ECLI:NL:GHAMS:2026:1039 - Gerechtshof Amsterdam - Geschil over overbouw en verkrijgende verjaring bij buren...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.339.329/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/332795 / HA ZA 22-620

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 april 2026

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.
[appellant 2],

beiden wonend te [plaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

tevens geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. S.R. Kieffer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [plaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

tevens appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. M.K.W. van den Berg te Amersfoort.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

Partijen zijn buren. Het belangrijkste geschilpunt betreft de (breedte en hoogte van de) uitbouw aan de woning van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft in 2008 een uitbouw deels over de kadastrale erfgrens gebouwd tot vlakbij de zijgevel van de woning van [appellanten] In 2022 heeft [geïntimeerde] deze uitbouw vervangen door een nieuwe uitbouw die groter is en daardoor nog dichter op de woning van [appellanten] en verder over de kadastrale erfgrens staat. [appellanten] vorderen dat [geïntimeerde] de kadastrale erfgrens respecteert. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] een beroep op verkrijgende verjaring toekomt, voor zover de nieuwe uitbouw overlapt met de oude uitbouw. Het hof heeft verder de vraag te beantwoorden of de uitbouw voor het overige deel moet worden ingekort en verlaagd, zoals [appellanten] hebben gevorderd, of dat voor dat deel ten behoeve van [geïntimeerde] een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd tot handhaving van de bestaande overbouw, zoals [geïntimeerde] voorstaat. Om te kunnen beoordelen of [geïntimeerde] onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt bij inkorting en verlaging van de uitbouw dan [appellanten] bij handhaving daarvan, is het hof voornemens om een deskundige te benoemen.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 8 maart 2024 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, van 17 mei 2023 (hierna: het bestreden tussenvonnis) en 20 december 2023 (hierna: het bestreden eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven (in principaal hoger beroep) van [appellanten] , tevens houdende een wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord in principaal hoger beroep van [geïntimeerde] , tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens houdende een vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellanten] , tevens reactie op de wijziging van eis door [geïntimeerde] , met producties.

Op 7 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben bij die gelegenheid de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof bericht dat het bij de mondelinge behandeling besproken mediation-traject niet tot een minnelijke oplossing heeft geleid.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.Feiten

3.1.

De rechtbank heeft onder 3.1. tot en met 3.12. van het bestreden tussenvonnis een aantal vaststaande feiten opgesomd. [appellanten] hebben met
grief 1 in principaal hoger beroepaangevoerd dat de door de rechtbank vastgestelde feiten onvolledig zijn en dat de rechtbank deze onjuist heeft gewaardeerd, zo begrijpt het hof. [geïntimeerde] heeft hetgeen [appellanten] in dit verband hebben aangevoerd gemotiveerd weersproken en zij heeft ook zelf een grief (
grief 1 in incidenteel hoger beroep) gericht tegen de feitenvaststelling. Het hof zal met een en ander rekening houden. Daarbij merkt het hof op dat de rechter de relevante feiten selecteert met het oog op de te nemen beslissing, dat de rechter daarbij grote vrijheid toekomt en dat er geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle tussen partijen vaststaande feiten te vermelden. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komen de feiten neer op het volgende.

a. a) Partijen zijn buren van elkaar.

b) [appellanten] zijn sinds 1984 eigenaar van de woning aan [straat] [nummer 1] te [plaats] op het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [letter] , [nummer 2] .

c) [geïntimeerde] is sinds 2008 eigenaresse van de woning aan [straat] [nummer 3] te

[plaats] op het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [letter] , nummer [nummer 4] .

d) [geïntimeerde] heeft in 2008 de achtergelegen voormalige garage omgebouwd tot slaapverblijf en een inpandige doorgang daarnaartoe gerealiseerd vanuit haar woning (hierna: de oude uitbouw). De oude uitbouw stond volgens [appellanten] op 30 centimeter en volgens [geïntimeerde] op ongeveer 15 centimeter van de zijgevel van de woning van [appellanten]

e) In 2022 heeft [geïntimeerde] de uitbouw vervangen door een nieuwe (hierna: de nieuwe uitbouw). De bouwwerkzaamheden zijn in februari 2022 gestart.

f) Tussen de nieuwe uitbouw en de zijgevel van de woning van [appellanten] zit

een luchtspouw.

g) Tussen partijen is discussie ontstaan over de breedte en de hoogte van (een deel van) de nieuwe uitbouw en over de afwatering vanaf het perceel van [appellanten] hebben vervolgens aan [geïntimeerde] de toegang tot hun erf geweigerd. Een Whatsapp-bericht van 18 juni 2022 van [appellanten] , gericht aan [geïntimeerde] en haar aannemer, houdt in, voor zover van belang:

Zoals wij al eerder hebben aangegeven gaat het niet goed met jullie verbouwing tegen ons huis. Inmiddels hebben wij de gegevens van het kadaster ontvangen en blijkt dat jullie over de erfgrens heen bouwen. Wij verzoeken jullie de bouw per direct te stoppen en af te breken.

Wij stellen jullie daarom aansprakelijk voor alle bestaande en toekomstige schade.

Het betreurt ons zeer dat dit zo loopt. Zonder enig overleg bouwen jullie tegen ons

huis aan. Onze regenpijp vinden wij terug op ons dak. Nu ook nog blijkt dat jullie

bouwen over de erfgrens. Dit is voor ons volstrekt onacceptabel.

h) [geïntimeerde] heeft daarop via Whatsapp-bericht gereageerd en gevraagd naar stukken van het Kadaster als bewijs voor de overbouwing. Dit bericht houdt in, voor zover van belang:

Zonder stukken gaat de bouw gewoon verder. Mocht uit de stukken inderdaad blijken

dat er over de erfgrens heen wordt gebouwd dan nemen wij gerichte actie.

i. i) Op 20 juli 2022 heeft het Kadaster een grensreconstructie uitgevoerd (hierna: de

grensreconstructie) en op basis daarvan de erfgrens bepaald (hierna: de kadastrale erfgrens). Uit het relaas van bevindingen van het Kadaster volgt dat de nieuwe uitbouw aan de voorzijde ongeveer 27 centimeter en aan de achterzijde ongeveer 31 centimeter over de kadastrale erfgrens is gebouwd.

j) Partijen hebben ieder afzonderlijk het Kadaster opdracht gegeven tot de

grensreconstructie en hebben daarvoor beiden een bedrag van € 460,00 betaald.

k) Bij e-mail van 31 augustus 2022 heeft [naam 1] , bouwadviseur van [geïntimeerde] , aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover van belang:

Bij het opstellen van het bouwplan raadplegen wij altijd het Kadaster door het

opvragen van de kadastrale grenzen.

