ECLI:NL:GHAMS:2026:1564

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht,

team I (handel)

zaaknummer : 200.348.116/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/326834/HA ZA 22-227

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 juni 2026

in de zaak van

[appellant]

die woont in [plaats 1]

advocaat: mr. M.A.M. Euverman

tegen

1.[geïntimeerde 1]

2. [geïntimeerde 2]

die wonen in [plaats 2]

advocaat: mr. H. van Lingen

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] . genoemd.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellant] en [geïntimeerden] . hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar (hierna: de rechtbank), op 21 december 2022, 22 november 2023 en 28 augustus 2024 (hierna: de bestreden vonnissen) tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 8 november 2024
de memorie van grieven van [appellant]
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] .
de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van [appellant]
een akte van [geïntimeerde 2] van 17 juni 2025 met producties
een antwoordakte van [appellant] van 12 augustus 2025 met producties
een antwoordakte van [geïntimeerden] . van 9 september 2025 met productie
een antwoordakte van [appellant] van 4 november 2025

1.2.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De zaak in het kort

2.1.

[geïntimeerden] . heeft in 2017 van [appellant] (en haar voormalig echtgenoot) een perceel grond met onder meer een woning gekocht. In 2021 is [geïntimeerde 2] op de hoogte geraakt van het feit dat de bodem van het perceel verontreinigd is. Volgens [geïntimeerden] . was [appellant] hier ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van op de hoogte. Door [geïntimeerden] . hier niet over in te lichten, althans op dat punt onjuiste informatie te verstrekken, is de koopovereenkomst volgens [geïntimeerden] . onder invloed van dwaling gesloten.

2.2.

[geïntimeerden] . heeft bij de rechtbank primair gevorderd voor recht te verklaren dat de tussen [geïntimeerden] . en [appellant] gesloten koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling. Hij heeft de rechtbank gevraagd om de koopovereenkomst op die grond partieel te vernietigen en de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel geleden door [geïntimeerden] . als gevolg van deze dwaling. [geïntimeerden] . heeft zijn eis op dat punt later concreter gemaakt in die zin dat hij de rechtbank heeft verzocht om ter opheffing van het nadeel ten gevolge van de dwaling de koopprijs te verlagen, in eerste instantie met een bedrag van € 118.580,- (incl. btw) en na een verdere wijziging/vermeerdering van eis met een bedrag van € 121.193,- (incl. btw). Verder heeft [geïntimeerden] . gevorderd [appellant] te veroordelen om aan [geïntimeerden] . de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.000,- en de proceskosten te betalen.

2.3.

De rechtbank heeft de primaire vorderingen van [geïntimeerden] . toegewezen. [appellant] is het daar niet mee eens. De bedoeling van haar hoger beroep is dat de vorderingen van [geïntimeerden] . alsnog worden afgewezen. [geïntimeerden] . heeft zelf ook hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis, in die zin dat hij zijn eis in hoger beroep heeft vermeerderd. Hij vraagt in hoger beroep om de koopprijs te verminderen met een bedrag van € 152.072,94 (incl. btw) ter opheffing van het nadeel dat [geïntimeerden] . door de dwaling heeft geleden.

2.4.

Het hof zal beslissen dat zowel het hoger beroep van [appellant] als dat van [geïntimeerden] . niet slaagt. Het hof laat de bestreden vonnissen van de rechtbank dus in stand. Het hof licht hierna toe hoe het tot deze beslissingen is gekomen.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Wat is er gebeurd

3.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 21 december 2022 onder 2.1. tot en met 2.12. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en vormen derhalve ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang komt het er samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten op neer dat het volgende is voorgevallen tussen partijen.

3.2.

In 2017 heeft [geïntimeerden] . een perceel grond met woning en aanhorigheden aan [straat 1] [nummer 1] te [plaats 2] voor een koopsom van € 620.000,- van [appellant] gekocht (hierna: de woning). De woning is op 15 januari 2018 aan [geïntimeerden] . geleverd.

3.3.

Voorafgaand aan de verkoop van de woning heeft [appellant] een NVM-vragenlijst ingevuld in verband met de verkoop van de woning. Vraag 9e van die lijst luidde op dat moment als volgt:

“
Is de grond voor zover bekend verontreinigd?

Zo ja, is er een onderzoeksrapport?

Zo ja, heeft de gemeente/provincie een onderzoeks- of saneringsbevel opgelegd?"

