ECLI:NL:GHAMS:2025:3644 - Gerechtshof Amsterdam - Huurgeschil over herstel van gebreken en huurprijsvermind...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht,

team I (handel)

zaaknummer : 200.353.630/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11437373 KK EXPL 24-828

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2025

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

wonend in [plaats 1] , Portugal,

2.
[appellant 2],

wonend in [plaats 2] ,

appellanten,

advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [plaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D. Hwang te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

In dit kort geding vordert [geïntimeerde] herstel van gebreken en huurprijsvermindering. [appellanten] vorderen op hun beurt ontruiming omdat [geïntimeerde] de woning illegaal zou onderverhuren. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellanten] afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis op het punt van het herstel en de ontruiming, maar vernietigt dit ten aanzien van de huurprijsvermindering.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 8 april 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 18 maart 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Bij tussenarrest van 13 mei 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, maar deze heeft geen doorgang gevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.

Met ingang van 1 maart 2011 zijn [appellanten] een huurovereenkomst woonruimte aangegaan met [geïntimeerde] en zijn neef [naam 1] (hierna: de neef) met betrekking tot de woonruimte aan [straat] [nummer] te [plaats 2] (hierna: de woning). De kale aanvangshuurprijs bedroeg € 1.065,- per maand.

3.2.

In artikel 10.10 a van de huurovereenkomst is bepaald dat zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder, huurders de woning niet geheel of gedeeltelijk mogen onderverhuren of in gebruik mogen geven aan een derde doch deze uitsluitend mogen laten bewonen door personen die rechtstreeks tot hun gezin behoren dan wel als huurder op het huurcontract staan vermeld.

3.3.

Van 1 mei 2020 tot eind 2020 heeft [geïntimeerde] elders verbleven en woonde de neef met een derde in de woning. Begin 2021 is de neef uit de woning vertrokken en is [geïntimeerde] weer in de woning gaan wonen. Per 1 april 2021 is mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ), de voormalige partner van [geïntimeerde] , in de plaats getreden van de tweede huurder en - naast [geïntimeerde] - contractueel medehuurster geworden. De tante van [geïntimeerde] staat als borg vermeld in de indeplaatsstellingsovereenkomst.

3.4.

Bij e-mail van 18 mei 2021 heeft [geïntimeerde] aan Heule Makelaars, de beheerder, geschreven dat er onderhoud aan de woning nodig is, waaronder ten aanzien van de vaatwasser en de oven. Ook noemt [geïntimeerde] in zijn e-mail dat er meerdere lekkages zijn in de woning, die zich al jarenlang af en toe voordoen. [geïntimeerde] heeft nadien meerdere herinneringen gestuurd.

3.5.

Bij e-mail van 21 februari 2022 heeft [geïntimeerde] de beheerder geschreven dat er als gevolg van een storm dakschade is. [geïntimeerde] schrijft dat het vrij dringend is; er zijn vijf of zes dakpannen van het dak gevallen en het regent binnen in een van de slaapkamers. Ook meldt hij dat er waterschade en schimmel op het plafond van de slaapkamer zit, dat schoongemaakt en geschilderd moet worden. Ook dit keer hebben [geïntimeerde] en [naam 2] meerdere herinneringen gestuurd aan de beheerder.

3.6.

Nadat [geïntimeerde] bij e-mail van 21 november 2022 aan de beheerder diverse problemen in de woning heeft gemeld (waaronder problemen met de CV, schimmelvorming op het slaapkamerplafond en de al eerder gemelde lekkages) heeft de beheerder op 24 november 2022 de woning bezocht. Meteen na dit bezoek heeft [geïntimeerde] de beheerder bericht dat hij zeer teleurgesteld is over de analyse van de beheerder. Hij schrijft dat de CV kapot is en onmiddellijk gerepareerd moet worden. Verder schrijft hij dat de schimmel en schade aan het slaapkamerplafond niet veroorzaakt wordt door een gebrek aan ventilatie maar door een enorme lekkage als gevolg van de storm eerder dat jaar. Er zijn meerdere dakpannen van het dak afgevallen, het hele plafond was doorweekt en er groeit nu schimmel op de vochtige plekken.

3.7.

De beheerder heeft diezelfde dag gereageerd en geschreven dat in de badkamer dezelfde schimmel ontstaat als in de slaapkamer. Volgens de beheerder is dit te wijten aan een gebrek aan ventilatie.