Zie bijlage voor de door ons ontvangen kadastrale kaart.

Op deze kadastrale kaart is heel duidelijk te zien dat de bebouwing van [straat]

[nummer 1] exact op de erfgrens staat. (…)

Hieruit mag je concluderen dat er in ieder geval geen ruimte zit tussen de erfgrens en de bebouwing van nummer [nummer 1] . (…)

Aan de hand van de beschikbare kadastrale gegevens is het bouwplan opgesteld.

Bij navraag bleek er geen veldwerk bij het Kadaster aanwezig te zijn.

l) In een brief van de gemeente [plaats] van 11 april 2023, gericht aan de advocaat van [appellanten] , verklaart de gemeente niet handhavend te zullen optreden. Over de hoogte van de aanbouw houdt deze brief in, voor zover van belang:

Omdat in bezwaar is aangevoerd dat wat gebouwd is daarmee onder meer qua hoogte niet overeenkomt, is binnen de behandeling van het bezwaar nader onderzoek ingesteld. Daaruit blijkt een overschrijding van de maximale bouwhoogte van 3 m die geldt op grond van bestemmingsplan “Landelijk Gebied 2009” (hierna: het bestemmingsplan).

Gebleken is dat – met name ingegeven door aflopend maaiveld - de aanbouw aan de

achterzijde niet aan de maximale hoogte van 3 m voldoet. Het bouwwerk is daar 3,22 m hoog. Dat wijkt af van wat op tekening bij de aanvraag was gepresenteerd. (...)

De overschrijding van de bouwhoogte van het bestemmingsplan met 22 cm manifesteert zich uitsluitend aan de achterzijde van het gebouwde in verband met aflopend peil en strekt zich dus niet met die omvang uit over het gehele bouwwerk. De overschrijding is daarmee met het blote oog en zonder besef van het aflopend peil haast niet te onderscheiden van voorliggende delen van het bouwwerk die wel voldoen aan de maximale bouwhoogte en heeft daardoor slechts een geringe ruimtelijke impact. Verder is onduidelijk in hoeverre de hoogte leidt tot overlast bij bezwaarden (...).

4.Procedure bij de rechtbank

4.1.

[appellanten] hebben in eerste aanleg, na wijziging van eis, in conventie gevorderd - naast veroordeling van [geïntimeerde] in de proces- en nakosten - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. Voor recht te verklaren dat de kadastrale grens zoals vastgesteld door het Kadaster (…) de eigendomsgrens is tussen de woningen van [appellanten] en [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] dient te respecteren;

2. Primair: [geïntimeerde] te bevelen de door haar recentelijke aangebrachte uitbouw in te korten en te verlagen op een wijze dat deze qua hoogte voldoet aan de bouwtekeningen en qua breedte niet langer over de eigendomsgrens staat zoals vastgesteld door het Kadaster (…), zulks op straffe van een dwangsom (…);

Subsidiair: (…) [geïntimeerde] te bevelen (…) alle door haar aangebrachte verbindingen tussen haar uitbouw en de woning van [appellanten] ( o .a. aan zijgevel vastgeplakte dakbedekking, aan de voor- en achtergevel van de uitbouw aangebrachte verbindingen en een recent aangebrachte kitrand op het platte dak van de woning van [appellanten] ) zonder achterlating van enig spoor of beschadiging te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op straffe van een dwangsom (…);

3. [geïntimeerde] te bevelen de door haar afgezaagde regenpijp te herstellen door deze terug te plaatsen op de oude positie, zulks op straffe van een dwangsom (…);

4. [geïntimeerde] te veroordelen te betalen aan [appellanten] een bedrag ad € 460,= zijnde de door [appellanten] betaalde kosten voor de kadastrale meting;

4.2.

[appellanten] hebben samengevat aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat uit de kadastrale grensreconstructie volgt dat [geïntimeerde] de voor- en achterzijde van de nieuwe uitbouw over de kadastrale erfgrens heeft gebouwd, hetgeen hun eigendomsrechten aantast. Een deel van de nieuwe uitbouw is ook hoger dan op de bouwtekeningen is aangegeven en dan volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Ook de oude uitbouw, die de voormalige partner van [geïntimeerde] in 2008 heeft aangelegd, kwam al over de erfgrens. [appellanten] hebben daar toen geen bezwaar tegen gemaakt, omdat er voldoende ruimte tussen de woningen zat (ongeveer 30 cm). [geïntimeerde] moet de erfgrens respecteren en de uitbouw inkorten, zodat deze niet langer over de erfgrens reikt, en verlagen. Daarnaast heeft [geïntimeerde] bij de bouw een aan [appellanten] toebehorende regenpijp verwijderd. Zij moet deze herstellen. Bovendien moet [geïntimeerde] de door [appellanten] gemaakte kosten voor het Kadaster vergoeden, omdat zij deze door haar toedoen hebben moeten maken.

4.3.

[geïntimeerde] heeft in conventie verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. In reconventie heeft zij, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd - naast hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proces- en nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente - om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1.Primair: te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] als eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [letter] , nummer [nummer 4] ( [straat] [nummer 3] ), door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond gelegen aan de oostelijke zijde van de zijgevel van de woning op perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [letter] , [nummer 2] ( [straat] [nummer 1] ),

en te bepalen dat de erfgrens tussen de percelen gemeente [plaats] , sectie [letter] nummers [nummer 4] en [nummer 5] is gelegen direct langs de zijgevel van de woning op perceel [nummer 5] ,

[appellanten] hoofdelijk te veroordelen om (…) medewerking te verlenen aan een door [geïntimeerde] aan te wijzen notaris ter inschrijving van een akte van verjaring in de openbare registers, waarbij de (notariële en kadastrale) kosten verbonden aan deze inschrijving voor rekening van beide partijen bij gelijke helften komen, dan wel voor rekening van [geïntimeerde] ,

waarbij dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking of toestemming als bedoeld in artikel 3:300 BW Pro (…) indien [appellanten] zijn medewerking of toestemming weigert, in welk geval de notariële en kadastrale kosten voor rekening van [appellanten] komen,

althans dat het in dezen te wijzen vonnis inschrijfbaar is in de openbare registers van het Kadaster (ex artikel 3:17 lid 1 BW Pro).