[appellant] heeft de eerste vraag met ‘nee’ beantwoord, en de tweede en derde vraag onbeantwoord gelaten. Onder het kopje “ONDERTEKENING” staat de volgende passage:

“
Verkoper(s) verklaart/verklaren alle hem/haar bekende feiten te hebben vermeld in dit formulier. Verkoper is zich ervan bewust dat hij bij een niet juiste en/of volledige vermelding van feiten de koper de mogelijkheid geeft om op grond van het Burgerlijk Wetboek schadevergoeding te claimen. (...). Ondergetekende verklaart voorgaande vragen naar waarheid te hebben ingevuld."

3.4.

Op 29 januari 2021 heeft [geïntimeerden] . gesproken met de heer [naam 1] , de ex-echtgenoot van [appellant] (hierna: [naam 1] ). [naam 1] heeft [geïntimeerden] . erop gewezen dat er in het verleden bodemverontreiniging op het perceel was aangetroffen.

3.5.

[geïntimeerden] . heeft vervolgens contact opgenomen met het bodemloket van de

provincie Noord-Holland. Hij heeft toen het “Rapport Bodemloket” ontvangen,

opgesteld door Rijkswaterstaat en gedateerd 31 januari 2021. Daaruit kan worden opgemaakt dat er in de periode 1935-1965 een autosloperij gevestigd was op [straat 2] [nummer 2] en dat er een verkennend onderzoek (1994), een oriënterend onderzoek (2005) en een historisch onderzoek (2008) is verricht naar de bodemverontreiniging.

3.6.

Het verkennende onderzoek is uitgevoerd door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ). [bedrijf 1] heeft de heer [naam 2] , de toenmalige eigenaar van de woning (hierna: [naam 2] ) bij brief van 14 november 1994 geschreven dat uit de resultaten kon worden geconcludeerd dat het terrein binnen de onderzoeksgrenzen sterk verontreinigd was en dat sanering van de bovengrond een noodzaak was
.In de akte van levering van 23 maart 1995, waarbij de woning aan [appellant] en [naam 1] is geleverd door [naam 2] en mevrouw [naam 3] , is in dat kader het volgende opgenomen:

“
(...) Evenmin is het verkoper[hof: [naam 2] en [naam 3] , zijn echtgenote]
bekend dat het registergoed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van voormeld gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van het registergoed, danwel het nemen van andere maatregelen, zijnde de koper[hof: [appellant] en [naam 1] ]
bekend met de rapportage van [bedrijf 2] . zoals in de koopakte vermeld. (...)”.

3.7.

De provincie Noord-Holland heeft [naam 2] per brief van 6 december 1994 verzocht een saneringsplan op te laten stellen en ter goedkeuring aan de provincie Noord-Holland aan te bieden.

3.8.

In de zomer van 2005 heeft [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) in opdracht van de toenmalige gemeente Langedijk een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd. [bedrijf 3] heeft toen geadviseerd om een uitgebreid locatiebezoek uit te voeren omdat concrete gegevens over de ligging van de potentiële verontreinigingsbronnen van de voormalige autosloperij ontbraken.

3.9.

Bij brief van 11 december 2008 heeft [bedrijf 3] de toenmalige gemeente Langedijk bericht over het uitgebreide historisch onderzoek dat op de locatie [straat 2] [nummer 2] te [plaats 2] is uitgevoerd. In deze brief is het volgende, voor zover hier van belang, vermeld:

"
Gegevens kadaster/eigenaar

Uit de gegevens van het kadaster blijkt dat mevr. [appellant] eigenaar van het [straat 2] [nummer 2] is. Met mevrouw [appellant] is op 5 november 2008 telefonisch contact geweest over de locatie. Zij is bekend met de verdenking en het bodemonderzoek uit 1994. De exacte locatie van de activiteiten[hof: van de autosloperij]
is haar onbekend. (...)”

3.10.

Vanaf februari 2021 hebben partijen veelvuldig gecorrespondeerd over dit onderwerp. [appellant] heeft in deze periode een verkennend bodemonderzoek uit laten voeren door [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ). [bedrijf 4] heeft haar bevindingen neergelegd in een rapport van 7 mei 2021. Het is partijen niet gelukt om samen tot een oplossing te komen en uiteindelijk is [geïntimeerden] . deze procedure gestart.

De beoordeling

3.11.

