ECLI:NL:GHAMS:2026:134

• Datum uitspraak: 13 januari 2026
• Publicatiedatum: 22 januari 2026
• Zaaknummer: 200.350.145
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D. Kingma; E.J. Bellaart; B.J.P.G. Roozendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming sociale huurwoning wegens drugsgebruik en belangenafweging met minderjarige

In deze zaak vorderde de geïntimeerde in kort geding de ontruiming van een sociale huurwoning van de appellant, omdat er tijdens een doorzoeking een aanzienlijke hoeveelheid drugs, waaronder hennep, was aangetroffen. De kantonrechter had de vordering toegewezen, maar het hof oordeelde dat hoewel de appellant tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de belangenafweging in dit geval leidde tot afwijzing van de ontruimingsvordering. Het hof weegt het belang van de appellant en zijn minderjarige zoon bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van de geïntimeerde bij ontruiming. De appellant had hulp gezocht en was onder begeleiding van een organisatie voor verslavingsproblematiek, wat ook meegewogen werd in de beslissing. Het hof vernietigde het bestreden vonnis en wees de vorderingen van de geïntimeerde af, waarbij het ook de proceskosten ten laste van de geïntimeerde stelde.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht,

team I (handel)

zaaknummer : 200.350.145/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 11341786 VV EXPL 24-84

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 januari 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonend in [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. S.G.H. Langeweg te Koog aan de Zaan,

tegen

[geïntimeerde] ,

gevestigd te [plaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. K. Mels te Zwaagdijk-Oost.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1. De zaak in het kort

[geïntimeerde] vordert in kort geding ontruiming van een sociale huurwoning. Bij een doorzoeking is in de woning onder meer een handelshoeveelheid hennep aangetroffen. De kantonrechter heeft de gevorderde ontruiming toegewezen. Het hof is van oordeel dat huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar wijst de vordering op basis van een belangenafweging af. Het belang van huurder en zijn minderjarige zoon bij behoud van de woning weegt zwaarder dan het belang van [geïntimeerde] bij ontruiming.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 11 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 14 november 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Op 6 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.

[appellant] huurt met ingang van 17 december 2021 van [geïntimeerde] een (beneden)woning met tuin, gelegen in een appartementencomplex, aan het adres [straat] [nummer] te [plaats 1] . Aanvankelijk betrof de huurovereenkomst een zogeheten verdiencontract, dat wil zeggen een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twaalf maanden waarbinnen [appellant] moest aantonen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te verdienen. De reden hiervoor was een eerdere ontruiming van de woning van de moeder van [appellant] in [plaats 1] . [appellant] woonde daar ook en in de woning werden drugs en een wapen van [appellant] aangetroffen. In verband hiermee is [appellant] gedetineerd geweest.

3.2.

De tijdelijke huurovereenkomst is omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Gedurende ongeveer de laatste twee jaar bewoont [appellant] de woning met zijn minderjarige zoon, nu [jaar] oud.

3.3.

Op 28 augustus 2024 hebben twee medewerkers van [geïntimeerde] in het appartementencomplex een extreem aanwezige henneplucht geroken. Zij hebben daarvan melding gedaan bij de politie, waarna de politie op dezelfde dag de woning van [appellant] is binnengetreden. In de woning heeft de politie in totaal 564,78 gram hennep aangetroffen, waaronder twee droognetten met henneptoppen (236,60 gram) in de cv-kast en diverse hoeveelheden hennep in een keukenkastje, keukenlades en woonkamerkast. Daarnaast heeft de politie 10 ml hennepolie, en een klein weegschaaltje, mes en snijplank (met hennepresten) aangetroffen, alsook een tumbletrimmer (geschikt voor het knippen van blaadjes van henneptoppen). De politie is ter plaatse aangesproken door een persoon die heeft verklaard dat er de afgelopen twee jaar veel aanloop is geweest naar de woning, veelal via de achtertuin en voor korte bezoekjes, en dat er altijd een heftige hennepgeur rondom de woning te ruiken is.

3.4.

