ECLI:NL:GHAMS:2026:1131

• Datum uitspraak: 7 april 2026
• Publicatiedatum: 29 april 2026
• Zaaknummer: 25/708
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. van Brummelen; J-P.R. van den Berg; W.J. Blokland
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning na analyse waardestijgingen in 2020-2021

Belanghebbende stelde hoger beroep in tegen de WOZ-waarde van zijn woning, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op €365.000 en door de rechtbank was verminderd tot €350.000. Het geschil betrof met name de wijze van indexering van de waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen in de gemeente Hollands Kroon over de jaren 2020 en 2021.

De heffingsambtenaar had de indexcijfers gebaseerd op een lineaire waardestijging over twee jaar, terwijl belanghebbende betoogde dat de waardestijging in 2021 veel sterker was dan in 2020. Het hof oordeelde dat de methode van de heffingsambtenaar niet aannemelijk de werkelijke waardestijging weerspiegelde, mede omdat de waardestijging in 2020 in de regio aanzienlijk lager was dan de gehanteerde 21% per jaar.

Het hof achtte de door belanghebbende voorgestelde waarde van €329.000 aannemelijk en vernietigde de uitspraak van de rechtbank. Tevens werd de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd en werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en griffierecht.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €329.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/708

7 april 2026

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[Belanghebbende] , wonende te [Plaats], belanghebbende,

(gemachtigde: mr. R. van der Weide)

tegen de uitspraak van 20 december 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/1094 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hollands Kroon , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [Straat] te [Plaats] (de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 365.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft een uitspraak gedaan en vervolgens op verzoek van belanghebbende een hersteluitspraak. In de hersteluitspraak heeft de rechtbank als volgt beslist op het beroep van belanghebbende (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de (herstel)uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’) (de gecorrigeerde tekst is in de hersteluitspraak door de rechtbank dikgedrukt en onderstreept):

“De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 350.000;
• vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 350.000;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning en is gebouwd in 1890. De oppervlakte van de woning is 108 m² en de oppervlakte van het perceel is 615 m². De woning is voorzien van een vrijstaande garage, een tuinhuis/blokhut, een dakkapel, en twee overkappingen/luifels.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning al dan niet te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen (hetgeen is veranderd in de hersteluitspraak ten opzichte van de in eerste instantie gedane uitspraak is dikgedrukt en onderstreept):

“
Vooraf

5. Nu verweerder in beroep een lagere waarde voorstaat (€ 350.000) dan in de WOZ-beschikking is vastgesteld, zal de rechtbank het beroep sowieso gegrond verklaren. In de hierna volgende overwegingen zal de rechtbank beoordelen of er aanleiding bestaat om de waarde nog verder te verminderen.

Indexcijfers referentiewoningen

6. Ter zitting heeft eiser verklaard dat enkel de door verweerder gehanteerde indexcijfers nog in geschil zijn. De overige geschilpunten zijn reeds in het compromisvoorstel van verweerder verdisconteerd. Eiser voert aan dat de indexcijfers gebaseerd hadden moeten worden op de vier kwartalen van het jaar waarin de referentiewoningen zijn verkocht. De trend in Nederland was dat de verkoopprijzen van woningen pas in 2021 explodeerden. Door de hogere verkoopprijzen van 2021 in de berekening van de indexcijfers voor het jaar 2020 te betrekken, is de geïndexeerde verkoopprijs van de referentiewoningen die in 2020 zijn verkocht te hoog vastgesteld, aldus eiser.

7. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de indexcijfers tot stand zijn gekomen op basis van de verkopen van vergelijkbare woningtypen in de gemeente Hollands Kroon gedurende acht kwartalen, te weten van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2021. Op basis daarvan is een trendlijn bepaald die tot de gehanteerde indexcijfers per kwartaal heeft geleid. Verweerder verwijst naar de bij de taxatieverslagen overgelegde bijlagen ‘Waardeontwikkeling’. Dit omdat de gemeente Hollands Kroon een kleine tot middelgrote gemeente betreft, waarin in de periode van vier kwartalen onvoldoende aankopen tot stand zijn gekomen om te leiden tot een statistisch significant resultaat, aldus verweerder.

8. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. Indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de door verweerder gehanteerde methode om rekening te houden met een relatief gering aantal verkopen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).

Conclusie en gevolgen

9. Nu het beroep gegrond is, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot vergoeding van de proceskosten van eiser.

10. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 2.998 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 624, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 1). De rechtbank zal verweerder tevens opdragen het griffierecht te vergoeden.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

In hoger beroep is tussen partijen niet meer in geschil dat een deel van het referentieobject [referentieobject] is verbouwd van garage tot slaapkamer. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding daarvan in hoger beroep een nieuwe onderbouwing van de waarde van de woning opgemaakt, waarbij hij uitkomt op een waarde van € 351.000, hetgeen nog altijd meer is dan de waarde die door de rechtbank is vastgesteld (€ 350.000).

5.2.

Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn door de rechtbank verworpen grief betreffende de wijze waarop de heffingsambtenaar de transacties van de vergelijkingspanden heeft geïndexeerd om te corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de transactiedata en de waardepeildatum. Belanghebbende heeft zich ter zitting nader op het standpunt gesteld dat, bij een juiste indexatie en met inachtneming van hetgeen is vermeld onder 5.1 over referentieobject [referentieobject], de waarde van de woning op € 329.000 had moeten worden vastgesteld.

5.3.

Daarnaar gevraagd heeft de (taxateur van de) heffingsambtenaar erkend dat de door hem toegepaste wijze van indexering ertoe leidt dat sprake is van een eenparige waardestijging (“rechte lijn”) in de loop van de twee jaren (het jaar voor en het jaar na de waardepeildatum) waarover hij de waardeontwikkeling binnen de gemeente heeft vastgesteld, ook als de waardestijging gedurende die twee jaar in het geheel niet constant was. Belanghebbende heeft gemotiveerd betoogd dat de werkelijke waardeontwikkeling in 2020 anders was; in 2020 was sprake van een veel beperktere waardestijging dan in 2021.

5.4.

Het Hof betwijfelt met belanghebbende of de uitkomst van de door de heffingsambtenaar gemaakte analyse van de waardeontwikkeling van vrijstaande woningen in de Gemeente Hollands Kroon in 2020 en 2021 (21 percent waardestijging per annum) de werkelijke waardestijging van de referentiepanden na de verkoop daarvan in 2020 weerspiegelt, ofschoon die analyse, gegeven de input, allicht rekenkundig juist is gemaakt. Daarbij is onder meer in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar desgevraagd geen begin van een verklaring heeft kunnen geven voor het grote verschil met de waardeontwikkeling in 2020 van alle bestaande woningen in de regio Kop van Noord-Holland (ongeveer 10 percent stijging) en dat belanghebbende geloofwaardig heeft betoogd dat vooral in 2021 sprake is geweest van forse waardestijgingen. Mede gezien de onderbouwing van de waarde van de woning die de heffingsambtenaar overigens heeft gegeven, acht het Hof het daarom niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld

5.5.

Naar ’s Hofs oordeel is wel aannemelijk dat de door belanghebbende voorgestane waarde van € 329.000 niet te laag is, ook in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar daartegen heeft ingebracht. Het Hof zal dienovereenkomstig beslissen.

5.6.

Al hetgeen overigens nog door partijen is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.7.

Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

6. Kosten

Het Hof vindt aanleiding voor een proceskostenveroordeling in hoger beroep. Omdat de uitspraak van de rechtbank is bekendgemaakt na 1 januari 2024, geldt voor de hoogte van de proceskostenvergoeding voor het geding in hoger beroep artikel 30a Wet WOZ. De te vergoeden kosten worden vastgesteld op afgerond € 233,50 (2 punten, waarde per punt € 934, wegingsfactor 0,5 en vermenigvuldigingsfactor 0,25). Daarbij merkt het Hof op dat voor de toepassing van artikel 30a Wet WOZ gesteld noch gebleken is dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in r.o. 3.5.1 en 3.5.2 van het arrest HR 17 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:46).

7. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen inzake de vergoeding van proceskosten en griffierecht;

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de voor het kalenderjaar 2022 vastgestelde waarde van de woning tot € 329.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2022 dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 233,50 en

- gelast de heffingsambtenaar het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 143 aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, J-P.R. van den Berg en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 7 april 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: