ECLI:NL:GHAMS:2025:3167

• Datum uitspraak: 2 december 2025
• Publicatiedatum: 28 november 2025
• Zaaknummer: 200.314.744
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: O.G.H. Milar; E. Loesberg; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen overtreding boetebeding in ontwikkelovereenkomst vastgesteld

In deze civiele procedure in hoger beroep staat de vraag centraal of het boetebeding in een ontwikkelovereenkomst is overtreden en of er sprake is van onjuiste projectadministratie. Het hof bevestigt het eerdere oordeel dat appellant onvoldoende heeft onderbouwd dat geïntimeerden tekort zijn geschoten, waardoor de boetebedingvordering niet toewijsbaar is. Ook de subsidiaire schadevergoeding wordt afgewezen wegens gebrek aan bewijs.

Daarnaast is geoordeeld dat de advocaatkosten ten onrechte als stichtingskosten zijn opgenomen, wat het bezwaar van geïntimeerden gegrond maakt. Het hof benoemt een register-accountant als deskundige om de projectadministratie te controleren, maar doordat geïntimeerden hun helft van het voorschot niet betaalden, kon geen deskundigenbericht worden opgesteld. Hierdoor is onvoldoende bewijs geleverd voor de vordering van geïntimeerden tot betaling van winst of schadevergoeding.

Het hof bekrachtigt de eerdere vonnissen, veroordeelt appellant in de kosten van het principaal hoger beroep en geïntimeerden in die van het incidenteel hoger beroep, en wijst het meer of anders gevorderde af. De proceskostenveroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Het hof wijst de vorderingen van appellant en geïntimeerden af en bekrachtigt de eerdere vonnissen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.314.744/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/690824 / HA ZA 20-1006

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 december 2025

inzake

[appellant] ,

gevestigd te [plaats] ,

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. R.M. Berendsen te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

geïntimeerden in principaal appel,

appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. L.M. Ravenstijn te Amsterdam.

Appellante zal hierna [appellant] worden genoemd. Geïntimeerde sub 1 zal hierna [geïntimeerde 1] , geïntimeerde sub 2 [geïntimeerde 2] en geïntimeerden gezamenlijk zullen [geïntimeerden] worden genoemd.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het door het hof gewezen tussenarrest van 24 juni 2025;

- een brief van 27 augustus 2025 van [geïntimeerden] ;

- een brief van 22 september 2025 van [appellant] .

1.2

Vervolgens heeft het hof wederom arrest bepaald.

2. De verdere beoordeling van het beroep

Inleiding

tussenarrest 6 augustus 2024

2.1

In het tussenarrest van 6 augustus 2024 heeft het hof de volgende beslissingen genomen:

a. a) boete/schade

- [geïntimeerden] mochten er redelijkerwijs vanuit gaan dat de in artikel 7 van de ontwikkelovereenkomst(en) overeengekomen boete alleen verschuldigd was indien als gevolg van het niet meewerken door [geïntimeerden] een concrete verkoop en levering niet tot stand zou komen rov. 4.12).

- [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat door het niet meewerken door [geïntimeerden] een concrete verkoop en levering niet tot stand is gekomen of uitgevoerd (rov 4.14-4.17). De vordering van [appellant] tot betaling door [geïntimeerden] van een bedrag van (ieder) € 200.000,00 op grond van de boetebepaling in artikel 7 van de ontwikkelovereenkomst kan niet worden toegewezen (rov. 4.18)

- De subsidiaire vordering tot schadevergoeding is eveneens gebaseerd op een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst door [geïntimeerden] [appellant] heeft onvoldoende gesteld om zo’n tekortkoming te kunnen vaststellen. Dat uit de ontwikkelovereenkomst een verdergaande verplichting volgt of dat is overeengekomen dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor vertraging in de totstandkoming en verkoop van de appartementsrechten is onvoldoende onderbouwd (rov. 4.20).

- De vorderingen van [appellant] zoals geformuleerd onder a) en b) in het petitum van de dagvaarding in eerste aanleg kunnen ook in hoger beroep niet worden toegewezen. Het oordeel van de rechtbank dat de onder d) in het petitum van de dagvaarding in eerste aanleg gevorderde beslagkosten evenmin kunnen worden toegewezen blijft eveneens in stand (rov. 4.22).

b) deskundig onderzoek naar afrekening project

- Het hof begrijpt dat [geïntimeerden] hun vordering tot betaling van het per saldo nog verschuldigde bedrag aan winst in hoger beroep handhaven (rov. 4.25)

- Gelet op de beperkte omschrijving van de stichtingskosten (in artikel 5 van de ontwikkelovereenkomst) en het feit dat [appellant] ook niet voorafgaand met [geïntimeerden] heeft besproken wat volgens haar onder de stichtingskosten zou moeten vallen, is het hof met de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerden] in ieder geval niet hebben hoeven begrijpen dat hieronder ook de door mr. Berendsen Advocaten in rekening gebrachte advocaatkosten zouden vallen. Het bezwaar van [geïntimeerden] tegen het door [appellant] in de stichtingskosten opgenomen bedrag van € 42.646,60 aan advocaatkosten is daarmee gegrond (rov 4.28).