[geïntimeerde] heeft buurtonderzoek gedaan, waarbij één (anonieme) buurtbewoner aan [geïntimeerde] heeft verklaard dat er in de achtertuin van [appellant] regelmatig ruzie is met vrienden die dure auto’s hebben. Een andere (anonieme) buurtbewoner heeft
– samengevat – verklaard dat zij zeer regelmatig stankoverlast ervaart, vooral door een sterke hennepgeur, dat er veel geschreeuwd wordt in de woning en dat er veel aanloop is naar de woning, met name in de avonduren voor korte bezoekjes en dat er dan auto’s af en aan rijden met daarin “bijzondere” types.

3.5.

Op 20 september 2024 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats 1] het voornemen kenbaar gemaakt om de woning met het oog op de openbare orde op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor een periode van drie maanden te sluiten. [appellant] heeft hiertegen zijn zienswijze kenbaar gemaakt. De burgemeester heeft geen besluit tot sluiting van de woning genomen.

3.6.

[geïntimeerde] heeft [appellant] bij brief van 25 september 2024 gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] is hiermee niet akkoord gegaan, waarna [geïntimeerde] dit kort geding aanhangig heeft gemaakt. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming bij het bestreden vonnis toegewezen.

3.7.

Daarop heeft [appellant] een executiegeschil aanhangig gemaakt bij de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland. In die procedure heeft [appellant] schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis gevorderd, zodat hij de uitkomst van dit hoger beroep kon afwachten. Bij vonnis van 23 december 2024 heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] toegewezen. De woning is tot op heden daarom niet ontruimd. [appellant] en zijn zoon wonen nog in de woning.

4. Procedure bij de kantonrechter

4.1.

Samengevat heeft [geïntimeerde] bij de kantonrechter gevorderd [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning, tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 623,21 voor iedere maand of gedeelte daarvan tot het moment van ontruiming en tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten en rente.

4.2.

[geïntimeerde] heeft de ontruiming gevorderd vooruitlopend op een in een bodemzaak uit te spreken ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie.

4.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. De kantonrechter heeft hiertoe overwogen dat zij er op grond van de hoeveelheid hennep, de attributen (zoals de weegschaal en de tumbletrimmer) en de (anonieme) verklaringen van twee buren voorshands van uit gaat dat [appellant] zich heeft bezig gehouden met het verhandelen van drugs in en vanuit de woning. Alleen al de aangetroffen handelshoeveelheid hennep maakt dat sprake is van een ernstige tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. De tekortkoming is zodanig ernstig dat deze in beginsel een ontbinding in een bodemprocedure rechtvaardigt. Het belang van [appellant] en zijn minderjarige zoon om in de woning te kunnen blijven wonen, staat niet aan een ontruiming in de weg. [appellant] moet verantwoordelijk worden gehouden voor de gemaakte keuzes en de gevolgen daarvan voor zijn zoon. Niet is gebleken dat de ontruiming voor de minderjarige zoon van [appellant] tot een onaanvaardbare situatie zal leiden, aldus de kantonrechter.

5. Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.

5.2.

Volgens [geïntimeerde] moet het hof de vorderingen van [appellant] afwijzen en het bestreden vonnis bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.

6. Beoordeling

6.1.

[appellant] heeft elf grieven tegen het bestreden vonnis gericht. Ter zitting heeft [appellant] meegedeeld dat hij
grief 10 , die zich richt tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het bestreden vonnis, intrekt. Deze grief behoeft dus geen bespreking meer.

Spoedeisend belang

6.2.

Met
grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte spoedeisend belang heeft aangenomen. Deze grief slaagt niet. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. In deze zaak gaat het om de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid drugs in een sociale huurwoning. [geïntimeerde] heeft er als toegelaten instelling van volkshuisvesting een spoedeisend belang bij te bewerkstelligen dat haar - schaarse - sociale huurwoningen op een rechtmatige manier worden bewoond. Het door [geïntimeerde] met betrekking tot drugs gevoerde
zerotolerancebeleid wint aanmerkelijk aan slagkracht én, naar mag worden aangenomen, aan afschrikwekkende werking als daarbij gebruik kan worden gemaakt van het instrument van de vordering tot ontruiming in kort geding.

Tekortkoming in de nakoming

6.3.