Subsidiair: te bepalen dat op kosten van [geïntimeerde] een erfdienstbaarheid wordt gevestigd tot handhaving van de bestaande overbouw om niet, althans tegen betaling van een (…) in goede justitie te betalen bedrag,

ten laste van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [letter] , [nummer 2] ( [straat] [nummer 1] ) en ten gunste van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [letter] , nummer [nummer 4] ( [straat] [nummer 3] ),

waaraan [appellanten] hoofdelijk zijn medewerking dient te verlenen,

en bij gebreke daarvan dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking of toestemming van [appellanten] als bedoeld in artikel 3:300 BW Pro (…), in welk geval de notariële en kadastrale kosten voor rekening van [appellanten] komen,

althans dat het in dezen te wijzen vonnis inschrijfbaar is in de openbare registers van het Kadaster ( ex artikel 3:17 lid 1 BW Pro).

2. (…)

3. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot het verlenen van onvoorwaardelijke medewerking aan de door [geïntimeerde] uit te voeren werkzaamheden ter afronding van de uitbouw waarvoor het betreden van het perceel van [appellanten] noodzakelijk is, onder meer (maar niet uitsluitend) bestaande het afwerken van de bitumen dakbedekking en de beplating aan de voorgevel, op straffe van een dwangsom (…).

4. (…)

5. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot het verwijderen (…), en verwijderd houden van overhangende beplanting op het perceel van [geïntimeerde] , op straffe van een dwangsom (…).

6. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot het (voor zover aanwezig) verwijderen (…), en verwijderd houden van camera's met uitzicht op het perceel van [geïntimeerde] , alsmede [appellanten] hoofdelijk te verbieden om camerabeelden van het perceel van [geïntimeerde] te bewaren en op te slaan, op straffe van een dwangsom (…).

7. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door [geïntimeerde] gemaakte Kadasterkosten ad € 460,-, (…) te vermeerderen met de wettelijke rente (…).

4.4.

[geïntimeerde] betreurt dat zij over de erfgrens heeft gebouwd. Volgens haar heeft zij dat niet bewust gedaan. Zij heeft aan haar vorderingen samengevat primair ten grondslag gelegd dat zij door (bevrijdende of verkrijgende) verjaring eigenaar is geworden van de gehele strook grond aan de oostelijke kant van de zijgevel van de woning van [appellanten] Subsidiair heeft zij gevorderd te bepalen dat een erfdienstbaarheid wordt gevestigd tot handhaving van de bestaande bouw, omdat zij grotere belangen heeft bij handhaving van de nieuwe uitbouw dan [appellanten] bij het inkorten en/of verlagen daarvan. Volgens [geïntimeerde] dienen [appellanten] daarnaast medewerking te verlenen om de uitbouw verder te kunnen afwerken.

4.5.

[appellanten] hebben op hun beurt verweer gevoerd tegen de vorderingen in reconventie.

4.6.

Kort samengevat heeft de rechtbank bij het bestreden tussenvonnis geoordeeld dat [geïntimeerde] geen beroep op (bevrijdende of verkrijgende) verjaring toekomt. Het subsidiaire beroep van [geïntimeerde] op vestiging van een erfdienstbaarheid slaagt volgens de rechtbank wel, met dien verstande dat het een erfdienstbaarheid betreft tot het handhaven van de bestaande toestand ná voltooiing van de nieuwe uitbouw. De rechtbank is er daarbij vanuit gegaan dat de nieuwe uitbouw los van de woning van [appellanten] komt te staan. De rechtbank heeft [appellanten] vervolgens in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de hoogte van de daaraan op grond van artikel 5:54 BW Pro verbonden schadeloosstelling, met inachtneming van de volgende uitgangspunten (rechtsoverweging 5.27.):

- niet is gesteld of gebleken dat [appellanten] de strook grond die door de nieuwe uitbouw is overbouwd in het verleden hebben gebruikt, anders dan voor onderhoud aan hun zijgevel;

- niet is komen vast te staan dat de luchtspouw tussen de zijgevel van de woning van [appellanten] ventilatie problemen en/of schimmelvorming in de woning van [appellanten] oplevert;

- niet is komen vast te staan dat de woning van [appellanten] door de nieuwe uitbouw niet langer als vrijstaand kan worden beschouwd.

4.7.

Na aktewisseling, heeft de rechtbank bij het bestreden eindvonnis
in reconventiesamengevat bepaald dat op kosten van [geïntimeerde] een erfdienstbaarheid wordt gevestigd tot handhaving van de bestaande overbouw (het hof begrijpt: na voltooiing) tegen betaling door [geïntimeerde] aan [appellanten] van een bedrag van € 1.421,00 (vordering 1 subsidiair in reconventie). De rechtbank is bij het bepalen van de schadeloosstelling uitgegaan van een schadebedrag van € 700,00 per m2 en een overbouw van 2,03 m2.

4.8.

Verder heeft de rechtbank
in reconventie[appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot het verlenen van onvoorwaardelijke medewerking aan de door [geïntimeerde] uit te voeren werkzaamheden ter afronding van de uitbouw waarvoor het betreden van het perceel van [appellanten] noodzakelijk is en tot, kort gezegd, het verwijderen en verwijderd houden van camera’s met uitzicht op het perceel van [geïntimeerde] , een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom (vorderingen 3 en 6 in reconventie).

4.9.

In conventieheeft de rechtbank de vordering onder 2 subsidiair toegewezen en [geïntimeerde] samengevat bevolen om alle door haar aangebrachte verbindingen tussen haar uitbouw en de woning van [appellanten] , zonder achterlating van enig spoor of beschadiging, te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.

4.10.

Daarnaast heeft de rechtbank
in conventie en in reconventiede proceskosten gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellanten] hebben in het principaal hoger beroep bij de memorie van grieven hun vorderingen in conventie gewijzigd/vermeerderd. Deze luiden nu, voor zover van belang:

1. voor recht te verklaren dat de Kadastrale grens (…) de eigendomsgrens is tussen de erven van [appellanten] en [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] die grens dient te respecteren;

II. [geïntimeerde] te bevelen de door haar in 2022 aangebrachte Uitbouw in te korten op een wijze dat deze qua breedte/diepte niet langer over voormelde eigendomsgrens staat zoals vastgesteld door het Kadaster (sub 1), althans niet meer op de grond van [appellanten] staat, zulks op straffe van een dwangsom (…);

III. [geïntimeerde] te bevelen haar Uitbouw te verlagen op een wijze dat deze qua hoogte voldoet aan de bouwtekeningen en het bestemmingsplan, zulks op straffe van een dwangsom (…);

IV. [geïntimeerde] te bevelen de door of namens haar afgezaagde regenpijp te herstellen door deze terug te plaatsen op de oude positie, zulks op straffe van een dwangsom (…);

