Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.352.507/01 NOT
nummer eerste aanleg : 24-39
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 4 november 2025
inzake
[appellant] ,
gevestigd te ' [plaats] ,
appellante,
gemachtigde: G.J. Woudstra,
tegen
[geïntimeerde] ,
notaris te ' [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. M.D. Winter, advocaat te 's-Gravenhage.
Partijen worden hierna klaagster en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Op 4 maart 2022 heeft de notaris een leveringsakte gepasseerd met betrekking tot een appartementsrecht (hierna: het appartement) in Den Haag. Het appartement maakt deel uit van een gebouw, dat klaagster beheert. Voorafgaand aan de levering is tussen klaagster en de verkoper onenigheid ontstaan over schade aan het gebouw. Volgens klaagster is deze schade veroorzaakt door de verkoper. In verband hiermee heeft de notaris in overleg met klaagster en de verkoper vóór de levering een depotovereenkomst opgemaakt waarin, onder meer, is overeengekomen dat de notaris een gedeelte van de verkoopopbrengst (vooralsnog) onder zich zal houden. Klaagster verwijt de notaris 1) dat zij de leveringsakte heeft gepasseerd terwijl er nog geen overeenstemming was over alle bepalingen van de depotovereenkomst en 2) dat zij partijdig heeft gehandeld. Het hof oordeelt dat de klachten ongegrond zijn.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klaagster heeft op 19 maart 2025 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 19 februari 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORDHA:2025:5).
2.2.
De notaris heeft op 8 juli 2025 een verweerschrift bij het hof ingediend.
2.3.
Op 25 juli 2025 en 30 juli 2025 heeft klaagster een machtiging van de voorzitter van klaagster overgelegd.
2.4.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 september 2025. Namens klaagster is verschenen haar gemachtigde. De notaris en haar gemachtigde zijn eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
3.Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten, die tussen partijen vaststaan.
3.1.
In 2022 heeft de notaris opdracht gekregen om zorg te dragen voor de levering van het appartement. De levering stond aanvankelijk gepland op 28 februari 2022.
3.2.
Een medewerker van de notaris heeft op 25 februari 2022 een e-mailbericht van een bestuurslid van klaagster, [naam] (hierna: [naam] ), ontvangen. In dit bericht staat, voor zover relevant, het navolgende:
“(…)
3e Rekening tlv verkoper, groot 2195,--E dit ten behoeve herstel schade vensterbanken
4e Rekening tlv verkoper, groot 3490,-- E herstel rollaag erker 1 e etage die gevaarlijk door hangt, punt 3 en 4
beiden veroorzaakt door plaatsen nieuwe kozijnen in pand[hof: adres appartement]
, geplaatst in de 1 e drie weken van September 2021. De som groot 5685,--E te storten op Vve rek nr[hof: rekeningnummer VvE]
tnv VvE[hof: adres appartement] (…)”
, geplaatst in de 1 e drie weken van September 2021. De som groot 5685,--E te storten op Vve rek nr[hof: rekeningnummer VvE]
tnv VvE[hof: adres appartement] (…)”
3.3.
Op 1 maart 2022 heeft de verkoper van het appartement aan dezelfde medewerker van de notaris een e-mailbericht geschreven met, voor zover relevant, de navolgende inhoud:
“
Naar aanleiding van een claim van de VvE (zie onderstaande e-mail) is de overdracht uitgesteld. Ik betwist de claim ten zeerste en heb dat ook meegedeeld aan mevrouw Lalmahomed.
Naar aanleiding van een claim van de VvE (zie onderstaande e-mail) is de overdracht uitgesteld. Ik betwist de claim ten zeerste en heb dat ook meegedeeld aan mevrouw Lalmahomed.
Gistermiddag heeft mevrouw Lalmahomed mij de optie gegeven om het bedrag ad. €5.685,00 in depot te houden in afwachting.
Ik verzoek u hierbij het bedrag ad. €5.685,00 in depot te houden en de overdracht deze week te laten plaatsvinden(…)”
3.4.
De levering van het appartement is vervolgens geagendeerd op 4 maart 2022. Ter gelegenheid van die levering heeft de notaris een depotovereenkomst opgesteld. Deze overeenkomst is op 3 maart 2022 in concept naar [naam] en de verkoper gestuurd. Op voorstel van [naam] heeft de notaris als depotbedrag toen opgenomen het bedrag ad € 8.500,- in plaats van het aanvankelijk door [naam] opgenomen schadebedrag van € 5.685,-.
3.5.
In de (aangepaste) depotovereenkomst is in artikel 3 de navolgende bepaling opgenomen:
“
Indien één jaar na heden geen gelijkluidende opdracht is verstrekt en evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen, keert de notaris het depotbedrag, na aftrek van de rente zoals hierna vermeld, uit aan verkoper.”
Indien één jaar na heden geen gelijkluidende opdracht is verstrekt en evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen, keert de notaris het depotbedrag, na aftrek van de rente zoals hierna vermeld, uit aan verkoper.”