3.8.

Bij brief van 2 februari 2023 heeft de beheerder [geïntimeerde] en [naam 2] onder meer geschreven:
“Tevens willen wij u erop wijzen dat het gehuurde door maximaal 2 personen mag worden bewoond en er mogen zich derhalve ook maximaal 2 personen inschrijven op de woning.”

3.9.

Bij e-mail van 16 november 2023 heeft [geïntimeerde] Nobillon Vastgoed, de nieuwe beheerder, laten weten dat [naam 2] en hij uit elkaar zijn maar dat hij gelukkig een nieuwe medehuurster heeft gevonden, mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 3] ), die lange tijd met hem zal blijven wonen. [geïntimeerde] verzoekt de beheerder om een indeplaatsstelling op te maken, stuurt informatie met betrekking tot [naam 3] en salarisspecificaties van haar en hemzelf mee en meldt dat zijn tante nog steeds borg zal staan.

3.10.

Na een verzoek om nadere informatie over de verzochte indeplaatsstelling (waaronder een separate borg voor [naam 3] ), heeft de beheerder [geïntimeerde] bij e-mail van 25 maart 2024 het volgende gevraagd:
“I was wondering if you are going to live together because you have entered into a relationship, or because you want to share a home together?”

3.11.

Bij e-mail van diezelfde dag heeft [geïntimeerde] de beheerder de volgende reactie gestuurd:
“I find it a bit of a strange question as this was never asked for any past tenants, but yes we want to share a home together.”

3.12.

Eveneens diezelfde dag (25 maart 2024) heeft de beheerder [geïntimeerde] geschreven dat [naam 3] en haar borg, gelet op de hoogte van de huur, niet aan de eisen voldoen om in aanmerking te komen voor een indeplaatsstelling en dat zij daarvan afzien, tenzij [naam 3] een andere borg kan vinden met een hoger inkomen.

3.13.

Bij e-mail van 26 maart 2024 heeft [bedrijf 1] geschreven dat er op
8 maart 2024 een werknemer van hen het dak en plafond heeft geïnspecteerd en geconstateerd heeft dat er veel problemen zijn als lekkage, schimmel en slechte dakpannen. [geïntimeerde] vraagt waarom er nog geen actie is ondernomen, terwijl hij nog steeds lekkage in zijn slaapkamer heeft wanneer het regent. Na een reminder van [geïntimeerde] , heeft [bedrijf 1] hem bericht dat zij op korte termijn een offerte zal uitbrengen aan de beheerder.

3.14.

In mei 2024 heeft Stichting !WOON de beheerder namens [geïntimeerde] bericht dat na metingen is gebleken dat het plafond in de hal op de eerste verdieping nat is en dat er meerdere lekkagesporen zijn in de slaapkamer. !WOON schrijft dat [geïntimeerde] de gebreken
al herhaald heeft gemeld en verzoekt om een huurprijsverlaging van € 1.356,13 naar € 542,45 vanaf mei 2021.

3.15.

Op verzoek van [geïntimeerde] heeft [bedrijf 2] op 16 september 2024 een rapport uitgebracht over de staat van het dak. In de samenvatting van het rapport staat:
“It is clear that the roof is in bad condition, and this is causing:

Leaks.
Water damage.
Mold and algae to grow both inside and outside the apartment.

(…)The tenant reports that there have been small problems for many years, but after storm Eunice in Feb 2022 when there was a lot of damage to the roof, it has been a lot worse. We inspected the area where the worst damage was (the tile roof above the attic and rear bedroom), and we can see that this is where most of the problems are. (…)”

3.16.

[geïntimeerde] heeft een factuur van 8 oktober 2024 van [bedrijf 2] overgelegd van € 121,- voor het rapport.

3.17.

Op 14 januari 2025 hebben [appellanten] de vaatwasser in de woning vervangen.

3.18.

Op 24 februari 2025 is er een nieuwe CV-ketel in de woning geplaatst.

3.19.

Van 30 januari 2025 tot en met 7 februari 2025 hebben er herstelwerkzaamheden aan het dak plaatsgevonden.

3.20.

Op 28 maart 2025 hebben [appellanten] schilderwerkzaamheden in de woning laten verrichten.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1.

