Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3145
14 oktober 2025
uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] ( [Z] ), belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 7 maart 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/1657 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Y] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 386.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
1.2.
Bij uitspraak van 19 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft op 22 april 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft op 29 juli 2024 een verweerschrift ingediend.
1.5.
Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen.
Het onderzoek is op 2 september 2025 gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1905. Het oppervlakte van de opstal is 72 m² met daarnaast een aanbouw van 13 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 101 m².
2.2.
De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verzocht om hem (haar) alle gegevens die de heffingsambtenaar bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken te verstrekken.
Als voorbeelden van die gegevens heeft de gemachtigde achtereenvolgens genoemd ‘
de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.’
de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.’
2.3.
De heffingsambtenaar heeft voorafgaand aan het hoorgesprek een grondstaffel (kavelmodel) en een waardematrix inclusief KOUDV-factoren naar de gemachtigde gestuurd. De gemachtigde heeft de ontvangst hiervan in een e-mailbericht van 12 juli 2022 aan de heffingsambtenaar bevestigd.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een nieuwe waardematrix inclusief KOUDV-factoren overgelegd.
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)
6. Eiseres stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiseres in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.
7. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiseres aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
8. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiseres. Eiseres heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welk gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. De verdergaande eisen van eiseres dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.
9. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek om overlegging van de stukken heeft voldaan.
De waarde van de woning
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
12. Eiseres is van mening dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand en het bouwjaar van de woning. Vanwege de schimmel, het slechte schilderwerk, de matige staat van de kozijnen en dakbedekking alsmede de afwezigheid van spouwmuren door het oude bouwjaar met als gevolg een slecht imago, zou de waarde van de woning lager liggen. Bovendien voert eiseres aan dat [straat 2] een goed vergelijkingsobject is en een lagere waarde onderbouwd. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog en oordeelt dat verweerder met hetgeen hij in het verweerschrift naar voren heeft gebracht en met de bijgevoegde matrix inzichtelijk en aannemelijk gemaakt heeft dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Alle vergelijkingsobjecten zijn tussenwoningen uit vergelijkbare bouwjaren (1911, 1906 en 1909) waardoor de vergelijkingsobjecten het zelfde imago hebben. Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar qua ligging en oppervlakte, zowel het perceel als de opstal, waarvan de verkoopdata voldoende dicht bij de waardepeildatum liggen. Het voorgestelde vergelijkingsobject [straat 2] is niet goed vergelijkbaar omdat het afzonderlijke boven en beneden woningen betreft die tezamen in verhuurde staat als beleggingsobject verkocht zijn. De gebruikte verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waarde vaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit heeft verweerder gedaan door de KOUDV-factor onderhoud aan te passen. Bij de woning is de factor als ‘matig’ gekwalificeerd terwijl dit bij alle vergelijkingsobjecten als ‘voldoende’ is gekwalificeerd. Hierdoor is voldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Als gevolg heeft de woning een lagere opstal prijs per vierkantemeter (€ 2.765) dan alle vergelijkingsobjecten waaronder het in opstal oppervlakte zeer vergelijkbare vergelijkingsobject [straat 3] (€ 3.411).
Inzichtelijkheid KOUDV-factoren, grondstaffel, indexatie en waarde objectonderdelen
13. Eiseres heeft verschillende grieven aangevoerd met betrekking tot de inzichtelijkheid van de correcties aan de hand van de KOUDV-factoren, de grondstaffel en de indexatie. Daarnaast zou er geen inzicht zijn verschaft in de waarde van de objectonderdelen. Bij het behandelen van deze grieven stelt de rechtbank de volgende twee punten voorop. Ten eerste, een taxatieopbouw is een hulp- en controlemiddel bij de waarde vaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). Ten tweede, het staat verweerder vrij om in elke fase van de procedure de waarde anders te onderbouwen met vergelijkingsobjecten die volgens verweerder beter geschikt zijn.
14. Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV-factoren gecorrigeerd zijn. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde stukken, zowel in de bezwaar- als de beroepsfase, voldoende inzicht geboden in de wijze waarop de waarde van de woning bepaald is en met welke factoren rekening gehouden is.