- Met betrekking tot de overige bezwaren van [geïntimeerden] tegen de “rekening en verantwoording” van [appellant] , vindt het hof het voor de beslissing nodig om over te gaan tot het benoemen van één register-accountant als deskundige. Het hof heeft het voornemen de te benoemen deskundige in elk geval te vragen om de projectadministratie van [appellant] op juistheid te controleren aan de hand van de bewijsstukken (rov 4.29). Daarnaast heeft het hof het voornemen om de kosten van het voorschot van de deskundige ten laste van beide partijen ieder voor de helft te brengen.

- [geïntimeerden] hebben onvoldoende onderbouwd dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de ontwikkelovereenkomst, doordat het ontwikkel- en verkooptraject langer heeft geduurd dan was verwacht en dat [geïntimeerden] hierdoor schade hebben geleden (omdat het hen aanzienlijke bedragen aan (extra) rente heeft gekost (rov. 4.31).

tussenarrest 1 april 2025

2.2

In het tussenarrest van 1 april 2025 heeft het hof vragen aan de deskundige geformuleerd (rov 2.7). Het hof heeft verder aangegeven voornemens te zijn om drs. ing. T.G. Krol R.A. als deskundige te benoemen en het voorschot van de deskundige te zullen bepalen op € 48.400,00 (rov 2.8). Het hof heeft partijen daarnaast verzocht om – indien zij niet kunnen instemmen met de persoon van de door het hof voorgestelde deskundige en/of de hoogte van het voorschot – zich daarover bij akte uit te laten. Het hof heeft partijen daarbij nadrukkelijk in overweging gegeven om alsnog gezamenlijk een andere deskundige van het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD) voor te stellen.

tussenarrest 24 juni 2025

2.3

In het tussenarrest van 24 juni 2025 heeft het hof geconstateerd dat de heer A. Boukdir RA geen deskundige is waar partijen het over eens zijn, zodat hij niet is aan te merken als een gezamenlijk en bij het LRGD ingeschreven voorgestelde deskundige. Het hof ziet geen aanleiding om partijen wederom in de gelegenheid te stellen om in samenspraak een registeraccountant aan te wijzen uit het LRGD. Het had op de weg van partijen gelegen om dit bij hun aktes van 29 april 2025 te doen en bovendien heeft [appellant] aangegeven dat het niet mogelijk is gebleken te overleggen over de persoon van de te benoemen deskundige (rov 2.4 en 2.5). Het hof is gebleven bij de in het tussenarrest van 1 april 2025 verwoorde vraagstelling en is overgegaan tot definitieve benoeming van de deskundige. Het hof heeft daarnaast bepaald dat iedere partij als voorschot op de kosten van de deskundige een bedrag van € 24.200,00 dient te voldoen.

brief van [geïntimeerden] van 27 augustus 2025

2.4

De advocaat van [geïntimeerden] heeft in zijn brief van 27 augustus 2025 namens [geïntimeerden] medegedeeld dat zij door onvoorziene persoonlijke omstandigheden niet in staat zijn tot betaling van het voor hen zeer forse bedrag (hof: het voorschot op de kosten van de deskundige van € 24.200,00). Het is niet mogelijk gebleken om een lening aan te gaan. [geïntimeerden] realiseren zich dat het uitblijven van het deskundigenonderzoek gevolgen heeft voor het (niet kunnen) bepalen van de hoogte van hun vordering in reconventie en daarmee ook rechtstreeks verband houdt met de (niet-)toewijsbaarheid van hun vordering in reconventie. [geïntimeerden] verzoeken het hof te oordelen zoals het juist acht.

brief van [appellant] van 22 september 2025

2.5

De advocaat van [appellant] concludeert in zijn brief van 22 september 2025 dat de vordering van [geïntimeerden] dient te worden afgewezen en dat [geïntimeerden] in de kosten in het incidenteel hoger beroep dienen te worden veroordeeld, alsmede dat het door haar betaalde voorschot door de griffier dient te worden terugbetaald.