Samengevat heeft [geïntimeerde] bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a) [appellanten] hoofdelijk te veroordelen de herstelwerkzaamheden te verrichten op straffe van verbeurte van een dwangsom;
b) [geïntimeerde] de bevoegdheid te verlenen die werkzaamheden zelf uit te laten voeren en de kosten te verrekenen met de huur;
c) [appellanten] hoofdelijk te veroordelen om [geïntimeerde] bij wijze van voorschot een huurprijsvermindering toe te kennen van 60% vanaf 18 mei 2021 tot de dag waarop de gebreken deugdelijk zijn verholpen;
d) [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 121,-;

e) [appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, met rente en kosten.

4.2.

[appellanten] hebben verweer gevoerd en in reconventie ontruiming gevorderd, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding. [geïntimeerde] heeft op zijn beurt verweer gevoerd in reconventie.

4.3.

[geïntimeerde] heeft aan zijn vorderingen in conventie meerdere gebreken ten grondslag gelegd en [appellanten] aan die van hen in reconventie illegale onderverhuur.

4.4.

De kantonrechter heeft de zaak na de mondelinge behandeling op 13 januari 2025 aangehouden om [appellanten] in de gelegenheid te stellen werkzaamheden in het gehuurde te laten verrichten en [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen aan te tonen dat hij een affectieve relatie met [naam 3] heeft. Nadien hebben partijen aktes genomen. Bij akte van 10 maart 2025 heeft [geïntimeerde] zijn eis in zoverre gewijzigd, dat hij in plaats van veroordeling van [appellanten] tot het verrichten van de herstelwerkzaamheden als omschreven onder 4.1 sub a, veroordeling van [appellanten] heeft gevorderd om de herstelwerkzaamheden te verrichten ‘ten aanzien van de schimmelplekken, lekkagesporen, vochtplekken en gaten zoals opgenomen in het rapport van Organics Developments d.d. september 2024’.

4.5.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering tot herstel toegewezen en die om de werkzaamheden zelf te laten uitvoeren en de huur te mogen verrekenen afgewezen. Hij overwoog daartoe dat niet gebleken is dat de herstelwerkzaamheden ten aanzien van de schimmelplekken, lekkagesporen, vochtplekken en gaten als opgenomen in het rapport van [bedrijf 2] zijn verricht respectievelijk dat hij ervanuit gaat dat de aan de veroordeling tot herstel te verbinden dwangsom voldoende prikkel voor [appellanten] zal zijn om aan die veroordeling te voldoen. Ook de vordering tot huurprijsvermindering heeft de kantonrechter toegewezen omdat volgens hem voldoende is komen vast te staan dat er sprake is van gebreken, waarvoor [geïntimeerde] al jarenlang aandacht vraagt. Hij heeft een voorschot van € 6.000,- toegewezen over de periode van 18 mei 2021 tot aan het vonnis en van 10% van de geldende huurprijs vanaf de datum van het vonnis tot de datum waarop de gebreken deugdelijk zijn verholpen. Het gevorderde bedrag van € 121,- is eveneens door de kantonrechter toegewezen. In reconventie is de vordering van [appellanten] door de kantonrechter afgewezen, omdat [geïntimeerde] en [naam 3] ter zitting hebben verklaard een affectieve relatie te hebben en hij geen reden had aan die verklaringen te twijfelen. [appellanten] zijn zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellanten] vorderen vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerde] in zijn vorderingen in eerste aanleg althans afwijzing daarvan en toewijzing van hun vordering tot ontruiming, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

5.2.

Volgens [geïntimeerde] moet het hof de vorderingen van [appellanten] afwijzen en het bestreden vonnis bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.

6.Beoordeling

6.1.

In hoger beroep komen [appellanten] met acht grieven op tegen de beslissingen van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.

6.2.

Met
grief 1betogen [appellanten] dat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard in zijn vorderingen althans dat de kantonrechter hem in de gelegenheid had moeten stellen [naam 2] op te roepen in de procedure. Volgens [appellanten] kon [geïntimeerde] de vordering

tot huurprijsvermindering alleen samen met [naam 2] instellen omdat zij nog steeds contractueel medehuurster is en sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding.

6.3.