Voordat het hof ingaat op de inhoud van de zaak, eerst een overweging van procesrechtelijke aard. In hoger beroep geldt de tweeconclusieregel. Die regel houdt kort gezegd in dat partijen, behoudens uitzonderingen, alle stellingen en verweren moeten aanvoeren in respectievelijk de memorie van grieven (appellant) en de memorie van antwoord (geïntimeerde). Dat geldt zowel voor het principaal hoger beroep van [appellant] (waarin in hoofdzaak de vraag voorligt of sprake is geweest van dwaling en zo ja, wat de gevolgen daarvan zouden moeten zijn), als het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] . (waarin – kort gezegd – alleen de vraag voorligt wat de hoogte is van het nadeel dat [geïntimeerde 2] als gevolg van de dwaling heeft geleden). Het hof constateert ten eerste dat [appellant] deze regel heeft overtreden door in haar memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] . opnieuw uitvoerig in te gaan op punten die onderwerp vormen van het principaal hoger beroep. Gelet op genoemde tweeconclusieregel gaat het hof daaraan voorbij aangezien er zich geen omstandigheid voordoet die uitzondering op deze regel rechtvaardigt. Datzelfde geldt voor de nadere (antwoord)aktes die partijen vervolgens nog hebben genomen. Het hof zal alleen in zijn beoordeling meenemen wat partijen in de aktes hebben aangevoerd over de hoogte van het eventuele nadeel van [geïntimeerden] ., waaronder de reactie van een partij op door zijn/haar wederpartij in dat kader overgelegde producties, maar niet op stellingen en verweren of producties die geen onderdeel uitmaken van het debat over de hoogte van het eventuele nadeel.

[geïntimeerden] . heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst

3.12.

Voor wat betreft de inhoud van de zaak draait het in de kern om de vraag of [geïntimeerden] . bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedwaald. De bezwaren (grieven 1, 2 en 3) die [appellant] in dit kader heeft geformuleerd, zal het hof gezamenlijk behandelen.

3.13.

Voor een geslaagd beroep op dwaling vereist artikel 6:228 BW Pro dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken en dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken op dat punt niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Daarbij moet de onjuiste voorstelling van zaken die de dwalende – in dit geval [geïntimeerden] . – heeft, te wijten zijn aan een inlichting van [appellant] (sub a) of juist aan het feit dat [appellant] de dwalende ergens niet over heeft ingelicht (sub b). Dat er sprake is geweest van wederzijdse dwaling (sub c) is in dit geval gesteld noch gebleken, zodat het hof deze vorm van dwaling verder buiten

beschouwing laat.

3.14.

Vaststaat dat [appellant] bij haar eigen aankoop van de woning is gewezen op het rapport van [bedrijf 1] (zie r.o. 3.6 hiervoor) waaruit volgt dat de bodem was verontreinigd. Omdat [appellant] wenste dat haar kinderen en latere kleinkinderen niet in aanraking zouden komen met de verontreiniging, heeft zij in 1995 de Stichting Gifvrij Nederland en de toenmalige gemeente Langedijk ingeschakeld ter advisering, aldus [appellant] . Deze partijen hebben haar geadviseerd om nieuwe grond te storten ter afdichting. Dit heeft [appellant] vervolgens gedaan. Zij stelt zich op het standpunt dat zij vanaf dat moment in de veronderstelling verkeerde dat de verontreinigingsproblematiek was opgelost en dat er verder niets meer nodig was: het perceel was volgens [appellant] vanaf dat moment “schoon”. Maar in die veronderstelling volgt het hof [appellant] niet. Ook als het hof ervanuit gaat dat [appellant] in 1995 maatregelen heeft getroffen door een nieuwe laag grond te laten storten en bestrating aan te laten leggen, wat [geïntimeerden] . overigens betwist, is dat onvoldoende om aan te nemen dat de grond “schoon” was. Het moet [appellant] allereerst duidelijk zijn geweest dat hiermee de verontreinigde grond zelf niet is aangepakt, maar als het ware alleen “ontoegankelijk” is gemaakt. Ook als deze maatregelen getroffen zijn in overleg met en op advies van de gemeente Langedijk, zoals [appellant] stelt maar [geïntimeerden] . betwist, maakt dat niet dat [appellant] ervanuit mocht gaan dat de grond schoon was of de verontreiniging op een aanvaardbare wijze was opgelost. Dit had dan op zijn minst door een ter zake deskundige moeten worden bevestigd. Dat is niet gebeurd en bovendien is onduidelijk gebleven wat er destijds feitelijk precies is gedaan. In de betreffende archieven is geen melding gemaakt van deze maatregelen en nergens is geregistreerd dat er niet langer sprake is van bodemverontreiniging op het perceel. [appellant] voert aan dat er in 1995 een bouwvergunning aan haar is verleend, die alleen werd verleend als aan alle voorwaarden was voldaan. Maar dat die voorwaarden destijds voorschriften omvatten ten aanzien van de staat van de grond van het perceel, is gesteld noch gebleken. In 2005 en 2008 zijn verdere onderzoeken ten aanzien van de woning en het perceel verricht. In haar brief van 11 december 2008 vermeldt [bedrijf 3] dat de woning op 21 februari 2008 is bezocht en dat er op 5 november 2008 telefonisch contact is geweest met [appellant] . Daarbij heeft [appellant] volgens de brief aangegeven dat zij bekend is met de verdenking en het bodemonderzoek uit 1994. [appellant] betwist weliswaar dat er in 2008 inderdaad contact met haar is gezocht, maar doet dat slechts in algemene woorden. Zij geeft geen verklaring voor het feit dat [bedrijf 3] deze informatie, die zeer specifieke data en uitlatingen bevat, heeft opgenomen. Aan haar blote betwisting gaat het hof dan ook voorbij, zodat tot uitgangspunt strekt dat [appellant] wist dat ook in 2008 nog onderzoek werd gedaan naar de status van de verontreiniging van de grond op haar perceel. Dat [appellant] de verontreinigde grond op enig moment daadwerkelijk door een ter zake kundig bedrijf heeft laten saneren (in de zin van: opgraven en verwijderen) is gesteld noch gebleken. Ook het door [appellant] zelf overgelegde rapport van [bedrijf 4] bevestigt dat het erop lijkt dat in het verleden een bepaalde vorm van sanering heeft plaatsgevonden, maar dat daarbij niet alle verontreinigingen zijn weggenomen.

3.15.

[appellant] had [geïntimeerden] . van deze situatie op de hoogte moeten brengen. Het gegeven dat de NVM-vragenlijst een vraag bevat ten aanzien van mogelijke bodemverontreiniging alleen al geeft aan dat informatie daaromtrent voor een koper van belang is. Daarbij komt dat [appellant] zich bewust was van de risico’s van de verontreinigde grond op haar perceel. Dat volgt uit haar eigen stelling dat zij de noodzaak zag om maatregelen te treffen in het belang van haar kinderen en kleinkinderen (zie hiervoor). Eens temeer gold dus dat zij een potentiële koper moest vertellen wat er aan de hand was geweest en welke precieze maatregelen zij in dat verband had genomen. Dat geldt ook als [appellant] meende dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen risico meer bestond om direct in aanraking te komen met de verontreinigde grond. Het is aan een koper om de risico’s (ook de financiële) in dat verband af te wegen. Het is bovendien zeer wel denkbaar dat een koper op enig moment plannen met de woning en/of het perceel wil realiseren, zoals bijvoorbeeld een verbouwing of een andere inrichting van de tuin, waarvoor graafwerkzaamheden nodig zijn. Een koper moet in zijn plannen in dat geval rekening houden met het feit dat de bodem verontreinigd is. Het lag dan ook op de weg van [appellant] om [geïntimeerden] . in te lichten over de uitkomsten van het rapport van [bedrijf 1] uit 1994 en de werkzaamheden die [appellant] als gevolg van dat rapport in 1995 heeft laten uitvoeren. Dat heeft zij niet gedaan. Daarnaast heeft zij op de vraag in de NVM-lijst “
is de bodem verontreinigd” ten onrechte geantwoord met een “
nee” en heeft zij door ondertekening van die lijst onterecht verklaard alle haar bekende feiten te hebben vermeld.

3.16.

Het voorgaande betekent dat de onjuiste voorstelling van zaken bij [geïntimeerden] . (namelijk dat er geen sprake is van bodemverontreiniging) is veroorzaakt doordat [appellant] [geïntimeerden] . niet, althans onjuist, heeft ingelicht over de bodemverontreiniging terwijl zij daar wel van op de hoogte was en zich had moeten realiseren dat dit voor [geïntimeerden] . in het kader van de aankoop van de woning relevante informatie betrof. Vaststaat namelijk ook dat de verontreinigde staat van de bodem van het perceel ten tijde van de aankoop door [geïntimeerden] . beperkingen met zich meebracht, onder andere voor wat betreft het gebruik van het perceel (bepaalde delen konden niet als moestuin worden gebruikt), de onmogelijkheid tot afgifte van eventuele bouwvergunningen of sloopvergunningen (omdat daarvoor een schoon grondverklaring een vereiste is) en de verplichting om de door [appellant] aangebrachte bedekking in stand te houden (nazorg). Ook als dit niet in de weg staat aan de leefbaarheid van het perceel, zoals [appellant] betoogt, neemt dit niet weg dat de verontreiniging [geïntimeerden] . beperkt in zijn gebruik van het perceel. Het hof acht het dan ook voldoende aannemelijk dat dit invloed heeft op de waarde van de woning. Deze beperkingen konden (grotendeels) weggenomen worden door volledige sanering, maar daarvoor geldt dat inmiddels duidelijk is dat de kosten daarvan aanzienlijk zijn (daarover hierna meer). In het licht van deze omstandigheden heeft [geïntimeerden] . dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat hij, als hij van de bodemverontreiniging op de hoogte was geweest, de koopovereenkomst niet op dezelfde voorwaarden – want niet zonder nader onderzoek en/of voor dezelfde prijs – was aangegaan.