V. [geïntimeerde] te veroordelen te betalen aan [appellanten] een bedrag ad EUR 460,-- zijnde de door [appellanten] betaalde kosten voor de Kadastrale meting;

VI. [geïntimeerde] te veroordelen te betalen aan [appellanten] hun kosten voor het

taxatierapport EUR 2.942,72 en/of voor het rapport van Smeding ad EUR 1.592,-- en/of voor het rapport van Bouwkundig adviseur Van Dorp EUR 499,99 en/of voor het rapport van Bouwkundig adviseur Dinant EUR 1.189,--;

VII. [geïntimeerde] te veroordelen te betalen de dwangsommen uit hoofde van het

eindvonnis, in totaal ad EUR 10.250--althans EUR 250,--, althans een in goede justitie te bepalen hoogte van een dwangsom;

VIII. [geïntimeerde] te veroordelen, indien eis sub II. van dit petitum zou worden afgewezen, derhalve subsidiair, een schadevergoeding danwel schadeloosstelling te voldoen van EUR 75.261-- (lees: waardedaling plus gevorderde schadeloosstelling overbouw) althans EUR 71.421,-- (lees: waardedaling plus toegekende schadeloosstelling overbouw) althans EUR 70.000,-- (lees: waardedaling) althans 5.261,-- (lees: gevorderde schadeloosstelling overbouw);

5.2.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben [appellanten] hun vordering onder VI. nog vermeerderd met een bedrag van € 1.089,- inclusief btw in verband met een door hen betaalde factuur van ‘Kwaliteitszaak bouwadvies’, die aan de door hun advocaat overgelegde pleitaantekeningen is gehecht. [geïntimeerde] heeft tegen deze eiswijziging geen bezwaar gemaakt.

5.3.

[appellanten] vorderen verder vernietiging van de bestreden vonnissen en - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van hun (gewijzigde) vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten. [appellanten] hebben het hof daarnaast verzocht om een plaatsopneming te gelasten en zij hebben aangeboden om een akoestisch onderzoek te laten doen, in het geval dat de door hen ervaren geluidsoverlast onvoldoende zou zijn behandeld in de stukken.

5.4.

Ook [geïntimeerde] heeft in hoger beroep haar vorderingen gewijzigd. Naast (gedeeltelijke) vernietiging van de bestreden vonnissen vordert zij nu in principaal en incidenteel hoger beroep om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

1. Te bepalen dat aan de veroordeling in conventie (verwijderen aangebrachte

verbindingen) geen belang meer toekomt, omdat [geïntimeerde] aan het daarin bepaalde voldaan heeft.

2. [appellanten] niet ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, dan wel deze vorderingen geheel af te wijzen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, en voorzover de vordering van [appellanten] wel wordt toegewezen [geïntimeerde] een ruime termijn te geven (12 maanden) om uitvoering te kunnen geven aan het arrest (terugbouw en/of schadevergoeding).

3. De vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie (zoals geformuleerd in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie (…) alsnog geheel toe te wijzen (waarbij [geïntimeerde] om proceseconomische redenen afziet van haar vorderingen sub 2 en 4),

en voor het geval het Gerechtshof tot het oordeel komt dat het primaire beroep op verjaring wordt afgewezen en het beroep op artikel 5:54 BW Pro lid 1 BW wordt

toegewezen de schadeloosstelling te bepalen op nihil, althans € 252,- althans € 1.421,-,

4. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen om (…), aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de door haar gemaakte kosten, zijnde de kadasterkosten ad € 460,-, makelaarskosten ad € 350,- en de kosten van Trition ad € 235,95.

5.5.

Daarnaast vordert [geïntimeerde] dat het hof haar grieven gegrond verklaart en de grieven van [appellanten] ongegrond en [appellanten] veroordeelt in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.

5.6.

In incidenteel hoger beroep hebben [appellanten] geconcludeerd tot afwijzing van de (gewijzigde) vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, inclusief de nakosten.

6.Beoordeling

Principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.

Tegen de zojuist vermelde beslissingen in conventie en in reconventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] in principaal hoger beroep met tot negen genummerde grieven op. Grief 1 in het principale hoger beroep, die de feitenvaststelling betreft, is hiervoor al besproken.

6.2.

[geïntimeerde] komt op haar beurt in incidenteel hoger beroep met tot zes genummerde grieven op tegen de bestreden vonnissen. Ook hier geldt dat de eerste grief hiervoor al is besproken bij de feitenvaststelling.

6.3.

De overige grieven in principaal en incidenteel hoger beroep kunnen gedeeltelijk gezamenlijk worden behandeld.

Algemene uitgangspunten

6.4.

Bij de bespreking van de grieven stelt het hof het volgende voorop.

6.5.

Tussen partijen staat vast dat sprake is van overbouw, in die zin dat [geïntimeerde] de nieuwe uitbouw aan de voorzijde ongeveer 27 centimeter en aan de achterzijde ongeveer 31 centimeter over de kadastrale erfgrens heeft laten bouwen. Als uitgangspunt geldt dat het zonder toestemming overbouwen van het perceel van een ander een onrechtmatige daad is jegens die ander (artikel 5:1 en Pro 5:21 BW). [appellanten] hebben als eigenaar in beginsel een gegronde reden om beëindiging van de onrechtmatige toestand te vorderen en om verwijdering van de nieuwe uitbouw te vorderen, voor zover die op hun perceel staat. Een vordering van de eigenaar tot ongedaanmaking van de onrechtmatige toestand is echter niet altijd proportioneel. Zo kan er sprake zijn van misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW Pro). Artikel 5:54 BW Pro bepaalt daarnaast (voor zover van belang) dat de overbouw tegen schadeloosstelling kan worden gelegaliseerd door vestiging van een erfdienstbaarheid, wanneer de eigenaar van de overbouw door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt dan de eigenaar van het andere erf door handhaving daarvan. Lid 3 van laatstgenoemd artikel stelt hierbij als voorwaarde dat de eigenaar van de overbouw ter zake van de bouw geen kwade trouw of grove schuld kan worden verweten.

Is de strook grond wegens bevrijdende of verkrijgende verjaring eigendom van [geïntimeerde] geworden?

6.6.

