Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.322.081/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/704281 HAZA 21-616
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2026
in de zaak van
DE GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. V.H. Affourtit te Amsterdam,
tegen
ZICOB VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. M.A.M. Euverman te Amsterdam.
Partijen worden hierna de Gemeente en Zicob genoemd.
1.De zaak in het kort
Het hof stelt in dit tweede tussenarrest een deskundige aan partijen voor die het hof moet gaan adviseren in verband met de vaststelling van de door Zicob geleden schade als gevolg van een besluit van de Gemeente dat in rechte is vernietigd. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de persoon van de deskundige en het voorschot voor diens werkzaamheden.
2.Het verdere verloop van het geding
2.1
Bij tussenarrest van 28 oktober 2025 heeft het hof geoordeeld dat in deze zaak een deskundigenbericht nodig is omdat een nieuwe schadebegroting moet worden gemaakt, waarbij enkele door het hof uiteengezette uitgangspunten in acht moeten worden genomen. Het hof heeft de zaak naar de rol verwezen voor uitlating partijen over de persoon van de te benoemen deskundige en over de aan de deskundige te stellen vragen, waartoe het hof ook al een voorstel heeft gedaan.
2.2
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- een akte van Zicob;
- een akte van de Gemeente;
- een antwoordakte van Zicob met een productie.
2.4
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
3.De verdere beoordeling in hoger beroep
3.1
Het hof blijft bij hetgeen in het arrest van 28 oktober 2025 (hierna ook: het tussenarrest) is overwogen en beslist.
3.2
Beide partijen hebben verklaard dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. Over de persoon van de deskundige zijn zij het echter niet eens geworden. Zicob meent dat de te benoemen deskundige ervaring moet hebben in het hotelwezen en heeft daartoe twee personen voorgesteld. De Gemeente heeft daartegen ingebracht dat beide personen beschikken over expertise op het gebied van vastgoedtaxatie. Zij meent dat, gelet op de vraagstelling, met name bedrijfseconomische deskundigheid of deskundigheid op het gebied van accountancy nodig is. Zij heeft drie personen voorgesteld die beschikken over deskundigheid op dat gebied. Zij beschikken in de ogen van Zicob over onvoldoende ervaring op horecagebied.
3.3
Uit hetgeen het hof in het tussenarrest heeft overwogen, volgt kort gezegd dat er een zogenoemde ex post resultaatsvergelijking moet worden gemaakt van de resultaten die in de in geding zijnde periode daadwerkelijk zijn behaald en de resultaten die behaald hadden kunnen worden als de onderneming al eerder overeenkomstig de (later alsnog vergunde) hotelfunctie geëxploiteerd had kunnen worden (zie 5.3 van het tussenarrest). Daarbij moet voor laatstbedoelde cijfers worden aangeknoopt bij de resultaten die sinds de vergunningverlening op 22 juli 2020 zijn gerealiseerd omdat vanaf dat moment de onderneming volledig kon worden geëxploiteerd. Het hof is het met de Gemeente eens, dat daarvoor deskundigheid op het terrein van de bedrijfseconomie en/of accountancy is gevraagd.
3.4
Omdat partijen het niet eens zijn over de persoon van de deskundige, heeft het hof zelf een deskundige aangezocht. Het hof heeft drs. [naam] (verbonden aan Park Corporate Finance B.V. in Bussum) bereid gevonden een benoeming als deskundige te aanvaarden. Hij heeft desgevraagd verklaard vrij te staan ten opzichte van beide partijen.
3.5
Wat betreft de aan de deskundige te stellen vragen heeft de Gemeente laten weten dat zij zich in de door het hof voorgestelde vragen aan de deskundige kan vinden. Zicob heeft daarentegen voorgesteld 20 extra vragen aan de deskundige te stellen. De Gemeente verzet zich daartegen. Het hof overweegt in dit verband als volgt. Een behoorlijk aantal van de door Zicob voorgestelde vragen zijn controlevragen. Het hof gaat ervan uit dat de deskundige, indien hij over onvoldoende gegevens beschikt of indien zijn kennis tekort schiet, daar uit eigen beweging melding van zal maken en, waar gegevens ontbreken, die opgevraagd zullen worden. Dit alles zijn als zodanig echter geen onderwerpen die thuishoren in de vraagstelling van het hof aan zijn deskundige.
Verder heeft het leeuwendeel van de vragen tot strekking of de deskundige het met specifieke standpunten van Zicob eens is. Dergelijke vragen behoren tot het rechterlijk domein en kunnen niet aan een deskundige worden voorgelegd. De deskundige behoort niet betrokken te worden in het partijdebat. De uitgangspunten voor de schadebegroting zijn door het hof vastgelegd in het tussenarrest. De deskundige zal zich daar naar moeten richten en vervolgens eigen berekeningen moeten maken. Tegen die achtergrond is het ook niet aan de deskundige om een antwoord te geven op vragen met de strekking of door Zicob gemaakte berekeningen juist zijn, zoals Zicob voorstelt. Al met al ziet het hof in de door Zicob voorgestelde vragen dan ook geen grond om de vraagstelling zoals voorgesteld in het tussenarrest aan te passen.
3.6.1
Wel stelt Zicob in haar vraag 16 een punt aan de orde waarover het hof nu duidelijkheid zal moeten verschaffen. Dit betreft het feit dat de exploitatie sinds 1 augustus 2023 kennelijk is overgedragen aan een andere partij en Zicob niet weet of zij de hand zal kunnen leggen op de exploitatiecijfers. Op dat moment was Zicob echter al geruime tijd verwikkeld in het onderhavige geschil met de Gemeente. Voor haar moet voorzienbaar zijn geweest dat wanneer zij schade wenst te claimen, ook de resultaten van na 2020 van belang zouden kunnen zijn. Het had dan ook op haar weg gelegen hierover afspraken te maken met de nieuwe exploitant. Het hof gaat ervan uit dat Zicob de betreffende gegevens aan de deskundige zal kunnen verstrekken.
3.6.2
In dit kader merkt het hof verder op dat de nieuwe exploitatie, anders dan Zicob stelt, niet zonder meer betekent dat er een andere exploitatiekeuze is gemaakt. Door Zicob is immers niet gesteld en evenmin is gebleken dat de nieuwe exploitanten iets anders exploiteren dan een verblijfsaccommodatie voor tijdelijke verhuur aan met name toeristen. Aangenomen mag worden dat ook de nieuwe exploitanten met hun onderneming streven naar een zo goed mogelijk resultaat. Ook dit noopt daarom niet tot een aanpassing van de vraagstelling.
3.6.3
Bij het voorgaande merkt het hof wel op dat het voorstelbaar is dat de deskundige ook tot een betrouwbare schadebegroting kan komen zonder kennis van de exploitatiecijfers over de periode na 1 augustus 2023. Bijvoorbeeld omdat er algemene of zelfs Amsterdamse marktgegevens beschikbaar zijn waaruit kan blijken hoe de exploitatiecijfers van vergelijkbare ondernemingen tijdens de coronajaren zich verhouden tot de exploitatiecijfers van ‘gewone’ jaren. Het is daarom aan de deskundige om te bepalen of en hoe hij in staat is te komen tot een betrouwbare schadebegroting. Het hof ziet ook om deze reden geen grond tot aanpassing van de vraagstelling.
3.7
Mitsdien zal aan de deskundige worden gevraagd:
a. om op basis van een cash flow benadering en met inachtneming van de in het arrest van 28 oktober 2025 besproken uitgangspunten (met name rov. 5.11 en 5.12) voor de periode tussen 22 september 2014 en 28 januari 2020 het resultaat te bepalen van de appartementenverhuur door Zicob (de ist-positie);
b. om op basis van de bedrijfsresultaten van vóór 2014 en van na 1 januari 2022 (denkelijk op basis van de boekjaren 2022, 2023 en 2024) een beredeneerde inschatting te maken van het resultaat dat Zicob in dezelfde periode had kunnen behalen indien de omgevingsvergunning al op 22 september 2014 zou zijn afgegeven (de soll-positie).
Verder zal aan de deskundige worden gevraagd:
c. is er aanleiding de markt in de periode 2014-2020 anders te beoordelen dan de markt vanaf 2022 en geeft dit naar uw oordeel aanleiding voor enige correctie?
d. heeft de vertraging in de vergunningverlening nog tot andere schade bij Zicob geleid? Meer in het bijzonder: is er sprake van belastingschade wegens hogere Vennootschapsbelasting (vgl. rov. 5.17 in het tussenarrest)?
3.8
De door het hof aangezochte deskundige heeft desgevraagd aan het hof te kennen gegeven dat hij schat dat zijn kosten voor de beantwoording van deze vragen € 35.000,00 exclusief btw zullen bedragen. Het hof is voornemens het voorschot als bedoeld in artikel 195 Rv Pro op dit bedrag te bepalen. Zoals in het tussenarrest reeds is geoordeeld zal dit voorschot gedragen moeten worden door Zicob.
3.9
De zaak zal naar de rol worden verwezen voor gelijktijdige akte uitlating door beide partijen over de hoogte van het voorschot en de persoon van de door het hof aangezochte deskundige.
3.1
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
4.1
verwijst de zaak naar de recht de rol van 9 juni 2026 voor gelijktijdige akte uitlating door beide partijen over de persoon van de door het hof aangezochte deskundige en over de hoogte van diens voorschot;
4.2
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. D. Kingma, mr. M.A.M. Vaessen en mr. J.M. van den Berg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.