De vordering van [geïntimeerden] tot betaling van het per saldo nog verschuldigde bedrag aan winst

2.6

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg in reconventie betaling door [appellant] gevorderd van het per saldo nog verschuldigde bedrag aan winst waarop zij na de verkoop van de appartementsrechten daadwerkelijk recht hebben, althans van de schade die zij hebben geleden. Volgens [geïntimeerden] hebben zij minder winst uitgekeerd gekregen, omdat [appellant] het winstaandeel heeft verminderd met onjuiste stichtingskosten, kostenposten dubbel heeft geteld en kostenposten ten onrechte als stichtingskosten heeft opgevoerd.

2.7

Het hof stelt voorop dat het ingevolge artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) aan [geïntimeerden] is om hun standpunt dat zij nog een bedrag aan winst van [appellant] tegoed hebben met feiten en omstandigheden te onderbouwen en – bij gemotiveerde betwisting door [appellant] – toereikend bewijs voor die feiten en omstandigheden te leveren.

2.8

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg in hun conclusie van antwoord een aantal posten uit de projectadministratie genoemd waarvan zij van mening zijn dat deze niet juist zijn, dan wel ten onrechte ten laste van de winst/verkoopopbrengst zijn gebracht (weergegeven in rov. 4.23 van het tussenarrest van 6 augustus 2024). Deze posten zijn door [appellant] in haar conclusie van antwoord in reconventie gemotiveerd betwist (weergegeven in rov. 4.24 van het tussenarrest van 6 augustus 2024).

2.9

Het hof heeft in rov. 4.27 en 4.28 van het tussenarrest van 6 augustus 2024 met betrekking tot de in het overzicht van [geïntimeerden] genoemde advocaatkosten van mr. Berendsen Advocaten van € 42.646,60 geoordeeld dat [geïntimeerden] niet hebben hoeven begrijpen dat deze kosten onder de stichtingskosten vallen. Het hof heeft evenals de rechtbank geoordeeld dat het bezwaar van [geïntimeerden] tegen het door [appellant] in de stichtingskosten opgenomen bedrag € 42.646,60 gegrond is.

2.1

Het hof heeft vervolgens – met inachtneming van het standpunt van [geïntimeerden] dat van hen niet kan worden verwacht dat zij hun stelling dat er posten ten onrechte ten laste van de winst/verkoopopbrengst zijn gebracht nader onderbouwen, omdat zij afhankelijk zijn van informatie die van [appellant] , dan wel uit de projectadministratie moet komen die niet aan hen is getoond of overgelegd – aanleiding gezien om met betrekking tot de overige bezwaren van [geïntimeerden] tegen de “rekening en verantwoording” van [appellant] een deskundige te benoemen.

2.11

[geïntimeerden] hebben vervolgens de door hen te betalen helft van het voorschot van de deskundige niet betaald. De omstandigheid dat er hierdoor geen deskundigenbericht tot stand is gekomen, komt voor rekening en risico van [geïntimeerden] Bij gebreke van dit (beoogde) deskundigenbericht kan de conclusie geen andere zijn dan dat [geïntimeerden] niet hebben bewezen dat zij na de verkoop van de appartementsrechten nog een bedrag aan winst van [appellant] hadden moeten ontvangen, althans dat zij schade hebben geleden, zodat de betreffende vorderingen van [geïntimeerden] moeten worden afgewezen. Gegeven deze afwijzingen hebben [geïntimeerden] ook geen belang meer bij de toewijzing van hun vordering op grond van 843a Rv.

2.12

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof met betrekking tot de reconventionele vordering van [geïntimeerden] niet tot een andere conclusie komt dan de rechtbank. Het hof sluit zich hierbij aan. Het door [appellant] betaalde voorschot dient door de griffier te worden terugbetaald. Indien de deskundige kosten heeft gemaakt dan dient hij hiertoe een onderbouwde declaratie in te dienen, die door beide partijen gelijkelijk moet worden gedragen.

3. Conclusie en proceskosten

3.1

In het principaal hoger beroep falen de grieven I tot en met III. In het incidenteel hoger beroep falen de grieven I en II eveneens. Het hof zal de bestreden vonnissen van 31 maart 2021, 1 december 2021 en 4 mei 2022 bekrachtigen.

3.2

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen en [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

3.3

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.780,00

- salaris advocaat € 7.004,00 (2 punten × appeltarief VII € 3.502,00)

- nakosten
€ 178,00 (plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)

- totaal: € 8.962,00

3.4

De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellant] worden vastgesteld op:

- salaris advocaat € 1.214,00 (2 punten × appeltarief II € 1.214,00 × 0,5)

- nakosten
€ 178,00 (plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)

- totaal: € 1.392,00

4. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

4.1

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

4.2

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 8.962,00, te betalen binnen veertien dagen

na de datum van dit arrest en, als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;

4.3

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.392,00, te betalen binnen veertien dagen

na de datum van dit arrest en, als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;

4.4

verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.5

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, E. Loesberg en C.B.M. Scholten van Aschat en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025.