3.17.

De conclusie is dat het beroep op dwaling slaagt en de bezwaren van [appellant] op dit punt falen. Dat betekent dat de koopovereenkomst vernietigbaar is.

Partiële vernietiging en opheffing van het nadeel

3.18.

[geïntimeerden] . heeft echter geen volledige vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd, maar gevraagd om de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door hem geleden nadeel te wijzigen in die zin dat de koopprijs wordt verminderd (artikel 6:230 lid 2 BW Pro). De rechtbank heeft deze vordering toegewezen en [appellant] maakt daar bezwaar tegen (grief 7). Volgens haar ziet de bij de dwalingsregeling in het leven geroepen vernietigingsgrond op de gehele overeenkomst. [appellant] doet dan ook een beroep op integrale vernietiging, als gevolg waarvan alle prestaties aan beide kanten moeten worden teruggedraaid: zij verkrijgt in dat geval weer de eigendom van de woning en [geïntimeerden] . krijgt de koopprijs terug. Maar daarmee gaat [appellant] eraan voorbij dat het [geïntimeerden] ., de tot vernietiging bevoegde partij, vrij staat om geen algehele vernietiging te vorderen maar om een beroep te doen op de regeling van artikel 6:230 BW Pro, inhoudende instandhouding van de koopovereenkomst met aanpassing van de koopprijs. Het hof zal alleen daarom al geen algehele vernietiging uitspreken en dit bezwaar van [appellant] faalt.

3.19.

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of [geïntimeerden] . nadeel heeft geleden en zo ja, hoe de overeenkomst kan worden gewijzigd om dit nadeel op te heffen. Volgens [appellant] moet bij de vraag of sprake is van nadeel worden beoordeeld of de verkochte zaak, de woning met woonbestemming, nog als zodanig gebruikt kan worden en dat is hier het geval. Er is dus geen sprake van nadeel, aldus [appellant] (grief 5). Maar daar volgt het hof [appellant] niet in. Weliswaar is het mogelijk om in de woning te wonen en de tuin te gebruiken, maar zoals hiervoor in r.o. 3.16 overwogen, bracht de ten tijde van de verkrijging van de woning door [geïntimeerden] . in 2017 nog aanwezige verontreiniging in de ondergrond aanzienlijke gebruiksbeperkingen mee. Inmiddels is ook duidelijk dat, ondanks de getroffen saneringsmaatregelen, het op een enkel punt niet mogelijk was om volledig te saneren. Voor dat punt is een maatwerkvoorschrift opgelegd. Dat houdt in dat [geïntimeerden] . als eigenaar van de woning (bestuursrechtelijk) verplicht is om de afdeklaag op dat punt in stand te houden en te onderhouden (of te vervangen). Een dergelijk maatwerkvoorschrift is ook kenbaar voor eventuele toekomstige kopers en het is aannemelijk dat dit voorschrift een negatief effect heeft op de waarde van de woning. Dit alles overziend komt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerden] . nadeel hebben geleden door de dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst.

Begroting van het nadeel

3.20.