De
grieven 2 tot en met 5 lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. De grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat op grond van de grote hoeveelheid hennep in combinatie met de aangetroffen weegschaal en tumbletrimmer en de (anonieme) verklaringen van twee buren voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] vanuit de woning in drugs heeft gehandeld. [appellant] erkent dat hij te veel softdrugs in zijn woning had, maar dit was voor eigen gebruik en niet bestemd voor de handel. De kantonrechter heeft volgens [appellant] voorts ten onrechte aangenomen dat sprake is van een negatieve invloed van druggerelateerde activiteiten van [appellant] op de woonomgeving, die zich zou hebben gemanifesteerd doordat de politie is binnengetreden. Voor zover [appellant] al is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, is er geen sprake van een ernstige tekortkoming en in elk geval niet zo ernstig dat dit ontbinding en/of ontruiming zou rechtvaardigen, aldus nog steeds [appellant] .

6.4.

Het hof overweegt als volgt. Nog daargelaten of [appellant] zich heeft bezig gehouden met de handel in drugs, hetgeen [appellant] betwist, is tussen partijen niet in geschil dat in de woning verspreid over meerdere plekken een aanzienlijke hoeveelheid hennep (softdrugs) is aangetroffen en daarnaast 10 ml hennepolie (harddrugs). Het aanwezig hebben van harddrugs (lijst I Opiumwet) en softdrugs (lijst II Opiumwet) is strafbaar op grond van de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet. Op grond van artikel 7:213 BW en artikel 7.11 van de op de huurovereenkomst toepasselijke huurvoorwaarden is het [appellant] niet toegestaan om in de woning activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. [appellant] heeft dit verbod – door een grote hoeveelheid drugs in zijn woning aanwezig te hebben – overtreden en heeft zich daarom ten aanzien van het gebruik van de woning niet als een goed huurder gedragen. Het hof is – met de kantonrechter – van oordeel dat alleen al de aanwezigheid van de in de woning aangetroffen hoeveelheid hennep een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de voor [appellant] uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen meebrengt, dat vooruitlopend op ontbinding in een bodemprocedure ontruiming in dit kort geding in beginsel is gerechtvaardigd. De grieven falen dan ook.

Belangenafweging: belang van [appellant] en (minderjarige) zoon bij behoud van woning weegt zwaarder dan belang van [geïntimeerde]

6.5.

De
grieven 6 tot en met 8 lenen zich eveneens voor gezamenlijke behandeling, omdat deze zich in de kern richten tegen het oordeel van de kantonrechter dat het belang van [geïntimeerde] bij de gevorderde ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [appellant] en zijn minderjarige zoon bij het behoud van de woning.

6.6.

[appellant] heeft aangevoerd dat hij enorm geschrokken is van deze procedure en dat hij zijn leven een positieve wending aan het geven is. [appellant] heeft meteen na het bestreden vonnis hulp gezocht en wordt inmiddels begeleid door [naam] , een organisatie die begeleiding geeft aan mensen met (verslavings-) problematiek zoals bij [appellant] aan de orde is. [appellant] heeft een verklaring overgelegd van zijn begeleider van [naam] . Uit die verklaring volgt onder meer dat [appellant] zich al tien maanden intensief laat begeleiden, dat [appellant] consequent op alle afspraken verschijnt en actief werkt aan persoonlijke doelen. Ook heeft [appellant] zijn cannabisgebruik sterk verminderd. De begeleider heeft verder verklaard dat [appellant] kampt met een cognitieve beperking, wat maakt dat hij extra behoefte heeft aan structuur, begeleiding en voorspelbaarheid. De begeleider van [appellant] van [naam] heeft ter zitting in hoger beroep nog benadrukt dat als [appellant] zijn woning zou verliezen, dat de ingezette begeleiding ernstig zou ondermijnen en een (zeer) negatieve invloed zou hebben op het traject van [appellant] .

6.7.

[appellant] heeft daarnaast aangevoerd dat de kantontrechter onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de belangen van zijn bij hem wonende minderjarige zoon. De kantonrechter heeft ten onrechte aangenomen dat er een alternatieve verblijfplaats bij familie voor de zoon beschikbaar is. [appellant] heeft verklaringen van de moeder, oma en tante van zijn zoon overgelegd die er alle op neer komen dat de zoon niet bij hen kan verblijven. Dat de zoon bij [appellant] in een drugsmilieu op zou groeien, zoals door [geïntimeerde] gesteld, wordt door [appellant] gemotiveerd betwist. De zoon is bovendien gediagnosticeerd met zwakbegaafdheid. [appellant] heeft daartoe een medische verklaring overgelegd. De zoon heeft begeleiding nodig en die begeleiding kan [appellant] hem bieden. Ter zitting heeft [appellant] verklaard dat het nu goed gaat met zijn zoon. De zoon volgt een leerwerktraject: hij gaat een dag in de week naar school en werkt vier dagen in de week bij een garage. Zowel de school als de garage bevinden zich op korte afstand van de woning. Verlies van de woning zal een enorme ontwrichting van het leven van zijn zoon met zich brengen, aldus [appellant] .