3.6.
Op 4 maart 2022 is de verkoper op het kantoor van de notaris verschenen. Hij heeft toen de depotovereenkomst ondertekend met daarin opgenomen het gewijzigde depotbedrag.
3.7.
Op 4 maart 2022 heeft [naam] om 11.46 uur een e-mailbericht naar de medewerker van de notaris gestuurd waarin het volgende staat, voor zover relevant:
“
Ad 3- is onwerkbaar en daarom voor mij acceptabel: als[hof: naam verkoper]
zich NU niet veel en ’t komend jr zich niet veel anders opstelt dan hij het afgelopen half jaar heeft gedaan dan zal het bedrag wat in depot komt aan verkoper[hof: naam verkoper]
worden uitgekeerd door de notaris, na ommekomst van een jaar na transport. Ik pas die onzekere uitkomst. (…)”
Ad 3- is onwerkbaar en daarom voor mij acceptabel: als[hof: naam verkoper]
zich NU niet veel en ’t komend jr zich niet veel anders opstelt dan hij het afgelopen half jaar heeft gedaan dan zal het bedrag wat in depot komt aan verkoper[hof: naam verkoper]
worden uitgekeerd door de notaris, na ommekomst van een jaar na transport. Ik pas die onzekere uitkomst. (…)”
3.8.
Om 14.02 uur die dag stuurt [naam] vervolgens een e-mailbericht naar de medewerker van de notaris waarin staat: “
Nav uw tel zojuist verklaar ik dat ik accoord ga met het depot bedrag van 8.500,- E”
Nav uw tel zojuist verklaar ik dat ik accoord ga met het depot bedrag van 8.500,- E”
3.9.
Om 14.42 uur die dag heeft [naam] ten slotte een e-mailbericht naar de notaris gestuurd waarin het volgende staat, voor zover relevant:
“
Ik heb de depotverklaring doorgelezen en ben het er mee eens op 1 punt na, nl
Ik heb de depotverklaring doorgelezen en ben het er mee eens op 1 punt na, nl
Ad-3 dat de VvE derhalve van mening is dat de nu als verkoper optredende hr.[hof: naam verkoper]
(destijds 31-08-202, koper èn eigenaar geworden is) en daardoor verantwoordelijk is geworden. Deze aanpassing graag verwerken.”
(destijds 31-08-202, koper èn eigenaar geworden is) en daardoor verantwoordelijk is geworden. Deze aanpassing graag verwerken.”
3.10.
Tussen de ontvangst van het onder 3.8. en 3.9 genoemde e-mailbericht heeft de notaris de leveringsakte gepasseerd.
4.De klacht
Klaagster verwijt de notaris dat:
1) zij de akte van levering heeft gepasseerd, terwijl partijen het nog niet eens waren over de inhoud van de depotovereenkomst. De verkoper had de depotovereenkomst getekend, die hem ten onterechte bevoordeelde. Klaagster had de depotovereenkomst nog niet getekend, omdat klaagster werd benadeeld;
2) zij de schijn van partijdigheid heeft gewekt.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notaris niet-ontvankelijk verklaard omdat geen machtiging was overgelegd.
Klachtonderdeel 1: de notaris had de leveringsakte (nog) niet mogen passeren.
5.2.
Klaagster betoogt dat de notaris de leveringsakte betreffende het appartement (nog) niet had mogen passeren omdat de twee bij de depotovereenkomst betrokken partijen het nog niet eens waren over alle bepalingen van de depotovereenkomst. De depotovereenkomst was weliswaar ondertekend door de verkoper maar nog niet door klaagster. Klaagster had deze overeenkomst niet ondertekend omdat artikel 3 van deze overeenkomst de verkoper bevoordeelde.
5.3.
De notaris voert in dit verband het volgende aan. De koper van het appartement drong aan op levering, aangezien de koper buiten het geschil stond tussen klaagster en verkoper. Door het depot hadden zowel verkoper als klaagster de gelegenheid om hun conflict op te lossen. [naam] ging akkoord met de depotovereenkomst met dien verstande dat na het passeren van de akte direct een bedrag van € 2.195,- aan klaagster diende te worden uitgekeerd ter zake van de schade aan de vensterbanken. Aan deze voorwaarde heeft de notaris voldaan. Op voorstel van klaagster heeft de notaris als depotbedrag het bedrag van € 8.500,- opgenomen in plaats van het aanvankelijk door [naam] genoemde schadebedrag van € 5.685,-.