Vervolgens is de vraag hoe dat nadeel opgeheven moet worden. Volgens [geïntimeerden] . moet dat door de koopprijs te verminderen met de door hem gemaakte saneringskosten (inclusief herstelkosten van de tuin). [appellant] brengt daar tegenin (grief 6) dat er geen aanleiding was voor de volledige sanering die [geïntimeerden] . heeft laten uitvoeren. Volgens haar heeft het bevoegd gezag enkel een plicht opgelegd tot het wegnemen van de verontreiniging met lood, en niet ten aanzien van alle verontreiniging (dus ook zink, asbest et cetera). Daarbij komt dat de verontreiniging met lood volgens haar nagenoeg overal is afgedekt met verharding (in de vorm van klinkers of tegels), en waar dat niet zo is bevond de verontreiniging zich in de onderlaag en is er dus geen risico op contact. Volgens [appellant] kon volstaan worden met het ter plaatse afdekken van onverharde delen. Het hof volgt [appellant] hier niet in. De Omgevingsdienst heeft, mede op basis van het rapport van de door de rechtbank ingeschakelde deskundige, HB Adviesbureau, op 11 april 2024 een besluit genomen, dat – samengevat – inhoudt dat sprake is van onaanvaardbare gezondheidsrisico’s en [geïntimeerden] . verplicht om deze risico’s zo spoedig mogelijk weg te nemen. [appellant] merkt terecht op dat er vanuit het bevoegd gezag geen harde eis lijkt te zijn geweest om de verontreiniging op te graven en af te voeren en vervolgens te vervangen en dat dit gelet op de bestemming wonen wellicht niet absoluut noodzakelijk was. Maar [geïntimeerden] . heeft er op gewezen dat hij voor deze wijze van saneren heeft gekozen in overleg met de Omgevingsdienst. Het gaat om een woning met een aanzienlijk perceel (1.436 m2); afdekken van het volledige perceel is niet in overeenstemming met het karakter van een groot deel van het perceel van “tuin”. Daarbij komt dat [geïntimeerden] . door de aanwezige verontreiniging zelf in zijn gebruik van het perceel werd beperkt zoals hiervoor in r.o. 3.16 omschreven, en dit daarnaast naar alle waarschijnlijkheid ook een negatief effect zou hebben op de waarde van de woning, mocht [geïntimeerden] . die op enig moment willen verkopen. Het hof is dan ook van oordeel dat van [geïntimeerden] . in deze omstandigheden niet verlangd kon worden om te volstaan met het laten zitten en afdekken van de bodemverontreiniging en dat zij een gerechtvaardigd belang had bij volledige sanering van de verontreinigde grond.

3.21.

[appellant] voert verder aan dat de verplichting van het bevoegd gezag om risico’s weg te nemen enkel zag op de verontreiniging met lood, terwijl [appellant] alleen bekend was met verontreiniging van de grond met Pak’s en zink. Maar dat kan haar niet baten. [appellant] heeft door [geïntimeerden] . niet in te lichten over wat zij wist ten aanzien van de bodemverontreiniging [geïntimeerden] . de mogelijkheid ontnomen om nader onderzoek te laten doen. Het ligt in de rede dat deze verdere verontreiniging bij een dergelijk onderzoek naar voren zou zijn gekomen. Onder deze omstandigheden is er geen aanleiding om alleen sanering van grond verontreinigd met lood in aanmerking te nemen bij het begroten van het nadeel. Het hof volgt [appellant] verder niet in haar betoog dat de kosten voor verwijdering van grond verontreinigd met asbest buiten beschouwing moeten blijven op grond van de asbestclausule in de koopovereenkomst. Deze clausule bepaalt als volgt:

“
In verband met het bouwjaar kunnen in de onroerende zaak[hof: gedefinieerd als het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden]
asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij het verwijderen van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst als gevolg van de aanwezigheid en/of de verwijdering van asbest voor rekening en risico van koper.”

Het hof is van oordeel dat deze bepaling zo uitgelegd moet worden dat zij betrekking heeft op nadelige gevolgen van asbesthoudende stoffen en materialen die in de woning zijn verwerkt, en niet op asbest die in de grond is achtergebleven als gevolg van de aanwezigheid van de autosloperij tientallen jaren geleden. Daarbij komt dat het [appellant] is die van de aanwezigheid van deze voormalige autosloperij op het perceel op de hoogte was, maar [geïntimeerden] . daarover niet heeft ingelicht. Dat maakt dat een beroep van [appellant] op deze exoneratie, voor zover daarop in dit geval wel een beroep zou kunnen worden gedaan, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.22.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat het nadeel moet worden begroot aan de hand van de noodzakelijke (volledige) saneringskosten, inclusief kosten van herstel van tuin als gevolg van deze sanering. Omdat er ten tijde van de procedure bij de rechtbank nog niet daadwerkelijk was gesaneerd, heeft de rechtbank een deskundige ingeschakeld om – onder meer – te adviseren over de verwachte saneringskosten. Het voorschot op de kosten van de deskundige heeft de rechtbank door [appellant] laten deponeren. Gelet op de conclusie van het hof hierboven dat er sprake is van dwaling, is dat terecht geweest. Het bezwaar (grief 4) van [appellant] tegen dit oordeel van de rechtbank faalt dan ook.

3.23.