Het hof verwerpt het betoog van [appellanten] Zoals hierna aan de orde zal komen, zal de vordering tot huurprijsvermindering worden afgewezen. Dat maakt dat [appellanten] geen belang hebben bij de bespreking van hun verweer met betrekking tot de ondeelbare rechtsverhouding. De belangrijkste vordering die overblijft is die tot herstel van de diverse gebreken. Voldoende aannemelijk is - zoals hierna wordt toegelicht - dat de problematiek van de lekkage(plekken) en schimmel al geruime tijd speelt en spoedeisend is. Nu bovendien als onweersproken vast staat dat [naam 2] de woning in december 2022 heeft verlaten en het [geïntimeerde] niet lukt contact met haar te krijgen, valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] in kort geding niet zonder [naam 2] een voorlopige voorziening op dit punt zou kunnen vragen.

6.4.

De
grieven 2 t/m 4lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Daarmee voeren [appellanten] aan dat de kantonrechter de eiswijziging van [geïntimeerde] ten onrechte heeft toegewezen. De vordering tot herstel zag alleen op het dak en niet ook op de schimmelproblematiek en andere gebreken. De kantonrechter had de eiswijziging niet mogen toegestaan, in ieder geval niet zonder [appellanten] in de gelegenheid te stellen daar nog op te reageren, en had - zo de wijziging al toegestaan had mogen worden - moeten beoordelen of deze in strijd was met de goede procesorde.

6.5.

[appellanten] stellen terecht dat zij niet op de eiswijziging van [geïntimeerde] hebben kunnen reageren. Dit leidt er evenwel niet toe dat de grieven van [appellanten] slagen. Anders dan zij stellen, zag de vordering van [geïntimeerde] tot herstel niet alleen op het dak maar ook op andere gebreken. Het petitum van de inleidende dagvaarding vermeldt weliswaar alleen in het algemeen ‘de herstelwerkzaamheden’, maar dit moet worden gelezen in het licht van het lichaam van de dagvaarding. Zoals [geïntimeerde] terecht heeft aangevoerd, heeft hij onder meer onder 3.3 van de dagvaarding als gebreken opgesomd: lekkages, aanhoudende vochtplekken en schimmel in de slaapkamer, badkamer, hal en woonkamer, de niet werkende vaatwasser en een verouderde steeds uitvallende CV-ketel. De vordering tot herstel betrof dus niet alleen het dak maar meerdere gebreken. Dat in de aantekeningen van de mondelinge behandeling staat dat de kantonrechter tijdens de zitting zou hebben gezegd dat hij alleen een herstelvordering leest ten aanzien van het dak en dat andere herstelwerkzaamheden niet zijn gevorderd, maakt dit niet anders. Zelfs als de kantonrechter dit zo zou hebben gezegd, betekent dit nog niet dat de overige herstelvorderingen niet langer voorlagen. Daarvoor is nodig dat [geïntimeerde] deze zou hebben ingetrokken, maar dat blijkt niet uit de aantekeningen. Integendeel, daaruit blijkt juist dat de overige herstelwerkzaamheden onderdeel zijn geweest van het partijdebat. Op pagina twee van de aantekeningen staat dat er ook iets met de oven en vaatwasser zal worden gedaan, mocht daar iets mis mee zijn, en dat er een nieuwe CV-ketel zal worden geplaatst. Ook blijkt daaruit dat de lekkagesporen aan de orde zijn gekomen.

6.6.

Dat [geïntimeerde] de resterende werkzaamheden alsnog heeft toegevoegd aan het petitum betreft dus geen vermeerdering maar een vermindering van eis dan wel een verduidelijking van het petitum. Kennelijk heeft de kantonrechter dit ook zo opgevat en daarom [appellanten] niet nog in de gelegenheid gesteld te reageren. Hij hoefde dit ook niet te doen, nu een eiser, zolang er nog geen eindvonnis is gewezen, zijn eis op grond van artikel 129 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) te allen tijde kan verminderen. De voorwaarde dat de wijziging niet in strijd met de goede procesorde is, geldt daarvoor niet. Overigens is de goede procesorde ook niet geschonden omdat [appellanten] in hoger beroep nog uitgebreid op de resterende herstelwerkzaamheden hebben kunnen reageren.

6.7.