6.8.

Tegenover de belangen van [appellant] en zijn zoon staan de belangen van [geïntimeerde] – zoals hiervoor in 6.2 beschreven – en in het verlengde daarvan ook de belangen van omwonenden, onder wie andere huurders van [geïntimeerde] , die recht hebben op een leefbare en veilige woonomgeving.

6.9.

Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat het belang van [appellant] en zijn minderjarige zoon bij behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerde] bij ontruiming. Ondanks het laakbare gedrag van [appellant] , zijn er geen aanwijzingen van nieuwe tekortkomingen aan de zijde van [appellant] . Niet gebleken is dat er op dit moment veiligheidsbelangen van omwonenden in het geding zijn. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep weliswaar twee recente meldingen van overlast overgelegd, maar deze missen zodanige concreetheid en verifieerbaarheid dat daarop niet kan worden afgegaan. Daarnaast weegt het hof mee dat [appellant] actief hulp heeft gezocht en inmiddels geruime tijd onder intensieve begeleiding staat van een hulpverleningsorganisatie. De begeleider van [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat de begeleiding voortduurt zo lang als dat nodig is.

6.10.

Verder acht het hof het aannemelijk dat een ontruiming voor de zoon van [appellant] , die als kwetsbaar kan worden beschouwd en met wie het op dit moment goed gaat, verstrekkende gevolgen zou hebben. De rechter dient in ontruimingsgeschillen – gelet op artikel 3 IVRK – bijzonder gewicht toe te kennen aan de belangen van het kind in kwestie (HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799). Dit betekent niet dat een woning waarin kinderen wonen nooit mag worden ontruimd, maar in dit geval heeft [appellant] voldoende aannemelijk gemaakt dat zijn zoon niet bij familie kan gaan wonen. [appellant] heeft hiertoe verklaringen in het geding gebracht van familieleden waaruit volgt dat de zoon niet bij hen kan verblijven. Deze verklaringen kan het hof niet zonder meer naast zich neerleggen. Bovendien heeft [geïntimeerde] geen stukken overgelegd waaruit het tegendeel blijkt. De stelling van [geïntimeerde] dat er vanuit de hulpverleningsorganisaties voor zal worden gezorgd dat de zoon in een pleeggezin terecht komt als zijn familieleden hem niet in huis nemen, is niet onderbouwd en doet geen recht aan het belang van de zoon om niet van zijn vader/familie gescheiden te raken.

6.11.

Uit het voorgaande volgt dat de belangen van [appellant] en zijn zoon dusdanig veel gewicht in de schaal leggen dat in dit kort geding niet kan worden vooruitgelopen op het antwoord op de vraag of de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zou overgaan. De grieven 6 tot en met 8 slagen.

6.12.

Het hof passeert het bewijsaanbod van [geïntimeerde] , omdat daarvoor in deze procedure (kort geding) in beginsel geen plaats is.

Slotsom en kosten

6.13.

Het hoger beroep heeft succes. De grieven slagen ten dele.
Grief 9 van [appellant] (over de ontruimingstermijn) behoeft geen bespreking omdat het hof de vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming zal afwijzen. Het bestreden vonnis wordt vernietigd. [geïntimeerde] is in het hoger beroep voornamelijk in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Dit betekent dat ook
grief 11 slaagt. Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:

In eerste aanleg:

- salaris advocaat € 814,00

In hoger beroep:

- explootkosten € 135,97

- griffierecht € 362,00

- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief II x 2 punten)

Totaal € 2.925,97

7. Beslissing

Het hof:

7.1.

vernietigt het bestreden vonnis en doet opnieuw recht:

7.2.

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

7.3.

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties. De kosten voor de eerste aanleg worden tot nu vastgesteld op € 814,00. De kosten voor het hoger beroep worden tot nu vastgesteld op € 2.925,97, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

7.4.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.J. Bellaart en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.