Inmiddels heeft [geïntimeerden] . de grond – gelet op de termijnen die het bevoegd gezag daarvoor heeft gesteld – wel daadwerkelijk laten saneren. Dat betekent dat het hof bij de begroting van het nadeel aansluiting zal zoeken bij de daadwerkelijke kosten. In zoverre is het verweer van [appellant] , dat de risicoreservering opgenomen in de kostenbegroting van HB Adviesbureau niet kan worden betrokken in het nadeel, niet langer relevant. Volgens [geïntimeerden] . komen de daadwerkelijke kosten uit op een bedrag van € 152.072,94. Het hof zal hierna per door [geïntimeerden] . opgevoerde kostenpost beoordelen of en zo ja tot welke hoogte die in aanmerking zal worden genomen.

Kosten [bedrijf 5] (€ 10.950,50) en [bedrijf 6] (€ 78.512,28)

3.24.

[bedrijf 5] heeft de milieukundige begeleiding en het opstellen van een evaluatieverslag ten behoeve van de uitgevoerde bodemsaneringswerkzaamheden voor haar rekening genomen. [bedrijf 6] heeft de daadwerkelijke saneringswerkzaamheden uitgevoerd. [appellant] meent dat er geen noodzaak was om deze twee partijen in te schakelen, omdat een volledige sanering van de verontreiniging in de bodem onder de verharding voor het doel “wonen” niet noodzakelijk was. Ter onderbouwing legt zij een notitie van [bedrijf 7] over die tot deze conclusie komen. Op dit punt verwijst het hof naar wat het daarover in r.o. 3.20 hiervoor heeft geoordeeld.

3.25.

Naar het oordeel van het hof valt niet in te zien dat de facturen die [bedrijf 5] en [bedrijf 6] voor hun werkzaamheden hebben uitgebracht buitensporig zijn. Ook [bedrijf 7] , ingeschakeld door [appellant] zelf, oordeelt over de kosten van [bedrijf 5] en [bedrijf 6] als volgt: “
Wij kunnen niet anders dan ervan uitgaan dat de werkzaamheden correct zijn uitgevoerd, de hoeveelheden correct zijn bepaald en de kosten correct zijn doorberekend.” Het hof zal deze kosten dan ook volledig in aanmerking nemen.

[bedrijf 8] (€ 332,75) en Divers (€ 3.300,62)

3.26.

Op het overzicht van gemaakte kosten, vermeldt [geïntimeerden] . dat de kosten van [bedrijf 8] zien op de “
verplichte nulmeting”. Maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is onduidelijk om wat voor nulmeting het gaat en op grond van welke verplichting deze moest worden uitgevoerd. Het hof zal deze kosten dan ook buiten beschouwing laten.

3.27.

Ten aanzien van de onder het kopje “divers” opgenomen kosten, voert [appellant] aan dat deze niet zijn onderbouwd met facturen en voor haar niet te verifiëren zijn. Daar volgt het hof [appellant] in. Deze kosten zal het hof dus ook buiten beschouwing laten.

[bedrijf 9] (34.651,78) en [bedrijf 10] (€ 24.325,01)

3.28.

[bedrijf 9] heeft zorg gedragen voor herstel van de bestrating en plaatsing van de nieuwe schutting. De kosten van [bedrijf 10] zien op het materiaal van de nieuwe schutting.

Ten aanzien van de bestrating geldt dat de kosten van herstel daarvan kunnen worden toegewezen. [geïntimeerden] . heeft erop gewezen dat hij bij het terugleggen van de stenen heeft gekozen voor de minst dure bakstenen die er op een eenvoudige manier in zijn gelegd. Dat de hiervoor gemaakte kosten buitenproportioneel zijn, heeft [appellant] met het oog op die toelichting onvoldoende concreet gemaakt.

Voor wat betreft de schutting heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerden] . hinder ondervinden van de nieuwbouw van accommodatie en aanleg van lichtmasten op de naastgelegen voetbalvelden. De nieuwe schutting dient ter afscheiding van deze voetbalvelden en heeft een speciale geluidsisolerende tussenlaag. De kosten daarvan zijn substantieel hoger dan een reguliere afscheiding en kunnen niet voor haar rekening worden gebracht, aldus [appellant] . Het hof overweegt dat niet in geschil is dat er voor de sanering een (3 meter hoge en 1 meter brede) heg van in totaal 70 meter lang op het perceel stond als afscheiding. Deze moest, zo heeft [geïntimeerden] . onbetwist gesteld, verwijderd worden in verband met de saneringswerkzaamheden omdat de verontreiniging zich ook onder de heg bevond. In zoverre ligt het in de rede om kosten voor herstel van een grensafscheiding mee te nemen. Het hof is echter van oordeel dat niet de volledige kosten van aanschaf en plaatsing van de schutting kunnen worden toegewezen. Gelet op wat [appellant] heeft aangevoerd, had het op de weg van [geïntimeerden] . gelegen om meer inzicht te geven op dit punt, bijvoorbeeld door aan te geven wat de kosten zouden zijn geweest als een nieuwe heg had moeten worden aangelegd, of een schutting zonder geluidsisolerende tussenlaag. Maar dat heeft hij niet gedaan.