Het hof ziet aanleiding om eerst
grief 2 in incidenteel hoger beroepvan [geïntimeerde] te bespreken. Daarmee komt zij onder meer op tegen het oordeel van de rechtbank in de overwegingen 5.3. tot en met 5.12. van het tussenvonnis dat [geïntimeerde] geen beroep op verkrijgende of bevrijdende verjaring toekomt. Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof verder nog voorop (zoals ook de rechtbank onder 5.3. tot en met 5.5. van het bestreden tussenvonnis) dat op grond van artikel 3:99 BW Pro een bezitter van een onroerende zaak die deze te goeder trouw heeft verkregen, die zaak door een onafgebroken bezit van tien jaar verkrijgt (verkrijgende verjaring). Als sprake is van bezit niet te goeder trouw, is de termijn twintig jaar (bevrijdende verjaring). Voor beide vormen van verjaring is dus bezit van de onroerende zaak noodzakelijk. Bezit is het “houden voor zichzelf”. De bezitter oefent direct of indirect de feitelijke macht over de onroerende zaak uit met de (al dan niet gerechtvaardigde) pretentie rechthebbende te zijn. Dit veronderstelt ook een zekere mate van exclusiviteit: een ander wordt door de bezitter niet erkend als rechthebbende op de onroerende zaak. Of sprake is van bezit moet op grond van artikel 3:108 BW Pro worden beoordeeld naar verkeersopvattingen met inachtneming van de wettelijke regels van de artikelen 3:109 e.v. BW en op grond van uiterlijke feiten. Dit is een objectieve maatstaf: louter de interne wil van de “bezitter” om als rechthebbende op te treden, is van geen betekenis. Die interne wil is alleen van belang voor zover deze wil zich in uiterlijke feiten heeft geopenbaard. De werkelijke rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, moet uit die gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen duidelijk kunnen opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Het enkele uitoefenen van de feitelijke macht over een perceel grond, betekent niet zonder meer dat sprake is van bezit. Het gaat er immers niet om of iemand bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van het perceel maar ten aanzien van het eigendomsrecht. Uit artikel 3:112 BW Pro volgt dat bezit onder meer wordt verkregen door inbezitneming: het zich verschaffen van de feitelijke macht over de zaak (zie artikel 3:113 BW Pro). Bij onroerende zaken moet ook die inbezitneming zodanig zijn dat de machtsuitoefening van de oorspronkelijk eigenaar hierdoor geheel teniet wordt gedaan. Dit moet naar buiten toe kenbaar zijn. Enkele op zich zelf staande machtsuitoefeningen zijn voor inbezitneming onvoldoende. De vraag of sprake is van (in)bezit(neming) in de hiervoor vermelde zin, moet worden beantwoord aan de hand van alle feitelijke omstandigheden van het geval. Het ligt op de weg van degene die zich op verkrijgende of bevrijdende verjaring beroept, om dit bezit - dat dus niet snel wordt aangenomen - voldoende te onderbouwen en bij betwisting te bewijzen. Ten slotte is het interversieverbod van artikel 3:111 BW Pro van belang. Daaruit volgt dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men daarmee onder dezelfde titel doorgaat. Een houder kan dus niet ongemerkt (voor de daadwerkelijk rechthebbende) de bezitter worden.

6.7.

Voor wat betreft de vraag of sprake is van bevrijdende verjaring, onderschrijft het hof de overwegingen en het oordeel van de rechtbank in rov. 5.8. – 5.10. en neemt het die over. Het voegt daar ter verduidelijking aan toe dat ook indien ervan wordt uitgegaan dat de roze tegels, het kippenhok en de plantenrasters door de rechtsvoorgangers van [geïntimeerde] zijn geplaatst en gedurende twintig jaar aanwezig zijn geweest, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld en [appellanten] hebben betwist, geen sprake is van inbezitneming van de strook grond tot aan de gevel van het huis van [appellanten] , ook niet in combinatie met het feit dat de strook grond via de voortuin niet kon worden bereikt vanwege de (groene) houten plaat en coniferen. Dat de machtsuitoefening van [appellanten] althans hun rechtsvoorgangers hierdoor geheel teniet zou zijn gedaan was voor [appellanten] althans hun rechtsvoorgangers niet kenbaar. Voornoemde zaken konden eenvoudig weer worden verwijderd en [geïntimeerde] heeft niet betwist dat bij haar rechtsvoorgangers bekend was dat de strook in gebruik was voor de afwatering en riolering van [appellanten] en voldoende toegankelijk moest blijven voor het uitvoeren van werkzaamheden. Dat op de strook achter het kippenhok mogelijk een schaarhek stond doet daar niet aan af. Een dergelijk hek kan bij uitstek eenvoudig worden verwijderd. Verder hebben [appellanten] onbetwist gesteld dat zij via de strook grond de rabatdelen van hun woning om de circa drie jaar hebben onderhouden. Bij deze stand van zaken wijst het hof het aanbod van [geïntimeerde] om [naam 2] , de zoon van de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , als getuige nader te bevragen over de feitelijke situatie in het verleden (en omdat diens verklaringen volgens [geïntimeerde] niet gelijkluidend zijn) van de hand. Het hof gaat immers uit van de feitelijke situatie die [geïntimeerde] met het horen van Honigh wenst te bewijzen.

6.8.

Dat sprake is van bevrijdende verjaring is dus niet vast komen te staan en grief 2 in incidenteel hoger beroep faalt in zoverre.

6.9.

Dat ligt anders wat betreft het beroep van [geïntimeerde] op verkrijgende verjaring. In zoverre slaagt de grief. Daartoe is het volgende redengevend. In 2008 heeft (de wijlen partner van) [geïntimeerde] zelf de inpandige doorgang gerealiseerd tussen haar woning en de achtergelegen voormalige garage/het slaapverblijf (de oude uitbouw). Die is constructief met haar woning verbonden en niet eenvoudig te verwijderen. Dit is daarom wel een bezitsdaad. Anders dan de rechtbank in 5.11. heeft overwogen, is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] bij deze inbezitnemingshandeling ter goeder trouw was. Dit vanwege het volgende.

6.10.