Net als de kantonrechter acht het hof de gestelde gebreken voldoende aannemelijk geworden in dit kort geding. [geïntimeerde] heeft vanaf 18 mei 2021 veelvuldig melding gemaakt van onder meer lekkages, vochtplekken en schimmel. Dat daarvan inderdaad (in ernstige mate) sprake was volgt met name uit het rapport met foto’s van [bedrijf 2] . Daaruit blijkt ook dat - anders dan [appellanten] aanvoeren - de schimmel zich in vrijwel de hele woning bevond en dat deze werd veroorzaakt door de slechte staat van het dak en de vele lekkages. Het rapport van [bedrijf 3] van 18 december 2024, waarop [appellanten] zich beroepen, weegt hier niet tegenop. Daarin wordt weliswaar geconcludeerd dat de schimmel is veroorzaakt door een gebrek aan ventilatie, maar die conclusie is gebaseerd op slechts één visuele inspectie op de datum van het rapport en het hof acht deze onvoldoende onderbouwd. Het rapport is vooral een beoordeling van een eerder rapport van [bedrijf 4] . Zoals [geïntimeerde] terecht heeft aangevoerd, hebben [appellanten] dat rapport niet in het geding gebracht. Dat maakt dat aan het rapport van Toon van der Tak weinig waarde kan worden toegekend.

6.8.

Het hof betrekt bij zijn oordeel de vermelding ‘
De dakpannen en dakbedekking zijn aan vernieuwing toe.’ op de factuur van [bedrijf 5] van € 279,51 van 21 mei 2021 en ‘
De bestaande nokvorsten in de bestaande situatie dekken de pannen onvoldoende af wat gevolg heeft tot lekkages.’ op de offerte van [bedrijf 1] van 24 mei 2024 (nadat er al diverse werkzaamheden waren verricht). Het hof maakt hieruit op dat [appellanten] steeds wel wat werkzaamheden hebben laten verrichten aan het dak (dit blijkt uit de diverse facturen die zij hebben overgelegd) maar dat dit niet meer dan lapmiddelen waren. Er bleven lekkages ontstaan en het probleem is uiteindelijk pas begin februari 2025 definitief opgelost, toen de herstelwerkzaamheden - na de zitting bij de kantonrechter - aan het dak zijn verricht.

6.9.

Onder deze omstandigheden acht het hof ook niet aannemelijk dat de schimmel is veroorzaakt door de folie die [geïntimeerde] voor het raam van de slaapkamer heeft geplakt, ten bewijze waarvan [appellanten] een foto hebben overgelegd. Nog daargelaten dat [geïntimeerde]
heeft aangevoerd dat de folie er maar kort heeft gezeten ter vervanging van beschimmelde gordijnen, blijkt uit die foto - mede in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen - niet dat dit de oorzaak van de schimmel was. Het hof volgt [appellanten] dan ook niet in hun ‘uiterst subsidiaire’ betoog dat [geïntimeerde] de helft van de kosten van het schilderwerk moet dragen, ‘omdat hij debet is aan de schimmelvorming’.

6.10.

[appellanten] hebben tot slot nog gesteld dat [geïntimeerde] in strijd met de waarheid in zijn akte wijziging eis heeft gemeld dat [appellanten] niet bereid zouden zijn de schilderwerkzaamheden te verrichten, terwijl [appellanten] enkele uren voor het indienen van de akte per e-mail aan de advocaat van [geïntimeerde] hadden bericht opdracht tot uitvoering van de schilderwerkzaamheden te zullen geven. Volgens [appellanten] moet dat op grond van artikel 21 Rv leiden tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] . Dit betoog faalt reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat [geïntimeerde] in zijn akte slechts heeft gesteld dat [appellanten] nog niet alle gebreken hebben verholpen. Deze mededeling was feitelijk juist.

6.11.

Niet in geschil is dat alle gevorderde herstelwerkzaamheden inmiddels zijn verricht. De vaatwasser en CV-ketel zijn vervangen, de werkzaamheden aan het dak zijn uitgevoerd en de schilderwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Omdat deze laatste werkzaamheden pas na het wijzen van het bestreden vonnis zijn verricht, luidt de conclusie dat de vordering tot herstel terecht door de kantonrechter is toegewezen. Dat betekent dat het bestreden vonnis op dit punt zal worden bekrachtigd.

6.12.