3.29.

De vraag is vervolgens welk deel dan wel toewijsbaar is, mede gelet op het gegeven dat de facturen van [bedrijf 9] geen (duidelijk) onderscheid maken tussen werkzaamheden voor de bestrating respectievelijk de schutting. De rechter heeft bij de vraag op welke wijze en in welke mate het nadeel wordt opgeheven een ruime beoordelingsspeelruimte^[1]. Het hof ziet in dit geval aanleiding om de kosten van [bedrijf 9] en van [bedrijf 10] tot een bedrag van € 31.730,22 mee te nemen. Dat leidt de facto tot een totaal bedrag aan kosten van € 121.193,- (incl. btw), het bedrag dat de rechtbank heeft toegewezen. De rechtbank heeft daarbij de raming van HB Adviesbureau tot uitgangspunt genomen, en dit bedrag geïndexeerd in verband met gestegen bouwkosten. In deze raming zijn ook herstelkosten voor de tuin meegenomen. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen zijn er geen goede redenen om aan de destijds opgestelde begroting van de deskundige te twijfelen. [geïntimeerden] . heeft weliswaar aangevoerd dat de saneringskosten uiteindelijk hoger zijn uitgevallen dan door de deskundige begroot, onder andere omdat er meer verontreinigde grond moest worden afgevoerd dan verwacht, maar hij heeft daar geen concreet bedrag aan gekoppeld. Datzelfde geldt voor de vordering van [geïntimeerden] . om het op de koopprijs in mindering te brengen bedrag te vermeerderen met de waardevermindering ten gevolge van de eventueel resterende bodemverontreiniging die niet gesaneerd is of kon worden. Ook die vordering heeft [geïntimeerden] . niet concreet gemaakt. Het hof zal het door de rechtbank toegewezen bedrag dus in stand laten. In zoverre faalt het (incidenteel) hoger beroep van [geïntimeerden] .

3.30.

[appellant] heeft ten slotte nog aangevoerd dat de koopprijsvermindering ex tunc moet worden berekend. Op het te begroten bedrag moet volgens haar een indexeringscorrectie worden toegepast naar het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Daar ziet het hof geen aanleiding voor, aangezien voor wat betreft de begroting van het op te heffen nadeel aansluiting is gezocht bij de daadwerkelijk (nadien) gemaakte saneringskosten en kosten voor herstel van de tuin.

3.31.

Het bezwaar dat [appellant] heeft gericht tegen de proceskostenveroordeling en veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke kosten in eerste aanleg (grief 8) behoeft gelet op bovenstaande uitkomst geen verdere behandeling meer, aangezien zij tot uitgangspunt neemt dat er geen sprake was van dwaling en de vorderingen van [geïntimeerden] . moeten worden afgewezen.

3.32.

Het hof ziet geen aanleiding om partijen verder toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete feiten en stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.

De conclusie

3.33.

Het (principaal) hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in het principaal hoger beroep veroordelen.

3.34.

Het (incidenteel) hoger beroep van [geïntimeerden] . slaagt ook niet. Omdat [geïntimeerden] . in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerden] . tot betaling van de proceskosten in het incidenteel hoger beroep veroordelen.

3.35.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof, in het principaal en het incidenteel hoger beroep:

4.1.

bekrachtigt de bestreden vonnissen van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar, van 21 december 2022, 22 november 2023 en 28 augustus 2024;

4.2.

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van [geïntimeerden] . in het principaal hoger beroep. De kosten worden tot nu vastgesteld op € 349,- aan griffierecht en € 3.797,- aan salaris advocaat (1 procespunt x het toepasselijke tarief V van € 3.797,-);

4.3.

veroordeelt [geïntimeerden] . in de proceskosten van [appellant] in het incidenteel hoger beroep. De kosten worden tot nu vastgesteld op € 3.797,- aan salaris advocaat (2 procespunten x de helft van het toepasselijke tarief V van € 3.797,-);

4.4.

bepaalt dat de kosten onder 4.2 en 4.3 moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.5.

veroordeelt [appellant] respectievelijk [geïntimeerden] . tot betaling van € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten door de betreffende partij aan deze veroordeling is voldaan;

4.6.

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.E. van Neck en D.W.J.M. Kemperink en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026.

Koopovereenkomst woning vernietigbaar wegens dwaling over bodemverontreiniging