[geïntimeerde] ging bij het construeren van de oude uitbouw ervan uit dat deze zich op haar eigen perceel bevond. Zij had bij de koop van haar woning een kadastrale kaart ontvangen op welke kaart was aangeduid dat de erfgrens direct langs de zijgevel van de woning van [appellanten] liep. Ook de zijwand van de garage was op die kaart tegen die erfgrens getekend, hetgeen op het oog overeen kwam met de feitelijke situatie. Op die kaart was dus niet te zien dat de garage over de kadastrale erfgrens was gebouwd. Daarnaast duidde de feitelijke inrichting van het perceel ook niet erop dat de erfgrens anders liep dan uit die kaart viel af te leiden. Toen de bouw destijds werd gestart, hebben [appellanten] geen bezwaar gemaakt tegen realisatie van de oude uitbouw. [appellanten] hebben weliswaar gesteld dat zij er toen ook op hebben geattendeerd de erfgrens te respecteren, maar dat is betwist en [appellanten] hebben gesteld dat verder te hebben laten rusten. Dat [geïntimeerde] in 2008 op de hoogte zou zijn gebracht door [appellanten] en op een paal zou zijn gewezen die in gezamenlijk overleg zou zijn geslagen, heeft [geïntimeerde] gemotiveerd betwist en [appellanten] hebben ter zake geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Ter zitting bij het hof hebben [appellanten] bovendien bevestigd dat als bij de nieuwe uitbouw exact dezelfde maten waren aangehouden als bij de oude uitbouw, zij daar niet tegen in actie zouden zijn gekomen. [geïntimeerde] mocht uit een en ander terecht afleiden dat zij op eigen grond bouwde. Met andere woorden: omstandigheden op grond waarvan het [geïntimeerde] in 2008 duidelijk had moeten zijn dat zij bij de bouw de grenzen van haar eigen perceel overschreed zijn er niet, terwijl er voor haar wel genoeg redenen waren om het tegendeel aan te nemen. [appellanten] hebben nog aangevoerd dat de kadasterkaart niet gedetailleerd genoeg was om op te mogen vertrouwen, maar vast staat dat op dat moment geen gegevens van veldwerk beschikbaar waren. Dat en hoe [geïntimeerde] zonder een grensconstructie te laten uitvoeren achter de kadastrale erfgrens had kunnen komen, hebben [appellanten] niet voldoende toegelicht, terwijl op grond van de overige omstandigheden voor een dergelijke grensconstructie onvoldoende aanleiding bestond. [geïntimeerde] komt dan ook een beroep op verkrijgende verjaring toe wat betreft de strook grond voor zover die is gelegen onder de oude uitbouw. Dit geldt niet voor de onbebouwde grond tussen de toenmalige twee muren. [geïntimeerde] heeft weliswaar gesteld dat zij die grond ook als haar eigendom beschouwde en enkel heeft opengelaten voor ventilatie, maar dat was naar buiten toe niet (voldoende) kenbaar en kan daarom niet worden aangemerkt als inbezitneming.

Tussenconclusie

6.11.

Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] door (verkrijgende) verjaring eigenaar is geworden van de strook grond onder de nieuwe uitbouw voor zover deze overlapt met die onder de oude uitbouw. Op de hoogte van de uitbouw en op de vraag of de nieuwe uitbouw moet worden aangepast voor het deel dat op grond staat waarop de oude uitbouw niet stond (hierna: het niet overlappende deel van de nieuwe uitbouw), gaat het hof hierna in.

Hoogte nieuwe uitbouw

6.12.

Wat betreft de hoogte van de nieuwe uitbouw hebben [appellanten] in hoger beroep onder III. gevorderd dat [geïntimeerde] wordt bevolen om de nieuwe uitbouw te verlagen tot 3 meter hoogte zodat deze voldoet aan de bouwtekeningen en het bestemmingsplan. Met
grief 8 in principaal hoger beroeprichten zij zich tegen de afwijzing van deze vordering door de rechtbank. Volgens [appellanten] ondervinden zij door die hoogte ook onrechtmatige hinder, waaronder een afwateringsprobleem doordat met de huidige hoogte van het dak door [geïntimeerde] op hun dak wordt afgewaterd. [geïntimeerde] betwist dat. Volgens haar loopt de afwatering juist andersom. Dit is een onderwerp voor de deskundige, zoals hierna wordt uitgewerkt.

De dakgoot

6.13.

Het hof gaat ervan uit dat de dakgoot die op enig moment aan de uitbouw is bevestigd geen rol speelt bij de verjarings- en bezitsvragen die in deze zaak aan de orde zijn. Deze dakgoot is immers eenvoudig te verwijderen en/of aan te passen.

Vestigen erfdienstbaarheid

6.14.

[geïntimeerde] heeft onder 1 subsidiair gevorderd te bepalen dat op haar kosten een erfdienstbaarheid wordt gevestigd tot handhaving van de bestaande overbouw op de voet van artikel 5:54 BW Pro. Zoals hiervoor weergegeven, heeft de rechtbank deze vordering wat betreft de gehele strook onder de nieuwe uitbouw toegewezen tegen een door [geïntimeerde] aan [appellanten] te betalen schadeloosstelling van € 1.421,-. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat [geïntimeerde] bij de bouw van de nieuwe uitbouw geen kwade trouw of grove schuld verweten kan worden.

6.15.

Bij
grieven 3 en 4 in principaal hoger beroephebben [appellanten] samengevat betoogd dat bij [geïntimeerde] wel degelijk sprake is van kwade trouw of grove schuld, zodat artikel 5.54 lid 3 BW zich verzet tegen een erfdienstbaarheid. Zij hebben erop gewezen dat [geïntimeerde] niet aan haar zorg- c.q. onderzoeksplicht heeft voldaan door voor de bouw niet het Kadaster te raadplegen. Voor [geïntimeerde] waren er daarnaast meerdere indicaties die overbouw deden vermoeden, aldus [appellanten] Zo hebben zij tijdens de bouw herhaaldelijk hun zorgen geuit en [geïntimeerde] voor overbouw gewaarschuwd, voor zover zij daartoe in staat waren gezien de voor hen beschikbare informatie. [geïntimeerde] reageerde daarop echter niet maar bouwde juist in versneld tempo door. [appellanten] hebben (inmiddels) de indruk gekregen dat [geïntimeerde] gokte op de legaliserende werking van artikel 5:54 BW Pro. In hun visie sluiten de feiten daarop aan. Volgens [geïntimeerde] kunnen de grieven niet slagen.

6.16.