Op 4 maart 2022 heeft de verkoper op het kantoor van de notaris de depotovereenkomst met daarin opgenomen het verhoogde depotbedrag ondertekend. Uit het onder 3.8. genoemde emailbericht blijkt dat [naam] dezelfde dag om 14.02 uur schriftelijk akkoord is gegaan met dit depotbedrag. Weliswaar heeft [naam] in het door haar onder 3.7. genoemde e-mailbericht van 11.46 uur bezwaar aangetekend tegen het bepaalde in artikel 3 van de depotovereenkomst maar haar bericht van 14.02 uur was van een later tijdstip. Omdat [naam] daarnaast had toegezegd zelf die dag naar kantoor te komen om de depotovereenkomst te ondertekenen mocht de notaris erop vertrouwen dat [naam] akkoord was. Zelfs al had de notaris op het moment van het passeren van de leveringsakte geweten dat [naam] nog steeds niet akkoord was met alle bepalingen van de depotovereenkomst (vgl. het onder 3.9 genoemde e-mailbericht), dan had dat niet een rechtsgeldige levering van het appartement in de weg gestaan.
5.4.
Het hof is van oordeel dat dit klachtonderdeel ongegrond is. Bij dit oordeel neemt het hof het volgende in aanmerking. Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter terechtzitting blijkt dat de notaris in samenspraak met klaagster en verkoper heeft besproken dat de leveringsakte van het appartement op 4 maart 2022 zou worden gepasseerd. Er is niet gesteld of gebleken dat de notaris heeft toegezegd dat de leveringsakte niet zou worden gepasseerd als de depotovereenkomst nog niet door beide partijen zou zijn ondertekend. Ter gelegenheid van de geplande levering heeft de notaris op verzoek van partijen een depotovereenkomst opgemaakt. Deze overeenkomst is in concept op 3 maart 2022 naar partijen gestuurd waarna vervolgens het concept is aangepast. Verkoper heeft de depotovereenkomst vervolgens op 4 maart 2022 op het kantoor van de notaris ondertekend, waarna het kantoor op 4 maart 2022 om 14.02 uur een emailbericht van [naam] ontvangt waarin zij akkoord gaat met het overeengekomen depotbedrag. Niet weersproken is dat [naam] had toegezegd om later op de dag langs te komen op het kantoor van de notaris om de depotovereenkomst alsnog te tekenen. Onder deze omstandigheden heeft de notaris erop mogen vertrouwen dat beide partijen akkoord waren met de depotovereenkomst zoals die voorlag, waarna zij overgegaan is tot het passeren van de akte van levering.
Klachtonderdeel 2: de notaris heeft de schijn van partijdigheid gewekt.
5.5.
Klaagster verwijt de notaris dat zij de schijn van partijdigheid heeft gewekt. Omdat, volgens klaagster, de door de notaris opgestelde depotovereenkomst de verkoper bevoordeelde heeft klaagster de depotovereenkomst niet ondertekend. Het in de depotovereenkomst opgenomen schuldbedrag had vóór het passeren van de leveringsakte moeten zijn voldaan.
5.6.
De notaris betwist dat zij partijdig heeft gehandeld. De depotovereenkomst heeft verkoper of klaagster niet bevoordeeld. De notaris heeft nota bene op voorstel van klaagster een verhoogde waarborgsom in de depotovereenkomst opgenomen. De verkoper heeft desondanks deze overeenkomst ondertekend. Er is geenszins sprake geweest van een bevoordeling. Het is de notaris daarnaast niet toegestaan om schulden te voldoen voordat de levering had plaatsgevonden. Na ommekomst van de in de depotovereenkomst genoemde termijn van één jaar heeft de verkoper en/of zijn juridisch adviseur meerdere malen om uitbetaling van het volgens de verkoper aan hem toekomende bedrag verzocht. Gezien het onderlinge geschil en de feiten en omstandigheden rond de totstandkoming van de depotovereenkomst heeft de notaris afgezien van uitbetaling van het depotbedrag aan de verkoper. De notaris heeft de verkoper gewezen op de mogelijkheid om zich tot de rechter te wenden om een oordeel te krijgen over de bestemming van het depotbedrag. De notaris heeft vervolgens niets meer vernomen.
5.7.
Het hof is van oordeel dat ook dit klachtonderdeel ongegrond is. Met de door de notaris opgestelde depotovereenkomst heeft de notaris geprobeerd om een regeling te treffen ten behoeve van klaagster. De inspanningen van de notaris hebben ertoe geleid dat klaagster juist in een gunstiger positie is gebracht doordat het bedrag waarover geschil bestond niet direct uit de verkoopopbrengst aan de verkoper is uitgekeerd. Ook zonder de depotovereenkomst had de notaris immers het appartement rechtsgeldig kunnen leveren. Dat de door haar opgestelde depotovereenkomst niet heeft geleid tot een uiteindelijke oplossing van het geschil tussen klaagster en verkoper kan de notaris niet worden aangerekend. Van onzorgvuldigheid aan de zijde van de notaris is het hof niet gebleken.
Conclusie
5.8.
Uit het voorgaande volgt dat de klacht tegen de notaris op alle onderdelen ongegrond is.
6.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- verklaart de klacht tegen de notaris ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, J.W.M. Tromp en J.A.H. Bruggemann en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025 door de rolraadsheer.