Met
grief 5komen [appellanten] op tegen de toekenning door de kantonrechter van de huurprijsvermindering aan [geïntimeerde] . Deze grief slaagt wel. Met [appellanten] is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] geen spoedeisend belang bij zijn vordering had, omdat de vordering
als genoemd onder 4.1 onder b (zelf laten herstellen en verrekenen met de huur) niet is toegewezen door de kantonrechter. Verder geldt dat het niet onmogelijk is (en in sommige gevallen vanuit een oogpunt van proceseconomie gewenst kan zijn) in kort geding huurkorting toe te kennen, maar dat de rechter daarmee terughoudend dient te zijn. In dit geval gaat het om diverse gebreken die op verschillende momenten door [geïntimeerde] zijn gemeld. Bovendien hebben [appellanten] gemotiveerd aangevoerd dat zij bepaalde gebreken op bepaalde momenten hebben verholpen. Per gebrek moet worden bekeken hoe lang en in welke mate dit het huurgenot van [geïntimeerde] heeft verminderd. Hoewel het hof het waarschijnlijk acht dat de bodemrechter enige huurprijsvermindering zal toekennen, valt in dit kort geding in onvoldoende mate vast te stellen hoeveel dat zal zijn en/of per welke datum een dergelijke vermindering aan de orde is. Het is dan ook niet gerechtvaardigd om vooruit te lopen op een beslissing in de bodemprocedure. Het bestreden vonnis zal op dit punt worden vernietigd.

6.13.

Grief 6is gericht tegen de toewijzing van de vordering tot betaling van de kosten van het rapport van Organic Development. Volgens [appellanten] was dit rapport overbodig omdat [bedrijf 1] al een offerte had uitgebracht voor de dakwerkzaamheden en al aan [geïntimeerde] was gemeld dat deze werkzaamheden uitgevoerd zouden gaan worden.

6.14.

De grief slaagt niet. [appellanten] hebben tot op heden de oorzaak van de schimmel weersproken en juist uit het rapport van Organic Development blijkt dat de oorzaak was gelegen in de slechte staat van het dak en de vele lekkages. Het rapport was dan ook nodig om de gebreken vast te kunnen stellen.

6.15.

Met
grief 7voeren [appellanten] aan dat de kantonrechter hun reconventionele vordering tot ontruiming ten onrechte heeft afgewezen. Zij stellen zich op het standpunt dat [geïntimeerde] en [naam 3] geen affectieve relatie hebben.

6.16.

Ook deze grief heeft geen succes. Het hof merkt op dat de woning aanvankelijk door [appellanten] aan [geïntimeerde] en zijn neef werd verhuurd en dat er toen dus niet de voorwaarde van een affectieve relatie werd gesteld. Dit valt ook op te maken uit de brief van de beheerder van 2 februari 2023, waarin staat dat slechts twee personen in de woning kunnen wonen en zich kunnen inschrijven. Als al zou moeten worden aangenomen dat het niet toegestaan is om de woning met iemand te delen met wie geen affectie relatie bestaat, geldt dat het aan [appellanten] is om aannemelijk te maken dat [geïntimeerde] de woning illegaal onderverhuurt aan [naam 3] . Ter onderbouwing van hun stelling stellen [appellanten] dat [geïntimeerde] en [naam 3] geen affectieve relatie hebben. [geïntimeerde] betwist dit en heeft daartoe verklaringen van hemzelf en [naam 3] overgelegd. Ook hebben [geïntimeerde] en [naam 3] tijdens de zitting bij de kantonrechter in ieder geval beaamd dat zij een relatie hebben. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] , in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , de illegale onderverhuur onvoldoende aannemelijk gemaakt. Nu een kort geding zich niet leent voor nadere bewijsvoering, wordt aan het betoog van [appellanten] voorbij gegaan. Het bestreden vonnis zal op dit punt worden bekrachtigd.

6.17.

Grief 8betreft een veeggrief, bij de bespreking waarvan [appellanten] geen zelfstandig belang hebben.

6.18.

De slotsom luidt dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd behoudens ten aanzien van de toegekende huurprijsvermindering (sub II en III van het dictum). [appellanten] zullen in hoger beroep als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 362,-

- salaris advocaat € 1.214,- (tarief II x 1 punt)

Totaal € 1.576,-

7.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis ten aanzien van de toegekende huurprijsvermindering (dictum sub II en III) en doet opnieuw recht:

wijst de vordering tot huurprijsvermindering alsnog af;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 1.576,-;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, F.J. van de Poel en D.W.J.M. Kemperink en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.