De grieven 3 en 4 in principaal hoger beroep falen. Ook het hof is van oordeel dat [appellanten] onvoldoende hebben aangevoerd voor het oordeel dat er bij [geïntimeerde] bij het maken van de nieuwe uitbouw kwade trouw of grove schuld was. Niet is vast komen te staan dat [geïntimeerde] zich er bewust van was of had moeten zijn dat zij bij de bouw van de nieuwe uitbouw gedeeltelijk op het perceel van [appellanten] bouwde. De kadastrale kaart die [geïntimeerde] bij de koop had ontvangen gaf een foutieve grens aan tot aan de zijgevel van de woning van [appellanten] , de door haar bij de bouw ingeschakelde bedrijven hadden onderzoek bij de gemeente en het Kadaster gedaan en daar bleek geen veldwerk aanwezig. Natuurlijk zou het verstandig zijn geweest vooraf een kadastrale grensconstructie te laten uitvoeren alvorens tot de bouw over te gaan, maar het verzuim daarvan in de gegeven omstandigheden doet geen kwade trouw of grove schuld ontstaan. Evenmin is vast komen te staan dat [geïntimeerde] eerder dan 18 juni 2022 had moeten begrijpen dat zij bij de bouw de erfgrens niet in acht nam. Ook als al eerder zou zijn aangegeven dat het niet goed ging met de uitbouw, wat [geïntimeerde] heeft betwist, heeft [geïntimeerde] daaruit niet hoeven opmaken dat over de erfgrens werd gebouwd. En ook als [geïntimeerde] de bouwtekeningen pas op 15 juni 2022 zou hebben gedeeld en niet eerder met [appellanten] in gesprek wilde, waardoor [appellanten] naar eigen zeggen niet eerder konden waarschuwen, hetgeen [geïntimeerde] heeft betwist, dan is dat onvoldoende voor de conclusie dat [geïntimeerde] ter kwader trouw handelde, althans grove schuld had door bewust over de kadastrale erfgrens te (laten) bouwen. Dat de nieuwe uitbouw in juni 2022 al constructief gereed was (de fundering was gereed en de houtskeletbouw, waaronder de wand langs de gevel van [appellanten] was geplaatst), hebben [appellanten] in het licht van de verklaring van de aannemer onvoldoende weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Overigens is die bouw na de escalatie in de tweede helft van juni 2022 alsnog stilgelegd.

Belangenafweging en schadeloosstelling

6.17.

[geïntimeerde] kan zich dus in beginsel beroepen op artikel 5:54 lid 1 BW Pro wat betreft de grond onder de nieuwe uitbouw die niet overlapt met de grond onder de oude uitbouw (hierna: het niet overlappende deel van de grond). Dat beroep vraagt echter ook om een afweging tussen het belang van [appellanten] bij aanpassing van de nieuwe uitbouw en het belang van [geïntimeerde] om niet tot aanpassing van de nieuwe uitbouw te hoeven overgaan.

6.18.

Met
grief 2 in principaal hoger beroephebben [appellanten] betoogd dat hun belangen bij inkorting van de uitbouw (waarbij zij uitgaan van inkorting tot aan de erfgrens) onevenredig veel zwaarder wegen dan het belang van [geïntimeerde] bij handhaving van het formaat van de oude uitbouw. [geïntimeerde] heeft aldus hen in dat verband te hoge kosten voor aanpassing opgevoerd. Zij stellen dat [geïntimeerde] in geval van aanpassing slechts enkele tijdelijke en eenmalige nadelen heeft, terwijl bij [appellanten] zelf sprake is van blijvende nadelen bij handhaving van de nieuwe uitbouw. Zo is hun woning door de nieuwe uitbouw niet langer vrijstaand maar geschakeld. De waardevermindering van de woning is getaxeerd op € 70.000,-. Daarnaast is de nieuwe uitbouw (esthetisch) onacceptabel, omdat daardoor de karakteristieke uitstraling van hun woning (waarbij zij doelen op de houten gevelafwerking) wordt onderbroken. De nieuwe uitbouw veroorzaakt verder hinder. Geluidsoverlast ontstaat in verband met de elkaar rakende funderingen en het gevaar voor brand is toegenomen. Het dak van de nieuwe uitbouw watert af op het dak van [appellanten] en de regenpijp van [appellanten] watert niet meer via de gevel af in de grond en deze gewijzigde afwatering zal problemen geven. Tevens zijn er schimmel- en vochtproblemen te verwachten, omdat de luchtspouw niet ventileert. Deze problemen hebben zich ook al voorgedaan. Daarnaast geldt dat [appellanten] de houten geveldelen niet meer kunnen onderhouden en ook de (enkel steense) muur niet. Bovendien is hun perceel door toedoen van [geïntimeerde] kleiner geworden, hetgeen eveneens leidt tot een waardevermindering. [appellanten] hebben ter onderbouwing van een en ander verwezen naar in hun opdracht opgemaakte rapporten van deskundigen.

6.19.

[geïntimeerde] heeft de door [appellanten] opgevoerde belangen gemotiveerd weersproken, veelal onder verwijzing naar rapporten van door haar ingeschakelde deskundigen en een verklaring van haar aannemer. Volgens [geïntimeerde] wordt zij bij afbraak van de uitbouw onevenredig veel zwaarder benadeeld. Zij handhaaft en wijst op haar in eerste aanleg aangevoerde belangen, te weten dat zij bij afbraak aanzienlijke kosten moet maken en dat zij minder woongenot heeft. De kosten voor ongedaanmaking zijn volgens [geïntimeerde] (waardepeil 2024) te begroten op € 62.111,- ex btw. [geïntimeerde] meent dat de woningen nog steeds te kwalificeren zijn als vrijstaand, zodat de door [appellanten] gestelde waardevermindering zich niet voordoet. Er zit immers een paar centimeter tussen de wanden, zodat de woningen niet geschakeld zijn. Voor zover zou worden vastgesteld (hetgeen [geïntimeerde] betwist) dat de woningen via de ps-isolatieplaat van 2 cm wel met elkaar verbonden zouden zijn, dan is dat alleen onder de grond. Constructieve verbondenheid doet zich niet voor. Voor zover er door de gerealiseerde uitbouw al beperkingen zijn aan de zijde van [appellanten] , zijn die gering te noemen en niet anders dan in de situatie zoals die al sinds 2008 bestond, aldus nog steeds [geïntimeerde] .

6.20.

Partijen verschillen dus van inzicht over het bestaan en de omvang van de aangevoerde belangen. Ook verschillen zij van inzicht over de bij handhaving van de (gehele) nieuwe uitbouw door [geïntimeerde] te betalen schadeloosstelling. [appellanten] komen met
grief 7 in principaal hoger beroepop tegen de door de rechtbank vastgestelde schadeloosstelling in verband met het vestigen van een erfdienstbaarheid op de overbouw van € 1.421,00 en ook [geïntimeerde] bestrijdt dat bedrag met
grief 3 in het incidentele hoger beroep. Volgens [appellanten] dient de schadeloosstelling € 5.261,- te bedragen, waarbij zij hebben verwezen naar hetgeen zij ter zake in eerste aanleg naar voren hebben gebracht. Daarnaast vorderen zij een bedrag van € 70.000,- als schadevergoeding in verband met de waardevermindering van hun (niet langer vrijstaande) woning. [geïntimeerde] heeft een en ander gemotiveerd betwist. Volgens [geïntimeerde] moet het hof de schadeloosstelling op nihil vaststellen dan wel op een lager bedrag dan de rechtbank heeft bepaald. Aangezien de nieuwe uitbouw slechts 0,84 m2 groter is dan de oude uitbouw en een bedrag van € 300,- per m2 [geïntimeerde] reëel lijkt, leidt dat volgens [geïntimeerde] tot een schadeloosstelling van maximaal € 252,00.