15. Eiseres voert aan dat het gebruik van de grondstaffel niet duidelijk is gemaakt alsmede dat een deugdelijke onderbouwing van de grondstaffel mist. De rechtbank volgt eiseres niet. Zoals eerder aangegeven in rechtsoverweging 8, ook al valt uit de overgelegde grondstaffel niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, biedt deze wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde te kunnen controleren.
16. Eiseres is van mening dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiseres heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. Gelet op het voorgaande en vooropgestelde volgt de rechtbank ook dit betoog niet.
17. Eiseres stelt dat in de bezwaarfase enkel de totaal waarde van de objecten is vermeld en niet duidelijk is gemaakt op welke waarde de objectonderdelen gewaardeerd zijn. De rechtbank merkt op dat in het taxatieverslag dat tijdens de bezwaarfase verstrekt is inderdaad geen waarderingen van de bijgebouwen staat terwijl dit wel het geval is in de tijdens de beroepsfase verstrekte matrix. Echter, gelet op het voorop gestelde dat het gaat om de eindwaarde, het feit dat de vergelijkingsobjecten gebruikt in de beroepsfase wel gewaardeerde objectonderdelen hebben en de afwezigheid van een gemotiveerde betwisting van deze gewaardeerde objectonderdelen in de matrix, volgt de rechtbank het betoog van eiser niet.
Conclusie
18. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Anders dan eiseres stelt heeft verweerder in de bezwaarfase aan zijn informatieverplichting voldaan. Eiseres hoefde zich naar het oordeel van de rechtbank niet gedwongen te voelen om op die grond in beroep te gaan.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Artikel 40, lid 2, Wet WOZ
5.1.
Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.
5.2.
Uit de gedingstukken (zie 2.3) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een grondstaffel en een matrix inclusief KOUDV-factoren heeft verstrekt. Met dit verstrekken is voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende (zie 2.2). Anders dan belanghebbende kennelijk meent zijn in bedoelde matrix ook de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde waarden van de bijgebouwen en oppervlaktes van perceel en opstal (en daarmee ook de verschillen daarin) gegeven. Het Hof volgt niet de klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld door in bezwaar – ondanks het verzoek daartoe – niet toe te lichten tot welke getalsmatige waarde-aanpassing een afwijking leidt van te taxeren woning enerzijds en de gebruikte vergelijkingsobjecten anderzijds in de KOUDV-factoren. Ter onderbouwing verwijst het Hof hetgeen is overwogen r.o. 5.2 tot en met 5.3.4 van de uitspraak van dit Hof van 4 juni 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1524).
5.3.
Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist. De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of die nu juist zijn of niet.
5.4.
Voorts staat het de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van die gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard dient te worden of te leiden tot een proceskostenveroordeling. Dit kan weliswaar onder omstandigheden anders zijn, maar dergelijke omstandigheden doen zich in het onderhavige geval niet voor. Het Hof volgt belanghebbende verder ook niet in zijn stelling dat hij wel beroep moest instellen om een volledige onderbouwing van de WOZ-waarde te verkrijgen. Dat de waarde van het opstal, perceel en bijgebouwen niet tot de totale WOZ-waarden van de woning optellen, berust mogelijk op een fout van de heffingsambtenaar, maar die mogelijke fout in de berekening maakt niet dat belanghebbende in beroep moest gaan. Belanghebbende had de beschikking tot alle relevante marktgegevens en kon op basis daarvan een afweging maken of de waarde van de woning juist is vastgesteld. Belanghebbende had niet in beroep hoeven gaan om een berekening te krijgen die het ook zelf kan maken.
5.5.
Ook heeft belanghebbende geklaagd dat de door de heffingsambtenaar verstrekte waardematrix moeilijk leesbaar is en de grafiek van de verstrekte grondstaffel moeilijk te interpreteren. Ook daarin volgt het Hof belanghebbende niet. De waardematrix en de verstrekte grafiek zijn voldoende leesbaar en geven voldoende duidelijkheid teneinde de waarde van de woning te kunnen controleren.
Waarde van de woning
5.6.
Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar zijn eerdere stukken in eerste aanleg, geklaagd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar persisteert in de door hem vastgestelde waarde. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank ten aanzien van de waarde van de woning en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne (rechtsoverwegingen 10 tot en met 12).
De klachten falen.
Slotsom
5.7.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.
6.Kosten
Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 14 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: