Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummer : 200.359.270/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 11642749 \ CV EXPL 25-1086
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juni 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
STICHTING INTERMARIS,
gevestigd te Hoorn,
appellante,
advocaat: mr. K. Mels te Zwaagdijk-Oost,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland en daarbuiten,
2.
[geïntimeerde 2] ,
[geïntimeerde 2] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland en daarbuiten,
geïntimeerden,
niet verschenen.
Partijen worden hierna Intermaris en respectievelijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (en gezamenlijk [geïntimeerden] ) genoemd.
1.De zaak in het kort
Intermaris vordert als verhuurder veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft de gevorderde betaling van de huurachterstand toegewezen, maar de andere vorderingen afgewezen. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof dat de huurachterstand die is opgelopen tot 8 maanden, de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
2.Het geding in hoger beroep
Intermaris is bij dagvaarding van 10 juni 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 15 mei 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/ en rolnummer gewezen tussen Intermaris als eiseres en [geïntimeerden] als geïntimeerden (hierna: het bestreden vonnis).
Tegen [geïntimeerden] is verstek verleend.
Intermaris heeft daarna een memorie van grieven, met producties, ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Intermaris heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten, omdat die door Intermaris zijn gesteld en door [geïntimeerden] niet zijn weersproken.
3.1.
Intermaris en [geïntimeerde 1] zijn met ingang van september 2017 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan voor de woning aan [STRAAT] [nummer] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 623,29.
3.2.
De toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden van Intermaris (hierna: de algemene huurvoorwaarden) luiden, voor zover relevant:
“Artikel 7 Verplichtingen Pro van huurder
(…)
3 Als huurder, te laat of zelfs helemaal niet betaald heeft, is hij zonder ingebrekestelling vanaf de vervaldag wettelijke rente verschuldigd. Tevens is verhuurder gerechtigd zijn invorderingskosten aan huurder in rekening te brengen, met een minimum van € 25,- (ex BTW) per gebeurtenis.
(…)
Artikel 17 Verzuim Pro
(…)
2 Wanneer de huurder zijn verplichtingen op grond van de wet en/of de huurovereenkomst niet nakomt, als gevolg waarvan de verhuurder genoodzaakt is gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen te treffen, komen de kosten van deze maatregelen voor rekening van huurder. Met betrekking tot de gerechtelijke kosten gaat het om de werkelijk door verhuurder gemaakte kosten in verband met het inschakelen van bijvoorbeeld een deurwaarder, een advocaat, een andere rechtshulpverlener of een andere deskundige. De gerechtelijke kosten zijn dus niet beperkt tot het bedrag dat op grond van het zogenaamde liquidatietarief door de rechter wordt bepaald.
(…)”
3.3.
In 2024 is een huurachterstand ontstaan. Intermaris heeft [geïntimeerde 1] bij brief van 26 december 2024 aangemaand om de huurachterstand binnen 14 dagen te voldoen. Daarbij is hij gewezen op de mogelijkheid van gemeentelijke schuldhulpverlening. De schuld is op 2 januari 2025 gemeld bij de gemeente.
3.4.
Op 23 oktober 2024 heeft Intermaris een melding ontvangen dat [geïntimeerde 1] niet meer in het gehuurde zou verblijven. Bij een huisbezoek op diezelfde dag trof Intermaris de zoon van [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] , in de woning aan. [geïntimeerde 2] verklaarde dat zijn vader op vakantie was en dat hij hem zou vragen om contact op te nemen met Intermaris.
3.5.
Nadat [geïntimeerde 1] geen contact opnam met Intermaris, heeft Intermaris op 5 november 2024 opnieuw een huisbezoek afgelegd en aldaar [geïntimeerde 2] weer aangetroffen. Daarbij verklaarde [geïntimeerde 2] dat hij niet wist wanneer zijn vader zou terugkeren. Hij verwachtte dat zijn vader binnen een maand wel terug zou zijn. Sindsdien heeft Intermaris niets meer van [geïntimeerde 1] vernomen.
3.6.
[geïntimeerde 1] staat sinds 20 januari 2025 niet meer ingeschreven op het adres van het gehuurde en is geregistreerd in de Registratie Niet-Ingezetenen (RNI). Op 20 februari 2025 heeft Intermaris [geïntimeerde 2] aangeschreven en hem medegedeeld dat hij zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en dat zij verwacht dat hij het gehuurde per direct verlaat. [geïntimeerde 2] staat sinds 2 april 2025 eveneens niet meer ingeschreven op het adres van het gehuurde. Ook [geïntimeerde 2] staat inmiddels geregistreerd in de RNI.
3.7.
De ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden op 10 juli 2025.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1.
Samengevat heeft Intermaris bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde 1] te veroordelen tot een betaling van € 1.979,23, zijnde de achterstallige huurpenningen tot en met februari 2025, inclusief buitengerechtelijke kosten en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2025 tot de algehele voldoening. Daarnaast vorderde Intermaris ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 623,29 per maand vanaf 1 maart 2025 totdat Intermaris de vrije en algehele beschikking over het gehuurde heeft gekregen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de proceskosten, inclusief de nakosten.
4.2.
Intermaris heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Ten aanzien van [geïntimeerde 2] heeft Intermaris aan haar vordering ten grondslag gelegd dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.3.
De kantonrechter heeft beslist dat de gevorderde huurachterstand jegens [geïntimeerde 1] toewijsbaar is, maar dat deze tekortkoming onvoldoende ernstig is om toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen. Ten aanzien van [geïntimeerde 2] acht de kantonrechter ontruiming wel gerechtvaardigd, omdat hij zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De kantonrechter heeft ambtshalve een aantal bedingen in de algemene huurvoorwaarden getoetst op strijd met het consumentenrecht. De bedingen inzake de buitengerechtelijke incassokosten en de verschuldigde rente in combinatie met het boetebeding zijn volgens de kantonrechter oneerlijk en de gevorderde incassokosten en rente zijn daarom afgewezen. [geïntimeerde 1] is veroordeeld in de proceskosten.
5.Vordering in hoger beroep
Eiswijziging is niet betekend aan [geïntimeerden]
5.1.
De eis van Intermaris, zoals geformuleerd bij dagvaarding in hoger beroep, luidt:
“alsdan namens appellante op nader aan te voeren gronden te horen vorderen dat het gerechtshof Amsterdam, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 15 mei 2025 (…), gewezen tussen partijen voornoemd, zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, eventueel onder aanvulling en onder verbetering van gronden, bij arrest:
- de (afgewezen) vorderingen van appellante alsnog toewijst;
- (…)”
5.2.
Bij memorie van grieven heeft Intermaris haar eis gewijzigd. Zij vordert nu dat ook [geïntimeerde 2] wordt veroordeeld tot betaling van een vergoeding voor de periode dat er niets voor het gebruik van het gehuurde betaald is, te weten de maanden december 2024 tot en met juli 2025. Het gaat in totaal om een bedrag van € 5.004,73.
5.3.
Op grond van het in de artikelen 130 lid 1 jo. 353 lid 1 Rv besloten uitgangspunt mag Intermaris de (grondslag van de) eis bij de memorie van grieven (schriftelijk) wijzigen, maar tegen de in beroep niet verschenen huurder/gebruiker is dat volgens de artikelen 130 lid 3 jo. 353 lid 1 Rv uitgesloten, tenzij Intermaris de eiswijziging (tijdig) bij exploot aan [geïntimeerden] kenbaar heeft gemaakt. Het hof stelt vast dat de hiervoor weergegeven eiswijziging niet aan [geïntimeerden] is betekend. Het hof zal Intermaris niet alsnog de gelegenheid bieden om de eiswijziging aan [geïntimeerden] te betekenen. Gelet op de stand van de procedure levert de vertraging die het alsnog laten betekenen van de gewijzigde eis meebrengt strijd op met de eisen van een goede procesorde. Daarbij weegt mee dat Intermaris de rechtsgrond voor zover deze ten grondslag is gelegd aan de vorderingen jegens [geïntimeerde 2] niet gemotiveerd heeft. Het hof zal dan ook recht doen op de vorderingen zoals geformuleerd in het petitum onder 1 tot en met 3c van de inleidende dagvaarding. Dit betekent dat de
tweede griefvan Intermaris voor zover deze inhoudt dat ook [geïntimeerde 2] moet worden veroordeeld tot betaling van een vergoeding voor de periode dat er niets voor het gehuurde betaald is, vergeefs is voorgesteld.
tweede griefvan Intermaris voor zover deze inhoudt dat ook [geïntimeerde 2] moet worden veroordeeld tot betaling van een vergoeding voor de periode dat er niets voor het gehuurde betaald is, vergeefs is voorgesteld.
6.Beoordeling
De betalingsachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] en ontruiming van het gehuurde, [geïntimeerde 1] moet tot 10 juli 2025 huur betalen aan Intermaris
6.1.
Intermaris komt met haar
eerste griefop tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand minder dan drie maanden bedraagt en daarmee niet hoog genoeg is om toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen. Volgens Intermaris bedraagt de huurachterstand meer dan drie maanden huur omdat [geïntimeerde 1] sinds 7 november 2024 geen enkele (huur)betaling meer aan Intermaris heeft voldaan. In totaal was er ten tijde van de ontruiming op 10 juli 2025 een huurachterstand van € 5.004,-, zijnde acht maanden huur. Deze huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, aldus Intermaris. Ook moet [geïntimeerde 1] veroordeeld worden tot betaling van de huur vanaf 1 maart 2025 tot in elk geval 10 juli 2025, de datum van ontruiming, zo betoogt Intermaris met haar
tweede grief.
eerste griefop tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand minder dan drie maanden bedraagt en daarmee niet hoog genoeg is om toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen. Volgens Intermaris bedraagt de huurachterstand meer dan drie maanden huur omdat [geïntimeerde 1] sinds 7 november 2024 geen enkele (huur)betaling meer aan Intermaris heeft voldaan. In totaal was er ten tijde van de ontruiming op 10 juli 2025 een huurachterstand van € 5.004,-, zijnde acht maanden huur. Deze huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, aldus Intermaris. Ook moet [geïntimeerde 1] veroordeeld worden tot betaling van de huur vanaf 1 maart 2025 tot in elk geval 10 juli 2025, de datum van ontruiming, zo betoogt Intermaris met haar
tweede grief.
6.2.
[geïntimeerde 1] is in korte tijd meermaals tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende betalingsverplichtingen. Hij heeft sinds november 2024 geen huur meer betaald. Dit betekent dat hij tot 10 juli 2025 (de datum van ontruiming) een huurachterstand van acht maanden huur heeft laten ontstaan. [geïntimeerde 1] staat sinds 20 januari 2025 niet meer ingeschreven op het adres van het gehuurde en is geregistreerd in de RNI. Dit leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde 1] niet bereid of niet in staat was om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Het hof is van oordeel dat deze tekortkoming van [geïntimeerde 1] van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst en – in het verlengde daarvan – de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De eerste grief slaagt. De overige gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde 1] die Intermaris aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd, behoeven geen verdere bespreking. Hoewel het gehuurde op 10 juli 2025 feitelijk is ontruimd, zal de gevorderde ontruiming jegens [geïntimeerde 1] voor zover vereist worden toegewezen.
6.3.
Omdat [geïntimeerde 1] sinds november 2024 geen huur meer heeft betaald en het gehuurde tot de ontruiming op 10 juli 2025 aan hem ter beschikking is gesteld, zal [geïntimeerde 1] worden veroordeeld tot betaling van de huur over deze periode. In zoverre slaagt grief 2. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat Intermaris in eerste aanleg heeft gevorderd dat [geïntimeerde 1] wordt veroordeeld tot betaling van (a) € 1.979,23 aan achterstallige huurpenningen tot en met februari 2025 en (b) € 623,29 per maand tot het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden, zodat het hof de vordering tot betaling van de huurachterstand over de periode november 2024 – juli 2025 niet verstaat als een wijziging van eis.
Buitengerechtelijke incassokosten
6.4.
Intermaris klaagt erover (
grief 3) dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 112,35 heeft afgewezen omdat het beding waarop dat is gebaseerd oneerlijk is bevonden. Op zichzelf bestrijdt Intermaris niet dat het beding oneerlijk is maar betoogt zij dat zij zich ter zake niet heeft beroepen op de artikelen in de algemene huurvoorwaarden, maar op de wettelijke regeling. Die kosten zouden volgens haar dus alsnog moeten worden toegewezen.
grief 3) dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 112,35 heeft afgewezen omdat het beding waarop dat is gebaseerd oneerlijk is bevonden. Op zichzelf bestrijdt Intermaris niet dat het beding oneerlijk is maar betoogt zij dat zij zich ter zake niet heeft beroepen op de artikelen in de algemene huurvoorwaarden, maar op de wettelijke regeling. Die kosten zouden volgens haar dus alsnog moeten worden toegewezen.
6.5.
Uit de arresten van het Europese Hof van Justitie van 27 januari 2021, C-229/19, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia) en 8 december 2022, C-625/21, ECLI:EU:C:2022:971 (Gupfinger) volgt echter dat Intermaris, als een beding oneerlijk is, ongeacht of daar een beroep op is gedaan, niet kan terugvallen op de wettelijke regeling die van toepassing zou zijn als het beding niet in de algemene huurvoorwaarden zou staan. Dit betekent dat de grief faalt.
Slotsom, kosten en bewijsaanbod
6.6.
Uit het voorgaande volgt dat grief 1 slaagt, grief 2 gedeeltelijk slaagt en voor het overige faalt. Grief 3 faalt eveneens. Het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover [geïntimeerde 1] daarbij is veroordeeld om aan Intermaris te betalen een bedrag van € 1.865,56 en de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] en de ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde 1] zijn afgewezen.
6.7.
Het hof ziet geen aanleiding om Intermaris toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.
6.8.
[geïntimeerde 1] is in het hoger beroep voornamelijk in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
Explootkosten € 163,97
Griffierecht € 827,00
Salaris advocaat (1 punt)
€ 1.290,00
€ 1.290,00
Totaal € 2.280,97
7.Beslissing
Het hof:
7.1.
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij [geïntimeerde 1] is veroordeeld om aan de verhuurder te betalen een bedrag van € 1.865,56 en de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] en de ontruiming door [geïntimeerde 1] van het gehuurde zijn afgewezen en doet in zoverre opnieuw recht:
7.2.
veroordeelt [geïntimeerde 1] om aan Intermaris te betalen een bedrag van € 5.004,73;
7.3.
ontbindt de tussen [geïntimeerde 1] en Intermaris bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [STRAAT] [nummer] te [plaats] ;
7.4.
veroordeelt [geïntimeerde 1] om het gehuurde te ontruimen en aan Intermaris ter beschikking te stellen;
7.5.
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
7.6.
veroordeelt [geïntimeerde 1] in de proceskosten in het hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.280,97, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
7.7.
veroordeelt [geïntimeerde 1] tot betaling van € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;
7.8.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
7.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.E. van Neck en D.W.J.M. Kemperink en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.