6.21.

De diverse door partijen ingeschakelde deskundigen komen aldus tot verschillende conclusies over de door partijen aangevoerde belangen. Het hof heeft onvoldoende aanknopingspunten om het ene rapport zwaarder te laten wegen dan het andere. Daar komt bij dat partijen het over bepaalde feiten niet eens zijn, zoals de afstand tussen de woning van [appellanten] en de oude uitbouw. Op basis van de nu beschikbare informatie is het voor het hof niet mogelijk om te beoordelen of [geïntimeerde] onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt bij aanpassing van de nieuwe uitbouw naar de afmetingen van de oude uitbouw dan [appellanten] bij handhaving van de nieuwe uitbouw. Het hof acht een onafhankelijk onderzoek door een deskundige dan ook noodzakelijk.

6.22.

Het hof is voornemens in ieder geval de volgende vragen aan de deskundige te stellen:

a. a) Kunt u vaststellen waar de oude uitbouw (zonder dakgoot) stond ten opzichte van de woning van [appellanten] (zonder dakgoot) en waar deze stond ten opzichte van de erfgrens zoals vastgesteld bij de kadastrale grensreconstructie?;

Tussen partijen staat op grond van de kadastrale grensreconstructie vast dat de nieuwe uitbouw aan de voorzijde ongeveer 27 centimeter en aan de achterzijde ongeveer 31 centimeter over de erfgrens staat. Voor zover nodig kunt u dat bij eventuele berekeningen als uitgangspunt hanteren.

b) In hoeverre wijkt de nieuwe uitbouw (na afwerking daarvan) qua oppervlakte af van de oude uitbouw en met hoeveel centimeter in lengte en breedte is de nieuwe uitbouw toegenomen ten opzichte van de oude uitbouw?

c) Is, uitgaande van handhaving van de nieuwe uitbouw na afwerking daarvan, sprake van een waardevermindering van de woning van [appellanten] ten opzichte van de eerdere situatie met de oude uitbouw en hoeveel bedraagt deze? Kunt u daarbij de uitstraling van de woning (vrijstaand of geschakeld) betrekken?

d) Hoeveel bedraagt de evt. waardevermindering voor [appellanten] in het geval dat de nieuwe uitbouw door [geïntimeerde] moet worden aangepast naar de oppervlakte van de oude uitbouw, waarbij er rekening mee wordt gehouden dat de nieuwe uitbouw qua hoogte blijft zoals die nu is?

e) In hoeverre worden [appellanten] belemmerd in het plegen van onderhoud aan hun huis, meer in het bijzonder aan hun houten rabatdelen in de situatie van de nieuwe uitbouw in vergelijking tot de situatie van de oude uitbouw?

f) Heeft de nieuwe uitbouw, wegens de afmetingen daarvan en/of de gebruikte constructie c.q. materialen, nadelige effecten voor de woning van [appellanten] wat betreft vochthuishouding/ventilatie (als gevolg van aangrenzende fundering), afwatering, geluidsoverlast en brandveiligheid in vergelijking tot de afmetingen van de oude uitbouw?

Heeft de nieuwe uitbouw vanwege het feit dat deze aan de achterzijde hoger is dan 3 meter nadelige effecten voor de woning van [appellanten] (met name qua afwatering)?

Zijn deze nadelige effecten op afdoende wijze op te lossen zonder dat de nieuwe uitbouw wordt aangepast en zo ja op welke wijze en wat zijn daarvan de kosten?

g) In hoeverre kunnen deze nadelige gevolgen, als daarvan sprake is, verminderd worden c.q. worden opgeheven wanneer de nieuwe uitbouw in hoogte gelijk blijft en alleen qua oppervlakte wordt teruggebracht tot de positie van de oude uitbouw?

h) Wat zijn de kosten voor [geïntimeerde] om de nieuwe uitbouw in oppervlakte terug te brengen naar de afmetingen van de oude uitbouw en in hoogte te verlagen tot 3 meter?

Wat zijn de kosten voor [geïntimeerde] om de nieuwe uitbouw alleen in oppervlakte terug te brengen naar de afmetingen van de oude uitbouw en in hoogte niet aan te passen, en dezelfde vraag voor de situatie waarin alleen de hoogte en niet de oppervlakte wordt aangepast?

Kunt u voor al deze situaties een overzicht geven van de daarmee gemoeide werkzaamheden?

i. i) Kunt u iets zeggen over de grondwaarde per m2 en - ook rekening houdend met eventuele andere omstandigheden die u van belang vindt - uw visie geven op een schadeloosstelling die in dit verband passend is?

j) Heeft u overigens nog opmerkingen die u voor deze zaak relevant acht?

6.23.

Partijen mogen zich bij akte uitlaten over de gewenste deskundigheid, de persoon van de te benoemen deskundige(n), het aantal te benoemen deskundigen en de aan deze te stellen vragen, waaronder de door het hof voorgestelde vragen. Het hof stelt zich voor dat met één deskundige kan worden volstaan. Verder heeft het hof de voorkeur dat partijen omtrent de persoon van de te benoemen deskundige overleg plegen en eensluidend een deskundige voorstellen. Het door partijen eenzijdig voordragen van een deskundige dient te worden vermeden, omdat dat het zoeken van een deskundige door het hof zelf slechts bemoeilijkt.

6.24.

De zaak zal naar de rol worden verwezen, waarbij een termijn van zes weken zal worden gegeven. Het hof verzoekt partijen hun conceptakte uiterlijk vier weken na datum arrest aan de wederpartij toe te zenden, waarna ieder in de twee weken later te nemen akte desgewenst een reactie op de akte van de wederpartij kan opnemen.

6.25.

[geïntimeerde] zal, als degene die met haar uitbouw de perceelsgrens van [appellanten] heeft overschreden, het voorschot van de kosten van de deskundige dienen te betalen.

6.26.

Op de grieven c.q. vorderingen waarover nog geen beslissing is genomen, zal worden beslist na het deskundigenbericht.

6.27.

Het hof geeft, gelet op de kosten die met een deskundigenbericht zijn gemoeid, partijen in overweging om, ter besparing van verdere tijd en kosten, de zaak alsnog in der minne te regelen.

6.28.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

7.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 26 mei 2026 voor een akte aan de zijde van beide partijen met het hiervoor onder 6.23. omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, A.L. Bervoets en D.W.J.M. Kemperink en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026.