover behandelde grieven in het incidenteel appel leveren geen grond op voor vernietiging van het vonnis. De nog onbesproken
grieven 5 en 6 in incidenteel appel missen een zelfstandige betekenis en toelichting en volgen hetzelfde lot. Het in conventie en in reconventie gewezen vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het principaal appel en van [geïntimeerde] in die van het incidenteel appel.

6. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis zowel in conventie als in reconventie gewezen;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 349 aan griffierecht en € 1.214 voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 607 voor salaris en op € 178 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de kostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde] uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.T. van der Meer, A.S. Arnold en W.J.J. Wetzels en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2025.