ECLI:NL:GHAMS:2026:1582

• Datum uitspraak: 12 mei 2026
• Publicatiedatum: 8 juni 2026
• Zaaknummer: 25/1790
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J-P.R. van den Berg; M.J. Leijdekker; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning in aanbouw ondanks geschil over bouwgereedheid

Belanghebbende betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning in aanbouw per 1 januari 2023. De rechtbank had het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar mocht de waarde baseren op de aankoopprijs van het perceel vermeerderd met sloop- en saneringskosten.

In hoger beroep bevestigde het Hof dit oordeel. Het Hof overwoog dat de bewijslast rust op de heffingsambtenaar om aan te tonen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar had de waarde onderbouwd met de grondwaarde en 20% van de bouwkosten van de woning in aanbouw, wat het Hof aannemelijk achtte.

Belanghebbende stelde dat de waarde niet hoger mocht zijn dan de grondwaarde, omdat de oude woning was gesloopt en de nieuwe woning nog niet gereed was. Het Hof verwierp dit en benadrukte dat de waarde van het object als geheel moet worden bepaald, waarbij de samenstellende onderdelen slechts hulpmiddelen zijn.

Het Hof volgde de rechtbank ook in het oordeel dat de aankoopprijs een goed uitgangspunt is, mede omdat belanghebbende geen feiten had gesteld die een lagere waarde aannemelijk maken. De investeringen in sloop en bouw werden als rendabel en waardeverhogend gezien.

De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd en het hoger beroep van belanghebbende werd ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het Gerechtshof bevestigt de WOZ-waarde van €1.221.000 en verklaart het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/1790

12 mei 2026

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 24 juni 2025 in de zaak met kenmerk HAA 24/5746 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat] te [Z] (het object) voor het jaar 2023 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.221.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 mei 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof gaat uit van de volgende feiten die door de rechtbank zijn vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’ en belanghebbende als ‘eiser’):

“1. Eiser is eigenaar van het perceel aan de [straat] te [Z] . Dit perceel is op 30 oktober 2020 aangekocht voor een bedrag van € 1.487.500. De sloop van de opstal is medio oktober/november 2022 begonnen en na de sloop zijn bouwwerkzaamheden voor een nieuwe woning gestart.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil, voor zover in hoge beroep nog van belang het volgende overwogen:

“
Is de waarde van de woning in aanbouw te hoog vastgesteld door verweerder?

6. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

7. Verder is in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ bepaald dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

8. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht van toestandsdatum 1 januari 2023 is uitgegaan.

9. De rechtbank stelt voorop dat verweerder zijn standpunt met alle middelen rechtens kan en mag onderbouwen. Er is sprake van een vrije bewijsleer. Verweerder is niet gebonden aan een bepaalde onderbouwingsmethode – vergelijkingsmethode dan wel de methode gebaseerd op de vervangingswaarde – voor zover dat past in het ruime kader zoals de wetgever dat in het hiervoor vermelde artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ heeft bepaald.

10. De rechtbank stelt vast dat eiser een bedrag van € 1.487.500 heeft betaald op

30 oktober 2020. Daarna is de sloop gestart, mede omvattend het afvoeren van asbesthoudend materiaal. Vaststaat dat eiser de woning met geen andere intentie heeft gekocht dan de ondergrond vrij te maken en daarop een nieuwe woning te doen stichten. Naar het oordeel van de rechtbank leidt dat ter toe dat de aankoopsom vermeerderd moet worden met het bedrag van de sloop-en saneringskosten zoals hiervoor vermeld. Voorts leidt dat ertoe dat – anders dan eiser heeft gesteld, hij heeft een verdeling van de aankoopsom van 50 percent voor de grond en 50 percent voor de ten tijde van de aankoop bestaande opstal bepleit – de volledige aankoopsom moet worden toegerekend aan de (onder)grond. Rekening houdend met een indexatie van de aankoopsom naar de waardepeildatum van 1 januari 2022 is de beschikking eerder naar een te laag dan naar een te hoog bedrag gegeven. Maar ook zonder een indexatie is de beschikking juist. Voor zover eiser meent dat sprake is van een waardedaling van de gronden in de gemeente [Z] , geldt dat hij daartoe geen feiten en/of omstandigheden heeft gesteld en ook overigens acht de rechtbank dat gelet op de reeds meerdere jaren geldende overspannen woningmarkt, voorshands niet aannemelijk.

11. Het betoog van eiser over een mogelijk faillissement van de aannemer en bijgevolg een negatieve waarde van de woning in aanbouw, passeert de rechtbank. Dat is niet meer dan een blote stelling zonder een begin van onderbouwing. Bovendien zijn er meer aannemers die het werk kunnen overnemen.

12. Aldus komt de rechtbank niet meer toe aan het geven van een oordeel op de vraag welke gereedheidspercentage van de woning in aanbouw moet worden meegenomen. Datzelfde heeft te gelden voor de gegevens zoals vervat in de grondstaffel nu sprake is van een eigen aankoopcijfer waaraan meer gewicht dient te worden toegekend, ook al is die in de tijd bezien op enige afstand gelegen van de waardepeildatum gerealiseerd.

13. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onderdeel 6 van haar uitspraak) acht het Hof juist en neemt het Hof over. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. Niet in geschil is voorts dat 1 januari 2023 als toestandsdatum voor de waardebepaling dient te gelden (zie artikel 18, lid 3, Wet WOZ).

5.2.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onder andere onderbouwd door de waarde te bepalen als de som van de grondwaarde en de waarde van de woning in aanbouw. Ter bepaling van de grondwaarde hanteert hij daarbij een staffel die leidt tot een waarde van € 1.035.600 en voor de woning in aanbouw hanteert hij een waarde van € 186.388, gelijk aan 20% van de bouwkosten. Daarnaast heeft hij de WOZ-waarde onderbouwd door aan te sluiten bij de door belanghebbende betaalde prijs (welke benadering ook de rechtbank koos, zie onderdeel 10 van haar uitspraak).

5.3.

Naar aanleiding van de eerstgenoemde onderbouwing van de heffingsambtenaar stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 1.035.600 (in eerste aanleg verdedigde hij daarnaast nog een waarde van € 700.000). Hij sluit hiertoe aan bij de waarde van de grond en neemt geen waarde voor een opstal in aanmerking, aangezien de oude opstal is gesloopt en de vloer van de begane grond van de nieuwe opstal op 1 januari 2023 nog niet gereed was.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de rechtbank terecht de volledige aankoopprijs van € 1.487.500 in aanmerking heeft genomen en dat, zo het gereedheidspercentage op de toestandsdatum toch van belang mocht zijn, terecht is uitgegaan van 20% gereedheid, omdat de kelder waarop de begane-grondvloer moest rusten volledig was gerealiseerd (dus keldervloer en kelderwanden gestort) en zowel de bekisting als de bewapening voor de begane-grondvloer reeds volledig aanwezig was. Enkel het beton was nog niet gestort.

5.4.

Het Hof overweegt als volgt. In een geval waarin een belastingplichtige een woning rond de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Van een uitzondering is sprake indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. rechtsoverweging 3.4 van het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

5.5.

In het onderhavige geval is dan ook een goed uitgangspunt voor de waardebepaling van het object hetgeen belanghebbende daarvoor heeft betaald, te weten de koopprijs van € 1.487.500 vermeerderd met de uitgaven ten behoeve van de sloop, het saneren (verwijderen van asbesthoudend materiaal), het verder bouwrijp maken van de grond en de start van de bouwwerkzaamheden. Dat de verkoop iets verder (ongeveer 14 maanden) is afgelegen van de waardepeildatum, maakt niet dat dit uitgangspunt niet langer bruikbaar is. Wel dient bij het bepalen van de waarde met de waardeontwikkeling tussen de verkoop en de waardepeildatum rekening gehouden te worden. Met die waardeontwikkeling is naar het oordeel van het Hof ruimschoots voldoende rekening gehouden doordat de WOZ-waarde ruim € 260.000 (bijna 18%) lager is vastgesteld dan bedoelde koopprijs, waarbij de (waardeverhogende) investeringen niet in aanmerking zijn genomen. Het Hof is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar, door te wijzen op hetgeen belanghebbende voor het object heeft betaald, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast (zie 5.1).

5.6.1.

Ter zitting van het Hof betwistte belanghebbende de vaststelling van de rechtbank (zie onderdeel 10 van haar uitspraak) dat hij het object met geen andere intentie heeft gekocht dan de ondergrond vrij te maken en daarop een nieuwe woning te doen stichten. Het Hof zal belanghebbende daarin volgen. Hij heeft voorts verklaard dat hij na de aankoop enige tijd in de oude opstal heeft gewoond en vervolgens verschillende alternatieven heeft afgewogen: het aldaar blijven wonen in onveranderde staat, het laten renoveren van de oude opstal en het laten slopen van de oude opstal om vervolgens een nieuw woonhuis te doen verrijzen. Voor dat laatste alternatief heeft hij uiteindelijk om hem moverende redenen gekozen.

5.6.2.

Deze omstandigheden brengen niet met zich mee dat sprake is van de in 5.4 bedoelde uitzondering, of dat het door belanghebbende opgeofferde bedrag anderszins niet als een goed uitgangspunt kan dienen. Belanghebbende heeft immers allereerst niet gesteld (en dit volgt ook overigens nergens uit) dat de koop van het object een miskoop betrof. Voor zover belanghebbende voorts meent dat de door hem – voorafgaande aan de toestandsdatum maar na de koop – gedane investeringen (met name de sloop van de oude opstal) de waarde van het object hebben verlaagd acht het Hof dat niet aannemelijk. Dan zou immers sprake moeten zijn van kapitaalvernietiging of ten minste een onrendabele investering. Aan de sloop en de daarop volgende investeringen ligt echter de door belanghebbende bewust gemaakte keuze ten grondslag om uiteindelijk een nieuw woonhuis te doen verrijzen. Dat sprake is van kapitaalvernietiging of een onrendabele investering acht het Hof onder deze omstandigheden niet aannemelijk; het ligt veeleer voor de hand dat sprake is van een rendabele, waardeverhogende investering. Dat het nieuwe woonhuis op de toestandsdatum van 1 januari 2023 nog niet gereed was maakt het voorgaande niet anders.

5.6.3.

Voor zover belanghebbende voorts meent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet hoger vast mag stellen dan op de grondwaarde die hij heeft gehanteerd als één van de samenstellende onderdelen om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken, volgt het Hof hem daarin evenmin, ook niet indien het Hof ervan veronderstellenderwijs uitgaat dat aan de opstal in aanbouw op de toestandsdatum geen enkele waarde toekomt. De in geschil zijnde waarde betreft immers die van het object in zijn geheel. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van het object toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken en te onderbouwen. Het bepalen van de waarde is daarbij niet een simpele rekensom waarbij een lagere waarde van één van de onderdelen van het object (de opstal in aanbouw) per definitie tot een lagere waarde van het object als geheel leidt (vgl. rechtsoverweging 4.2 van de uitspraak van dit Hof van 7 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). Het gaat erom of de heffingsambtenaar slaagt in zijn bewijslast aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde voor het object als geheel niet te hoog heeft vastgesteld en daarin is hij naar ’s Hofs oordeel geslaagd.

5.6.4.

Voor zover belanghebbende, ten slotte, meent dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd omdat daarin niet wordt geoordeeld over het gereedheidspercentage van de woning in aanbouw (zie onderdeel 12 van de uitspraak van de rechtbank), faalt deze grond eveneens. In essentie oordeelt de rechtbank immers, en het Hof volgt de rechtbank daarin, dat, zelfs indien in het geheel geen bouwkosten van de nieuwe woning bij de waardebepaling in aanmerking worden genomen, nog immer aannemelijk is dat de WOZ-waarde met € 1.221.000 niet te hoog is vastgesteld. Het geven van het oordeel dat belanghebbende verlangd is derhalve niet van belang voor de beslechting van het geschil en het is dan ook niet geboden of gewenst dat de rechter zich daarover uitspreekt. Ook hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep naar voren heeft gebracht werpt geen ander of nieuw licht op de zaak.

Slotsom

5.7.

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 12 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: